Ekstern styreleder krever lønn OG honorar

[Undrende Ugle]

Hei, jeg skulle gjerne hatt noen kloke menneskers perspektiver på situasjonen i mitt borettslag.

Vi er i ferd med å fordele styrehonorarer (til sammen 50.000,- kr) for forrige år og det har i de siste årene vært vanlig at ekstern styreleder får mellom 40-50% av dette, de to resterende medlemmene deler resten etter arbeidsmengde. Det er mitt første år i styret og jeg stusser over at dette honoraret er noe man har gitt styreleder i tillegg til lønn.

Det har seg nemlig slik at borettslagets største andelseier er et firma. Styreleder er ansatt i dette firmaet og valgt som ekstern leder fordi hun kjenner bygget godt. Borettslaget faktureres for rundt 100.000,- kr i året for oppfølging av
håndverkere, leverandører, fellesavtaler, vaktmester og annet forefallende arbeid.

Jeg kjenner ikke til årsaken bak denne beslutningen annet enn "det har alltid vært slik". Derfor spør jeg meg: har man tenkt at lønnen (100-110K i året) er for lav, og at dette må kompenseres for ved styrehonorar, eller er det noe snuskete over det hele – slik magefølelsen sier meg?

 

edit: skrivefeil

Endret 23. mai av Undrende Ugle
Skrivefeil

[Kron]

Absolutt noe snuskete over dette. Ikke nødvendigvis ulovlig, så lenge dette er vedtatt av en generalforsamling. Men kan kanskje være ulovlig også, det må en jurist i så fall avklare. Merk også at selv om dette selskapet eier flere andeler, så har de bare en stemme i generalforsamlingen. Det er også personer som velges inn i ett styre, ikke ett selskap. 

Jeg bor selv i ett borettslag, og sitter også i styret. Styrehonoraret generalforsamlingen vedtar skal gi oss godtgjørelse for det arbeidet vi gjør. Man må spørre seg hva styrehonoraret er ment å godtgjøre hos dere, når det i tillegg faktureres for arbeidsoppgaver som typisk skal godtgjøres av styrehonoraret. Er ikke styrehonoraret generalforsamlingen vedtar tilstrekkelig for å godtgjøre det arbeidet som gjøres bør dere heller ha en diskusjon om å øke dette. 

Dette er en sak du som andelseier kan ta opp i generalforsamlingen. Du kan sende inn sak til generalforsamlingen om at du ønsker denne praksisen avviklet. Da kan dere ha en diskusjon om dette, og avslutte med en votering.

150 000 til 160 000 virker for meg som ett veldig høyt beløp å kompensere arbeidet styret i ett borettslag gjør. Hvor mange andeler er det i ditt borettslag? 

Endret 23. mai av Kron

[Maskinfører]

Synes dette luktet veldig snuskete spesielt med unnskyldningen om at ekstern leder kjenner borettslaget godt her må det undersøkes mye høres ikke ut som det er så mye honorarer til de  andre medlemmene hun forsyner seg godt hun skal ha  25 000,- og de 2 andre 12 500,- hver 

[AndersT2]

Hørte at det normale var ca. 1000,- pr boenhet pr år som styrehonorar. Hvis si 150 000,- er det som normalt skulle vært fordelt på styret, og jobben med å følge opp alt som nevnes settes bort til ett firma, så er det helt ok at det blir tatt av den summen, da det letter jobben til styret.

Hvis samme firmaet har hatt avtalen i veldig mange år, så er det bare å ta opp at det kanskje er på tide å utlyse jobben på nytt, og få inn tilbud fra andre, inkludert det firmaet dere benytter i dag. Da får dere litt konkurranse om jobben. Det vil her være lurt at du eller en annen i styret uten om styreleder påtar seg den jobben, da hun er inhabil.

Hvis dere får inn tilbud og, eksisterende firma kun er noen 1000,- dyrere, så kan man spare mye arbeid på å fortsette å benytte de, da dere sparer tid på å lære opp nye folk. Bare viktig å få med i anbudet at pris ikke er det mest avgjørende, men også andre ting kan være avgjørende, slik at dere ikke blir tvunget til å bruke billigste, som kanskje er dårligst.

Er ett firma mye billigere enn andre f.eks., så kan det fort være noe som ikke er som det skal.

 

[krikkert]

Styrehonoraret skal betale for arbeidet man gjør som styremedlem/styreleder. Et styrehonorar på ~2k/mnd for styreleder er ikke spesielt høyt.

Hvis borettslaget i tillegg engasjerer firmaet styreleder er ansatt i for annet arbeid, så skal dette betales for særskilt. Men styrevervet er et personlig verv - det er ikke adgang til å betale styrehonorar til et firma. 

I hvilken grad styrelederen får betalt fra sin arbeidsgiver for tiden hun bruker på styreverv er en sak mellom henne og hennes arbeidsgiver. 

[Undrende Ugle]

Hei, og takk for svar folkens.

 

Det er rundt 50 andeler i borettslaget.

 

Har fått bekreftet at praksisen ikke er ulovlig, så lenge den er vedtatt på generalforsamling. Den er dog uvanlig. Jeg frykter at borettslaget antar at dette er vanlig praksis og at det er så mye det koster med enb ekstern styreleder. Etter litt søking på verdensveven virker 110K + 20K i samlet lønn, for meg, som en høy sum. Samtidig ønsker borettslaget ikke å ikke miste styreleders kompetanse, kontakter og erfaring.

 

Det virker samtidig som det er enighet blant oss om at det er uvanlig at styreleder mottar både lønn (som "konsulent") og honorar som styreleder. 

[krikkert]

Hvis argumentasjonen her er at dette er en "for høy lønn", så skal man for det første ha i mente at 100k utfakturert fra et firma styreleder er ansatt i ikke er det samme som at styreleder har 100k i lønn. Du kan ikke sette likhetstegn mellom borettslagets kostnader og styreleders inntekter. 20k av dette er merverdiavgift. Så skal arbeidsgiver ha sitt av de gjenværende 80k, så forutsatt at de tjenestene det faktureres for fullt ut utføres av samme person, så er det kanskje 40-50k av det som går til den ansatte.

Det du må se på er ikke hvem som får hvilke inntekter (det fremstår som ren misunnelse), men om borettslagets midler forvaltes på en fornuftig måte - får man gode nok tjenester for de pengene som brukes. 

[Undrende Ugle]

krikkert skrev (46 minutter siden):

Hvis argumentasjonen her er at dette er en "for høy lønn", så skal man for det første ha i mente at 100k utfakturert fra et firma styreleder er ansatt i ikke er det samme som at styreleder har 100k i lønn. Du kan ikke sette likhetstegn mellom borettslagets kostnader og styreleders inntekter. 20k av dette er merverdiavgift. Så skal arbeidsgiver ha sitt av de gjenværende 80k, så forutsatt at de tjenestene det faktureres for fullt ut utføres av samme person, så er det kanskje 40-50k av det som går til den ansatte.

Det du må se på er ikke hvem som får hvilke inntekter (det fremstår som ren misunnelse), men om borettslagets midler forvaltes på en fornuftig måte - får man gode nok tjenester for de pengene som brukes. 

Jeg er helt enig med deg. For min del handler det først og fremst om nettopp det, hvorvidt dette er en god bruk av borettsslagets midler. Jeg nok skeptisk med en gang påstanden om at "slik har det alltid vært" er eneste argument for å betale en ekstern styreleder slike summer. Når eierskapsstrukturen i tilegg er vanskelig å få oversikt over blir jeg ikke mindre skeptisk.

Det har vært vanskelig å finne ut hvor mye en ekstern styreleder koster.  Uten det er det vel kun synsing om hvorvidt summen er for stor eller for liten.

[wampster]

Ifølge OBOS var gjennomsnittlig honorar per bolig 1820 kroner i 2022

Hvis det er 50 enheter tilsvarer det 91.000 for å være på snittet.
En ekstern styreleder vil alltid koste en god del mer.
Hva stanser deg (eller andre i sameiet) fra å være styreledere selv og kutte kostnaden
hvis du/dere er så skeptiske til om det er god bruk av borettslagets midler?

[Undrende Ugle]

wampster skrev (7 minutter siden):

Ifølge OBOS var gjennomsnittlig honorar per bolig 1820 kroner i 2022

Hvis det er 50 enheter tilsvarer det 91.000 for å være på snittet.
En ekstern styreleder vil alltid koste en god del mer.
Hva stanser deg (eller andre i sameiet) fra å være styreledere selv og kutte kostnaden
hvis du/dere er så skeptiske til om det er god bruk av borettslagets midler?

Sameiet har vært preget av mye kjøp og salg, nåværende styreleder er en av få dyktige ledere som har vært i "gamet" lenge. Vi andre har vel rett og slett ikke tid. I lys av disse tallenene ser løsningen vi har i dag ikke så verst ut med andre ord.

Endret 24. mai av Undrende Ugle

[The Avatar]

Kontrollspørsmålet er kva som blir situasjonen om dykk velger ein ny styreleiar og eit nytt styre der denne personen ikkje lenger har ei rolle. Er det då forsatt aktuelt å leige inn dagens styreleiar gjennom firmaet som også er deleigar? Eller vil ein då finne andre løysingar som å bruke eit anna firma, eller legge jobben med å følgje opp handtverkarar og likande inn i styrearbeidet utan anna betaling?

Med 50 andelar så burde ikkje denne jobben som dykk no betalar ein ekstern styreleiar for å gjere være uoverkomeleg for eit styre beståande av berre interne andelseigarar. Det handlar vel mest om å ta imot beskjed om ting som må fiksast, ringe etter handtverkar som kan fikse tingen, og betale fakturaen for arbeidet?

At det ikkje er nokon av bebuarane som vil melde seg frivillig til å gjere denne jobben er jo ei ærleg sak det, men då blir det litt rart å klage på at det er for dyrt med ekstern styreleiar som utfører jobben ein ikkje sjølv vil gjere.
Spørsmålet som dykk i burettslaget bør stille seg er om det er nokon som vil ta på seg jobben som styreleiar for å redusere utgiftene med 100 k i året, for i underkant av 25 000 kr i styrehonorar? Om det ikkje er nokon som vil ta på seg jobben så er neste spørsmål om dykk kan ha høgare styrehonorar og få nokon til å ta på seg jobben på den måten? Så lenge aukinga av styrehonorarert er på under 100 000 kr i året så vil laget spare pengar på det.

[wampster]

The Avatar skrev (7 timer siden):

Med 50 andelar så burde ikkje denne jobben som dykk no betalar ein ekstern styreleiar for å gjere være uoverkomeleg for eit styre beståande av berre interne andelseigarar. Det handlar vel mest om å ta imot beskjed om ting som må fiksast, ringe etter handtverkar som kan fikse tingen, og betale fakturaen for arbeidet?

 

1, Du skal sørge for at avtaler og kontrakter opprettholdes og reforhandle dem. Dette gjelder rengjøring, vaktmester, revisjon, regnskap, vedlikehold +++
2, Du skal ha kontakt med beboere ved behov, som er ganske ofte/mye.
3, Du skal organisere dugnad(er) og årsmøter evt ekstraordinære årsmøter
4, Du skal styre og opprettholde økonomien til sameiet
5, Du skal behandle forsikringssaker på vegene av beboere og/eller sameiet
6, Du skal gi informasjon til eiendomsmeglere og/eller nyinnflyttere ved kjøp/salg
7, Du skal sørge for at alle systemer, (brannvarsling, vann/avløp/elektrisk) er i orden og fungerende
8, Ved store/større prosjekter innhente anbud, gå gjennom anbud, sammenligne anbud og presentere for sameie
Osv osv

Det er en grunn til at de fleste ikke har lyst/melder seg til å være styreleder.
Det er håpløst dårlig betalt pr time arbeid og utrolig lite satt pris på av de fleste.
 

Endret 24. mai av wampster

[Kron]

krikkert skrev (9 timer siden):

Hvis argumentasjonen her er at dette er en "for høy lønn", så skal man for det første ha i mente at 100k utfakturert fra et firma styreleder er ansatt i ikke er det samme som at styreleder har 100k i lønn. Du kan ikke sette likhetstegn mellom borettslagets kostnader og styreleders inntekter. 20k av dette er merverdiavgift. Så skal arbeidsgiver ha sitt av de gjenværende 80k, så forutsatt at de tjenestene det faktureres for fullt ut utføres av samme person, så er det kanskje 40-50k av det som går til den ansatte.

Det du må se på er ikke hvem som får hvilke inntekter (det fremstår som ren misunnelse), men om borettslagets midler forvaltes på en fornuftig måte - får man gode nok tjenester for de pengene som brukes. 

En andelseier vil være opptatt av hvor mye som betales i form av utgifter til styrearbeid. Som her blir ett beløp på 150 000,- til 160 000,- fordelt mellom direkte styrekompensasjon, og fakturering fra dette selskapet som er involvert i styrearbeidet. Dette er i ett borettslag på 50 andeler ett beløp på 3000,- for hver andel, som er ett veldig høyt beløp. Dette er langt over gjennomsnittlig styrekompensasjon i borettslag. 

Forresten til den som skriver over her at en ekstern styreleder «alltid» vil koste en del mer. Det stemmer absolutt ikke. Borettslaget på siden av vårt har en ekstern profesjonell styreleder anbefalt av bbl sentralt, med akkurat samme styrekompensasjon som de hadde da de hadde en andelseier som styreleder. Det er også akkurat den samme styrekompensasjonen vi har i borettslaget jeg er andelseier i. Dette er snakk om 2 borettslag i samme størrelsesorden som ts, men altså med betydelig lavere utgifter. Styrekompensasjonen ligger på mellom 70 og 80 tusen, men den største delen går til styreleder. Vi ligger altså litt under gjennomsnittlig styrekompensasjon. Og har altså ikke ett ekstra behov for å engasjere ett selskap for å gjøre denne jobben, og har således ingen sammenlignbare utgifter i samme form som overnevnte borettslag. Derfor setter jeg de to utgiftene i samme bås.

Jeg er enig med krikkert at det relevante her er hva dere får av tjenester for denne summen, og om det er gode nok tjenester sett i lys av det. Ett annet moment er også om det er noen andre som ønsker å gjøre jobben. Men summen er utvilsomt høy, og langt over gjennomsnittlig. Men klart, gjør dette selskapet, og denne styrelederen en kjempejobb for borettslaget, så vil dere kanskje vurdere at det er verdt det. Jeg synes likevel dette er en rotete og lite oversiktlig måte å organisere dette på, med mulige rollekonflikter som ikke er til fordel for borettslaget. Dere har en styreleder som er ansatt i ett selskap som driver med utleie av leiligheter(om jeg har tolket riktig). Det er ikke sikkert at interessene til borettslaget og dette selskapet alltid vil sammenfalle. Jeg mener det ville vært bedre for borettslaget å øke kompensasjonen til styreleder, og kutte ut selskapet som unødvendig mellomledd. 

bbl har utrolig mange verktøy og hjelpemidler til å gjøre styrearbeidet i ett borettslag kjempegreit for helt vanlige andelseiere å ta seg av. De aller fleste borettslag styres av andelseiere. Det er ikke nødvendig å overlate dette til ett selskap. 

Endret 24. mai av Kron

[wampster]

Kron skrev (2 minutter siden):

Forresten til den som skriver over her at en ekstern styreleder «alltid» vil koste en del mer. Det stemmer absolutt ikke. Borettslaget på siden av vårt har en ekstern profesjonell styreleder anbefalt av bbl sentralt, med akkurat samme styrekompensasjon som de hadde da de hadde en andelseier som styreleder. Det er også akkurat den samme styrekompensasjonen vi har i borettslaget jeg er andelseier i.

Et untak avkrefter ikke regelen om at en ekstern styreleder koster mer enn en intern.  I 99,99% av tilfeller vil en ekstern styreleder koste betraktelig mer og det er helt naturlig/forståelig.

[Kron]

wampster skrev (Akkurat nå):

Et untak avkrefter ikke regelen om at en ekstern styreleder koster mer enn en intern.  I 99,99% av tilfeller vil en ekstern styreleder koste betraktelig mer og det er helt naturlig/forståelig.

Ett unntak avkrefter påstanden «alltid» 

[krikkert]

Kron skrev (1 time siden):

En andelseier vil være opptatt av hvor mye som betales i form av utgifter til styrearbeid. Som her blir ett beløp på 150 000,- til 160 000,- fordelt mellom direkte styrekompensasjon, og fakturering fra dette selskapet som er involvert i styrearbeidet. Dette er i ett borettslag på 50 andeler ett beløp på 3000,- for hver andel, som er ett veldig høyt beløp. Dette er langt over gjennomsnittlig styrekompensasjon i borettslag. 

Beløpet på 100k er ikke "styrearbeid". La meg gjenta hva trådstarter skrev:

Sitat

Borettslaget faktureres for rundt 100.000,- kr i året for oppfølging av håndverkere, leverandører, fellesavtaler, vaktmester og annet forefallende arbeid.

Dette er ikke uten videre styrearbeid. Vaktmestertjenester og forefallende arbeid er sjelden styrearbeid, oppfølging av håndverkere og leverandører settes vel så ofte ut til forretningsfører eller vaktmester. Sameiet mitt betaler cirka det samme beløpet for vaktmestertjenester alene. 

[Kron]

krikkert skrev (1 time siden):

Beløpet på 100k er ikke "styrearbeid". La meg gjenta hva trådstarter skrev:

Dette er ikke uten videre styrearbeid. Vaktmestertjenester og forefallende arbeid er sjelden styrearbeid, oppfølging av håndverkere og leverandører settes vel så ofte ut til forretningsfører eller vaktmester. Sameiet mitt betaler cirka det samme beløpet for vaktmestertjenester alene. 

Greit nok, jeg tenkte oppfølging av fellesavtaler, håndverkere og leverandører som «styrearbeid», det er i hvert fall oppgaver vårt styre tar seg av. Men jeg har nok oversett den mulige betydningen bak vaktmestertjenester og forefallende arbeid. Det vil jo avhenge hva som faktisk ligger bak dette, og verdien det da har for borettslaget.

Vi betaler for eksempel dyrt for blant annet gartnertjenester, snømåking og vask av fellesarealer her. Om noe av dette eller lignende gjøres av overnevnte selskap som vaktmestertjenester og forefallende arbeid, så høres det plutselig veldig mye bedre ut. 

Endret 24. mai av Kron