Husleiekontrakt inkludert snømåking

[toth]

 

Redigering: Jeg sa opp leieforholdet i går, den 13.03.18 Gjelder oppsigelsestiden på 3 måneder da fra i går, eller fra 1.04.18? Det står ikke spesifisert i leiekontrakten.

 

Som standard gjelder utløp av mnd. Altså 3 mnd fra inneværende måneds slutt.

[opensky]

Takk toth & Dragen for svar.

For å slippe en masse styr og sure toner velger jeg å leie et firma som kan ta seg av måkingen.
Så er saken ut av verden, og jeg har 3 måneder på meg til å finne et nytt sted.

Ser på saken som løst.

Mange takk for all hjelp.

[toth]

Du har ikke en sympatisk nabo som du kan betro deg til om problemet, som kanskje gidder å ta den lille skuffingen som gjenstår før våren mot en kasse pils?

[opensky]

Du har ikke en sympatisk nabo som du kan betro deg til om problemet, som kanskje gidder å ta den lille skuffingen som gjenstår før våren mot en kasse pils?

Det er en mulighet, godt tips

[Taurean]

Toth: Vel og greit at du drar frem de poengene i mitt innlegg du har mest lyst til, for å fremheve dine egne synspunkter, men hva med spørsmålet som ingen svarer på: Om særlige avtaler og klausuler som opprinnelig var i kontrakten, følger med videre når leieavtalen går ut? Dette kan jo faktisk være til hjelp for veldig mange andre, om vi fikk avklart akkurat dette spørsmålet. Eller går da leieavtalen over til "bare" norsk lov? Sikkert mange som har blitt lurt godt her, både den ene og den andre veien.

[toth]

Jeg kommenterte den delen og, gjorde en antagelse med forbehold. For meg virker det usannsynlig at ekstra-klausuler og husregler faller bort ved kontraktens utløp om leieforholdet vedvarer. Antar en av våre husjurister stikker innom og korrigerer eller bekrefter etter hvert.

Endret 14. mars 2018 av toth

[krikkert]

En tidsbestemt leieavtale opphører i utgangspunktet å gjelde per sluttdato i leieavtalen. Leietaker kan flytte på dagen. Flytter leietaker ikke, og det går mer enn tre måneder, modifiserer loven avtalen slik at den er tidsubestemt (husleieloven § 9-2 tredje ledd), men det er likevel den samme avtalen, slik at hvis avtalen blir tidsubestemt vil måkeklausulen gjelde også da.

 

Også i denne "mellomperioden" (fra 2. mars til 2. juni) vil det være den gamle leieavtalen som gjelder. Dette synspunktet bygger på at det er en forutsetning for at kontrakten skal opphøre 2. mars at begge parter respekterer det. Respekterer ikke den ene parten det må den andre parten kunne håndheve de andre delene av avtalen. At leieretten opphører 2. mars er ikke det samme som at kontrakten slutter å ha rettslig betydning i sin helhet, tross alt - utleier har f.eks. selvsagt rett til å påberope seg en utkastelsesklausul 2. mars selv om kontrakten utløp 1. mars.

 

Det er lovlig (og vanlig!) å avtale at leietaker skal utføre utvendig vedlikehold som snømåking og gressklipping. Leietaker må da enten gjøre det selv eller på annen måte sørge for at det blir gjort, eller risikere erstatningsansvar.

 

At kontrakten bruker "sne" og ikke "snø" har ingen betydning. Det er åpenbart hva som menes, selv om kontrakten bruker en riksmålsform som ble avskaffet fra bokmålet i 1981 eller deromkring.

[Pusher 50]

En tidsbestemt leieavtale opphører i utgangspunktet å gjelde per sluttdato i leieavtalen. Leietaker kan flytte på dagen. Flytter leietaker ikke, og det går mer enn tre måneder, modifiserer loven avtalen slik at den er tidsubestemt (husleieloven § 9-2 tredje ledd), men det er likevel den samme avtalen, slik at hvis avtalen blir tidsubestemt vil måkeklausulen gjelde også da.

 

Også i denne "mellomperioden" (fra 2. mars til 2. juni) vil det være den gamle leieavtalen som gjelder. Dette synspunktet bygger på at det er en forutsetning for at kontrakten skal opphøre 2. mars at begge parter respekterer det. Respekterer ikke den ene parten det må den andre parten kunne håndheve de andre delene av avtalen. At leieretten opphører 2. mars er ikke det samme som at kontrakten slutter å ha rettslig betydning i sin helhet, tross alt - utleier har f.eks. selvsagt rett til å påberope seg en utkastelsesklausul 2. mars selv om kontrakten utløp 1. mars.

 

Det er lovlig (og vanlig!) å avtale at leietaker skal utføre utvendig vedlikehold som snømåking og gressklipping. Leietaker må da enten gjøre det selv eller på annen måte sørge for at det blir gjort, eller risikere erstatningsansvar.

 

At kontrakten bruker "sne" og ikke "snø" har ingen betydning. Det er åpenbart hva som menes, selv om kontrakten bruker en riksmålsform som ble avskaffet fra bokmålet i 1981 eller deromkring.

 

Jeg driver selv med utleie og har vært borti denne situasjonen når en tidsbestemt kontrakt går over til å bli tidsubestemt.

 

For mitt vedkomende er det slik at jeg alltid starter et leieforhold med en tidsbestemt kontrakt på ett år. (Utleieobjektet er en del av min bolig, så det er gjort unntak fra lovens vanlige krav om 3 år). Slik har jeg en sikkerhetsventil hvis leietaker skulle vise seg å være av det brysomme slaget.

 

Så godt som alle leietakere viser seg imidlertid å være skikkelige folk som betaler rettidig og ellers gjør lite for å plage sine omgivelser. Og da velger jeg som regel å ikke tegne noen ny avtale. Jeg unnlater bare å komme med flytteoppfordring og lar leieforholdet gå over til å bli tidsubestemt slik husleieloven beskriver.

 

Loven gjør imidlertid leieforholdet tidsubestemt først etter tre måneder. 

 

Det jeg lurer litt på, selv om det ikke har vært aktuelt for meg, er hva som skjer dersom leietaker ønsker å avslutte leieforholdet i perioden mellom utløpet av den tidsbestemte kontrakten og den automatiske, lovregulerte overgangen til en tidsubestemt leieavtale som inntrer etter tre måneder.

 

La oss forutsette at opprinnelig leiekontrakt var tidsbestemt for ett år uten oppsigelsesadgang. Utleier har heller ikke kommet med noen flytteoppfordring.

Vil det da være lovens generelle tremåndedersregel som gjelder i mellomperioden?

Eller har leietaker alle rettigheter til å bare flytte ut uten å ha betalingsplikt utover den tiden hun har bodd der?

Kan leietaker da i ytterste konsekvens kreve leie tilbakebetalt for tiden etter utflytting, gitt at leien er foråhåndsbetalt?

[krikkert]

Det jeg lurer litt på, selv om det ikke har vært aktuelt for meg, er hva som skjer dersom leietaker ønsker å avslutte leieforholdet i perioden mellom utløpet av den tidsbestemte kontrakten og den automatiske, lovregulerte overgangen til en tidsubestemt leieavtale som inntrer etter tre måneder.

 

La oss forutsette at opprinnelig leiekontrakt var tidsbestemt for ett år uten oppsigelsesadgang. Utleier har heller ikke kommet med noen flytteoppfordring.

Vil det da være lovens generelle tremåndedersregel som gjelder i mellomperioden?

Eller har leietaker alle rettigheter til å bare flytte ut uten å ha betalingsplikt utover den tiden hun har bodd der?

Kan leietaker da i ytterste konsekvens kreve leie tilbakebetalt for tiden etter utflytting, gitt at leien er foråhåndsbetalt?

Frem til loven omgjør den tidsbestemte leieavtalen til en tidsubestemt leieavtale er det leieavtalens vilkår som fortsetter å gjelde - leietaker har da all rett (og i utgangspunktet også plikt) til å flytte uten videre varsel (forutsatt at leieavtalen ikke har krav til varsel) og uten noen andre forpliktelser enn de som følger av lovens og/eller leieavtalens bestemmelser om plikter ved utflytting.

 

Er leien forhåndsbetalt for en hel måned, og leietaker flytter ut midt i måneden (og dermed ikke er forpliktet til å betale for hele måneden) vil leietaker ha et tilbakesøkingskrav. Utleier kan eventuelt møte dette med et tilsvarende erstatningskrav etter husleieloven § 10-3 første og tredje ledd (det å bo i leiligheten ut over avtalt leietid regnes som mislighold og kan rammes av tredje ledd hvis utleier lider økonomisk tap).

 

Det er derfor en viss risiko forbundet med en praksis om ett års "prøvetid", nemlig at utleier stiller svakt i de tre månedene før loven omgjør leieavtalen. Det gjør imidlertid også leietaker.

[Pusher 50]

 

Det jeg lurer litt på, selv om det ikke har vært aktuelt for meg, er hva som skjer dersom leietaker ønsker å avslutte leieforholdet i perioden mellom utløpet av den tidsbestemte kontrakten og den automatiske, lovregulerte overgangen til en tidsubestemt leieavtale som inntrer etter tre måneder.

 

La oss forutsette at opprinnelig leiekontrakt var tidsbestemt for ett år uten oppsigelsesadgang. Utleier har heller ikke kommet med noen flytteoppfordring.

Vil det da være lovens generelle tremåndedersregel som gjelder i mellomperioden?

Eller har leietaker alle rettigheter til å bare flytte ut uten å ha betalingsplikt utover den tiden hun har bodd der?

Kan leietaker da i ytterste konsekvens kreve leie tilbakebetalt for tiden etter utflytting, gitt at leien er foråhåndsbetalt?

Frem til loven omgjør den tidsbestemte leieavtalen til en tidsubestemt leieavtale er det leieavtalens vilkår som fortsetter å gjelde - leietaker har da all rett (og i utgangspunktet også plikt) til å flytte uten videre varsel (forutsatt at leieavtalen ikke har krav til varsel) og uten noen andre forpliktelser enn de som følger av lovens og/eller leieavtalens bestemmelser om plikter ved utflytting.

 

Er leien forhåndsbetalt for en hel måned, og leietaker flytter ut midt i måneden (og dermed ikke er forpliktet til å betale for hele måneden) vil leietaker ha et tilbakesøkingskrav. Utleier kan eventuelt møte dette med et tilsvarende erstatningskrav etter husleieloven § 10-3 første og tredje ledd (det å bo i leiligheten ut over avtalt leietid regnes som mislighold og kan rammes av tredje ledd hvis utleier lider økonomisk tap).

 

Det er derfor en viss risiko forbundet med en praksis om ett års "prøvetid", nemlig at utleier stiller svakt i de tre månedene før loven omgjør leieavtalen. Det gjør imidlertid også leietaker.

 

 

Noen ganger er lykken bedre enn forstanden. Og godt er det.

 

Når det er sagt kommer jeg nok til å endre praksis etter dette. Ny avtale må på plass innen utløpet av den tidsbestemte "prøveperioden". 

 

Ikke for det, noen sjanser må man ta i livet.

Og jeg har til dags dato aldri "tvunget" en leieboer til å betale lenger enn hun har ønsket å bo. Ikke at det er noe galt med å kreve at alle etterlever en inngått avtale heller. Jeg har sympati med dem som er avhengige av at husleia kommer inn regelmessig.

Det ovenstående er mer en refleksjon av at det i mitt tilfelle har vært lett å finne nye, egnede leietakere.

 

Takk for svar, forresten.

[Corp Por]

Er det unger i nabolaget?

Unger pleier gledelig å måke for noen småkroner.

[opensky]

Får hjelp på lørdag morgen, så da skulle saken være ute av verden.
Forstår jeg det riktig at siden kontrakten utgikk 01.03.18 så er jeg ikke bundet til disse 3 månedene?
For om jeg nå i grunn kan flytte på dagen er det gunstig.

krikkert, og forøvrig alle andre som har svart, tusen takk for hjelpen.
Håper andre kan dra nytte av den gode informasjonen jeg har fått.

[Pusher 50]

Får hjelp på lørdag morgen, så da skulle saken være ute av verden.

Forstår jeg det riktig at siden kontrakten utgikk 01.03.18 så er jeg ikke bundet til disse 3 månedene?

For om jeg nå i grunn kan flytte på dagen er det gunstig.

 

krikkert, og forøvrig alle andre som har svart, tusen takk for hjelpen.

Håper andre kan dra nytte av den gode informasjonen jeg har fått.

 

Jeg tolker Krikkerts svar som at ja, du kan flytte ut i morgen, og du er ikke bundet av de tre månedene.

 

Disse tre månedene er de "minst regulerte" månedene i et leieforhold med risiko på begge sider. Leietaker kan når som helst bestemme seg for å flytte uten å være betalingspliktig utover botiden. På den annen side kan utleier når som helst be leietaker flytte uten at denne kan påberope seg oppsigelsestid. Leietaker vil nok uansett kunne "klore seg fast" noen dager, i hvert fall inntil namsmannen kommer og kaster henne ut. Men dersom utleier begjærer utkastelse på grunnlag av utløpt kontrakt, vil namsmannen etter hvert komme og gjennomføre utkastelsen. Leietaker kan blir i slike tilfeller bli erstatnigspliktig for det tap utleier måtte lide på grunn av forsinket utflytting.

 

Ettersom du har bodd i leiligheten lenger enn avtalt periode, kan det hende du kommer i en erstatningsposisjon. Men her tenker jeg som så at utleier stiller dårlig dersom hun ikke har kommet med flytteoppfordringer. 

 

En ting som bare du og utleier vet, er hva slags forståelse dere hadde dere i mellom når du ikke flyttet ved utløpet av den tidsbestemte perioden. Loven "tvinger" fram en tidsubestemt leieavtale etter 3 måneder. Men dette forhindrer ikke at du og utleier de-facto har inngått en muntlig avtale i mellomtiden. Men hvis ikke et ord er vekslet om temaet, forstår jeg det som at du bare kan pakke ut, overlevere objektet i tråd med avtalen og være ferdig med hele greia.

 

Det kan nok komme til å bli litt sure miner og krangling om depositum og slikt. Så det er alltid en god ide å søke en minnelig løsning. Men et kompromiss bør reflektere det faktum at du står rettslig sterkt om du velger å gjøre alt "etter boka".

[opensky]

 

Får hjelp på lørdag morgen, så da skulle saken være ute av verden.

Forstår jeg det riktig at siden kontrakten utgikk 01.03.18 så er jeg ikke bundet til disse 3 månedene?

For om jeg nå i grunn kan flytte på dagen er det gunstig.

 

krikkert, og forøvrig alle andre som har svart, tusen takk for hjelpen.

Håper andre kan dra nytte av den gode informasjonen jeg har fått.

 

Jeg tolker Krikkerts svar som at ja, du kan flytte ut i morgen, og du er ikke bundet av de tre månedene.

 

Disse tre månedene er de "minst regulerte" månedene i et leieforhold med risiko på begge sider. Leietaker kan når som helst bestemme seg for å flytte uten å være betalingspliktig utover botiden. På den annen side kan utleier når som helst be leietaker flytte uten at denne kan påberope seg oppsigelsestid. Leietaker vil nok uansett kunne "klore seg fast" noen dager, i hvert fall inntil namsmannen kommer og kaster henne ut. Men dersom utleier begjærer utkastelse på grunnlag av utløpt kontrakt, vil namsmannen etter hvert komme og gjennomføre utkastelsen. Leietaker kan blir i slike tilfeller bli erstatnigspliktig for det tap utleier måtte lide på grunn av forsinket utflytting.

 

Ettersom du har bodd i leiligheten lenger enn avtalt periode, kan det hende du kommer i en erstatningsposisjon. Men her tenker jeg som så at utleier stiller dårlig dersom hun ikke har kommet med flytteoppfordringer. 

 

En ting som bare du og utleier vet, er hva slags forståelse dere hadde dere i mellom når du ikke flyttet ved utløpet av den tidsbestemte perioden. Loven "tvinger" fram en tidsubestemt leieavtale etter 3 måneder. Men dette forhindrer ikke at du og utleier de-facto har inngått en muntlig avtale i mellomtiden. Men hvis ikke et ord er vekslet om temaet, forstår jeg det som at du bare kan pakke ut, overlevere objektet i tråd med avtalen og være ferdig med hele greia.

 

Det kan nok komme til å bli litt sure miner og krangling om depositum og slikt. Så det er alltid en god ide å søke en minnelig løsning. Men et kompromiss bør reflektere det faktum at du står rettslig sterkt om du velger å gjøre alt "etter boka".

 

Mange takk for et meget utdypende svar.

Har jeg også fortsatt det riktig at dersom jeg blir boende her i lenger enn 3 måneder (Juni) går kontrakten over til å bli en tidsubestemt leiekontrakt, hvor krav om 3 måneders oppsigelsesfrist innhentes på nytt?

[krikkert]

Korrekt.

[opensky]

Korrekt.

Takk for svar.

 

Kan jeg sende deg en privatmelding her på diskusjon.no, krikkert?

[krikkert]

Helst ikke.

[opensky]

Helst ikke.

Ok.

Men takk for hjelpen

 

Redigert: Hvordan stiller det seg i forhold til betaling av husleie i denne perioden på 3 måneder?

Jeg betaler forskuddsvis, og betalte sist husleien i Februar som er for Mars måned.

Endret 16. mars 2018 av xrt

[krikkert]

Husleie betaler man for den perioden man bor der.

[opensky]

Husleie betaler man for den perioden man bor der.

Ja, det gir mening

 

Kan jeg stille deg ett spørsmål til?

Hvordan kan jeg best mulig formulere meg til utleier om dette som står i denne tråden? Hva er viktig å få med?