Samvirke- hva er greia?

[Herr Brun]

Hva mener du egentlig med hva den "er"? Det er en andel av borettslagets gjeld, som er knyttet til din andel. Om du ikke betaler den så mister du leiligheten, kort fortalt.

 

Merk: Betjener den, ikke nedbetaler i ett når du kjøper. Typisk har fellesgjelden 50 års løpetid, så det er relativt små avdrag.

Endret 1. januar 2016 av Herr Brun

[Jarmo]

som gjerne er halvparten av kjøpesummen.

 

Nei, som regel ikke. Man har bare felleskostnader(inkl. fellesgjeld-delen og drift osv.) men boligbyggelag eier gjelden(dog alle i fellesskap) Finansiell styrke i samvirket er som garantist og kun innskudd skal innbetales av eiere. Dog finnes det flere modeller  ang. økonomisk ansvarsdeling osv. 

[Gjest medlem-397300]

Så på denne annonsen f.eks.

 

http://m.finn.no/realestate/newbuildings/ad.html?finnkode=60117948&ownership_type=4&q=kværnerbyen&location=0.20061&seg=homes&ref=fas

 

Mener fellesgjeld, ikke felleskostnader (som vaktmester o.l), hvor den kommer fra?

[Jarmo]

denne fellesgjelden som må betales når du kjøper en andels eller borettslagsleilighet, hva er den egentlig?

 

Som regel består felleskostander av følgende ting: renter og avdrag, utvendig vedlikehold, kabel tv/internett, forsikringer og vedlikehold(ikke innbo), bos og renovasjon, festet tomt/leie,drift av boligbyggelag, vaktmester, osv..  Noen variasjoner kan forekomme. Fellesgjelden er boligbyggelagets felles gjeld.

 

Edit

[Gjest medlem-397300]

I annonsen over er jo fellesgjelden nesten halve summen. Og denne gjelden, er altså lån boligbyggelaget har tatt? Og den er såpass stor fordi bygget er nytt.?

 

 

[Jarmo]

Ok, vi skal bygga 40 leiligheter, hvordan finansiere det hele?

 

Vi stifter et boligbyggelag med tilhørende fordeler, egenkapital ca 50 mill og resten hentes inn som innskudd av kjøpere som også er solidarisk ansvarlig for fellesgjelden. Total pris på alt ca. 80 mill.

Så, andelseiere tar seg av 30 mill som garantister = billig lån og ingen dok. avgifter ved salg/kjøp osv. billig kabel-tv/forsikringer/vedlikehold osv..

 

Thats the big deal..

[Jarmo]

 

 

I annonsen over er jo fellesgjelden nesten halve summen. Og denne gjelden, er altså lån boligbyggelaget har tatt? Og den er såpass stor fordi bygget er nytt.?

Ja, vil anta det. Høyere risiko slik som jeg ser på prosjektet. Derfor større egenkapitalkrav/dekning.
Selve låne/gjeldsdelen skal komme frem, hva øvrige tjenester koster, er en annen ting.


Jeg vil også nevne at jeg er ingen spesialist på dette området, helt sikkert flere her som kan dette mye bedre enn jeg

[arne22]

Hva mener du egentlig med hva den "er"? Det er en andel av borettslagets gjeld, som er knyttet til din andel. Om du ikke betaler den så mister du leiligheten, kort fortalt.

 

Merk: Betjener den, ikke nedbetaler i ett når du kjøper. Typisk har fellesgjelden 50 års løpetid, så det er relativt små avdrag.

 

Dette må da til en forandring være aldeles helt feil, med mindre det da er jeg selv som har missforstått.

 

Borettslaget er et selvstendig rettsubjekt og andelshaverne er ikke personlig ansvarlig for og skal ikke betale noen ting av borettslagets felles gjeld. Dette gjør man indirekte gjennom den husleien som man betaler.

 

 Tilfeldig eksempel.

 

Som kjøper av en "borettslagsleilighet" så kjøper man ikke en leilighet, men der i mot et medlemskap i en forening som gir borett.

 

Man eier ikke den leiligheten som man bor i. Det gjør borettslaget.

 

Eierforhold og ansvarsforhold for borettslag er regulert ut i fra "Lov og burettslag".

 

Hvis et borettslag disponerer for eksempel 50 leiligheter, så kan man godt bli gjort "indirekte ansvarlig" for en betydelig større del av fellesgjelden enn den som man kanskje skulle tro var knyttet opp mot egen bolig. Gjennom medlemskapet i foreningen (boretslaget) så er man indirekte ansvarlig for gjelden til samtlige leiligheter. Hvis fellesgjelden for eksempel er på 2 mill pr leilighet, så blir dette 100 mill kroner.

 

Hvis så 25 av andelseierne blir ute av stand til å betale husleie, så må husleien fordobles for de 25 som er i stand til å betale, slik at borettslaget kan betjene fellesgjelden og videreføre driften av borettslaget. 

 

Et borettslag kan godt gå konkurs. Da mister man enten hele eller deler av kjøpesummen, men ikke nødvendigvis "leieretten" til leiligheten. Prinsippene rundt eierforhold og konkurs i borettslag er beskrevet her.

 

"Fellesgjeld" er ikke noe som man skal betale som beboer eller andelseier. Det er heller en opplysning om hvor "solid" borettslaget er, i hvilken grad det foreligger en praktisk mulighet for en framtidig konkurs, og det gir en indikasjon om hva den framtidige husleien kan bli. Hvis fellesgjelden er høy så vil den framtidige husleien også bli høy fordi husleien bla skal brukes til å betjene dette lånet.

Endret 2. januar 2016 av arne22

[Herr Brun]

Jeg tror vi bare snakker litt forbi hverandre, Arne. Det du skriver står ikke i motstrid til det jeg skriver.

Du har helt rett i at borettslaget er et selvstendig rettssubjekt og andelshaverne ikke er personlig ansvarlig for borettslagets gjeld (i betydningen: De er ikke ansvarlig overfor banken). Men de er ansvarlig overfor borettslaget for å betale sin andel av gjelden, og dette er en egen post på felleskostnadene (som du får skattefradrag og alt sammen, så det er for alle praktiske formål gjeldsnedbetaling). Man betaler ikke husleie i borettslag, man betaler en andel av de totale felleskostnadene, men det er ikke "husleie".

Man kjøper en andel av et borettslag, og ikke en fysisk leilighet. Det er imidlertid ikke poenget her. Man må betjene sin andel av borettslagets gjeld, hvis ikke mister man andelen. I tillegg må man betale andre ting, herunder andel av kostnader borettslaget har i tilfelle andre andelseiere misligholder, men det endrer ikke på at man som hovedregel må betale kun sin egen andel av fellesgjeld.

Den problemstillingen du nevner unngås for øvrig i de fleste seriøse borettslag ved en sikringsordning. Jeg vil på det sterkeste fraråde noen å kjøpe andel i et borettslag med vesentlig fellesgjeld som ikke er sikret, men så lenge borettslaget deltar i sikringsordning er det uproblematisk, og forskjellene mellom borettslag og andre eieformer er minuskule.

Hvis et sameie tar opp fellesgjeld er for øvrig alle sameierne personlig ansvarlig for all gjelden, så der er det enda verre.

[Gjest medlem-397300]

- edit, se under

Endret 2. januar 2016 av medlem-397300

[Herr Brun]

I et aksjeselskap hva av profitten går til aksjonærene og hva reinvesteres i bedriften? I et Samvirke virker det som profitten går utelukkende til reinvestering/ drift. Er dette en forskjell man kan trekke?

Nja. Det vanlige i forbrukersamvirker er vel at profitten fordeles som rabatter til de som har handlet, slik at man får tilbake x kroner per y kroner man har handlet for. I praksis finnes det dermed ikke nødvendigvis noen profitt, fordi denne mekanismen senker prisene slik at overskuddet blir null. Formålet med forbrukersamvirke er tross alt lavest mulig priser, ikke å samle opp kapital.

 

For andre typer samvirke finnes lignende mekanismer. Innkjøpssamvirker sørger for å videreselge til så lav pris som mulig/tar minimal mellommannsavgift (avhengig av om innkjøpet skjer i eget navn eller i deltakernes navn), produsentsamvirker kjøper inn til høyest mulig pris.

 

Den store forskjellen er egentlig at overskuddet i et kapitalforetak (typisk aksjeselskap) fordeles etter innskutt kapital (eierandel), mens overskuddet i et samvirke fordeles etter bruk av samvirket - de som bruker samvirket mest får størst andel av overskuddet.

[Jarmo]

 

Man behøver ikke å være kapitalist for å tjene penger

 

Vel, samvirke-systemet oppsto for lenge siden, som delvis politisk motivert forretnings-modell. (les idealistisk) I grunn kan jeg ikke se noe annet at disse funker bra for forbrukere.

På samme prinsipp har vi også boligbyggelag osv..

 

Hva var det politiske motivet?

 

 

I gamle dager tenkte man mer på kollektive fordeler

 

Noe som var mer sosialistiske tanker..

[Gjest medlem-397300]

Den store forskjellen er egentlig at overskuddet i et kapitalforetak (typisk aksjeselskap) fordeles etter innskutt kapital (eierandel), mens overskuddet i et samvirke fordeles etter bruk av samvirket - de som bruker samvirket mest får størst andel av overskuddet.

 

Hvordan er det egentlig i et aksjeselskap (kapitalforetak). Hvordan bestemmes hvor mye du skal få av overskuddet?

[Gjest medlem-397300]

- edit

Endret 2. januar 2016 av medlem-397300

[Herr Brun]

 

Den store forskjellen er egentlig at overskuddet i et kapitalforetak (typisk aksjeselskap) fordeles etter innskutt kapital (eierandel), mens overskuddet i et samvirke fordeles etter bruk av samvirket - de som bruker samvirket mest får størst andel av overskuddet.

 

Hvordan er det egentlig i et aksjeselskap (kapitalforetak). Hvordan bestemmes hvor mye du skal få av overskuddet?

 

Styret foreslår hvordan overskuddet skal fordeles mellom reinvestering og utdeling, og generalforsamlingen stemmer ja eller nei til det forslaget, så fordeles midlene proratarisk etter hvor stor andel av aksjene den enkelte aksjonær eier.

 

Det bestemmes altså på generalforsamlingen (hvor alle aksjonærene kan stemme etter sin andel aksjer - en aksje=en stemme) hvor stort utbytte som skal deles ut, mens dette utbyttet fordeles likt på alle aksjene slik at den som har flest aksjer får mest utbytte.

[Inge Rognmo]

Nå er du inne på noe, slik som f.eks. TINE som har hovedsaklig bønder på eiersiden og har tilnærmet monopol på sine produkter så er vi faktisk inne på mer "lukket selskap" 

Slik som jeg ser på disse sakene så funksjoner til et åpent samvirke funker men ikke som et monopol. Da kan forbrukere fort bli tapere.

Det er da også meningen. (ikke at de nødvendigvis skal ha monopol, men at forbrukeren skal bli "taperen".) Coop er et innkjøpssamvirke, TINE er et salgssamvirke, og har av den enkle grunn ganske nøyaktig helt motsatte interesser. Coop skal tilby varer til sine eiere til best (lavest) mulig pris, sistnevnte skal tilby best (høyest) mulig pris til sine eiere for varene de kjøper. Begge skal fordele overskuddet (eller i alle fall deler av det, det som ikke går til å bygge opp den felleseide egenkapitalen) blant sine eiere; Coop gir et visst antall prosent (som varierer i de forskjellige lokale samvirkelag) av medlemmets omsetning som utbytte, TINE utbetaler et visst antall øre som "etterbetaling" pr liter melk de har kjøpt.

 

TINE har ikke "hovedsakelig" bønder på eiersiden, de har bare bønder på eiersiden.

[Muncie]

Ett samvirke kan også være en finansieringsform i ett større AS, St. Hallvards bryggeri AS eies 30% av samvirkeforetaket St. Hallvards SA som da er største aksjonær, samvirket ble finansiert med crowdfunding.

Endret 2. januar 2016 av Muncie

[Gjest medlem-397300]

Men hvordan har Samvirke blitt så stort? Hvorfor vil man ekspandere/ fusjonere?

 

Tenker f.eks på Coop.

Endret 2. januar 2016 av medlem-397300

[arne22]

Med en slik sammenblanding av "produksjonssamvirke" og "kommersielt foretak" er man da "kapitalister" eller "idealistiske øl-drikkere"?

[_dundun_]

Men hvordan har Samvirke blitt så stort? Hvorfor vil man ekspandere/ fusjonere?

Enten fordi fler vil være med eller fordi man kan oppnå enda mer som stor.