Tjene penger på bolig

[Lemongrass]

Heisann

 

Jeg har lekt litt med tanken på å invistere litt penger i boliger når jeg er ferdig utdannet med fast jobb. Det vil si at jeg kjøper litt slitte og gamle leiligheter, pusser de opp og leier de ut til f.eks. studenter for så å selge dem med fortjeneste når kjøpsprisen er nedbetalt.

 

Noen som har noe erfaring med dette og vet om det er god butikk?

Endret 15. august 2011 av Big Boi

[Atlanterhavet]

Dette er veldig god butikk - på nokre heilt klåre vilkår:

*At du finn leigebuarar som vil ut med ein pris du meiner er fornuftig, slik at du dekkjer skatt, renter og kostnader.

*At desse faktisk gjer opp for seg, ikkje i staden raserer halve husværet og så etterpå ikkje kan saksøkjast (så det har noko for seg), av di dei ikkje eig nåla i veggen.

*At du faktisk har nok leigebuarar til ei kvar tid.

Og - ikkje minst:

*At verdet på bustaden går opp, så du kan selja med forteneste.

 

Sviktar berre eit av desse punkta, vert det fort dårleg butikk. Sviktar fleire, eller det siste, vert det fort VELDIG dårlig butikk.

 

I tillegg er du, slik marknaden er no, avhengig av å ha 25 % av kjøpesummen + nok til kostnader ved kjøpet som EK. Ingen bank i verda (Noreg i alle høve) låner deg nett no meir enn 75 % av kjøpesummen når du ikkje skal bu i bustaden sjølv, men nytta han til næringsdrift.

 

Hugs at det er ikkje noko naturlov at bustadprisane skal auka. Dei har falle - MYKJE - i alle land rundt oss seinaste åra, og personleg trur eg det er eit spørsmål om tid før nett det same skjer i Noreg. For å ta Danmark som eit døme: Ingen trudde for fem år sidan at boligmarknaden i Danmark skulle bryta saman, då var marknaden like heit der som i Noreg i dag. Brått steig renta noko uventa ein del, og kjøparane vart plutseleg borte. Så sa det "pang".... I dag er bustadprisane jamt over det halve av for fem år sidan - og det er bustader nok for mange år med normalt sal "på lager" på marknaden. Bustader som var veldig sunt finansiert for 5 år sidan, med salsverde på 2 millionar og lån på 1,5, har no salsverde på 1 million og lån på 1,5. I slike høve er det veldig hyggjeleg å eiga ein utleigebustad: Leiger du ut får du inn såpass til banken at banken ikkje krev tvangssal, og må dekkja skatt og alle kostnader på eigedommen sjølv. Leiger du ikkje ut, går du konkurs. Då sit du etterpå i praksis att med eit lån på oppunde ein million og ingen eigedom.

 

Det er INGEN grunn til at ikkje slike tilstandar og når Noreg. Førebels greier ein å halda renta låg, og samstundes kursen på NOK mot utanlandsk valuta på eit fornuftig nivå. Brått kan spørsmålet verta eit val mellom å dobla renta eller å risikera at NOK vert veldig sterk mot til dømes EUR og USD, slik at norsk næringsliv får endå langt verre konkurransevilkår enn det har. Då har ein i praksis to val: Auka renta, og krasja boligmarknaden eller godta at arbeidsløysa stig faretruande.

 

Norsk bustadmarknad har hatt krisetilstand før, til dømes mellom 1988 og 1993, etter eit rentenivå som kom totalt ut av kontroll nokre år før før dette, og nådde høgder på 18-19 %. Det er absolutt ikkje noko som forbyd at slike tilstandar kjem på ny.

 

Etter mi meining er det å ukritisk kalkulera med at bustadprisar skal fortsetja å stiga som no, eller stiga i det heile, å rekna heilt feil om ein skal vurdera lønsemda i eit slikt prosjekt. Ein skal ta utgagnspunkt i stillstand om en er grunnsolid finansiert, med minst 50 % EK, så ei greier å ri av ein krise på nokre år. Er finsieringa mindre grunnsolid, skal ein vurdera om ein toler minst 20 % prisfall. Greier ein ikkje å få lønsemd i reknestykka då, vert dette risikosport, etter mi vurdering. Men endeleg: Kvar sin smak.

[BuffyAnneSummers]

Kan du ikke tjene mer hvis du bare fortsetter å leie ut denne leiligheten mens du kjøper deg en annen, og betaler leia du får fra leietaker for å betale på leiligheten du nettopp har kjøpt`?

[Ekko]

Sett opp regnestykke for kjøpssum, lån, renter og inntekter/utgifter.

 

Det er i utgangspunktet god butikk, men en ting du bør tenke på er at du binder din økonomiske frihet ved å ta på deg noe slikt. Feks om du skal låne penger til å kjøpe en slik leilighet begrenser det hvor mye lån du får til å kjøpe leilighet til deg selv.

 

En annen ting er den faktiske nedbetalingstiden på lånet. Du kommer nok fort opp i mer enn 20 år før leiligheten har betalt inn kjøpssummen. Det er ikke raske penger man snakker om her.

[bIsk0p]

Boligkjøp, uansett hva formålet for det, er en langtids investering. Her snakker vi minst 5 år, helst lengre. Du sier at du vil kjøpe slitte hus, pusse opp og leie dem ut. Dette er selvsagt mulig, men du må ha en god egen kapital for å gjøre dette! Jeg vil anbefale deg å kjøpe hus med utleier-del, om du bor i hoveddelen eller utleier-delen får være opp til deg. Men vær oppmerksom på at du må skatte på utleier inntektene hvis du leier i en større del enn du bor på selv.

 

Det er også ganske dyrt å pusse opp, hvis det er snakk om tapetsering og maling av vegger, vil trolig boligen ha en ganske stor appell da dette er lett og billig å utføre. Men som regel er det bad og kjøkken som må utbedres, kanskje også strøm- og vannnett. Dette koster!

 

Du må også tenke på rente-økning, dårlige leieboere (tar ikke vare på plassen, betaler ikke osv..) og prisfall på boligmarkedet. Kommer prisfallet, betyr det at du ikke kan selge når det nødvendigvis hadde passet deg. (eventuelt salg med tap)

 

Alt i alt kan dette være lønnsomt (f.eks der jeg nettopp kjøpte leilighet, var boligen kjøpt for 4.5mill i 2005 og nå ble en av 4 leiligheter solgt for 3.3mill. Eieren har leid ut i mellomtiden, samt tatt en total renovasjon av alt i mellomtiden.

[PanserJohan]

Om ståa i norske banker holder stand, skal du være godt fornøyd med å få kjøpt bolig nr èn, og bo i den selv en stund.

Orker ikke legge ut i det vide og brede, men husk at rentebetingelsene og lånefordeling er annerledes på bolig 2 enn bolig 1. Større krav til sikkerhet/EK, dårligere rente osv.

En annen ting er at leieinntekta di skattlegges når du leier ut bolig.

(rotete innlegg dette)

 

Kjøp deg heller en enebolig med utleiedel. Null skatt, lettere vedlikehold, lettere oversikt, mindre risiko, biliigere lån.

[Lemongrass]

Ok, men hvis jeg veldig forenklet gjør noe i denne duren: Jeg er for tiden en student som nettop har fylt tyve år, men har jobb og anledning til å spare 20 000 kr i året i BSU, noe som er grensen. Dersom jeg klarer å skaffe meg en egenkapital på til sammen 200.000 kr og får et boliglån på 750.000-800.000 kroner og kjøper min første bolig til rundt 1 mill. Når jeg har tilbakebetalt dette lånet og eier boligen full og helt, hvor bør jeg gå i fra der? Selge leiligheten og sitte igjen med kanskje 1,2 mill, be om boliglån og kjøpe en enebolig på 4-5 mill hvor jeg kan leie ut en del av huset?

 

Vet at det var veldig forenklet, men det viser konturene av ideen min. Hvordan høres det ut?

Endret 16. desember 2012 av Mos Def

[Drunk_Panda]

Det høres sikkert greit ut det, men utleieinntekter ligger ene og alene i storbyer. Du får sikkert noe ute på landet, men ikke på langt nær like mye.

 

Å kjøpe en bolig til 1 mill spørs veldig på hvor du bor hen. I en storby får du knapt 20 (kvm) ser ikke hvordan du da skulle leid ut dette og gått i pluss.

 

Si du kjøper deg en leilighet nå i et sinnsykt overpriset marked der leiligheter stiger altfor raskt i pris. Den dagen markedet går fyken sitter du igjen med en leilighet som i værste fall har halvert verdi. Da kan de som sitter med enebolig være mye bedre rustet.

 

Det er alltid vanskeligst å skaffe den første millionen, deretter øker inntektspotensiale enormt

[Herr Brun]

Du kommer sannsynligvis til å ønske å flytte til noe betydelig større enn det du får for 1 million, lenge før du har betalt ned boliglånet ditt.

 

Så lenge du holder belåningen innenfor anstendige rammer vil det mest økonomiske som oftest være å kjøpe stort nok til at du kan leie ut mest mulig, oppad begrenset til 50% av boligen, for å utnytte systemet mest mulig. Skattefrie renteinntekter er gode greier.

 

Det høres sikkert greit ut det, men utleieinntekter ligger ene og alene i storbyer. Du får sikkert noe ute på landet, men ikke på langt nær like mye.

Ikke bare i storbyer, nei. Muligens bare i byer, ja, men vi snakker ikke kun Oslo Bergen Trondheim Stavanger. Selv i mye mindre byer er det mye penger å hente på utleie.

[Compoundinterest]

Ingenting å utsette på tidligere innlegg, men en liten ting å ha i bakhodet er at om det skulle bli regjeringsbytte og formueskatten følgelig skulle forsvinne kan boligprisene synke (lite poeng å langtidsinvestere i eiendom når du kan ha pengene i banken og få renteinntekter som normalt, uten å måtte betale formueskatt - i tillegg mye(!) mindre arbeid). Dette er rent hypotetisk, men regjeringsskifte og fjerning av formueskatt kan ha en innvirkning på prisveksten i boligmarkedet - denne prisveksten er Afla Omega for en som investerer i eiendom for utleie.