Nok til å kjøpe bolig? -Kan det anbefales?

[Bjarnemann]

Hei, gutt på 19 år her.

 

Har jobbet og slitt siden 9. klasse med mål om å kjøpe egen bolig så fort som mulig. Nekter å kaste bort penger på leie av bolig lenger enn jeg må.

 

Har pdd. en formue på 190 000, men med feriepenger på 33 000 og skattepenger på 8000 i tillegg til kommende lønninger regner jeg med å være oppe i 250 000 til høsten. Akkurat nå har jeg 30 000 på BSU, 50 000 i Skagen Kon-Tiki, og 110 000 i Postbanken Rentespar. De i Postbanken flyttes over til Yabank as we speak. Pengene som kommer fremover planlegger jeg å bruke til å maxe BSU, og å putte resten i Yabank. Altså ca 50 000 på BSU, 50 000 i Kon-Tiki, og 150 000 i Yabank. Ish.

 

Jeg vet at det stilles krav til 10% egenandel ved kjøp av bolig, så det regner jeg med at jeg har i boks(?)

 

Casen er at jeg kommer til å gå over i studier til høsten, og kommer følgelig til å minke en del i inntekt. Regner med å ligge på i overkant av 10 000 utbetalt i mnd, + studielån. Altså litt over 17 000 netto. Det jeg enkelt å greit lurer på er om jeg har nok cash til å gå inn i boligmarkedet nå, og om det kan anbefales. Jeg regner med å få lån av banken, men det er heller basert på antakelser enn fakta.

 

Det jeg preferabelt ønsker å kjøpe meg er en treroms ikke alt for langt unna byen. Feks Lambertseter/Bjerke/Manglerud/Hauketo/Holmlia eller andre "billige" steder i byen. Regner med at jeg må punge ut i underkant av 2 000 000 for noe slikt.

 

Tror dere det vil være mulig å betjene et slikt lån på 17 000 i mnd, evt hvor risikabelt vil dette være? Jeg har ikke rike foreldre, så alt må gjøres på egenhånd. De kan heller ikke stille som kausjonister.

 

Jeg har også nylig lest at det spås et lite krakk, eller en korreksjon i prisene fremover grunnet høy belåning i Norge. Disse ekspertene er jo nesten værre enn kostholdseksperter som endrer mening hele tiden, men det høres da logisk ut. Renta skal opp, og da er det rimelig å anta at mange vil gå på en smell. Disse ekspertene var sikre på en nedgang på mellom 10 og 30% i løpet av et par år. Jeg vil helst unngå å sitte på en leilighet da, om noe slikt skulle skje.

 

For å oppsummere:

 

-Er det sannsynlig at en 19-åring som går inn i studier får lån på 250 000 i EK? Selv om 50 000 av de er plassert i et høyrisikofond.

-Er det grunnlag for å tro at jeg klarer å betjene et slikt lån? Forhåpentligvis vil jeg få leid ut et rom og gjøre noen tusen i måneden, men det tør jeg ikke regne med.

-Hva er konsekvensene om jeg "driter" meg ut og ikke klarer å betjene lånet 100%? Tvangssalg og gjeldsslave for livet?

-Hvor sannsynlig er et slikt krakk?

 

Endret 23. mai 2011 av Bjarnemann

[Illus]

Godt å se at noen tenker litt lenger enn nesetippen

 

Vil i første omgang anbefale deg å se litt på diverse boliglånskalkulatorer slik at du har en viss ide om kostnader knyttet til et slikt lån.

 

Bl.a: https://www.gjensidige.no/Privat/Bank+og+sparing/Kalkulatorer/Lanekalkulator

 

Du skulle ha ett lite krypinn til 2 mill med 250k i egenkapital. 1,75M over 25år til 5% rente (ja.. renten skal betraktelig opp framover og om den ikke gjør det så må du uansett ta høyde for dette om du skal ha ett normalt liv)

 

Dette gir deg månedlige utgifter på 10 230 bare på lånet. Så da sitter du igjen med knappe 7 000 å leve for i måneden. Sett opp ett romslig budsjett og se om dette er noe du tror du kan leve på. Husk å ta med utgifter som kollektiv, skolebøker/materiell.. regner med du er avhengig av en bærbar eller to i løpet av studietiden.. festing osv.

 

I ditt tilfelle vil jeg anbefale å skaffe en eller to kausjonister da jeg tviler på du får lån i standardbankene (Kravet til sikkerhet for lånekundene blir bare strengere og strengere) med din økonomi som student. Vil også anbefale deg å sjekke ut muligheten for billig førstegangslån hos husbanken. I tillegg vil du komme utrolig langt om du kan låne så mye som mulig privat i din familie. 500-1000k i rentefritt lån fra dine foreldre og du er i boks

 

Siste tips på tampen er å ikke bruke hele egenkapitalen din til boligkjøpet. La 50k være igjen på høyrentekonto som buffer og sikkerhet dersom noe skulle skjære seg/uforutsatte utgifter og hendelser.

 

Lykke til

[iChristian]

Og husk at du trenger møbler, hvitevarer osv osv.

 

Hovedproblemet ditt er nok egentlig at du er singel, det er det som gjør det vanskeligst, derfor ofte nødvendig med kausjonist.

[blackbrrd]

Jeg ville ikke lånt 1,8 millioner med 17.000 utbetalt i måneden. Tror ikke du får lånet heller, ettersom det er for høyt i forhold til inntekt. Kjøp heller noe mindre som du kan nedbetale fortere. Hvis renten går opp/du mister jobben så er du da ikke tvunget til å selge, noe som fort kan bli tilfelle ellers.

 

For det andre, så lønner det seg _ikke_ å sette 50.000kr rett på BSU. Du må sette inn 20.000 i året for at det skal være noe poeng. Så sant du får lån, så lønner det seg ikke å benytte BSU-en før den er makset ut. (Pga skattefordel og fordi rentene på BSU-kontoen er høyere enn på de fleste boliglån)

[Naranek]

Siden du ikke rekker å sette inn mer på BSU vil jeg anbefale at ikke du setter inn noe i det hele tatt. Du kan bare bruke BSU en gang, så du får utnyttet altfor lite av det potensielle skattefradraget hvis du bruker den så tidlig. Det kommer imidlertid litt an på hvor velvillig banken er. Hvis de går med på å regne pengene som står på BSU som en del av egenkapitalen uten at du tar dem ut har det ikke så mye å si hva du gjør.

[blackbrrd]

Siden du ikke rekker å sette inn mer på BSU vil jeg anbefale at ikke du setter inn noe i det hele tatt. Du kan bare bruke BSU en gang, så du får utnyttet altfor lite av det potensielle skattefradraget hvis du bruker den så tidlig. Det kommer imidlertid litt an på hvor velvillig banken er. Hvis de går med på å regne pengene som står på BSU som en del av egenkapitalen uten at du tar dem ut har det ikke så mye å si hva du gjør.

Litt enig her, men det er samme hva lurt å opprette BSU-kontoen nå, selv om du bare setter inn en krone. Du har i såfall mulighet til å benytte pengene på en bolig du kjøper nå, selv om pengene blir satt inn senere.

 

Opprettes BSU-kontoen etter at du har kjøpt bolig kan du ikke bruke pengene til å finansiere lånet i dårlige tider.

[Bjarnemann]

Takk for gode svar!

 

Fikk litt mer feriepenger og lønn nå enn jeg hadde regnet med, så har allerede en EK på 240. Så med kommende lønninger (ca 20 utbetalt i mnd), og skattepenger på nesten 8 lover det godt for 250+++ i EK ihvertfall. I det store og det hele er vel dette som blåbær å regne mtp å betjene lånet.

 

Ang privat lån og kausjonister og slikt er det helt håpløst. Familien min er ikke akkurat fattig, men de har ikke noe ekstra å rutte med. Tok det opp med dem for litt siden om det var mulig å håpe på noen oppbacking om jeg skulle havne i trøbbel med lånet mitt. De ville hjelpe alt de kunne, men noe sikkert hadde de ikke mulighet til å love. De kjøpte bolig seint, og har mer enn nok med å betjene gigantisk studiegjeld og huslån.

 

Ang maksing av BSU var det dårlig formulert fra min side. Jeg skal selvfølgelig ikke sette inn mer 20 000, da det blir et rent tapsprosjekt. Jeg mente å makse årets innskuddsgrense. Altså 20 000. Jeg kan forøvrig ta lån med sikkerhet i BSU uten å tømme den. Altså la pengene stå urørt, men knytte BSU opp mot lånet

 

Jeg ser at det blir tøft å låne 1.8 kk med 17 utbetalt i mnd, dessverre.. Hadde jeg vært garantert 17 i mnd til all tid hadde det sikkert gått greit, selv om det hadde vært tøft. Men det blir så tight at det ikke er noe kult å regne med. Hvem vet, kanskje jeg blir overkjørt av en bil eller banket opp i fylla en gang, og ikke evner å jobbe lenger.

 

Det som er planen er å leie ut en del av leiligheten min (derfor treroms) for å få en liten inntekt, men det er vel også noe som er skummelt å ta for gitt. Jeg vet heller ikke hvor lett slikt er.

 

Det jeg glemte å nevne, som også er et forslag hjemmefra, er at OM jeg skulle drite meg ut på en eller annen måte vil jeg alltid ha muligheten til å flytte hjem og leie ut leiligheten min. Altså hele. Det hadde jeg helt glemt, men med et slikt alternativ ser det kanskje litt anderledes ut? Slik jeg ser det vil det gi en betydelig ekstrainntekt som nesten kan betjene lånet alene.

 

Endret 24. mai 2011 av Bjarnemann

[Illus]

Liker initiativet ditt og sier bare stå på!

 

Det som er det største problemet i denne sammenheng er at du, meg bekjent, ikke kommer til å få noe lån i den størrelsen så lenge du er student og med "usikker" deltidsjobb.

 

De fleste banker har elektroniske tjenester for søknad om finansieringsbevis der du kan leke med tall for å se hvor mye du i teorien kan låne. Vil også anbefale deg å stikke innom en bank eller to og prøve din sak der.

 

Lykke til uansett

[bIsk0p]

Selv om jeg liker entusiasmen din, så ser det nok litt mørkt ut. Iallefall om du skal studere! Den generelle regelen er at du kan låne maks tre ganger inntekt. Dvs lån på 1.8mill så skal du ha 600k i året. I tillegg har bankene noen ekstreme kalkyler som i mange tilfeller ikke stemmer overens med de flestes faktiske forbruk.

 

Det er nok også litt for mye usikkerhet i inntekten din til at du får noe lån, hvis du skal være skikkelig sleip og er GARANTERT deltids jobb et minimum antall timer som gjør at du holder en høy nok lønn i forhold til utgifter, kan du ikke nevne noe om studie planene dine.

 

HVIS du der i mot skulle klare å få deg lånet og mister jobben, kan du som regel kunne gå til banken og få en avtale hvor du kun betaler renter i en periode. Som også nevnt, flytte hjem og leie ut hele leiligheten kan også være en løsning.

[Illus]

PS: Dersom du har kundeforhold i en lokalbank i mer grisgrendte strøk så er disse ofte mer velvillige til å gi lån enn de store upersonlige konsernene i oslogryte. Har selv benyttet meg av dette da jeg var avhengig av topplån opp til pipa når jeg selv kjøpte min første leilighet.

[blackbrrd]

Den generelle regelen er at du kan låne maks tre ganger inntekt. Dvs lån på 1.8mill så skal du ha 600k i året.

Dette stemmer overhodet ikke. inntekt*x = lån avhenger av hvor mye du tjener. Tjener du 200.000 så er x kanskje 1,5 ettersom tilgjengelig inntekt etter mat/klær/osv er så liten. Tjener du 450.000 så er x kanskje 4 ettersom du bruker en mye mindre del av utbetalt lønn til mat/klær osv.

 

Hvis du er villig til å flytte hjem hvis alt går til h.... så vil jeg si dette er mulig. Bare husk på at du da må skatte 28% av leieinntektene.

 

Btw, du har ikke nevnt husleie på evt leilighet på 2mill. Dette blir fort på 2500 i måneden og må være noe du vurderer nøye når du skal kjøpe.

[Bjarnemann]

Først og fremst vil jeg bare takke for mange og flotte svar! Blir rent forbauset over hvor mange som tar seg tid til å gi meg seriøse svar på en "kakepost" som denne. Det er ikke akkurat noe ja eller nei spørsmål jeg kaster ut her.

 

Jeg er helt klar over at sånn rent inntektsmessig ser ikke dette så bra ut. Men om jeg klarer å overbevise banken om at jeg er en habil person (jeg har tross alt spart lenge og displinert mot ett mål), og samtidig viser dem et budsjett der jeg viser at jeg kan greie detta her.

 

-Regner man med 5% rente og sifo-tallene så skal det jo "akkurat" gå. Så dukker det alltid opp noe, så derfor kan jeg jo evt spare opp til +/- 300k før jeg går inn, så har jeg litt til uforutsette utgifter også. Så har jeg også alternativene nevnt nederst i posten om det skulle bli for tøft å betjene et slikt lån-

 

Har hørt solskinnshistorier om folk som har fått lån selv om de ifølge generelle retningslinjer ikke skulle fått det, bare ved å stille nok egentkapital og vise frem fornuftige budsjetter kombinert med en økonomisk plan som viser at de kan klare et lån i den størrelsesordenen de ønsker.

 

Med fare for å virke litt cocky er ikke min største bekymring hvorvidt jeg får lån eller ikke, men hvor lurt det er å begi seg ut på et slikt eventyr. Mtp på alt som "kan skje" (og slike ting MÅ man jo ta høyde for), og også det jeg nevnte tidligere med at man kanskje -kanskje- vil se en nedgang i boligmarkedet om noen år. Kanskje like greit å kule egget til jeg er blitt et A-4 menneske?

 

Og som noen nevnte her så er også møbler et problem. I utgangspunktet hadde jeg tenkt å benytte meg flittig av loppemarkeder og venner, samt "The Sims" metoden. Tak over hodet kommer i første rekke, så kommer fet sofa og flatskjerm i andre. Jeg er villig til å leve på mandler og egg og handle klær på Fretex om det er det som skal til for å klare meg.

 

Jeg husker jeg var hos Postbanken for et par år siden for å drøfte sparing til bolig og et boliglån en gang i fremtiden. Da ble det også nevnt avdragsfrihet som et alternativ. Hva tror dere om det?

 

Slik jeg ser det:

 

-Da bor jeg jævlig billig. Med et boliglån på 1 500 000 og 5% i rente skal jeg ut med 75000 i renter til banken per år. Trekker man fra 28% sitter jeg igjen med 54000 jeg skal ut med. Det er slik jeg ser det veldig billig for tak over hodet.

 

-Inflasjonen vil også i løpet av de årene jeg bare betaler rente også "spise" opp deler av lånet. Jeg vet at det bla annet er derfor de skal ha denne renten av meg, men verdien av lånet vil likefult være relativt sett lavere etter 5 år enn det det er i dag.

 

-Får jeg samtidig inn en leietaker i min lille treroms sitter jeg plutselig jævlig godt i det.

 

 

Jeg er klar over at dette er et risikofylt prosjekt med mange og dype fallgruver, men om man tar med muligheten for avdragsfrihet (om dette er et reelt alternativ), og muligheten til å flykte hjem og leie ut hele kåken så ser det kanskje litt tryggere ut?

 

Nok en gang, takk for svar.

 

[blackbrrd]

Bare så det er nevnt, 5% rente er definitivt ikke worst-case.

 

8% rente, arbeidsledig og fallende boligpriser uten at du får leid ut er worst-case. Da ender du med å måtte selge med tap og sitter igjen med kanskje 100.000 i gjeld og ikke noe sted å bo.

 

Okay, lite sannsynlig, men det har skjedd før, faktisk senest i 2008 - utenom biten hvor du var arbeidsledig da. Det positive med det hele var at i 2008* så varte dette i hele 6 måneder før renten falt som en stein ned under 3%...

 

*gidder ikke sjekke men det kan være 2009 jeg snakker om..

[Bjarnemann]

Helt klar over det, men jeg binder selvfølgelig renta med en gang ved et evt kjøp av bolig. Da vil jeg, om jeg har fått med meg rett binde på ca 5%.

 

Økonomisk tap? Sannsynligvis vis. Men det gir meg en trygghet som fyller igjen noen av disse berømte fallgrubene.

 

[bIsk0p]

Hvis du får lånet og du selv mener at du klarer den økonomiske delen, ser jeg ikke noe grunn til å IKKE kjøpe. Men ikke ta utgangspunkt i å leve på havegryn og vann Det er lett å si, men vanskelig å gjennomføre. Det kommer fester, ferier og andre utgifter man ikke burde avskjære seg selv fra som ungdom og oppover.

 

Økonomisk tap vil det bare bli om du selger når prisen er lavere enn per dags dato og jeg ser ikke noe grunn til å selge hvis du ikke skal flytte til en annen by, dvs det er bare å holde på leiligheten til prisen jevner seg litt ut igjen. Hvis du får seg samboer, er jo leiligheten stor nok til dere to + et barn

 

Å få leid ut leiligheten får du alltids, så fremt politikerne ikke gjør det lettere for studenter å kjøper leilighet under studenttiden. Du har også firmaer som trenger plass for de som midlertidig jobber i Oslo/pendler.

 

Når det gjelder møbler, så er ikke det noe å bekymre seg for! Man får mye flott på gi-bort markedet til finn

[Sestad]

Nå er det mulig jeg er på bærtur her, men såvidt jeg vet er det begrenset hvor mye du kan tjene og få fullt studie lån. Husk på at studie lån er beregnet på de som ikke har inntekt.

 

Ett annet alternativ er og leie ut et soverom til en kompis for 5000 i mnd f.eks. - Dersom du har en leilighet med 2 soverom da

[iChristian]

Ca 135000 per år er inntektstaket for å få omgjort til stipend. Fullt lån får du uansett.

[bIsk0p]

Er det ikke også noen regler i forhold til formue (som en leilighet blir regnet som)?

[iChristian]

Det er det, men den baserer seg på ligningsverdien på boligen og med opptak av huslån så forsvinner det helt.

[The Avatar]

Du bør i alle tilfelle sjekke kva det koster å leige leiligheit. Dersom du finner noke som du kan leige billig så må du tenke fleire år framover en eit studie før det lønner seg å kjøpe.

 

Det er i prinsippet ingen stor forskjell på å kaste vekk penger i husleige til ein tredjeperson kontra å laste vekk penger på renteutgifter.

 

Eg ville også være litt forsiktig med å basere seg på leigebuar. For det fyrste kan det være vanskelig å finne ein leigebuar, for det andre kan det være ein plage av og til å ha leigebuar som du må ta hensyn til.