Problem med revisors rapport i borettslag

[Wiktory8]

Styret i borettslaget avholder generalforsamling i 3 deler!
 

1: Digital høringsperiode. (23.04.2026 – 05.05.2026. Altså 12 dager).
2: Fysisk informasjonsmøte. (07.05.2026)
3: Digital avstemmingsperiode (11.05.2026 – 25.05.2026. Altså 14 dager).

I høringsperioden ble det sendt ut en "Innkalling til ordinær generalforsamling".
Men i denne innkallingen var det ikke fremlagt noen revisorrapport, eller en forklaring til dette.
Ved skriftlig spørsmål til forretningsfører, om hvorfor ikke revisorrapporten er vedlagt, mottas følgende svar; "Vi har ikke mottatt den fra revisor enda, annet en forhåndsuttalelse om at den blir utstedt nå løpende. Blir lagt ved for alle eiere litt senere."

På det (frivillige) fysiske informasjonsmøtet (25 av 400 møtte!), ble det heller ikke fremlagt noen revisorrapport.
Men forretningsfører opplyste følgende: "Nå har vi fått godkjennelse fra revisor for 2025, så revisjonsberetningen for 2025 foreligger.". Men verken han eller styret bestemte seg for ikke å informere/opplyse noe mer om denne såkalte "godkjente" revisorrapporten.

Så over til avstemmingsperioden.
Det er vel egentlig nå at den generalforsamlingen starter.
Samme dag som den digitale avstemmingsperioden starter, sender styret ut en helt ny innkalling, med til dels store forandringer i forhold til den som ble sendt til høringsperioden.
Ved spørsmål til forretningsfører om ikke denne innkallingen, etter loven, skal sendes ut minst 8 dager før generalforsamlingen (avstemmingsperioden) starter, får man bare til svar at vi har 14 dager å stemme på, så det får holde!

Men; Nå var ihvertfall revisorrapporten vedlagt!
Det viser seg at denne rapporten er digitalt signert 05.05.2025. Altså 2 dager før informasjonsmøtet.
Styret har nok hatt et ønske om at andelseierne ikke leser denne revisorrapporten veldig nøye.
For det viser seg faktisk at revisorrapporten har forbehold mot regnskapet;

" Grunnlag for konklusjonen med forbehold
Borettslaget har bokført en fordring på seg selv, relatert til garasjeanlegget, med kr 4 179 674, som ikke er reell. Borettslagets fordringer og egenkapital er følgelig overvurdert med dette beløpet."

Dette har altså styret, med viten og vilje, unnlatt å informere/opplyse andelseierne om tidligere!

Men likevel skriver også revisor;
Etter vår mening:
•  Oppfyller årsregnskapet gjeldende lovkrav, og
•  Gir årsregnskapet et rettvisende bilde av borettslagets finansielle stilling per 31. desember 2025, og av dets resultater for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

Spørsmål:

• Er revisors forbehold en (alvorlig?) feil i regnskapet, som skal/må/bør rettes opp, eller er det bare for generalforsamlingen å vedta regnskapet slik det står?
   
• Hvorfor skriver revisor sitt forbehold mot regnskapet, når han samtidig skriver at "regnskapet oppfyller årsregnskapet gjeldende lovkrav?
   
• Har styret en opplysningsplikt overfor andelseierne vedrørende revisors forbehold?
   
• Viser revisors forbehold at regnskapet har et alvorlig brudd på f.eks. borettslagsloven,  regnskapsloven eller revisorloven?

 

 

[Marzo]

Mangler litt vesentlig informasjon. 

Hva var de store forandringene i innkallingen? 
Hva sier regnskapet om borettslaget sin økonomi? 

Er bokføringen gjort ved en feil eller er det noe som tyder på at det er gjort med hensikt for å pynte på tallene slik at de fremstår sterkere? 

[Wiktory8]

Marzo skrev (1 time siden):

Mangler litt vesentlig informasjon. 

Hva var de store forandringene i innkallingen? 
Hva sier regnskapet om borettslaget sin økonomi? 

Er bokføringen gjort ved en feil eller er det noe som tyder på at det er gjort med hensikt for å pynte på tallene slikDet at de fremstår sterkere? 

Hva var de store forandringene i innkallingen?
Den største forandringer gjaldt arbeid på husene (drenering og isolering av kjellervegger). I første innkalling (digital høringsperiode) skulle dette koste ca. 16 millioner. I den andre innkallingen (digital avstemmingsperiode) var dette oppjustert til nesten 26 millioner. Styret hadde nemlig glemt at det kanskje hadde vært lurt å bytte 177 små kjellervinduer!! (Da blir ganske dyre kjellervinduer?!)
I den andre innkallingen (digital avstemmingsperiode) var det også gjort flere forandringer saken om valg av styremedlemmer.

Hva sier regnskapet om borettslaget sin økonomi? 
Er ikke sikker på hva du spør om! Men det står ihvertfall ingen ting vedrørende økonomi i styrets årsrapport.
Det står heller ikke noe spesifikt om økonomi i regnskapet heller.

Er bokføringen gjort ved en feil eller er det noe som tyder på at det er gjort med hensikt for å pynte på tallene slikDet at de fremstår sterkere? 
Jeg spurte følgende (skriftlig) til både styret og forretningsfører:

1. Om styret erkjenner at regnskapet inneholder vesentlige feil.
2. Hvorfor andelseierne ikke er opplyst/informert/forklart om revisors forbehold.
3. Om andelseierne vil bli informert/forklart om forholdet før avstemningsfristen utløper.
4. Om styret mener det er forsvarlig at generalforsamlingen stemmer over regnskapet uten at revisors forbehold er tydelig opplyst og forklart.

Hele svaret fra forretningsfører:

Takk for din henvendelse. Vi setter pris på at du engasjerer deg i borettslagets økonomi og tar opp forhold du mener er viktige for andelseierne. Vi ønsker å besvare dine spørsmål så konkret som mulig. 

Revisjonsberetningen, inkludert revisors merknad om fordringen knyttet til garasjelaget, er lagt ved den ordinære innkallingen til generalforsamlingen som ble sendt andelseierne 11.05.2026. 

Bakgrunn for praksisen med garasjelagets regnskap
Forholdet revisor påpeker, knytter seg til den regnskapsmessige behandlingen av garasjelaget. Garasjelaget har ikke eget organisasjonsnummer, og kan som følge av dette ikke føre et selvstendig avdelingsregnskap atskilt fra borettslagets regnskap. Den gjeldende praksisen, der garasjelagets økonomi er integrert i borettslagets regnskap som en intern fordring, har vært anvendt over flere år og har tidligere blitt godkjent av borettslagets revisor BDO uten forbehold. Denne fordringen har økt jevnt og trutt over tid, og har blitt godkjent av dere eiere i alle år.

Endring fra neste regnskapsår
Vi er enig i at den nåværende løsningen ikke er optimal, og har allerede besluttet at denne praksisen vil bli endret fra og med neste regnskapsår. Fordringen vil da tas ut av borettslagets regnskap, slik at regnskapsføringen gir et mer korrekt bilde av borettslagets faktiske økonomiske stilling.

Svar på dine konkrete spørsmål

1. Vi erkjenner at den regnskapsmessige behandlingen av garasjelagets økonomi er en uheldig løsning som bør endres, og at revisors merknad er reell. Samtidig understreker vi at praksisen har vært benyttet over tid og tidligere akseptert av revisor og eiere i Haraløkka Borettslag.

2. Revisors merknad fremgår av revisjonsberetningen som er vedlagt innkallingen. Fordringen har stått i regnskapet over flere år. Vi vurderer at det ikke er behov for ytterligere kommentar på nåværende tidspunkt, og vil kommentere forholdet på neste årsmøte i forbindelse med at fordringen tas ut av regnskapet.

3. Andelseiere er allerede informert i innkallingen som er sendt ut.

4. Vi mener generalforsamlingen kan stemme over regnskapet med den informasjonen som nå foreligger, herunder revisors merknad. Merknaden endrer ikke borettslagets underliggende drift eller likviditet, men synliggjør en regnskapsteknisk problemstilling som vil bli rettet opp.

Vi håper dette gir den avklaringen du etterspør.

Med vennlig hilsen **

 

 

[krikkert]

Wiktory8 skrev (8 timer siden):

Spørsmål:

• Er revisors forbehold en (alvorlig?) feil i regnskapet, som skal/må/bør rettes opp, eller er det bare for generalforsamlingen å vedta regnskapet slik det står?
   
• Hvorfor skriver revisor sitt forbehold mot regnskapet, når han samtidig skriver at "regnskapet oppfyller årsregnskapet gjeldende lovkrav?
   
• Har styret en opplysningsplikt overfor andelseierne vedrørende revisors forbehold?
   
• Viser revisors forbehold at regnskapet har et alvorlig brudd på f.eks. borettslagsloven,  regnskapsloven eller revisorloven?

 

 

 

1) Nei, dette er ikke en alvorlig feil. 

2) Fordi revisor kan gi en godkjent revisjonsberetning så lenge regnskapet ikke inneholder "vesentlig feilinformasjon", revisorloven § 9-1. Ikke alle feil er vesentlige. 

3) Nei. Revisor arbeider for generalforsamlingen, det er derfor revisjonsberetningen skal legges frem for generalforsamlingen. Eventuelle spørsmål om revisors forbehold kan stilles direkte til revisor, ettersom revisor normalt har møteplikt i generalforsamling når det er avgitt en "uren" beretning, se burettslagslova § 9-6. 

4) Nei. 

5) Det er utidig å kalle inn til generalforsamling før man i det hele tatt vet når revisjonsberetningen vil bli avlagt, ettersom burettslagslova § 9-5 bestemmer at styret skal ha beretningen i hende to uker før den ordinære generalforsamlingen, slik at den kan sendes ut til andelseierne åtte dager før generalforsamlingen. 

[Wiktory8]

krikkert skrev (På 22.5.2026 den 20.45):

2) Fordi revisor kan gi en godkjent revisjonsberetning så lenge regnskapet ikke inneholder "vesentlig feilinformasjon", revisorloven § 9-1. Ikke alle feil er vesentlige.

Det er nok ikke mange andelseiere som forstår seg på borettslagets regnskaper. Vi må bare stole på at tallene er riktige og godkjenne deretter.
Menes det da en ikke-reell bokført fordring i regnskapet på kr. 4 179 674.-, som gjør at både fordring og egenkapital følgelig overvurdert med dette beløpet, ikke er en vesentlig feilinformasjon overfor generalforsamlingen?

Jeg lurer også på om hvilke alternativer en revisor har.

Er det slik at revisor kun har følgende alternativer i forbindelse med et regnskap:

• godkjenne et regnskap
• skrive et forbehold til regnskapet, eller
• ikke godkjenne et regnskap

Som tidligere skrevet ble revisorrapporten datert 2 dager før informasjonsmøtet. Og at forretningsfører/styret ikke ville snakke om den.

Til opplysning kan jeg også fortelle at fjorårets generalforsamling (altså regnskapene for 2024) ble gjennomført helt uten en revisorrapport. Selvfølgelig var både styret og forretningsfører fullstendig klar over dette, men dette opplyste/informerte de ingen ting om.
Ved å se på brreg.no oppdaget jeg i ettertid at det årets revisorrapport ble signert av revisor over 2 måneder etter at generalforsamlingen var over!
I tillegg oppdaget jeg at styret/forretningsfører meldte inn til Regnskapsregisteret (Brønnøysund) et helt annet regnskap enn det generalforsamlingen hadde godkjent!  
Det verste av alt var at Regnskapsregisteret ikke kunne gjøre noe med det!!

Så her i borettslaget er alt styrets gjøren og laden hemmelig for andelseierne.

Nå har jeg satt meg opp som kandidat til styreledervervet. Får vente og se om jeg er tilliten verdig for andelseierne.