Wiktory8

Det er nok ikke mange andelseiere som forstår seg på borettslagets regnskaper. Vi må bare stole på at tallene er riktige og godkjenne deretter. Menes det da en ikke-reell bokført fordring i regnskapet på kr. 4 179 674.-, som gjør at både fordring og egenkapital følgelig overvurdert med dette beløpet, ikke er en vesentlig feilinformasjon overfor generalforsamlingen? Jeg lurer også på om hvilke alternativer en revisor har. Er det slik at revisor kun har følgende alternativer i forbindelse med et regnskap: godkjenne et regnskap skrive et forbehold til regnskapet, eller ikke godkjenne et regnskap Som tidligere skrevet ble revisorrapporten datert 2 dager før informasjonsmøtet. Og at forretningsfører/styret ikke ville snakke om den. Til opplysning kan jeg også fortelle at fjorårets generalforsamling (altså regnskapene for 2024) ble gjennomført helt uten en revisorrapport. Selvfølgelig var både styret og forretningsfører fullstendig klar over dette, men dette opplyste/informerte de ingen ting om. Ved å se på brreg.no oppdaget jeg i ettertid at det årets revisorrapport ble signert av revisor over 2 måneder etter at generalforsamlingen var over! I tillegg oppdaget jeg at styret/forretningsfører meldte inn til Regnskapsregisteret (Brønnøysund) et helt annet regnskap enn det generalforsamlingen hadde godkjent! Det verste av alt var at Regnskapsregisteret ikke kunne gjøre noe med det!! Så her i borettslaget er alt styrets gjøren og laden hemmelig for andelseierne. Nå har jeg satt meg opp som kandidat til styreledervervet. Får vente og se om jeg er tilliten verdig for andelseierne.

Hva var de store forandringene i innkallingen? Den største forandringer gjaldt arbeid på husene (drenering og isolering av kjellervegger). I første innkalling (digital høringsperiode) skulle dette koste ca. 16 millioner. I den andre innkallingen (digital avstemmingsperiode) var dette oppjustert til nesten 26 millioner. Styret hadde nemlig glemt at det kanskje hadde vært lurt å bytte 177 små kjellervinduer!! (Da blir ganske dyre kjellervinduer?!) I den andre innkallingen (digital avstemmingsperiode) var det også gjort flere forandringer saken om valg av styremedlemmer. Hva sier regnskapet om borettslaget sin økonomi? Er ikke sikker på hva du spør om! Men det står ihvertfall ingen ting vedrørende økonomi i styrets årsrapport. Det står heller ikke noe spesifikt om økonomi i regnskapet heller. Er bokføringen gjort ved en feil eller er det noe som tyder på at det er gjort med hensikt for å pynte på tallene slikDet at de fremstår sterkere? Jeg spurte følgende (skriftlig) til både styret og forretningsfører: Om styret erkjenner at regnskapet inneholder vesentlige feil. Hvorfor andelseierne ikke er opplyst/informert/forklart om revisors forbehold. Om andelseierne vil bli informert/forklart om forholdet før avstemningsfristen utløper. Om styret mener det er forsvarlig at generalforsamlingen stemmer over regnskapet uten at revisors forbehold er tydelig opplyst og forklart. Hele svaret fra forretningsfører: Takk for din henvendelse. Vi setter pris på at du engasjerer deg i borettslagets økonomi og tar opp forhold du mener er viktige for andelseierne. Vi ønsker å besvare dine spørsmål så konkret som mulig. Revisjonsberetningen, inkludert revisors merknad om fordringen knyttet til garasjelaget, er lagt ved den ordinære innkallingen til generalforsamlingen som ble sendt andelseierne 11.05.2026. Bakgrunn for praksisen med garasjelagets regnskap Forholdet revisor påpeker, knytter seg til den regnskapsmessige behandlingen av garasjelaget. Garasjelaget har ikke eget organisasjonsnummer, og kan som følge av dette ikke føre et selvstendig avdelingsregnskap atskilt fra borettslagets regnskap. Den gjeldende praksisen, der garasjelagets økonomi er integrert i borettslagets regnskap som en intern fordring, har vært anvendt over flere år og har tidligere blitt godkjent av borettslagets revisor BDO uten forbehold. Denne fordringen har økt jevnt og trutt over tid, og har blitt godkjent av dere eiere i alle år. Endring fra neste regnskapsår Vi er enig i at den nåværende løsningen ikke er optimal, og har allerede besluttet at denne praksisen vil bli endret fra og med neste regnskapsår. Fordringen vil da tas ut av borettslagets regnskap, slik at regnskapsføringen gir et mer korrekt bilde av borettslagets faktiske økonomiske stilling. Svar på dine konkrete spørsmål 1. Vi erkjenner at den regnskapsmessige behandlingen av garasjelagets økonomi er en uheldig løsning som bør endres, og at revisors merknad er reell. Samtidig understreker vi at praksisen har vært benyttet over tid og tidligere akseptert av revisor og eiere i Haraløkka Borettslag. 2. Revisors merknad fremgår av revisjonsberetningen som er vedlagt innkallingen. Fordringen har stått i regnskapet over flere år. Vi vurderer at det ikke er behov for ytterligere kommentar på nåværende tidspunkt, og vil kommentere forholdet på neste årsmøte i forbindelse med at fordringen tas ut av regnskapet. 3. Andelseiere er allerede informert i innkallingen som er sendt ut. 4. Vi mener generalforsamlingen kan stemme over regnskapet med den informasjonen som nå foreligger, herunder revisors merknad. Merknaden endrer ikke borettslagets underliggende drift eller likviditet, men synliggjør en regnskapsteknisk problemstilling som vil bli rettet opp. Vi håper dette gir den avklaringen du etterspør. Med vennlig hilsen **

Styret i borettslaget avholder generalforsamling i 3 deler! 1: Digital høringsperiode. (23.04.2026 – 05.05.2026. Altså 12 dager). 2: Fysisk informasjonsmøte. (07.05.2026) 3: Digital avstemmingsperiode (11.05.2026 – 25.05.2026. Altså 14 dager). I høringsperioden ble det sendt ut en "Innkalling til ordinær generalforsamling". Men i denne innkallingen var det ikke fremlagt noen revisorrapport, eller en forklaring til dette. Ved skriftlig spørsmål til forretningsfører, om hvorfor ikke revisorrapporten er vedlagt, mottas følgende svar; "Vi har ikke mottatt den fra revisor enda, annet en forhåndsuttalelse om at den blir utstedt nå løpende. Blir lagt ved for alle eiere litt senere." På det (frivillige) fysiske informasjonsmøtet (25 av 400 møtte!), ble det heller ikke fremlagt noen revisorrapport. Men forretningsfører opplyste følgende: "Nå har vi fått godkjennelse fra revisor for 2025, så revisjonsberetningen for 2025 foreligger.". Men verken han eller styret bestemte seg for ikke å informere/opplyse noe mer om denne såkalte "godkjente" revisorrapporten. Så over til avstemmingsperioden. Det er vel egentlig nå at den generalforsamlingen starter. Samme dag som den digitale avstemmingsperioden starter, sender styret ut en helt ny innkalling, med til dels store forandringer i forhold til den som ble sendt til høringsperioden. Ved spørsmål til forretningsfører om ikke denne innkallingen, etter loven, skal sendes ut minst 8 dager før generalforsamlingen (avstemmingsperioden) starter, får man bare til svar at vi har 14 dager å stemme på, så det får holde! Men; Nå var ihvertfall revisorrapporten vedlagt! Det viser seg at denne rapporten er digitalt signert 05.05.2025. Altså 2 dager før informasjonsmøtet. Styret har nok hatt et ønske om at andelseierne ikke leser denne revisorrapporten veldig nøye. For det viser seg faktisk at revisorrapporten har forbehold mot regnskapet; " Grunnlag for konklusjonen med forbehold Borettslaget har bokført en fordring på seg selv, relatert til garasjeanlegget, med kr 4 179 674, som ikke er reell. Borettslagets fordringer og egenkapital er følgelig overvurdert med dette beløpet." Dette har altså styret, med viten og vilje, unnlatt å informere/opplyse andelseierne om tidligere! Men likevel skriver også revisor; Etter vår mening: • Oppfyller årsregnskapet gjeldende lovkrav, og • Gir årsregnskapet et rettvisende bilde av borettslagets finansielle stilling per 31. desember 2025, og av dets resultater for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Spørsmål: Er revisors forbehold en (alvorlig?) feil i regnskapet, som skal/må/bør rettes opp, eller er det bare for generalforsamlingen å vedta regnskapet slik det står? Hvorfor skriver revisor sitt forbehold mot regnskapet, når han samtidig skriver at "regnskapet oppfyller årsregnskapet gjeldende lovkrav? Har styret en opplysningsplikt overfor andelseierne vedrørende revisors forbehold? Viser revisors forbehold at regnskapet har et alvorlig brudd på f.eks. borettslagsloven, regnskapsloven eller revisorloven?

Borettslaget hadde 2 utleieleiligheter. Disse ble solgt antakelig i 2024 (eller kanskje 2023). Dette kan vel kanskje ha noe å gjøre med regnskapet?

BALANSEREGNSKAP 2023 Eiendeler Sum anleggsmidler kr 91 132 383,00 Sum fordringer kr 2 983 573,00 Bankinnskudd, kontanter o.l. kr 2 133 650,00 Sum eiendeler kr 96 249 606,00 Egenkapital Andelskapital kr 39 800,00 Annen opptjent/innskutt egenkapital kr 52 431 309,00 Annen egenkapital Sum egenkapital kr 52 471 109,00 Gjeld Langsiktig gjeld kr 41 919 781,00 Kortsiktig gjeld kr 1 858 716,00 Sum gjeld kr 43 778 497,00 Sum egenkapital og gjeld kr 96 249 606,00

Styret har dessverre en meget lei tendens til å ikke respondere på saklige, konkrete og relevante spørsmål. Verken fra meg eller andre andelseiere. Når de eventuelt svarer, er det stort sett bare "svadasvar" som ikke har noe med spørsmålene å gjøre. Ved å trenere svar på spørsmål, har styret kanskje et håp om at spørsmålsstillerne bare gir opp. Og det er det mange som gjør! Et par ganger som jeg har sendt skriftlig spørsmål (med begrunnelse for spørsmålet) til styret, fikk jeg faktisk følgende svar; "Hvorfor vil du vite det?" Jeg har foreløpig valgt å ikke innlemme styret i mine undersøkelser p.g.a. deres inkompetente svar.

Nedenfor vises balanseregnskapet for hhv. hva som ble godkjent av generalforsamlingen (OGF) versus hva som ble innberettet til Brønnøysund (brreg.no). Det er noen forskjeller her også, men dog ikke så store! BALANSEREGNSKAP 2024 Eiendeler OGF 2024 brreg.no 2024 Sum anleggsmidler kr 91 132 383 kr 91 132 383 Sum fordringer kr 5 212 126 kr 5 202 051 Bankinnskudd, kontanter o.l. kr 8 054 375 kr 8 054 375 Sum eiendeler kr 104 398 884 kr 104 388 809 Egenkapital Andelskapital kr 39 800 kr 40 000 Annen opptjent/innskutt egenkapital kr 52 647 073 kr 7 689 800 Annen egenkapital kr 44 946 999 Sum egenkapital kr 52 686 873 kr 52 676 799 Gjeld Langsiktig gjeld kr 50 900 548 kr 50 900 548 Kortsiktig gjeld kr 811 463 kr 811 463 Sum gjeld kr 51 712 011 kr 51 712 011 Sum egenkapital og gjeld kr 104 398 884 kr 104 388 810

Hvem er Aleksandra? Og hvordan får jeg tak i denne personen?

Under Sak 3 i innkallingen står det følgende: Årsregnskapet for 2024 følger vedlagt. Årsregnskapet 2024 er revidert av revisjonsselskapet "XXX". Forslag til vedtak: Årsregnskap for 2024 godkjennes og årets resultat overføres til egenkapitalen Styret valgte altså å ikke opplyste noe som helst om at regnskapet ikke var godkjent av revisor. Styret heller ikke pr. dags dato informert noe som helst til andelseierne (400 andeler). I dokumentene som styret har innberettet til Brønnøysund, er det selvfølgelig en revisors beretning. Denne beretningen er datert 01.07.2025. Generalforsamlingens digitale avstemming ble avsluttet 23.05.2025!! Nedenfor vises styrets regnskap som ble vist andelseierne på generalforsamlingen (OGF) i mai 2025, versus hva styret (forretningsfører) har innberettet til Brønnøysundregistrene (brreg.no). RESULTATREGNSKAP 2024 INNTEKTER OGF 2024 brreg.no. 2024 Driftsinntekt / Salgsinntekt kr 19 709 246 kr 16 713 290 Andre inntekter kr 1 390 kr 2 997 347 Sum inntekter kr 19 710 636 kr 19 710 637 KOSTNADER Lønns- og personalkostnader kr 1 285 817 kr 1 285 817 Andre kostnader kr 23 595 631 kr 23 605 704 Sum kostnader kr 24 881 447 kr 24 891 521 DRIFTSRESULTAT -kr 5 170 810 -kr 5 180 884 FINANSINNTEKTER kr 7 700 082 kr 10 082 FINANSKOSTNADER kr 2 313 508 kr 2 313 508 NETTO FINANS kr 5 386 574 -kr 2 303 426 ÅRSRESULTAT kr 215 764 -kr 7 484 310

På generalforsamlingen i fjor (2025) godkjente vi det fremlagte regnskapet for 2024. I selve regnskapet sto det at det var revidert av regnskapsfirmaet ??? (det samme regnskapsfirmaet som har revidert i mange foregående år.) Generalforsamlingen la dessverre ikke merke til at revisorberetningen ikke forelå. Nå har jeg funnet ut at styrets fremlagte regnskap for 2024 IKKE var godkjent av revisor! Styret og forretningsfører har altså, med viten og vilje, fremlagt et ikke revisorgodkjent regnskap for generalforsamlingen. Ved å kontakte Brønnøysundregistrene, har jeg nå fått tilsendt en kopi av hva Brønnøysund har mottatt av borettslagets årsregnskap for 2024. Det viser seg at borettslagets innsendte regnskap til myndighetene er helt forskjellig fra det vi fikk "servert" på generalforsamlingen!! Ett eksempel er at generalforsamlingen fikk vite at borettslaget hadde et årsoverskudd på driftsregnskapet på kr. 215.764,-. På det innsendte regnskapet til Brønnøysund vises et årsunderskudd på kr. 7.484.310,-. Altså en differanse på kr. 7.770.072,-!!! Da blir mitt spørsmål; Er det det regnskapet som ble godkjent av generalforsamlingen som skal innberettes til Brønnøysund, eller har styret lov til å sende inn et helt annet regnskap?

Takker for svar og innspill.

Takk for svar.

Har styret i et borettslag (400 andeler) en plikt til å skrive en årsmelding til generalforsamlingen? Eller er det frivillig?

I avtalen mellom ICE og borettslaget står det følgende: 2.1 Varighet Leieforholdet gjelder i 10 - ti - år og fornyes deretter automatisk for 5 - fem - år av gangen. 2.3 Oppsigelse Utleier kan kun si opp leieforholdet dersom det foreligger saklig grunn, eksempelvis dersom Utleier skal rive, bygge om eller på annen måte gjøre endringer på eiendommen slik at eiendommen ikke lenger egner seg for videre drift av basestasjonen. Leieforholdet sies opp med 12 – tolv – måneders varsel. Her tyder det på at borettslaget er "stuck" med denne antennen i lang tid fremover!

Svar til joandreas. Ice er en kommersiell mobiltilbyder. Her er det ikke snakk om ekspropriasjon fra myndighetene.