Utskifting av brannslukningsapparater i sameie

[WPX]

Sitter i styret i et sameie. På femte året er det krav om service på brannslukningsapparater, og skumapparater må skiftes ut. Det er litt ulike apparater i sameiet, da utbygger ikke bare har levert én type da bygget var nytt.

Vi vurderer å skifte ut alt til skum, da dette medfører færre følgeskader i leiligheten ved mindre hendelser. Og så får vi samtidig alle like apparater + alt skiftes samtidig som er lettere for styret å følge opp.

Men spørsmålet er om dette er en utgift som skal tas fra felleskostnadskassen. Beboerne har ett apparat hver inne i leiligheten, og så har vi noen rundt omkring i fellesareal. Sistnevnte er vel utvilsomt noe som skal dekkes av felleskostnadene, men inne i leiligheten er jeg mer usikker. 

Vi kan eventuelt tilby beboerne å bytte til skum dersom ønskelig, men da ender vi med det vi ikke vil - masse ulike apparater, samt apparater som ikke er "up to date" med service/utskiftning, for vi vet av erfaring at når beboerne selv får ansvar for slikt forsømmes det og følges ikke opp - noen vil skifte, andre ikke. Ved å skifte ut alt, til samme apparat, har vi kontroll. Men da blir følgen at vi bruker av felleskostnadskassen for noe som hører til inne i hver enkelt leilighet.

Tanker?

Endret 30. april av WPX

[Rune_says]

Har alltid vært egen kostnad og kontroll i de sameiene jeg har bodd i (4) 

Det er et punkt i takstrapport for de som selger at dette skal være i orden.

Ser det er skumapparat og grønt felt (viser er fortsatt i øvre del så godt trykk) i det jeg har nå (nytt for 4 år siden)

Normalt er det seksjonseier som har ansvar for vedlikehold og retting av skader/feil i egen seksjon (dvs kabler, rør, ventilasjonsanlegg og alt annet inne i leiligheten). 

Det er jo også der innboforsikring trekker grensene.

Endret 30. april av Rune_says

[WPX]

Rune_says skrev (32 minutter siden):

Har alltid vært egen kostnad og kontroll i de sameiene jeg har bodd i (4) 

Det er et punkt i takstrapport for de som selger at dette skal være i orden.

Ser det er skumapparat og grønt felt (viser er fortsatt i øvre del så godt trykk) i det jeg har nå (nytt for 4 år siden)

Normalt er det seksjonseier som har ansvar for vedlikehold og retting av skader/feil i egen seksjon (dvs kabler, rør, ventilasjonsanlegg og alt annet inne i leiligheten). 

Det er jo også der innboforsikring trekker grensene.

Skjønner, betyr det at det er beboer selv helt uten innblanding fra styret som skal følge opp eget apparat? Utover at vi oppfordrer til å utføre service/bytte apparat når det trengs?

I så fall vil det da kun være fellesområdene vi har kontroll over, mens resten blir opp til hver enkelt. Bidrar ikke akkurat til økt brannsikkerhet for bygningsmassene.

[Zepticon]

WPX skrev (1 time siden):

Sitter i styret i et sameie. På femte året er det krav om service på brannslukningsapparater, og skumapparater må skiftes ut. Det er litt ulike apparater i sameiet, da utbygger ikke bare har levert én type da bygget var nytt.

Vi vurderer å skifte ut alt til skum, da dette medfører færre følgeskader i leiligheten ved mindre hendelser. Og så får vi samtidig alle like apparater + alt skiftes samtidig som er lettere for styret å følge opp.

Men spørsmålet er om dette er en utgift som skal tas fra felleskostnadskassen. Beboerne har ett apparat hver inne i leiligheten, og så har vi noen rundt omkring i fellesareal. Sistnevnte er vel utvilsomt noe som skal dekkes av felleskostnadene, men inne i leiligheten er jeg mer usikker. 

Vi kan eventuelt tilby beboerne å bytte til skum dersom ønskelig, men da ender vi med det vi ikke vil - masse ulike apparater, samt apparater som ikke er "up to date" med service/utskiftning, for vi vet av erfaring at når beboerne selv får ansvar for slikt forsømmes det og følges ikke opp - noen vil skifte, andre ikke. Ved å skifte ut alt, til samme apparat, har vi kontroll. Men da blir følgen at vi bruker av felleskostnadskassen for noe som hører til inne i hver enkelt leilighet.

Tanker?

Jeg vil si at brannsikkerhet i bygget er sameiet sitt ansvar, selv om hver beboer er pliktet å vedlikeholde slukkeutstyr.
Jeg ville ikke hatt noen problemer med at styret kjøpte inn brannslukkeutstyr til hele bygget, da det er en del av en helhetlig plan for byggsikring. Det gjør også at ALLE har apparat, selv de som ikke synes det er verdt 600kr når de enda har et apparat de arvet fra bestefar.

[The Avatar]

Regelverket er ikkje heilt enkelt her.

Styret har heilt klart ansvaret for vedlikehold og drift av eigedommane, herunder ansvaret for brannsikkerheita. Både gjennom eigarseksjonslova, gjennom forskrift om brannforebygging som eigarrepresentant, og ikkje minst gjennom internkontrollforskriften.

Plikta til brannvarsling og sløkkeutstyr i bustaden til eigaren av bustaden, i eit sameige beståande av sjølveigarbustadar er det tenknisk sett kvar enkelt eigar som har ansvaret for det som skjer inne i leilegheita/seksjonen. Dette i motesetting til eit burettslag der det er styret som teknisk sett er eigar også av andelane sjølv om det er nokon andre som har kjøpt seg bruksrett til andelen.

Så strengt tatt så er det sløkkeutstyret i fellesareala som styret må ta ansvar for direkte, i tillegg må styret ha ein internkontroll som også omfatter leilegheitene men styret har ingen eller i det minste svært redusert muligheit til å syte for at sløkkeutstyret i kvar enkelt andel blir kontrollert.
Pragmatisk sett så tenker eg derfor at det er best å ta alt over felleskostnadane, då legg styret til rette for at alle som ønsker god sikkerheit får kontrollert sitt sløkkeutstyr, og dei som ikkje bryr seg blir i det minste pålagt å ta sin del gjennom å betale for at ting er i orden hos dei øvrige bebuarane.
Å overlate dette til kvar enkelt eigar å ordne sjølv blir ofte berre rot, mange vil også kunne ha praktiske utfordringar med å få utført slik service i privat regi sidan valget er ofte at sameiget inngår ein kollektiv avtale slik at firmaet kjem til sameiget for å ta kontrollen, eller så må kvar enkelt ta med sine apparat til verkstedet. Ettersom apparata er tunge og det kanskje ikkje er alle som har bil så er det nok mange som unngår servicen rett og slett fordi dei reint praktisk ikkje får det til.

Som styre er det enklare å ta alt over felleskostdnadane og få alt inn i same system.

 

Merk også at det er ikkje gitt at det skal være service på brannsløkkingsapparata kvart 5 år. For det fyrste så er det ulik frekvens mellom skum- og pulverapparat i bustadar, der skumapparatet må ha service kvart 5 år medan pulverapparat skal berre ha ein kontroll etter 5 år og service etter 10 år. Sløkkeutstyr som ikkje er i bustad, herunder sløkkeutstyret som er i fellesområda skal i utgangspunktet ha årleg kontroll, og service etter 5/10 år.
Disse krava til kontrollintervall er likevel ikkje lovfesta, kontrollintervalla og krava til kvalifikasjon hos kontrollør er nedfelt i ein Norsk Standard, som igjen betyr at det er bransjens eigen anbefaling på kva bransjen meiner må til for å oppfylle krava etter regelverket.
Om du kjenner til NEK 400 så er det ein tilsvarande norsk standard for elektriske installasjonar. Omtrent alle elektrikarar vil bruke NEK 400 som fasit på kva som gir god nok sikkerheit og funksjon, men standarden er ikkje eit regelverk. Standarden er skrevet slik at dersom man følger standarden så følger man også regelverket, men man kan likevel velge å gjere det elektriske arbeidet på heilt andre måtar så lenge ein kan dokumentere at det er like godt.

Litt enkelt sagt så er det formelle kravet til sløkkeutstyr at ein må ha nok sløkkeutstyr og at ein må være sikker på at sløkkeutstyret fungerer den dagen det oppstår ein brann. Den enklaste måten for styret å dokumentere at alt er i orden er ved å leige inn eit firma som gjennomfører kontrollane i samsvar med standarden. Gjer ein det på anna måte så kan det være ei krevande øving for styret å dokumentere at styret har full kontroll på at alt fungerer som det skal.

 

Off-topic
 

Spoiler

Avsluttingsvis så vil eg legge til at før dykk i styret bestemmer at alle skal ha skumapparat så bør dykk sjekke kva krav forsikringsselskapet krev. Det er ikkje uvanleg at forsikringsselskap stiller strengare krav enn minstekravet i forskrifta.
Etter alle praktiske foremål så er det viktigare å fylle krava som forsikringsselskapa krev enn minstekravet i lova. Det viktigaste er for dei fleste å være sikker på at forsikringsselskapet kjem til å betale ut full forsikring framfor å være sikker på at ein følger lova.

Det er fleire forsikringsselskap som i dag stiller krav om pulverapparat. For nokre år sidan var forsikringsselskapa mest opptatt av kostnaden ved pulverskader, i dag er det fleire forsikringsselskap som krev pulver fordi dei erfarer at det er fleire som klarer å sløkke brannen med pulverapparat (og dermed redde huset) sidan pulver ofte er meir effektivt som sløkkemiddel.