WPX

Jeg er ikke uenig i at dette må gjøres, og det har nok styret hjemmel til uten avstemning (også måten det innkreves på). Et like stort problem som størrelsen på fakturaen, er det at dette kommer på flere som lyn fra klar himmel. Når er neste regning på 30-40-50 tusen? Eller kanskje mer? Det er fryktelig uforutsigbart når styret informerer dårlig. Styret setter bein på seg selv ved manglende informasjon ut ved å sende overraskelsesfakturaer til eierne, mistilliten vokser ved slike avgjørelser. For å "holde fred" i sameiet, ønsker derfor flere at tiltak over en viss sum alltid stemmes over på årsmøtet. Så da får det bli en egen sak ved neste årsmøte at tiltak over så og så mye (f eks 500k) alltid må stemmes over fremover (dersom det stemmes flertall for en slik regel), både tiltaket i seg selv og måten det skal finansieres på. Det blir konsekvensen av at styret informerer for dårlig.

Styret i sameiet har funnet ut at fellesarealer i sameiet skal males. Styret har bestemt at dette skal betales av hver enkelt via egen faktura. Totalkostnad ca. 1,5 mill, 64 eierseksjoner. Hver har fått faktura som varierer etter sameiebrøk (rundt 20-35k). Flere reagerer på størrelsen på fakturaen og at betalingsfristen er kort. Lite info har blitt delt av styret i forkant, saken var heller ikke en del av årsmøtet. På årsmøtet ble det likevel stemt over å gå til innkjøp av en garasjevifte til 350k... Styret forklarer at det ble informert om malearbeidet på beboermøtet i etterkant av årsmøtet og at det ikke ble tatt opp på årsmøtet da de på innkallingstidspunktet ikke hadde nok info om omfang og kostnad. Det ble nevnt på beboermøtet at kostnad kunne komme opp i over 1 million. Ingen referat eller informasjon ble delt med øvrige beboere enn de som stilte på beboermøtet. Styret mener dette er nødvendig vedlikehold som ikke krever årsmøtevedtak, inkludert måten styret krever det inn på (éngangsinnbetaling kontra låneopptak). I innkalling til årsmøtet skrev styret en setning under hva styret har jobbet med om at "Styret har kartlagt et behov for maling/beising av alle trepaneler og vinduskarmer på samtlige bygg." Altså ingen konkret informasjon om kostnad, at hver enkelt ville få egen faktura eller lignende. Styret forklarer at sameiet ikke har økonomi til å forskuttere malekostnadene, med mindre det tas opp lån. Styret vil unngå låneopptak, og krever derfor inn fra den enkelte. Sameiet hadde rundt 1,4 mill på konto ved årsskifte 25/26, så kostnadene kunne helt tydelig (helt eller delvis) bli dekket av dette. Med mindre disse er brukt opp til nå, dette har eierne lite innsyn i. Vedtektene begrenser ikke tiltaket, med mindre det går utover vanlig drift og vedlikehold. Er det i praksis ingen grenser for éngangsinnbetalinger styret kan kreve, så lenge det kan forsvares med vanlig drift og vedlikehold? For mange er 20-35k mye å måtte betale innen 14 dager, særlig med svært mangelfull informasjon om tiltaket i forkant. Styret har enda ikke svart på henvendelser om hvorfor dette ikke er informert om tidligere og hvorfor det ikke var en del av en vedlikeholdsplan som beboerne kunne vært informert om.

Takk for svar. Ordlyden i eiersl. § 50 er inntatt i vedtektene, men denne omhandler bare tiltak som går ut over vanlig forvaltning, slik jeg leser den. Som da ikke blir aktuell, all den tid både reklamasjonssaken og kassakreditten anses som vanlig forvaltning. Enig @krikkert?

Styret vil ta opp kassakredittlån for å dekke utgifter i kommende rettssak mot utbygger. Lånet vil ikke sikres med pant i en seksjon eller annen felles eiendom. Styret mener at å ivareta reklamasjoner overfor utbygger anses for å være en del av den vanlige forvaltningen av sameiets forhold, herunder å gå til søksmål mot utbygger. Enkelte seksjonseiere mener styret ikke kan ta opp lån uten årsmøtevedtak. Styret mener de har myndighet til å ta opp lån uten årsmøtevedtak. Hvem har rett?

Skjønner, betyr det at det er beboer selv helt uten innblanding fra styret som skal følge opp eget apparat? Utover at vi oppfordrer til å utføre service/bytte apparat når det trengs? I så fall vil det da kun være fellesområdene vi har kontroll over, mens resten blir opp til hver enkelt. Bidrar ikke akkurat til økt brannsikkerhet for bygningsmassene.

Sitter i styret i et sameie. På femte året er det krav om service på brannslukningsapparater, og skumapparater må skiftes ut. Det er litt ulike apparater i sameiet, da utbygger ikke bare har levert én type da bygget var nytt. Vi vurderer å skifte ut alt til skum, da dette medfører færre følgeskader i leiligheten ved mindre hendelser. Og så får vi samtidig alle like apparater + alt skiftes samtidig som er lettere for styret å følge opp. Men spørsmålet er om dette er en utgift som skal tas fra felleskostnadskassen. Beboerne har ett apparat hver inne i leiligheten, og så har vi noen rundt omkring i fellesareal. Sistnevnte er vel utvilsomt noe som skal dekkes av felleskostnadene, men inne i leiligheten er jeg mer usikker. Vi kan eventuelt tilby beboerne å bytte til skum dersom ønskelig, men da ender vi med det vi ikke vil - masse ulike apparater, samt apparater som ikke er "up to date" med service/utskiftning, for vi vet av erfaring at når beboerne selv får ansvar for slikt forsømmes det og følges ikke opp - noen vil skifte, andre ikke. Ved å skifte ut alt, til samme apparat, har vi kontroll. Men da blir følgen at vi bruker av felleskostnadskassen for noe som hører til inne i hver enkelt leilighet. Tanker?

Litt sent svar, dette endte med at jeg tok saken videre til Forbrukertilsynet som oppfordret til å innhente en tredjepartsvurdering av et annet selskap. Dette gjorde jeg, de sjekket TVen og konkluderte med at det ikke kunne påvises at innbrenningen var brukerfeil. Netonnet responderte med å tilby meg en tilgodelapp for opprinnelig kjøpspris på TVen (ca. 8000) hos Netonnet og samtidig dekke kostnad for sjekk hos tredjepart (ca. 1000). Jeg godtok dette for å unngå å måtte ta saken videre.

Da er problemet høyaktuelt igjen etter en udramatisk periode i sameiet. Undersøker litt dette med parkeringsregisteret, takk for tips. Er dette noe styret kan kjøre i gang med, etter registrering i parkeringsregisteret og skilting, uten årsmøtevedtak? Gjelder jo et tiltak i fellesområder (som stort sett påvirker de som eier parkeringsplass, som ikke er alle beboere), men det holder kanskje med skilting? Eierseksjonsloven ser ut til å hovedsakelig kreve flertallskrav på årsmøtet når det gjelder ombygging, påbygging, omgjøring osv. av fellesarealer, ikke "regulering" som jeg ville kalt dette tiltaket. Men man kan vel også argumentere for at det begrenser bruken av et fellesområde, som jeg syns det lukter årsmøtevedtak av.

Ja, er enig i det, men litt redd en omlakkering kan skape fargeforskjeller mot resten av bilen. Og det blir nok fort urimelig å kreve omlakkering av hele bilen mot firmaet som lagde bulken

Hadde en hvit Model Y til lakkforsegling hos et firma. Etter ferdig arbeid, kjørte vedkommende bilen ut av forretningen, da en dør blåste inn i siden på venstre bakdør. Det kom en liten bulk som er vanskelig å få øye på om man ikke vet at den er der. Lakken er like hel, ingen skraper. De beklaget seg veldig, og ville betale det det kostet å fikse. Men påpekte samtidig at lakkering av døren lett vil føre til fargeforskjeller, og de hadde i utg. lyst å gi meg en gratis lakkforsegling til en annen gang. Hva skal jeg med det, tenkte jeg. Skal jo ha denne bilen til den ikke går lenger... Har vært hos Micropaint, de mener hele døren må omlakkeres for 15 000. Usikker på hvorfor, får man ikke ut en liten bulk uten å måtte omlakkere hele døren? Omlakkering er jeg jo som påpekt av firmaet som bulket bilen redd for kan skape fargeforskjeller. Som sagt er bulken veldig liten, men den er jo der. What to do?

En beboer i sameiet sin hund står i timevis og bjeffer daglig, som plager nærmeste naboer. Etter vedtektene er dyrehold tillatt, så lenge det ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen. Ca. samme ordlyd følger av ordensreglene + at dyrehold skal være i henhold til dyrevelferdsloven. Styret har forsøkt å snakke med vedkommende, men bjeffingen fortsetter. Dersom vedkommende over lang tid, til tross for skriftlige advarsler ikke får orden på spetakkelet, vil dette være å vesentlig misligholde sine forpliktelser som åpner for tvangssalg av seksjonen, jf. eiersl. § 38? Dersom ikke, hva kan styret i praksis gjøre med saken?

Det følger ikke noe i avtalen om at den kan sies opp (dessverre). Så da har vi ikke noe valg enn å bare godta midlertidig og permanent erverv som følger av avtalen?

Vi er misfornøyde med måten vi behandles på i et utbyggingsprosjekt. Det er inngått en grunneieravtale med forrige huseier, denne ønsker vi nå å si opp. Kan den sies opp, og hva blir konsekvensene? Vil dette stanse utbyggingen på min eiendom til evt ekspropriasjonsvedtak foreligger? Ønsker å bruke dette mot utbygger for å forhandle bedre vilkår. De mener utbyggingen ikke vil stanses selv om jeg sier opp avtalen.

Det er ikke en dum idé med en form for sperring. Mistenker dog vedkommende da bare vil parkere på siden eller lignende, og vil da stå ute i kjørebanen til de andre i garasjen. Men å hyre parkeringsvakter har en kostnad, samt må det monteres skilting utenfor garasjen. Må diskutere litt med resten av styret hva vi går for her, men en eller annen sperring er jo lavterskel å få til og verdt å prøve.

Takk for tips. Vi forsøker bruk av parkeringsvakter først og dokumenterer ellers når vedkommende står feilparkert med bilder (de gangene vi får det med oss eller får beskjed av andre beboere). Det er for å komme nærmere dør som går til fellesgang og heis opp til boligene ja. "Skulle bare løpe opp kjapt for å hente x og y" er som oftest forklaringen til vedkommende. Andre har nok brukt plassen til lignende, men det er utelukkende denne personen det kommer klager på til styret fra andre beboere, da det skjer nærmest daglig.

Takker for synspunkter. Enig i at det er litt drastisk å skulle gå tvangssalgveien, men øvrig sanksjoneringsmuligheter er litt begrenset. Kan høre med parkeringsselskap om de kan sjekke garasjen og ilegge bøter for parkering utenfor oppmerkede plasser, men blir jo bare dersom vedkommende står der akkurat når parkeringsvakt er innom at det vil få eventuelle konsekvenser. Litt vanskelig med tauing, vedkommende står ikke vanligvis så lenge (men det forekommer ofte), så ser for meg at bilen er borte når tauebil er på plass.

Kort fortalt - beboer parkerer gjentatte ganger på stiplede områder i garasjeanlegg tilknyttet sameiet, og blokkerer dermed dører som gjør det vanskelig for rullestolbrukere og barnevogner å passere. Til tross for gjentatte beskjeder, fortsetter trenden. Andre beboere irriterer seg grønne. Er det tilstrekkelig å varsle om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt, når det følger av ordensreglene at "Parkering for beboere skjer på egne parkeringsplasser i garasjeanlegget." og det av vedtektene følger at (min utheving) "Seksjonseiers brudd på sine forpliktelser overfor sameiet utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk og brudd på ordensregler." og videre "Hvis en seksjonseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr. eierseksjonslovens § 38. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt."

Begge varaer er innkalt. Praksis i vårt sameiet er at alle kalles inn hver gang (4 styremedlemmer, 2 vara). Må styremedlemmer eksplisitt melde forfall? Vi opplever stadig at enkelte styremedlemmer ikke gir svar på invitasjon til styremøter, derav har varaer også alltid fått invitasjon ettersom styret ofte ikke er beslutningsdyktig om man bare skal belage seg på styremedlemmers oppmøte. Vi har til nå satt likhetstegn mellom å ikke svare på invitasjon og forfall, da det ellers blir vanskelig å gjennomføre et beslutningsdyktig møte om man er avhengig av eksplisitt svar i forkant. Invitasjon til styremøter gis minst en måned i forveien.

Jeg blir forvirret av eiersl. § 56 tredje ledd: "Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede." I forarbeidene står det at "Det er uten betydning om det er medlemmer eller varamedlemmer som møter, og det kan derfor være hensiktsmessig å kalle inn varamedlemmer for å sikre at styret blir beslutningsdyktig." Vi er fire styremedlemmer og to vara. Forstår jeg det riktig at styret er beslutningsdyktig dersom to styremedlemmer og én vara møter, når to styremedlemmer melder forfall? Altså at vara "tar plassen til" ett av styremedlemmene, og dermed blir vi beslutningsdyktig (3 av 4 stemmeberettigete)?

Klagde på OLED-innbrenning (grønnskjær i fargene på tre år gammel TV), beskjeden fra verkstedet som behandlet TV-en for Netonnet er at innbrenning ikke dekkes av leverandør (Hitachi). Jeg henvendte meg deretter til Netonnet hvor TV-en er kjøpt fra hvor jeg hevdet at dette må de ta på reklamasjon. Svaret jeg får er at "Reklamasjon dekker dessverre ikke noe mer enn en garanti ville dekket." En garanti kan vel ikke innskrenke den alminnelige reklamasjonsretten som er at det foreligger en mangel ved en gjenstand dersom den ikke svarer til det forbrukeren har grunn til å forvente når det gjelder holdbarhet og andre egenskaper. Eller er jeg på bærtur?

Hei! Kjøpte en Macbook pro på Elkjøp i juni 2013. I Begynnelsen av 2018 fikk den plutselig "blackscreen" - bare slo seg av og ble uberegnelig å arbeide med i forbindelse med skolearbeid. Leverte den på rep hos Elkjøp, fikk den tilbake noen uker senere. Fungerte da fint i noen måneder før samme feil skjedde igjen i mai. Samme runde en gang til med reparasjon, inntil den i forrige uke begynte å slå seg av på samme måte igjen... Leverte den da til Elkjøp igjen, vel vitende om at vi var gått over utgangspunktet på 5 års reklamasjon. Etter fbkjl. § 30 (2) har de vel kun to avhjelpsforsøk, som allerede er foretatt på samme mangel. Jeg mener jo da at jeg i utgangspunktet kan heve kjøpet, men de jeg snakket med i butikken i går da jeg leverte macen sa at "vi har retten på vår side til å ta den inn og forsøke en tredje gang". Syns dette høres veldig underlig ut, og det setter meg i en dårligere posisjon enn lovens utgangspunkt. Fikk i dag telefon om at "produktet er over 5 år gammelt og er utenfor reklamasjonstid". Jeg argumenterte imot og sa at siden det er snakk om eksakt samme mangel som har vist seg to ganger før, så spiller det ingen rolle om vi er gått over den opprinnelige fristen på 5 år, dette er og slått fast i Høyesterett i Rt. 2013 s. 865. Jeg avbrøt 5årsfristen første gang jeg leverte den for denne mangelen, og etter det gjelder det kun å klage innen rimelig tid etter mangelen oppdages igjen. Men den ansatte jeg snakket med sa at de "fulgte ikke med på hva Høyesterett sa, de fulgte bare forbrukerkjøpsloven..." Så forstod fort at det var håpløst å komme fram til noe der. Så da har jeg ikke noe jeg skulle ha sagt til Elkjøp selv, og må da ta det videre. Tips til hva jeg kan gjøre nå? Tenker å ringe forbrukerrådet på mandag, håper de kan ta kontakt med dem og få fart på ting.