Betale seg ut av fellesgjeld borretslaget

[Herr Brun]

Labelle skrev (1 time siden):

Når du har IN avtale i borettslaget er borettslaget pliktig til å ha egen forsikring mot mislighold av fellesutgifter fra de andre andelene. Dette er vi forsikret imot. Men takk for svar.

Og hva skjer om borettslaget misligholder den plikten, og ikke betaler forsikringspremien? 

[nor.jorgen]

On 3/26/2025 at 8:28 AM, The Avatar said:

Det å få burettslaget til å ta opp felleslån er ei betre løysing enn å ta opp personleg lån, sjølv om gjeldsbelastninga blir den same så vil fellesgjelda følger boligen ved seinare salg, og det som ofte er viktigast for folk flest er at det at burettslaget tek opp fellesgjeld kan være ein måte å få låne meir pengar totalt sett enn det banken vanlegvis vil gi ut. 

Å cashe ut fellegjeld er eigentleg berre lønnsomt om du har tenkt å bu det lenge og du uansett har pengane som du like gjerne kan bruke på gjeld som på investering. 

Det er også ein viss grad av tryggheit i at at fellesgjelda er eit kollektivt ansvar sjølv om dei fleste ser på dette som noko negatovt ettersom det er større fare for at det er naboen som mislegheld gjelda enn at det er du. 

 

On 3/26/2025 at 7:57 PM, Labelle said:

Når du har IN avtale i borettslaget er borettslaget pliktig til å ha egen forsikring mot mislighold av fellesutgifter fra de andre andelene. Dette er vi forsikret imot. Men takk for svar.

 

On 3/26/2025 at 9:42 PM, Herr Brun said:

Og hva skjer om borettslaget misligholder den plikten, og ikke betaler forsikringspremien? 

Har ikke hørt om dette forsikringskravet ved IN-ordning før, kan hende @Labellehar mistolket noe her eller at det er særkrav fra en aktør.

Dersom borettslaget ikke klarer å betale å betale sin gjeld så er borettslaget i praksis konkurs. De som har betalt inn sin fellesgjeld da, sitter i en større krise fordi har betalt ned gjeld som ellers ville ha vært fellesgjeld som borettslaget var ansvarlig for. Hvis borettslaget går konkurs så sliter altså de som har benyttet IN-ordningen mer enn de andre andelseierne. 

Men et borettslag går sjeldent konkurs da, og hvis et borettslag går konkurs så er det som følge av at folk ikke har betalt sine felleskostnader. Borettslagene er sikret pant på 2G i leilighetene etter borettslagsloven, så borettslaget kan kreve inn de ubetalte felleskostnadene ved tvangssalg av leiligheten.

Denne sikringsordningen i borettslagsloven er også grunnlaget for ordninger som f.eks. OBOS tilbyr med garantert innbetaling av felleskostnader. Da får borettslaget alltid inn sine felleskostnader til en fast tid, uavhengig av om andelseierne har betalt eller ikke. OBOS starter en innkrevingsprossess mot de som ikke har betalt.

Det er kanskje denne ordningen som misforstå som en forsikringsordning? OBOS-borettslaget betaler ikke noe ekstra for "garanterte felleskostnader" - det er en ordning som OBOS faktisk tjener på fordi OBOS beholder rentene fra når innbetaling fra andelseieren skjer til utbetaling til borettslaget.

Uansett om forsikring eller ei, for å trygge de som har nedbetalt gjeld ved IN-ordning så er det en prosess rundt oppdatering av pantedokumenter. Jeg kan ikke detaljene om det, men IN-ordning er juridisk komplisert og dyr. De fleste forretningsfører vil advare mot å inngå IN-ordning for et borettslaget med mindre gjelden per leilighet er ganske høy. Andelseiers nedbetaling må blant annet nedskrives i bankens pantedokumenter for gjelden, så det betyr blant annet en tinglysing for hver nedbetaling. Forettningsfører må også holde orden på hvem som har betalt ned hvor mye og hvor mye lån/renter som leiligheten nå skal betalte.

 

[nor.jorgen]

Full nedbetaling av fellesgjeld er ikke noe man bør gjøre. En leilighet med fellesgjeld på en million får ikke automatisk økt salgsverdi med en million. På papiret kan det se slik ut, men det er ikke slik markedet eller mennesker fungerer. Det er normalt at leiligheter selges med fellesgjeld og når man sammenligner salgsverdi mot andre leiligheter, så vil din leilighet bare se dyr ut.

Full nedbetaling av fellesgjeld er rett og slett en gave til kjøper. Du som selger taper på det.

Det man eventuelt kan vurdere hvis fellesgjelden er veldig høy, er å betale ned til et nivå rundt 400.000-500.000 kr. Et nivå som er litt mer enn vanlig gjeld, men ikke så mye høyere.

Hvis man også er en posisjon hvor borettslagets fellesgjeld fortsatt har en avdragsfri periode, så er det bare planen om å nedbetale gjelden ved salg.