Sameie, lån og utfordringer

[Peaks]

Vi er 4 eiere av en bolig som trenger nødvendig oppussing. 

Boligen har ett næringslokale (under oppussing) og 3 leiligheter over seg.

 

Boligen har behov for ny drenering på baksiden som heller mot jord da boligen ligger i en bakke.

Næringslokale i underetasjen ligger da delvis under jord og har fått lekkasje fra veggen i bakkant.

Det har pågått en lengre prosess / sterk diskusjon med tidligere eiere av de andre leilighetene over som ikke har satt seg villig til å dele på kostnaden av ny drenering (her deles totalsummen på brøk),
altså har ikke finansieringen av arbeidet blitt løst på en heldig måte og det har nå gått over 2 år siden sprekken først ble oppdaget.

Nå har det gått så langt at eier av næringslokalet er villig til å gå til sak pga. tapt driftsinntekt da underetasjen lekker vann (drypper litt fra en 30cm sprekk på vegg) og at han ikke kan fortsette den påbegynte oppussingen.

 

En av leilighetene over næringslokalet ble nylig solgt og ny eier av denne har allerede tatt store og nødvendige steg for å fremskynde prosessen, personen har nylig registrert sameiet i Brønnøysundregisteret og vi satte han som leder for sameiet. Planen videre er å ta opp et felles lån i sameiet og dele kostnadene på dette på prosentsatsen vi eier. Per nå er det ingen annen gjeld i sameiet, kun noen tusen på bok.

 

Vi har nå også funnet et firma til å ta på seg jobben med ny drenering + en del annet nødvendig iht. til boligens stand. Prisen på dette løper mot 700 000kr. Firmaet har planer om å starte arbeidet allerede neste uke.

 

Her kommer spørsmålene.

• Vi har nå vært i kontakt med div. banker som potensielt kan si seg villig til å finansiere ovennevnte, men overraskende nok har vi fått til svar at det minimum må være 6 seksjoner for at det skal være aktuelt. Hva er årsaken til dette og har du forslag til andre banker eller finansieringsløsninger vi kan kontakt som kan si seg villig til dette?
   
• Kan eier av næringslokalet gå til sak for tapt driftsinntekt mot oss andre og potensielt vinne? -Her har spesielt jeg vært ivrig på å hente inn div. pristilbud og komme med alternative og rimligere løsninger men hvor eier av næring har takket nei og kun ny drenering er godt nok.
   
• Dersom vi ikke skulle få lån på sameiet organisasjonsnummer, er en annen mulighet vi separat låner ekstra på hver vår leilighet privat. Men hva om tilfeldigvis 1 eller av de 4 i sameiet ikke skulle få låne ekstra på leiligheten sin for å dekke ovennevnte kostnader, med andre ord får vi altså ikke pusset opp slik vi ønsket. Forslag til løsninger?
  Kan eier av næring likevel gå til sak og vi har ingenting vi skulle sagt?

 

[nls]

Hei,

 

Siden dette er juss-delen så har jeg noen spørsmål.

 

1. Er det et eierseksjonssameie dere har registrert, eller annen type sameeie (som feks tingsrettslig) ?

 

2. Dere er 4 eiere, men hvor mange seksjoner ? 4 seksjoner + 1 næringsseksjon, altså totalt 5 ?

 

Jeg antar videre at det er et eierseksjonssameie, med 5 enheter.

 

Årsaken til at dere kanskje har problemer med å få dette finansiert blir nok spekulasjon (i stor grad )

 

Basert på det du skriver, er jo det faktum at dere er få en risiko (hvis 1 ikke betaler får det stor innvirkning).

 

Legg til utsikter til søksmål, som potensielt kan føre til mer utgifter..

 

Jeg mener DNB har gått under 6 enheter, så dere kan sjekke med de.

 

Uavhengig så vil det uansett være rimeligere for dere å gjøre slik du skisserer, dvs låne opp selv og foreta en kapital innkallelse.

 

Det er viktig å være klar over (spesielt i små sameier med stor andel fellesgjeld pr enhet ) at dere hefter for dette iht brøk, og at det ikke vil være IN ordning som i borettslag. (Dere kan altså ikke innfri deres andel av lånet, og være fri fra forpliktelse)

 

Hvis 1 ikke får lånt opp privat, kan en jo vurdere at resten forskutterer differansen til sameiet (da tar jo dere risikoen banken ikke ville ta på vedkommende), eller ta den delen som et felleslån med de ufordelene det medfører..

 

Jeg har ingen forutsetning for å svare på om noen potensielt vil vinne en sak, så har ikke svart på det. Ber om tilgivelse på forhånd.

[Dubious]

Må være et stort bygg med mye jord bak når det vil koste 700k å drenere

[krikkert]

1) Om lån i/til et seksjonert sameie

Det er ikke lett å få lån i et sameie, fordi sameiet ikke har adgang til å stille sikkerhet på samme måte som et borettslag har. Sameiet er bl.a. ikke en juridisk person, og pant i eiendommen er lite verdt (det er seksjonene som er verdibærere, og disse kan ikke sameiet pantsette, jf. eierseksjonsloven § 24 motsetningsvis).

 

Derfor er den praktiske hovedregelen i sameier at man pålegger seksjonseierne å stille midler til disposisjon heller enn at sameiet låner penger. Dette åpner for valgfrihet for den enkelte seksjonseier, som da kan velge om det skal lånes med pant i seksjonen eller ei. Det er ingenting i veien for at flere seksjonseiere går sammen for å oppnå bedre vilkår. Dette er også den fremgangsmåten man må følge hvis sameiet som sådan ikke får lån. Vedlikeholdet må utføres uansett - sameiet skal vedlikeholde, jf. eierseksjonsloven § 33.

 

Det er ingen spesiell regel som krever at et seksjonert sameie må bestå av minst 6 seksjoner for å kunne låne, men det kan ofte være en del av bankenes lånepolicy. Et sameie er bare en så god betaler som sameierne er, og i et lite sameie vil én dårlig betaler bety mye for sameiets samlede betalingsevne/-vilje. Ved å gi lån til sameiet kan dessuten alle sameierne skiftes ut - og låneforholdet forrykkes betydelig - uten at banken har noen kontroll over det. Du vil derfor antagelig møte en tilsvarende holdning i de aller fleste banker.

 

2) Om ansvarsforholdet og forholdet til næringsseksjonen

Sameiet har et erstatningsansvar overfor en seksjonseier for tap seksjonseieren påføres pga. mangelfullt vedlikehold, jf. eierseksjonsloven § 35. Erstatningsansvaret er et kontrollansvar, dvs. at sameiet kan slippe erstatningsansvar hvis forholdet var utenfor sameiets kontroll.

 

Næringsseksjonens tap i næring regnes som indirekte tap, jf. eierseksjonsloven § 36, og dette kan bare kreves erstattet av sameiet hvis sameiet har opptrådt uaktsomt, jf. eierseksjonsloven § 35 tredje ledd.

[Peaks]

Takk for svært gode tilbakemeldinger.

Kommer med en oppdatering etterhvert.