Urettferdig behandlet av sameie

[CombatPsycho]

Hei! Kjøpte for to år siden en 3 roms selveier sokkelleilighet i utkanten av en storby. Leiligheten er en del av et sameie med totalt 6 boenheter. Vår sokkellelighet har separat inngang med egen parkering, mens resterende boenheter har felles inngang med parkering på andre siden av huset. Vi betaler en fast sum til fellesutgifter i måneden, som etter budsjettet skal dekke forsikring, felles strøm, TV/internett og vedlikehold. 

 

Ved innflytt la jeg tidlig merke til at styret har særdeles lite kontroll på økonomien, og vedlikeholdsposten har vært enorm. Som et eksempel var 50% av inntektene fra felleskostnader brukt på vedlikehold i 2017. Jeg hadde i løpet av 2017 fått null informasjon om hva disse pengene blir brukt på, da det heller ikke ble lagt frem et godt budsjett for 2017. Informasjonen får jeg ved at det feks plutselig står en gravemaskin på motsatt side av huset, for å fjerne en steinrøys som har stått midt på plenen. Noe som forøvrig kostet sameie 18k å utføre.

Budsjettet for 2018 ble lagt frem i Mars dette året under et ekstraordinært sameiemøte(budsjettet ble ikke lagt frem under årsmøtet, grunnet mangel av kontroll), uten min tilstedeværelse grunnet jobb utenlands. Her ble budsjettet godkjent med 250kr økning i felleskostnader per boenhet, samt større summer ble planlagt brukt under vedlikeholdsposten. Herunder skulle det blant annet brukes 15k på oppgradering av utebelysning til felles inngang og felles trappeoppgang. Som nevnt tidligere har vi egen inngang på andre siden av huset, og vil ikke bli berørt av dette i noen grad. 

I tillegg krever styret nå at sokkelleiligheten skal bidra til å betale veilaget for den private veien som går forbi parkeringen til de 5 resterende boenhetene. Dette er en vei vi aldri har brukt, og aldri kommer til å bruke, da vår parkering går direkte ut mot kommunal vei. Dette veilaget spurte jeg ved innflytt om vi var med å betale, og fikk et verbalt nei direkte fra sameiets representant av veilaget. 

 

Etter jeg mottok referatet for det ekstraordinære sameiemøtet skrev jeg en lengre mail for å vise min uenighet mot budsjettet, økningen av fellesutgifter og bidraget til veilaget, fikk jeg bare beskjed om at beslutningen var tatt, og at jeg bare måtte betale for veilaget, da det var av sameiets interesser. 

Jeg føler meg rett og slett utnyttet av resterende av sameiet, og har særdeles liten makt. Jeg forstår at dette på papiret ikke er en stor sak, da flertallet seirer, men her føler jeg det går store summer penger rett til "deres" kasse. Av disse to årene jeg har bodd her, har 95% av vedlikeholdssummen blitt brukt til deres fordel. Selvfølgelig sier det seg selv at 5 boenheter krever mer penger enn ett, men som jeg prøver å få frem, blir ikke pengene brukt på nødvendig vedlikehold, men heller "nice to have". Generelt synes jeg det er dårlig av økonomiansvarlig å planlegge med slike utbedringer, når det i utgangspunktet ble foreslått en økning av felleskostnader for å gi sameiet større mulighet til å spare midler til oppdukkende faktisk nødvendig vedlikehold. 

 

Jeg sitter nå med stor misnøye ovenfor resterende av sameie, og lurer på hva som feiler deres tankegang. Er jeg helt på bærtur, og bør bare innse at det er dette som følger med når man velger å flytte inn i et sameie? Eller virker det som styret ledes av inkompetente, uprofesjonelle mennesker?

At jeg ikke fikk sagt mine ord under det ekstraordinære sameiemøtet var selvfølgelig veldig synd, og forstår at beslutningen er tatt når 5 av 6 stemmer for, men kan de virkelig kreve at jeg betaler for den private veien, som jeg absolutt ikke kommer til å få bruk for? Hvilke rettigheter har jeg?

 

 

 

[CombatPsycho]

I tillegg skal det nevnes at sameiet betaler for 5 av 6 andeler for veilaget, da sokkelleiligheten "slipper", etter som nevnt vår parkering ikke går ut til denne privatveien. Likevel poengteres det fra styreleder at sameiet eier vår del av veien, og derfor skal vi være med å betale, som en del av sameiet. 

Endret 13. juli 2018 av CombatPsycho

[Star Fox]

Jf. eierseksjonsloven § 29:
Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

Det samme gjelder borettslag jf. burettslagslova § 5-19:
Felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Fordelinga skal justerast dersom endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verditilhøva. Når særlege grunnar talar for det, skal visse kostnader delast etter nytten for den einskilde bustaden eller etter forbruk.
 
Unntaket skal jf. Høyesterett (Rt. 2013 s. 1508) tolkes snevert. Reparasjon og vedlikehold av heis måtte betales av alle sameierne - også av sameiere i boligblokker der det ikke var noen heis. Unntaksregelen kommer som regel bare til anvendelse på nye tiltak.  Dommen ligger vedlagt, se avsnitt 17 og utover. Dissensen fra og med avsnitt 39 er også interessant.

hrsiv_avgjorelse_hr-2013-2409-a.pdf

Endret 12. juli 2018 av Star Fox

[Ståle Nordlie]

Star Fox har tatt med den viktigste paragrafen fra eierseksjonsloven. Hovedregelen er at alle felleskostnader deles etter sameiebrøk. Man trenger "særlige grunner" for å fordele en felleskostnad etter nytte. Wyller (note 308 på Rettsdata) snakker om "en betydelig utgift etter forholdene i sameiet som gjør det klart rimelig å fravike normalregelen om deling etter sameiebrøk". I praksis har du liten mulighet til å vinne fram hvis det er snakk om "vedlikehold", selv om det er dyrt vedlikehold.

 

Din beste sjanse er nok kostnadene til vei. Hvis din seksjon ikke har vært med på betale for veien tidligere blir det en "ny" kostnad, for noe du har svært lite nytte av.

 

Jeg kan nevne noen andre paragrafer det er verd å ha i tankene ved framtidige årsmøter

 

 

§ 50.Flertallskrav for særlige bomiljøtiltak

Tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, besluttes med vanlig flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

 

Hvis tiltak etter første ledd fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.

 

-- https://lovdata.no/NL/lov/2017-06-16-65/§50

 

 

 

Halvparten av folketrygdens grunnbeløp er 96 883/2 eller 48 441,5 kroner. Det høres ikke ut som om denne regelen er relevant for deg nå.

 

 

§ 51.Beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseiere

Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om
a) salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen
b) oppløsning av sameiet
c) tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter
d) tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne.

 

Igjen, jeg tror ikke dette er relevant nå, men hvis flertallet tar helt av så finnes det altså begrensninger. 

 

Du bør også være klar over § 40:

 

§ 40.Årsmøtets myndighet. Mindretallsvern

Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet. Et flertall på årsmøtet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.

 

-- https://lovdata.no/NL/lov/2017-06-16-65/§40

 

Vanligvis vil man bruke spesialregelen for fordeling av felleskostnader i § 29 når det gjelder beslutninger knyttet til felleskostnader.

 

 

 

Jeg tror det eneste du kan gjøre i praksis er å klage skriftlig på ting du mener er urimelig. Det vil ikke hjelpe deg direkte, men da har du i alle fall dokumentasjon på at du ikke har samtykket. Og så bør du føre oversikt over hvordan pengene brukes.

[zanta]

Det som vedtas med lovlig flertall på regulært eller ekstraordinært årsmøte er jo vedtatt. Som sameier må man stille på slike møter, og fremme sitt syn for å påvirke en avstemming der. Dersom man ikke stiller på årsmøtet selv, og heller ikke sender noen med fullmakt for å representere seg selv, er det nok ikke mye man får gjort i etterkant. 

 

Ellers skal vel styret legge frem både regnskapet for foregående år, og budsjett for inneværende år, på årsmøtet, dette skal også sendes ut til sameierne i forkant av årsmøtet.

[Dragen]

Kanskje et mistillitsforslag mot styret/formann for dårlig jobb vil føre frem?

Har styret innhentet tilbud fra flere aktører? Har styret valgt det beste alternativet? Hvilke relasjoner har styrets og dets medlemmer til aktøren som vant?

[CombatPsycho]

Må få takket for gode svar. Sendte mail til styreleder og økonomiansvarlig, og fikk et lovende svar. Blir et nytt sameiemøte nå etter sommeren. Virker som de tok det hakket mer seriøst når jeg henviste til lovverk, noe de ikke kan se bort i fra. Ser ikke på saken som løst, men har gode retningslinjer å gå etter. Skal komme med oppdatering etter sameiemøtet!

[D.S.]

Beklager hvis det egentlig kommer frem av teksten.  Men når det gjelder vei og parkering - betaler sameiet for vedlikehold av deres parkering og innkjørsel?  I så fall tenker jeg dere kommer godt ut av det.  Siden deres boenhets vedlikeholdskostnader (over tid) antakelig er høyere enn hva det koster per snute for de andres (stordriftsfordeler).

[KalleKanin]

Må få takket for gode svar. Sendte mail til styreleder og økonomiansvarlig, og fikk et lovende svar. Blir et nytt sameiemøte nå etter sommeren. Virker som de tok det hakket mer seriøst når jeg henviste til lovverk, noe de ikke kan se bort i fra. Ser ikke på saken som løst, men har gode retningslinjer å gå etter. Skal komme med oppdatering etter sameiemøtet!

Pass også på at man i utgangspunktet ikke Kan vedta noe som ikke er nevnt i innkallingen.

 

Så viktig å lese innkallingen nøye.

 

Styret har også forholdsvis vide fullmakter til hva de kan gjøre, men selvsagt ikke utenfor lovens rammer.

[Åsgårdsreia]

Du må nok være med å betale for deres vei siden denne veien er nødvendig for at alle skal ha adkomst til sine parkeringsplasser, ellers måtte jo alle hatt lov til å bruke din. Vedlikehold og andre tiltak må gjøres relativt likt over hele sameiet slik at det kommer alle til gode. Om styret har brukt mer penger på en side av huset er egentlig irrelevant så lenge det er samme standard på begge sider. Skal de ha belysning frem til sin inngang, skal du ha det frem til din.

Endret 21. juli 2018 av forumtrollet

[Tornerose101]

Dette kan kanskje være relevant? https://www.eiendomsadvokater.no/domstolsnytt/dom-fordeling-av-felleskostnader-i-eierseksjonssameie/