[Løst] Et par spørsmål vedr. utleiebolig og depositum

[fantw]

Jeg har nylig kjøpt en utleieleilighet, det bor allerede en leietager der fra før, noe som i utgangspunktet er helt OK for meg, da leietageren betaler en fair husleie allerede. Men lurer på følgende:

 

1. Leietageren hadde visst nok ikke betalt depositum, leietageren har bodd i leiligheten siden 1983, leiligheten har ikke blitt pusset opp siden og er moden for en god del oppgraderinger, men hvis jeg skal investere en formue i oppussing, så ønkser jeg selvfølgelig også en eller annen form for garanti. Jeg er også bekymret for om leietageren en dag feks. slutter å betale husleie når jeg ikke noe depositum å ta av, jeg kan heller ikke kjøpe iF utleieforsikring, da de krever at det foreligger minimum 3 mnder depositum.
   
2. Leietageren røyker og har hund, hund kan tolerere, men kan jeg kreve at leietageren slutter å røyke etter at jeg har pusset opp leiligheten?
   
3. Spesielt under perioden jeg pusser opp badet, kan jeg be leietageren å flytte ut leiligheten? Selvfølgelig slipper leietageren å betale husleie under denne perioden.

 

Noen som har gode råd om hva jeg skal/kan/bør gjøre?

[Wisd0m]

Leietager har bodd der siden 1983? Du burde trå varsomt, for så gode leietakere er det få av.

[krikkert]

Jeg forutsetter at det er husleieloven av 1999 som er gjeldende for leieforholdet. Dette vil være feil hvis 1) husleieavtalen er tidsubestemt og uoppsigelig fra en eller begge parters side, 2) husleieavtalen bare kan sies opp ved vesentlig mislighold, 3) husleieavtalen er tidsbestemt og tidsbegrensningen ikke har gått ut mellom 1. januar 2000 og nå, eller 4) husleieavtalen gjelder bortleie av bolig mot at det ytes lån til eier. For disse fire typetilfellene vil husleieloven av 1939 gjelde.

 

Hva gjelder røykeforbud og spørsmål om hundehold kan dette reguleres av utleier alene gjennom husordensregler, uten oppsigelse av leieavtalen.

 

Depositum kan som den dominerende hovedregel ikke innføres med virkning for en eksisterende kontrakt. Den eneste måten å innføre et depositum på er ved det som kalles endringsoppsigelse. En endringsoppsigelse innebærer at vilkårene for å si opp leieforholdet er oppfylt, men at du i stedet for å si opp endrer vilkårene i leieavtalen.

 

Oppussing kan være grunnlag for oppsigelse, se husleieloven § 9-5, med mindre noe annet er avtalt i leieavtalen. Det vil imidlertid bare være grunnlag for oppsigelse - hvis du skal pusse opp mens leieforholdet fortsetter må du ha leietakerens samtykke, se husleieloven § 5-4 første ledd.

 

Du skriver at du ønsker en "garanti" for oppussingen din. Et depositum vil ikke være noen garanti for annet enn at leie blir betalt og at skader på boligen blir utbedret uten at det går på din bekostning. Selv om du pusser opp finnes det grenser for hvor mye det er lovlig å avtale i leie, se husleieloven kapittel 4, for ikke å snakke om hvor mye du kan kreve uten å prise deg ut av markedet.

[fantw]

Leietager har bodd der siden 1983? Du burde trå varsomt, for så gode leietakere er det få av.

Det skal jeg selvfølgelig prøve på!

[fantw]

Jeg forutsetter at det er husleieloven av 1999 som er gjeldende for leieforholdet. Dette vil være feil hvis 1) husleieavtalen er tidsubestemt og uoppsigelig fra en eller begge parters side, 2) husleieavtalen bare kan sies opp ved vesentlig mislighold, 3) husleieavtalen er tidsbestemt og tidsbegrensningen ikke har gått ut mellom 1. januar 2000 og nå, eller 4) husleieavtalen gjelder bortleie av bolig mot at det ytes lån til eier. For disse fire typetilfellene vil husleieloven av 1939 gjelde.

 

Hva gjelder røykeforbud og spørsmål om hundehold kan dette reguleres av utleier alene gjennom husordensregler, uten oppsigelse av leieavtalen.

 

Depositum kan som den dominerende hovedregel ikke innføres med virkning for en eksisterende kontrakt. Den eneste måten å innføre et depositum på er ved det som kalles endringsoppsigelse. En endringsoppsigelse innebærer at vilkårene for å si opp leieforholdet er oppfylt, men at du i stedet for å si opp endrer vilkårene i leieavtalen.

 

Oppussing kan være grunnlag for oppsigelse, se husleieloven § 9-5, med mindre noe annet er avtalt i leieavtalen. Det vil imidlertid bare være grunnlag for oppsigelse - hvis du skal pusse opp mens leieforholdet fortsetter må du ha leietakerens samtykke, se husleieloven § 5-4 første ledd.

 

Du skriver at du ønsker en "garanti" for oppussingen din. Et depositum vil ikke være noen garanti for annet enn at leie blir betalt og at skader på boligen blir utbedret uten at det går på din bekostning. Selv om du pusser opp finnes det grenser for hvor mye det er lovlig å avtale i leie, se husleieloven kapittel 4, for ikke å snakke om hvor mye du kan kreve uten å prise deg ut av markedet.

Hei! Takk for svar/råd! Her var det mye nytt jeg må sette meg inn i. Jeg har ikke tenkt å skru opp leien selv om jeg pusser opp, jeg ønsker bare med det å "bremse ned" forfallet. feks. at badet ikke lenger oppfyller dagens våtromsnormen, jeg kan jo få trøbbel med forsikringselskapet om noe skjer...