Lønner det seg med lån framfor null i gjeld?

[zentage]

Sitter med en leilighet til 1.2M og en bil i 300k Klassen, samt ett 200k på bok og null i gjeld. Med tanke på formue skatt osv. Ville det lønnet seg å tatt opp si 300k i leiligheten bare brukt disse pengene på å sakte nedbetale lånet igjen? evt. sette dem på høyrente konto?

 

Har inntrykk av at i dagens samfunn så lønner det seg rett og slett ikke å være gjeldsfri..

 

Noen innspill?

 

på forhånd takk

[Rudde]

Sitter med en leilighet til 1.2M og en bil i 300k Klassen, samt ett 200k på bok og null i gjeld. Med tanke på formue skatt osv. Ville det lønnet seg å tatt opp si 300k i leiligheten bare brukt disse pengene på å sakte nedbetale lånet igjen? evt. sette dem på høyrente konto?

 

Har inntrykk av at i dagens samfunn så lønner det seg rett og slett ikke å være gjeldsfri..

 

Noen innspill?

 

på forhånd takk

 

Vel ettersom jeg er 17 har jeg absolutt ikke noe erfaring med dette men jeg vet at mamma tok opp ekstra lån etter at hun var gjeldsfri for å få lavere skatt.

[Zeph]

Om du investerer kronene, så kanskje ja, men i utgangspunktet, nei.

 

Du får skattefrådrag på 28% av rentene du betaler. Om du tar opp eit lån og betaler lånet ned med pengene du lånte, vil du framleis tape penger på dei 72% av rentene du ikkje får skattefrådrag på. Med dagens låge rente og inflasjon går det nesten i null, kanskje minus med god rente.

 

Men å ta opp lån kun for å få skattefrådrag ser eg ikkje hensikten med, sidan du tapar på det gjennom renteutgiftene.

 

Eksempel:

 

Du har eit lån der du betaler 10 000 kroner i året i renter. Du kan føre det beløpet på sjølvmeldinga og få 28% frådrag.

 

10 000 - 2800 = 7200. I løpet av det året har du altså betalt 7200 kroner i renter. Korleis dei som tar opp lån for å få mindre skatt kjem fram til eit anna reknestykke er eg ikkje heilt med på.

[rulleguru]

Er ingen eskspert, men det mange gjør er jo å ta opp lån og investere i bolig som du kan leie ut (dekke lånekostnadene) og selge forhåpentligvis med fortjeneste senere.

[Wisd0m]

Det lønner seg ikke med mindre du investerer i noe som gir høyere avkastning enn lånerenta. Mitt forslag er at du kjøper deg bolig med utleie.

[Naranek]

Penger i banken regnes som formue, så formueskatten blir den samme hvis du låner penger og setter dem på konto. Det optimale for å minimere skatten er å flytte til en bolig som er minst 30% lånefinansiert og har utleiedel. Da får du både skattefradrag for renter, ingen formueskatt, og utleieinntektene og verdiøkningen på boligen er skattefri.

 

Det betyr selvsagt ikke nødvendigvis at det er lønnsomt, siden det også er ganske mye utgifter med bolig. I ditt tilfelle er ikke formuen din stor nok til at du får formueskatt av noen betydning, og egenkapitalen er i laveste laget til å kunne finansiere et slikt hus.

[Mythos]

Jeg er gjeldfri og betaler formueskatt, og trives godt med det. Det lønner seg i hvert fall dårlig å låne penger for å sette dem på høyrentekonto. Du må evt. investere pengene i noe som gir større avkastning.

[KS]

Har inntrykk av at i dagens samfunn så lønner det seg rett og slett ikke å være gjeldsfri..

 

Dette er nok en oppfattning mange har som nok til dels skyldes tidligere skatteregime.

 

I dag er det enkelt: 28% av renten får du tilbake, i form av redusert skatt. For at det skal være lønnsomt med gjeld må investering din gi en avkastning på lånerenten minus 28%.

 

Det er også noen helt spesiell unntak i dag, men pensjonister som kan få mer enn 50% av rentene tilbake etter skatt.

 

Før var det anderledes. I en periode kunne man få 100% av renten tilbake. Dette ble redusert til kun noen og 70%, men da trenger ikke det du investerer i stige veldig mye før det er blitt lønnsomt med lån. Dette var tildels i en periode med høy inflasjon. Prisstigning på 10-14% var ikke uvanlig. Da var man rett og slett dum om man ikke tok opp lån.

[Yavel]

Om du investerer kronene, så kanskje ja, men i utgangspunktet, nei.

 

Du får skattefrådrag på 28% av rentene du betaler. Om du tar opp eit lån og betaler lånet ned med pengene du lånte, vil du framleis tape penger på dei 72% av rentene du ikkje får skattefrådrag på. Med dagens låge rente og inflasjon går det nesten i null, kanskje minus med god rente.

 

Men å ta opp lån kun for å få skattefrådrag ser eg ikkje hensikten med, sidan du tapar på det gjennom renteutgiftene.

 

Eksempel:

 

Du har eit lån der du betaler 10 000 kroner i året i renter. Du kan føre det beløpet på sjølvmeldinga og få 28% frådrag.

 

10 000 - 2800 = 7200. I løpet av det året har du altså betalt 7200 kroner i renter. Korleis dei som tar opp lån for å få mindre skatt kjem fram til eit anna reknestykke er eg ikkje heilt med på.

 

viss du investerer de pengene du låner og får en avkasning på de pengene som er høyere enn det du betaler i renter så er det positivt, dog risikosport!

[zentage]

Takker for svar da vet jeg iallefall at det ikke lønner seg, har lite lyst til å drive med noen "risikosport" er mer innteresert i vanntette invisteringer.

 

Men som noen har foreslått her, hva med å ta opp lån på rundt 1 mill (med pant i min nåværende leilighet), kjøpe en leilighet, leie denne ut og bruke leieinntektene på å nedbetale lånet. Dette må vel være kurrant, både med tanke på at lånet betales ned av seg selv, samt verdistigning på leiligheten. Eiendomsmarkedet har jo alltid gått den samme veien, opp.

 

En leilighet i byen (drammen) på rundt 70m2 med 2 soverom burde kunne leies ut for 7000kr mnd'n 7000kr x 12 = 84000kr året rett inn på lånet.

Leieinntekter er vel noe man må skatte av?

 

Skal begynne å studere igjen nå, så det blir bare deltidsinntekter de neste 2 årene. satser på å klare meg greit, ettersom at jeg har litt formue og så og si sikret meg en deltidsjobb, noen som har vært i denne situasjonen før? millionlån, med en ekstra leilighet til utleie for å nedbetale på lånet. og student med relativt liten inntekt?

 

er det noen uforutsette ting jeg bør se etter?

 

Oi dette ble mye gitt, beklager hvis det ble rotete.

 

Takker igjen for alle svar

[Yavel]

Takker for svar da vet jeg iallefall at det ikke lønner seg, har lite lyst til å drive med noen "risikosport" er mer innteresert i vanntette invisteringer.

 

Men som noen har foreslått her, hva med å ta opp lån på rundt 1 mill (med pant i min nåværende leilighet), kjøpe en leilighet, leie denne ut og bruke leieinntektene på å nedbetale lånet. Dette må vel være kurrant, både med tanke på at lånet betales ned av seg selv, samt verdistigning på leiligheten. Eiendomsmarkedet har jo alltid gått den samme veien, opp.

 

En leilighet i byen (drammen) på rundt 70m2 med 2 soverom burde kunne leies ut for 7000kr mnd'n 7000kr x 12 = 84000kr året rett inn på lånet.

Leieinntekter er vel noe man må skatte av?

 

Skal begynne å studere igjen nå, så det blir bare deltidsinntekter de neste 2 årene. satser på å klare meg greit, ettersom at jeg har litt formue og så og si sikret meg en deltidsjobb, noen som har vært i denne situasjonen før? millionlån, med en ekstra leilighet til utleie for å nedbetale på lånet. og student med relativt liten inntekt?

 

er det noen uforutsette ting jeg bør se etter?

 

Oi dette ble mye gitt, beklager hvis det ble rotete.

 

Takker igjen for alle svar

 

du må nok skatte på leie inntekter, men forsatt en veldig god løsning viss du har tenkt og bo i den byen du allerede har leilighet. så betaler du ned med lønna de på utleier leiligheten samt leier den ut, da har du mulighet til og ta de 7000-skatt til lønn mens du studerer.

 

viss du skal leie ut så er det masse regler, med egen depositum konto. du burde også ha en egen bufferkonto tilfelle depositumet ikke er nok, viss de skulle ødelegge noe. gode kontrakter er også veldig viktig

[Naranek]

Men som noen har foreslått her, hva med å ta opp lån på rundt 1 mill (med pant i min nåværende leilighet), kjøpe en leilighet, leie denne ut og bruke leieinntektene på å nedbetale lånet.

Det jeg mente var å kjøpe et hus som har utleieenhet. Hvis du kjøper en leilighet til må du betale 28% skatt på leieinntektene og av en evt. prisstigning når du selger den. Det gjør det ganske mye mindre lønnsomt.

[Ekko]

Takker for svar da vet jeg iallefall at det ikke lønner seg, har lite lyst til å drive med noen "risikosport" er mer innteresert i vanntette invisteringer.

Hvem er ikke interessert i det? De finnes det desverre svært få av. Risiko og avkastning er nok i de fleste tilfeller knyttet svært tett sammen.

 

Men som noen har foreslått her, hva med å ta opp lån på rundt 1 mill (med pant i min nåværende leilighet), kjøpe en leilighet, leie denne ut og bruke leieinntektene på å nedbetale lånet. Dette må vel være kurrant, både med tanke på at lånet betales ned av seg selv, samt verdistigning på leiligheten. Eiendomsmarkedet har jo alltid gått den samme veien, opp.

Tja...

http://www.dagsavisen.no/innenriks/article378545.ece

 

Man skal ikke se seg så langt bakover for å finne eksempler på at det ikke alltid stemmer. Risikoen er der om man plutselig sitter i en situasjon hvor man er tvunget til å selge.

 

 

En leilighet i byen (drammen) på rundt 70m2 med 2 soverom burde kunne leies ut for 7000kr mnd'n 7000kr x 12 = 84000kr året rett inn på lånet.

Leieinntekter er vel noe man må skatte av?

 

Regnestykket blir grovt sett noe slikt:

 

Inntekt: 84 000/år = 7000kr/mnd

Utgifter: Renter på lånet, avgifter på boligen, forsikring på boligen, utstyr til boligen (osv). (Avdrag på lånet er ikke en utgift)

 

La meg lage noen tall her: 1 mill gir ved 4% rente på 25år ca 5300kr/mnd hvorav i starten 3400kr/mnd er renter og resten avdrag

Avgifter på boligen? La oss si 6000/år gir 500kr/mnd

Forsikring - Aner ikke, men la oss si 2 400kr/år som gir 200kr/mnd

Utgifter/vedlikehold - La oss i 6 000kr/år kommer an på hvor gammelt det er, om leieboerne er flinke og greie og om det er møbler/umøblert= 500kr/mnd.

 

Utgiftene summerer seg da til 3400 + 500 + 200 + 500 = 4 900kr/mnd

I tillegg kommer ca 2 000 kr i avdrag på lånet

 

Inntekter - Utgifter = Total inntekt.

7 000 - 4 900 = 2 100kr

 

28% x "Total inntekt" = Skatt

28% x 2 100kr = 600 kr

 

 

Total inntekt - Skatt = Det du sitter igjen med til å betale avdragene på lånet.

2 100kr - 600kr = 1 500kr

 

Avdragene er ca 2 000kr/ mnd så da må du ta 500kr fra husholdningskontoen din ( eller 200 000kr bufferen din) og putte inn i lånet.

 

Stiger renten vil det naturligvis påvirke regnestykket. De månedlige kostnadene vil bli høyere, skattefradraget vil bli litt høyere og du vil havne litt mer i minus hver mnd).

 

 

 

Skal begynne å studere igjen nå, så det blir bare deltidsinntekter de neste 2 årene. satser på å klare meg greit, ettersom at jeg har litt formue og så og si sikret meg en deltidsjobb, noen som har vært i denne situasjonen før? millionlån, med en ekstra leilighet til utleie for å nedbetale på lånet. og student med relativt liten inntekt?

 

er det noen uforutsette ting jeg bør se etter?

 

Som student er det noen ting du kan tenke på. Stipend er kjekt å ha. Lån i lånekassen er stort sett og gunstig selv om du ikke trenger det akkurat nå.

 

MEN...du har formue. Et overslag vil vel gi at du står med en ligningsført formue på opp til 1,2mill*0,20+bil+200k = ca 240k+200k?+200k = 640 000kr? Dette tallet eller lignende finner du gjerne på din siste selvangivelse.

Dette diskvalifiserer deg delvis/helt fra stipend hos lånekassen.

Låner du 1 million og kjøper en bolig til 1 million forsvinner hele formuen din og lånekassen vil igjen ta deg inn i varmen.

 

Inntekt kan og diskvalifisere deg fra stipend hos lånekassen. Deltidsinntekten din må du stå for selv, denne vet bare du hva er, men leieinntekter vil IKKE påvirke lånekassens utregninger.

 

Se forøvrig denne:

http://www.lanekassen.no/templates/Page____5562.aspx

 

En ting er om banken vil la deg ta opp lånet. Mitt gjett er ja. Du har en plan for å finansiere lånet (leieinntekter) og du har god sikkerhet og en tydelig sunn holdning til økonomi (som man ser fra at du er gjeldfri med formue). Men du har som student kanskje begrenset betjeningsevne om leieinntektene skulle utebli.

 

Husk 1mnd uten leieinntekter er 7000 kr i "tap" i regnestykket ditt (minus skatt)

 

Husk at selv om leieinntektene dekker renter så vil gjerne banken at det skal betales avdrag også (du kan kanskje få en periode med avdradsfrihet). Avdragene vil du (alt etter rentenivå) være nødt til å dekke av egen lomme om ikke leieinntektene strekker til.

 

Du bør ha en buffer for uforutsette ting i leieforholdet (plutselig må man bruke 20 000 på ny varmtvannsbeholder, rørlegger, elektriker osv) (Dette er da de 200 000 du har på bok)

 

 

Oppsummert:

Hvis banken mener dette er en god idè, du kan leve litt bundet økonomisk og få fatt i noe du kan leie ut for 7000kr/mnd for rundt 1 mill så synes jeg det høres ut som en grei plan.

[zentage]

Tusen takk for svar, dette ga meg litt å tenke på

[festen]

Jeg tror at boligmarkedet i Norge er en relativt stor boble. Det er blåst opp av rentefradrag, formueskatt, kunstige ligningsverdier og spesielt: negative realrenter. Noe av problemet med boligmarkedet er at prisen en bolig har relativt til en årlig leieinntekt neppe kan bli noe særlig høyere enn nå. Mange steder ligger det godt over 20. Det betyr at boligen bare betaler en rente på 5 %. Det er veldig lite sammenlignet med hva som kan fåes i helt sikre papirer.

 

Det du kunne gjort var å gå mot strømmen. Det amerikanske aksjemarkedet har ikke gjort noe de siste 10 årene. Ta og lån opp en halv million på huset ditt og sett pengene inn i amerikanske aksjer som Coca Cola, Johnson & Johnson, Wal-Mart og Mcdonalds. De selskapene regnes som mer betalingsdyktige enn den amerikanske staten. De er også priset lavere enn norske boliger med P/E på 12-13 vs 20). Jeg tror det starter en langvarig oppgang som f.eks kan vare fra 2014-2032, eller 2012-2030, det er vanskelig å time, men markedet i USA har en tendens til å enten gå flatt i trend eller oppover, og nå har det vært flatt i 10 år, den flate perioden før det amerikanske markedet vil gå oppover i 16-18 år er ihvertfall over halvveis unnagjort.

 

Og fremfor å kjøpt en ekstra leilighet burde du heller tatt opp lån for å oppgradere til en bedre bolig, eventuelt også finne en bolig med potensiale for utleieenhet som ikke var tatt ut i prisen.

 

Graf over Wal_Mart

Endret 28. juli 2010 av festen