Kjøp av tvangssalg

[Gjest e577b...6ed]

Hei,

Jeg vurderer å kjøpe min 2 leilighet, og har funnet en på tvangssalg. Bra lokasjon, stort potensiale - men, har aldri vært borti tvangssalg og hva det innebærer sånn sett.

På visning var det kun meg, og da forstår jeg at det er noe folk holder seg unna. Var svært uhygienisk i leilighet. Og stinket avføring / urin fra dyr. Dette er ikke noe problem for meg sånn sett men skjønner da at det er folk som kanskje har gitt opp som bor der. Vurderer å by 20% under prisantydning da jeg vet ulike utfordringer kan oppstå - advokat sier at de som har bodd der nå er vanskelig å få tak i og lite samarbeidsvillige. 

- Hva skjer med møbler dersom de som bor der ikke tar med seg?

- Hva skjer om de ramponerer bolig etter jeg har kjøpt? 

- Er det samme problemstilling som utleie når de ikke betaler husleie ved utkastelse / når de nekter å flytte? 

 

Hvilke andre utfordringer kan man møte på?

 

 

Anonymous poster hash: e577b...6ed

[The Avatar]

Du bør prøve å sjekke ut kva som er årsaken til tvangssalget, ved tvangssalg er det alltid ein risiko for at tidlegare eigar er lite samarbeidsvillig. Stort sett så går det heilt fint fordi den som får bustaden sin tvangssolgt har innfunnet seg med situasjonen, men du kan potensielt få utfordringar.

Det er stor forskjell på om den som har eigd huset har med makt blitt dratt ut av dette huset og nekter å akseptere at huset får ny eigar, kontra om huset har tilhøyrt ein person som har rømt landet og etterlatt seg gjeld som no blir innløyst gjennom tvangssalg.

[Gjest e577b...6ed]

The Avatar skrev (28 minutter siden):

Du bør prøve å sjekke ut kva som er årsaken til tvangssalget, ved tvangssalg er det alltid ein risiko for at tidlegare eigar er lite samarbeidsvillig. Stort sett så går det heilt fint fordi den som får bustaden sin tvangssolgt har innfunnet seg med situasjonen, men du kan potensielt få utfordringar.

Det er stor forskjell på om den som har eigd huset har med makt blitt dratt ut av dette huset og nekter å akseptere at huset får ny eigar, kontra om huset har tilhøyrt ein person som har rømt landet og etterlatt seg gjeld som no blir innløyst gjennom tvangssalg.

Vedkommende som bor der har da tatt seg vann over hode og har for mye kredittgjeld. Kredittgjelden er tatt opp med pant i bolig derav kommer tvangssalget.

Spørsmålet er jo hva slags type utfordringer som kan bære med. For min del blir dette et utleie objekt og deretter flippe. Men leser skrekkhistorier på nett hvor tidligere eiere som har fått boligen tvangssolgt har vært en pest og en plage/ ikke føyttet ut, vært på døra etter utkastelse etc etc. 

Anonymous poster hash: e577b...6ed

[joandreas]

Vær obs på reglene.

Hadde hyrt inn en uavhengig takstmann.

 

https://www.eiendomshjornet.no/blogginnlegg/dette-ma-du-vite-om-tvangssalg

Endret 26. juni av joandreas

[Marzo]

Hadde forrige eier flyttet ut? 

[Gjest e577b...6ed]

Marzo skrev (10 minutter siden):

Hadde forrige eier flyttet ut? 

Hm, tror du har misforstått innlegget - jeg vurderer å legge inn bud. Ingen som har flyttet ut.

 

joandreas skrev (56 minutter siden):

Vær obs på reglene.

Hadde hyrt inn en uavhengig takstmann.

 

https://www.eiendomshjornet.no/blogginnlegg/dette-ma-du-vite-om-tvangssalg

Takk for fin link. Ser jo at det kan medbringe seg ulike risikoer / utfordringer, men de er ikke uløselige. Tenker uansett prisavslag på 20-30% er innafor sånn sett når man kjøper på tvangssalg da det er en viss risiko. Advokater/ tingretten som forventer oppimot fullpris/ -5% kommer aldri til å få solgt den boligen jeg så på feks. 

Anonymous poster hash: e577b...6ed

[joandreas]

Hadde sendt skriftlig spørsmål på megler vedrørende pant på boligen før jeg hadde lagt inn bud.

Husk budet ditt vil ha frist på 6 uker.

 

Sitat

Tvangssalg kan illustreres i et realistisk eksempel:

 

• En eiendom ligger ute for 2 500 000 kr
• Kreditorene i rekkefølge er:

1. DNB med pant i eiendommen på 1 500 000 kr
2. Nordea med pant på 800 000 kr
3. Kredinor har pant på 400 000 kr

• Total tinglyst pant er dermed 2 700.000 kr

 

Kredinor har begjært tvangssalg for å få inn deler av sitt krav. Om du som interessent forsøker med et bud på 2 200 000 kr vil ikke dette være tilstrekkelig til å dekke pantene til DNB og Nordea. I dette tilfellet forenkler vi med at restgjelden er lik pantene. Ofte vil det første lånet være noe nedbetalt sammenlignet med pantsatt beløp. For nyere pant er det derimot ofte motsatt, da restgjelden er høyere på grunn av renter på ubetalte krav.

Budet ditt på 2 200 000 kr har altså en god sannsynlighet for å bli avslått. Et bud på kr 2 300 000 kr vil derimot dekke pantene til kreditorene med høyere prioritet enn saksøker, og har større mulighet for å bli stadfestet. Her vil riktignok saksøker (Kredinor) ikke få dekket sitt pant, og vil kunne komme til å avslå budet.

 

Endret 26. juni av joandreas

[barfoo]

8 minutes ago, joandreas said:

Hadde sendt skriftlig spørsmål på megler vedrørende pant på boligen før jeg hadde lagt inn bud.

Pant er ikkje eit problem ved tvangssal. Dei forsvinn. Det er liksom litt av poenget: den vert seld mot viljen til eigar, på grunn av pant i eigedommen. Del av det er jo at panthaver får salssummen (eller nok til å fylle kravet), og pantet forsvinn.

[Marzo]

1 hour ago, Guest e577b...6ed said:

Hm, tror du har misforstått innlegget - jeg vurderer å legge inn bud. Ingen som har flyttet ut.

Siden du skriver har bodd og bor om hverandre var det ikke så enkelt å tolke om eieren fortsatt bor der. 

Har selv kjøpt to tvangssalg tidligere hvor forrige eier hadde flyttet ut av landet og en hvor han flyttet frivillig som ved et normalt boligsalg.
Bar kun preg av dårlig utvask. Ut i fra beskrivelsen din må du forvente å rive alt og anse alt annet som en bonus. 

Har også venner som har vært med på situasjoner hvor forrige eier har satt på vannet og tettet sluker før de flytter ut, eller nekter å flytte. Da må man gå gjennom namsmannen. 

Ang bud så har megler som regel gitt en pekepinne på hva tingretten vil godkjenne og hva de evt vil anbefale tingretten å godkjenne dersom responsen er noe lav. 
Hvis 20% under prisantydning dekker hovedprioritert pant så er det ikke usannsynlig at tingretten godkjenner budet. 
Pass på om det forliegger forkjøpsrett e.l.

Endret 26. juni av Marzo

[Gjest e577b...6ed]

Marzo skrev (1 time siden):

Siden du skriver har bodd og bor om hverandre var det ikke så enkelt å tolke om eieren fortsatt bor der. 

Har selv kjøpt to tvangssalg tidligere hvor forrige eier hadde flyttet ut av landet og en hvor han flyttet frivillig som ved et normalt boligsalg.
Bar kun preg av dårlig utvask. Ut i fra beskrivelsen din må du forvente å rive alt og anse alt annet som en bonus. 

Har også venner som har vært med på situasjoner hvor forrige eier har satt på vannet og tettet sluker før de flytter ut, eller nekter å flytte. Da må man gå gjennom namsmannen. 

Ang bud så har megler som regel gitt en pekepinne på hva tingretten vil godkjenne og hva de evt vil anbefale tingretten å godkjenne dersom responsen er noe lav. 
Hvis 20% under prisantydning dekker hovedprioritert pant så er det ikke usannsynlig at tingretten godkjenner budet. 
Pass på om det forliegger forkjøpsrett e.l.

Beklager dårlig formulering og takk for fint svar.

Når din bekjente opplevde at kraner og lignende var satt på og sluk tettet - hvem måtte stå for erstatning? Jeg har vært på boligen og den er i helt ok stand nå foruten skitten lukt som jeg selv kan ordne med vaskebyrå. Er fra 2010 så grei standard. Spørsmålet er bare hvem som må stå for erstatning dersom de ødelegger ting med vilje etter jeg har kjøpt, feks hull i vegger og lignende. 

Anonymous poster hash: e577b...6ed

[joandreas]

Er en haug med andre risikoer man tar enn det.

ikke forvent et vaskebyrå vil få vekk all lukt.

eller at noe er fikset med fagfolk der.

Regner op har sjekket at naboene ikke er sosialklienter. Forvent bli uvenn med dem.

er det i et belastet strøk bør risikoen for ikke få solgt senere regnes inn.

 

Gjest e577b...6ed skrev (6 timer siden):

- Hva skjer om de ramponerer bolig etter jeg har kjøpt?

 

Sitat

Undersøk eiendommen nøye

Som kjøper i tvangssalg er undersøkelsesplikten større enn ved vanlige eiendomskjøp. Ved et tvangssalg er det ikke et egenerklæringsskjema fra selger, og som regel er det bare vanlig takst å forholde seg til. Mangelvurderingen er annerledes ved tvangssalg, og for kjøper er vernet noe svakere enn ved vanlige kjøp. Mangelen må være vesentlig, og det må ha virket inn på kjøpet. Kjøper kan kreve prisavslag, men man kan ikke heve kjøpet i et tvangssalg. Det er derfor viktig at kjøper undersøker eiendommen nøye.

 

 

Endret 26. juni av joandreas

[barfoo]

1 hour ago, Guest e577b...6ed said:

Når din bekjente opplevde at kraner og lignende var satt på og sluk tettet - hvem måtte stå for erstatning?

Om det er skadeverk begått etter at bustaden er tvangsselt kan det vel i teorien vere den som har begått skadeverk som må erstatte det.

Men om folk har fått kåken seld på tvangssal er det ofte ikkje så veldig mykje poeng i å gå etter dei; dei har ikkje meir penger - med mindre kåken var større verdi enn kravet med god margin...

[Marzo]

1 hour ago, Guest e577b...6ed said:

Beklager dårlig formulering og takk for fint svar.

Når din bekjente opplevde at kraner og lignende var satt på og sluk tettet - hvem måtte stå for erstatning? Jeg har vært på boligen og den er i helt ok stand nå foruten skitten lukt som jeg selv kan ordne med vaskebyrå. Er fra 2010 så grei standard. Spørsmålet er bare hvem som må stå for erstatning dersom de ødelegger ting med vilje etter jeg har kjøpt, feks hull i vegger og lignende. 

Anonymous poster hash: e577b...6ed

Etter hva jeg husker så tok han det på egen kappe.
Det var uansett en plan å rive alt inn til reisverket, da boligen var relativt gammel og hadde behov for modernisering. 

Sannsynligvis er det lite å hente selv om man kan rette erstatning mot forrige eier.
Skylder de penger til en lang liste med kreditorer og evt har rømt landet, så må man se langt etter noen erstatning. 

Men heldigvis er det langt mellom skrekk eksemplene også ved tvangssalg. 

[pølsemaker]

Kjøper du eiendom/bolig under tvangssalg følger det visse begrensninger for hva du kan forvente av rettigheter som kjøper. Uansett årsak er det et menneske i livskrise som "selger". Gjerne et menneskes som ikke handler til sitt eget beste. Du kan forvente så godt som hva som helst. Det finnes eksempler der den som blir tvangssolgt skyter etter namsmannen.

Om de velger å la all sin drit ligge igjen, bokstavelig talt, er det ditt problem. Du kjøper det du ser (og lukter) og det er det. Du kjøper noens tragedie. Vær takknemlig for rabatten.

Endret 26. juni av pølsemaker

[The Avatar]

Gjest e577b...6ed skrev (16 timer siden):

Når din bekjente opplevde at kraner og lignende var satt på og sluk tettet - hvem måtte stå for erstatning?

Praktisk talt er det ofte du som må stå for dette. Det er heilt klart skadevolder som er ansvarleg men ofte er det lite pengar å hente frå den tidlegare eigaren som har fått bustaden solgt på tvangsalg. Merk likevel at dersom det samla kravet er mindre enn det bustaden blir omsett for så kan det være igjen eit restbeløp som tilfaller den tidlegare eigaren etter at anna gjeld er betalt, så i slike tilfeller så kan det være litt pengar å kreve inn som erstatning.

Ved kjøp på tvangssalg så kan du ikkje heve kjøpet, men du kan kreve prisavslag når formuesgodet er i vesentlig dårligare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med, nok som vil være tilfelle om bustaden har blitt ramponert i tida mellom visning og avtaleinngåing. Dette følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39.

Sjølv om du har rett til prisavslag så er det litt komplisert, mellom anna så må du uansett betale heile det avtalte beløpet. Du kan likevel kreve at delar av kjøpesummen blir holdt tilbake fram til ditt erstatningskrav er rettsleg behandla, då må du huske på å gå til søksmål innafor tidsfristen på to månedar. Kravet om prisavsalg bør være relativt stort og godt begrunna for at det i praksis er verdt å bruke tid og pengar på eit søksmål.

 

På grunn av dette så er det lurt å prøve å finne ut mest mogleg om omstendigheitene for tvangssalget. Risikoen for at tidlegare eigar ramponerer huset er større om inntektene frå tvangssalget ikkje er stort nok til å dekke all gjeld slik at den tidlegare huseigaren uansett blir sittande med uhandterleg gjeld.
Om den tidlegare eigaren har 2 mill i gjeld og leilegheita blir solgt for 2,5 mill så vil den tidlegare eigaren sitte igjen med 500k etter salget, då er det mindre sannsynleg at vedkommande er så sjølvdestruktiv at han/ho utfører skadeverk til 500k og blir sittande igjen utan verken bustad eller pengar på konto.

Risikoen er også vesentleg mindre om eigaren alt har flytta ut slik at det er berre medhjelparen som har nøklar til leilegheita i tida mellom visninga og avtaleinngåinga.