Førstegangsbolig som investering

[The Avatar]

Basert på eit kjapt finn søk på leiligheiter til leige i Vestfold og Telemark med 3 soverom og mellom 80 og 100 kvm så er nok 18 000 kr litt i overkant optimistisk. Det dyraste eg finn akkurat no er 17 500 for fire soverom sentralt i Tønsberg i andre etasje.
Rundt 12 000 kr ser ut til å være meir normalt. Det er sjølvsagt store usikkerheiter då eg ikkje veit noke om standard, by, plassering, om leiligheita er møblert, har parkeringsplass, osv, osv. I tillegg er nok dette kanskje den tida på året det er minst press på leigemarkedet så det påvirker nok prisane litt i negativ retning.

I tillegg må ein kalkulerere inn at ein kan tole perioder med lediggang. Men her er det stor forskjell på om du har råd til betene lånet åleine og berre har leigeinntektene som bonusinntekt eller om du har gjort deg heilt avhengig av maks leigepris til ei kvar tid for å klare å behalde huset.

[Darkbill]

The Avatar skrev (På 13.10.2020 den 10.07):

Basert på eit kjapt finn søk på leiligheiter til leige i Vestfold og Telemark med 3 soverom og mellom 80 og 100 kvm så er nok 18 000 kr litt i overkant optimistisk. Det dyraste eg finn akkurat no er 17 500 for fire soverom sentralt i Tønsberg i andre etasje.
Rundt 12 000 kr ser ut til å være meir normalt. Det er sjølvsagt store usikkerheiter då eg ikkje veit noke om standard, by, plassering, om leiligheita er møblert, har parkeringsplass, osv, osv. I tillegg er nok dette kanskje den tida på året det er minst press på leigemarkedet så det påvirker nok prisane litt i negativ retning.

I tillegg må ein kalkulerere inn at ein kan tole perioder med lediggang. Men her er det stor forskjell på om du har råd til betene lånet åleine og berre har leigeinntektene som bonusinntekt eller om du har gjort deg heilt avhengig av maks leigepris til ei kvar tid for å klare å behalde huset.

Det er jo nettopp faktum at jeg bor kun en kilometer fra UNI at jeg har mulighet å leie ut rommene enkeltvis som et kollektiv, til en pris på kr6000 per rom. Hadde jeg leid ut i sin helhet ville jeg fått maks 10-12 som du skriver, ja. 

[ITtraktor]

Darkbill skrev (56 minutter siden):

Det er jo nettopp faktum at jeg bor kun en kilometer fra UNI at jeg har mulighet å leie ut rommene enkeltvis som et kollektiv, til en pris på kr6000 per rom. Hadde jeg leid ut i sin helhet ville jeg fått maks 10-12 som du skriver, ja. 

Men har resten av boligen en potensiell utleieverdi på minst 18000kr?

 

[Darkbill]

ITtraktor skrev (7 timer siden):

Men har resten av boligen en potensiell utleieverdi på minst 18000kr?

 

Har mer areal, og flere soverom, med høyere standard i min del, så ja. Hva er det du egentlig ønsker å kverulere frem? 

[ITtraktor]

Darkbill skrev (4 minutter siden):

Har mer areal, og flere soverom, med høyere standard i min del, så ja. Hva er det du egentlig ønsker å kverulere frem? 

Ønsker ikke å kverulere frem noe. Bare lurte på om du oppfylte kravene for å leie ut skattefritt. Men det høres ut som om du har en formening om det? Voldsomt som du skulle gå i forsvar da!

Endret 14. oktober 2020 av ITtraktor

[The Avatar]

ITtraktor skrev (8 timer siden):

Ønsker ikke å kverulere frem noe. Bare lurte på om du oppfylte kravene for å leie ut skattefritt. Men det høres ut som om du har en formening om det? Voldsomt som du skulle gå i forsvar da!

Sikkert fordi det er såpass på grensa at skatteetaten vil være enig i at resten av bustaden er verdt minst 18 000 kr i måneden å leige at det spøker for skattefritaket om det blir sett for nært på.
Skatteetaten er relativt romslige så det blir nok ikkje rettssak og uavhengig takstmann for nokre få tusenlappar. Det sagt så viser et raskt finn.no søk at 18 000 kr i måneden er heilt i toppskiktet for leige av bustadar med minst 4 soverom, så det er alltid eit spørsmål på om ein får skatteetaten med på at ein skal ta utgangspunkt i ein meir teoretisk hybelromutleigemodell og ikkje den generelle markedsverdien i området.

[RaptorStrike]

Er Skattetaten veldig aggressive på å undersøke boliger der utleier bor i den selv?

[The Avatar]

RaptorStrike skrev (3 timer siden):

Er Skattetaten veldig aggressive på å undersøke boliger der utleier bor i den selv?

Mitt inntrykk er at det er forholdsvis lite strengt, men at svært store leigeutløp og eventuelle tips kan føre til at det blir undersøkt nærmare.

Frå gamalt av så er grunnlaget for at ein kan drive utleige av ein mindre del av bustaden sin utan å skatte for inntektene (slik som ein må med all anna inntekt) at det er politisk einigheit i at folk skal kunne finansiere sitt eige bustadsbehov ved å ha ei slik ekstrainntekt, og at utleige av ein mindre del av bustaden sin er med på gjere fleire bustadar tilgjengelege.
Sett i lys av den politiske intensjonen så speler det ikkje så stor rolle om ein leiger ut 40, 50 eller 60 % av bustadsverdien, men grensa må gå ein stad.
Det er nok langt strengare der inntektene frå utleige er motivert berre av økonomiske hensyn og ikkje er med på å finansiere huseigaren sitt eige bustadsbehov, som til dømes når ein leiger ut mesteparten av bustaden og ikkje berre ein liten del av den.
Dette er nok også grunnen til at grensa er på 50% ettersom eit utleige på 51% medfører at mesteparten av bustaden blir nytta til å skaffe seg leigeinntekter og derfor gir huseigaren ei netto inntekt. Leiger ein ut mindre enn 50% så er leigeinntektene berre med på å dekke delar av huseigaren sitt bustadsbehov slik at det ikkje blir ein like stor restsum som huseigaren sjølv må dekke.

[Darkbill]

ITtraktor skrev (20 timer siden):

Ønsker ikke å kverulere frem noe. Bare lurte på om du oppfylte kravene for å leie ut skattefritt. Men det høres ut som om du har en formening om det? Voldsomt som du skulle gå i forsvar da!

Nei, det var ikke meninga være så voldsom, beklager. 

 

Det kan nok sies det er på grenseland ja, men ettersom det kun er et par hundre meter fra skolen, så er jeg rimelig sikker at verdien kan regnes med som kollektiv slik jeg leier ut. I tillegg leier jeg jo ut alt inkludert, osv. Det dekker egentlig akkurat huslån, og faste kostnader til å bo her. Så sånn sett "tjener" jeg ikke noe på det utover at huslån betales ned og at jeg selv bor gratis.