Førstegangsbolig som investering

[TrineStudent]

Har en fremtidig hypotetisk scenario jeg leker litt med om dagen. Saken er slik: Jeg er ung og ferdigutdannet neste sommer. Da har jeg ca 1 mill i oppsparte midler (en del av det er arv), pluss omtrent 200 000 på BSU (som skal bli stående siden jeg enda er ung). Forventer startlønn rundt 550 000, med en del økning i fremtiden (til kanskje 700 000). 

Jeg har en samboer som ikke har noe oppsparte midler, kun rundt 50 000 på BSU. Vi er ferdig utdannet samtidig, han med startlønn på rundt 400-450 000. Her blir det liten økning i fremtiden, kanskje til 550 000 maks. 

Vi er altså ganske skjevfordelt i økonomien, men vi ønsker å kjøpe bolig når vi har fått landet jobb. Jeg er den som er mest ivrig, og har sett en del på boliger allerede. Målet er å kunne kjøpe seg noe større her i byen, noe som er dyrt. Derfor ønsker jeg en førstegangsbolig som kan være et springbrett til dyrere og større bolig, altså en god investering. Jeg har funnet en andelsleilighet med en liten utleiedel, pris ca. 2 300 000, slipper dokumentavgift (altså nesten ikke omkostninger). Utleieinntekten dekker felleskostnader (felleslån, tv, internett, varmtvann, strøm) og gir kanskje en tusenlapp ekstra i inntekt utover felleskostnadene. To scenarioer:

1. Jeg kjøper sammen med samboer, men fordeler med ulik eierandel. Siden jeg har så mye i egenkapital, må vi ha 70/30-fordeling for å betale ca likt på lån. Eventuelt kan vi ha lik fordeling, men da betaler jeg nesten ingenting i lån men sparer istedet. Vi sparer samtidig det vi kan utenom for å skaffe mer egenkapital til å kjøpe noe større.

2. Jeg kjøper leiligheten alene. Vi leier ut utleiedelen, samboer betaler en symbolsk strøm for å dekke strøm og litt for å bo (kanskje 2000 til sammen eller noe rundt der). Både han og jeg sparer det vi kan utenom for å bygge EK til ny bolig.

Jeg lurer på om det kunne vært lurt å forsøke å beholde denne leiligheten fremfor å selge den ved kjøp av ny bolig. Da kan jeg/vi leie ut både utleiedelen og hoveddelen, dette gir netto inntekt på ca. 1500 i måneden (etter at både boliglån og fellesutgifter er betalt, og 22 % av inntektene er skattet). Den store inntekten er jo selvsagt å beholde leiligheten, ettersom den er i et attraktivt område. Men: kan man i det hele tatt leie ut to enheter i en andelsleilighet? Styret må vel godkjenne det, men er det slikt som godkjennes? Da har vi bodd der i minst ett år. Jeg har også sett at man kan leie ut andelsleiligheter inntil 3 år. Er det problematisk å leie ut lengre enn dette?

Generelt: er jeg på villspor? Og hva er mest rettferdig ved kjøp av leilighet, både for meg og samboer?

Og forresten: jeg har tatt utgangspunkt i boliglånsrente på 2%.

Endret 30. august 2020 av TrineStudent

[Professor Balthazar]

Generelt så er ikke å anbefale å kjøpe seg inn i et borettslag for å drive utleie. Du vil fort komme på kant med de andre beboerne og med vedtektene i borettslaget.

Å kjøpe felles bolig med 70/30 eierandel er heller ikke noe jeg vil anbefale. Som fellesprosjekt vil det være bedre å gå inn for en 50/50 eierandel og bruke dette som egen bolig. Så får du heller finne noe annet investeringsobjekt for pengene du måtte spare opp på siden. Det at du har en mer romslig økonomi enn han bør jo også tilsi at du tar en litt større del av løpende felleskostnader som strøm, TV, Internett og mat. 

[NoTrace]

1. a. Det gunstigste at man eier 50/50, og har separate lån på hver sin del. Mange banker tillater dette. Du får da et mye lavere lån enn ham, da du har mer egenkapital.
   b. Et alternativ kan være å eie 50/50, men skrive en samboerkontrakt på at man skal ha ut sin innskutte egenkapital (med markedsjustering) når man eventuelt selger boligen.
    
2. Mange borettslag gir mulighet for utleie i 1 år, og i så måte er en borettslagsleilighet ikke veldig gunstig mtp. utleie. Du får lese vedtektene i deres aktuelle borettslag.
    
3. Jeg kjenner ikke helt til scenarioet her, men antar at når dere kjøper bolig nr. 2 vil denne telle som kjøp av sekundærbolig. Det betyr at dere må ha 40% egenkapital. Dette bør dere i alle fall sjekke opp i.
    
4. Man bør tenke over betjeningsevne på lånene, samt. om man får det lånet man ønsker til bolig nr. 2. Bankene kalkulerer med at man skal tåle en renteoppgang på 5%, og således kan det være lurt å tenke over hvor man ønsker å legge seg for å ikke tape penger på utleie.
    
5. Å kjøpe en leilighet som inneholder en utleiedel er absolutt en fordel dersom man får dem til en grei pris. Disse kan være attraktive, og således gå en del over takst, grunnet leieinntektene de bringer med seg.

[Taurean]

https://www.dn.no/eiendom/tor-arne-ranghus/privatmegleren/bolig/produsenttopp-og-julekonsertsjef-selger-sin-12-leilighet-pa-36-ar-jeg-tjener-noen-kroner-hver-gang-jeg-flytter/2-1-866098

[RaptorStrike]

TrineStudent skrev (18 timer siden):

når vi har fått landet jobb.

Selv om dere er ferdig utdannet neste sommer er det langt fra sikkert at dere får jobb med det første, og enda mindre sikkert at dere får fast stilling. Bare sånn for å ha med i tankescenariet deres, i disse usikre tider.

[Gjest Slettet+2534]

TrineStudent skrev (18 timer siden):

Og forresten: jeg har tatt utgangspunkt i boliglånsrente på 2%.

Jeg ville tatt utgangspunkt i en rente som kan være tre ganger høyere enn det, men det er nå bare meg da. Man vet aldri hvordan fremtiden blir.

[Darkbill]

Ikke et direkte svar på deg, men jeg har kjøpt bolig i alder av 22, nå 23, nærme universitet. 90kvm kjeller med 3 soverom. 

 

4mill fullfinans på ca 15k lån per mnd i 30 år. Dog tillater skolen at jeg leier ut som kollektiv til 6000kr per rom, ergo kr18 000 per måned. Jeg bor da selv helt gratis, alt inkludert, og siden verdien og byen jeg er i bare vokser antar jeg boligen vil være verdt 5mill minst om noen år. Min plan er å beholde og leie ut hele når den tid kommer, siden det uansett er en fin backupplan. Om jeg ikke gjør noe mer i livet, sitter jeg uansett med 5mill bolig gjeldsfritt i 50-åra selv. Har kjøpt alene, med foreldre som kausjonist, så litt heldig der bare. Men ellers en fin investering. Nyoppusset så ingen vedlikeholdsutgifter med det første heller. 

 

Så tips er jo å kjøpe noe i et voksende område, eller noe attraktivt for studenter mtp utleie feks. 

[Phalaxx]

Som NoTrace skrev, ville jeg anbefalt 50/50 fordeling, og heller fordelt på privaten for enkelhets skyld. I praksis vil det ikke være noe problem å eie 70/30, og evt. splitte lån deretter, men jeg ser ingen fordeler med dette. Ville absolutt anbefalt å kjøpe sammen på generelt grunnlag, men det må jo dere kjenne på. Selv kjøpte jeg og samboer leil mens begge var studenter, hun hadde 0 EK og jeg sto for 15%. Halvannet år senere etter noe nedbetaling, samt ny takst,  tok jeg ut min innskutte EK, og nå "eier" vi det samme.

BRL er nok ikke å anbefale mtp. utleie, men det kommer jo helt an på hvor lenge dere tenker å leie ut. Det er fullt mulig å leie ut en borettslagsleilighet, men jeg ville tatt en prat med borettslaget.

Ref. renteutsiktene fremover vil det etter alt å dømme bli værende lavt en stund, 2% høres ut som et fornuftig anslag. Du kan tross alt binde renten til 2% de neste 10 årene.

 

Ellers ville jeg:

- Beregnet 10mnd leieinntekt

- Funnet et terminbeløp jeg/vi var komfortable med å betale hver måned, strukket lånet på 30 år og spart differansen på komf. termbeløp og reelt terminbeløp i aksjemarkedet. Du låner tross alt penger "gratis" i dag.

Kjør på, du ser ut til å ha en god plan!

[Allinuse]

Darkbill skrev (På 31.8.2020 den 18.39):

Ikke et direkte svar på deg, men jeg har kjøpt bolig i alder av 22, nå 23, nærme universitet. 90kvm kjeller med 3 soverom. 

 

4mill fullfinans på ca 15k lån per mnd i 30 år. Dog tillater skolen at jeg leier ut som kollektiv til 6000kr per rom, ergo kr18 000 per måned. Jeg bor da selv helt gratis, alt inkludert, og siden verdien og byen jeg er i bare vokser antar jeg boligen vil være verdt 5mill minst om noen år. Min plan er å beholde og leie ut hele når den tid kommer, siden det uansett er en fin backupplan. Om jeg ikke gjør noe mer i livet, sitter jeg uansett med 5mill bolig gjeldsfritt i 50-åra selv. Har kjøpt alene, med foreldre som kausjonist, så litt heldig der bare. Men ellers en fin investering. Nyoppusset så ingen vedlikeholdsutgifter med det første heller. 

 

Så tips er jo å kjøpe noe i et voksende område, eller noe attraktivt for studenter mtp utleie feks. 

"Tillater skolen"? - Der datt jeg ut.

[RaptorStrike]

Allinuse skrev (13 timer siden):

"Tillater skolen"? - Der datt jeg ut.

Ja, hørtes ut som sprøyt.

[Darkbill]

RaptorStrike skrev (1 time siden):

Ja, hørtes ut som sprøyt.

Ja det er nok åpenbart skrivefeil, men husker ikke hva jeg skulle skrive en mnd siden dog 

[Taurean]

Darkbill skrev (På 31.8.2020 den 18.39):

Ikke et direkte svar på deg, men jeg har kjøpt bolig i alder av 22, nå 23, nærme universitet. 90kvm kjeller med 3 soverom. 

 

4mill fullfinans på ca 15k lån per mnd i 30 år. Dog tillater skolen at jeg leier ut som kollektiv til 6000kr per rom, ergo kr18 000 per måned. Jeg bor da selv helt gratis, alt inkludert, og siden verdien og byen jeg er i bare vokser antar jeg boligen vil være verdt 5mill minst om noen år. Min plan er å beholde og leie ut hele når den tid kommer, siden det uansett er en fin backupplan. Om jeg ikke gjør noe mer i livet, sitter jeg uansett med 5mill bolig gjeldsfritt i 50-åra selv. Har kjøpt alene, med foreldre som kausjonist, så litt heldig der bare. Men ellers en fin investering. Nyoppusset så ingen vedlikeholdsutgifter med det første heller. 

 

Så tips er jo å kjøpe noe i et voksende område, eller noe attraktivt for studenter mtp utleie feks. 

Høy risiko. Du "får" ikke 18 000 i måneden, hva med skatt? Vedlikehold kommer. Innen 30 år må mye gjøres. Én eller to problemleiere er nok til å skape problemer. Renteøkning også. Blir du tvunget til å selge, kan du risikere å sitte igjen med hundretusener i gjeld. Men funker det, så funker det. Får håpe du har flaks!

[ITtraktor]

Allinuse skrev (På 11.10.2020 den 5.08):

"Tillater skolen"? - Der datt jeg ut.

Jeg tipper han mener at nærheten til skolen "tillater" han å ta en såpass høy leiepris. 

[The Avatar]

Dersom formålet er å kjøpe bustad som skal være springbrett til verdiaukning og større bustad i framtida så vil det beste være at dere slår saman alle finansane og kjøper i fellesskap. På den måten har dere størst mulig økonomisk ramme til å gjere gode kjøp.
Eigarandelen må då sjølvsagt justerast for å korrigere for ulik eigenkapital og ulike beteningsevne til måndlege renter og avdrag.

Ved å kjøpe saman men avgrense ditt bidrag til det din sambuar har råd til å være med på 50/50 så vil du ha mykje mindre å velge i.

Alternativ 2 med at du kjøper åleine er også mulig, men igjen så blir du nok meir hindra av ei begrensa låneramme enn kva som er hensiktsmessig for å kjøpe som investering. Alt det som din sambuar kan være med å bidra med vil gjere deg litt betre rusta til å vinne budrunda, eller til å gå opp eit hakk i bustadspris slik at du kan kjøpe litt større eller litt meir sentralt.

Som nemnt så er burettslag dårleg eigna for å drive utleige då burettslaglova forbyr utleige ut over 3 år, og då berre med samtykke frå styret, og forutsett at du har budd der sjølv i minst 1 år. Det er mulig å skulle leige men du får nokre ekstra hindringar som du må løyse, deriblant krav om at du kvart fjerde år må flytte inn igjen for å kunne fortsette med utleige, og då spørs det om du får aksept frå styret til å starte med ei runde nummer to med utleige. Formålet med burettslag er å gjere det billig å kjøpe seg ein eigarandel, derfor blir spekulantar som bidreg til å auke bustadsprisane aktivt motarbeida av styret. I enkelte tilfeller kan ein til og med bli nekta godkjenning som ny andelseigar om styret meiner at du har som formål å spekulere.

Dersom du kjøper ei burettslagsleiligheit så bøør du ta sikte på å selge deg ut, å drive utleige er litt ekstra arbeidskrevjande og kan uansett ikkje vare meir enn 3 år. Så det bør være reservealternativet dersom du av ein eller anna grunn ikkje skulle få solgt når du vil.

Om du kjøper ei anna leiligheit og vurderer å beholde den som bustad nummer to for utleige så blir det eit reknestykke på kva som både lønner seg og er mulig å få til. Å sitte på to bustadar kan være utfordrande å få finansiert, til sekundærbustad må du kunne stille 40% som eigenkapital. Om du klarer å finansiere to bustadar så blir det ei vurdering på kva du klarer å få i leigeinntekter minus vedlikehold og skatt. I tillegg må du vurdere risikoen for lediggang der der du ikkje har leigetakar.

[NoTrace]

2 hours ago, Taurean said:

Høy risiko. Du "får" ikke 18 000 i måneden, hva med skatt? Vedlikehold kommer. Innen 30 år må mye gjøres. Én eller to problemleiere er nok til å skape problemer. Renteøkning også. Blir du tvunget til å selge, kan du risikere å sitte igjen med hundretusener i gjeld. Men funker det, så funker det. Får håpe du har flaks!

Dersom han bor der selv utløses ikke skatt før han leier ut over 50% av verdien i boligen. Mulig han gjør det, men det kjenner ikke jeg til.

Ellers ser jeg ikke den høye risikoen du snakker om her. Med umiddelbar nærhet til universitet er det også (mest sannsynlig) et relativt populært område. I mine øyne ser det ut til en særdeles god situasjon for vedkommende.

[Darkbill]

Taurean skrev (5 timer siden):

Høy risiko. Du "får" ikke 18 000 i måneden, hva med skatt? Vedlikehold kommer. Innen 30 år må mye gjøres. Én eller to problemleiere er nok til å skape problemer. Renteøkning også. Blir du tvunget til å selge, kan du risikere å sitte igjen med hundretusener i gjeld. Men funker det, så funker det. Får håpe du har flaks!

Er nok ikke mye kostnader som kommer når huset er totalrenovert 4 år siden, den bekymringen slipper jeg. Verdiøkning her pga mye utbygging gjør at om jeg selger nå etter et år har jeg allerede tjent en halv million i salgsverdi. Så har ingen bekymring med å sitte igjen med gjeld. Skatte skal man om man leier ut mer enn halvparten av utleieverdi på huset. Min etasje er mye større og finere, ergo skattefri utleie siden den kan leies ut for mer enn nede. 

Inn en 10-15 år har jeg frigjort nok kapital til å kunne låne for et nytt objekt med pant i dette huset, og tjene og investere enda mer. Jeg bor så sentralt i landet at prisen vil aldri synke, kun gå opp. Så det er nærmest risikofritt å kjøpe eiendom her. 

[Darkbill]

ITtraktor skrev (4 timer siden):

Jeg tipper han mener at nærheten til skolen "tillater" han å ta en såpass høy leiepris. 

Ja, det var akkurat det jeg mente. Hadde det vært  en kilometer lenger unna, kunne jeg leid ut for noen tusen mindre i måneden på det meste. 

[Darkbill]

NoTrace skrev (2 timer siden):

Dersom han bor der selv utløses ikke skatt før han leier ut over 50% av verdien i boligen. Mulig han gjør det, men det kjenner ikke jeg til.

Ellers ser jeg ikke den høye risikoen du snakker om her. Med umiddelbar nærhet til universitet er det også (mest sannsynlig) et relativt populært område. I mine øyne ser det ut til en særdeles god situasjon for vedkommende.

Ingen skatt. Ingen stor risiko, kan forsatt betjene lånet selv i verste fall. Nyrenovert, så vedlikehold er ikke spørsmål de første åra. 

 

Vestfold er så sentralt at her synker ikke ting i verdi heller, tvert imot. 

 

I min worst case scenario sitter jeg med 5-6 million verdi hus, ferdig nedbetalt, innen jeg er i 50 åra uten gjeld. Men planen er jo selvfølgelig å låne og investere videre om 10-15 år. 

[Taurean]

Får håpe flaksen holder.

[NoTrace]

Flaks?

Jeg vil heller påstå at det er særdeles uflaks dersom dommedagsscenarioet ditt slår til.
Du legger jo inn en haug av scenarioer som må slå til:

1. TS mister leieboere/havner i en eller annen uoveranstemmelse. Man får som regel krevd inn pengene for leie, så lenge man handler i tråd med loven. Man kan kaste ut leieboere dersom man har grunn til det.
2. TS klarer ikke å betjene lånet dersom deler eller hele leieinntekten faller bort. Det kjenner du ikke til. TS kan ha oppsparte midler, jobb utenom osv. slik at han kan klare seg (lenge) uten leieinntekter.
3. Boligen må tvangsselges. Man har et hav av tid før man kommer til dette steget, og kan selge frivillig lenge før man sitter med dritten helt oppi halsen.
4. Boligen synker kraftig i verdi.

Jeg vil si at alle disse scenarioene er relativt usannsynlige.

Endret 13. oktober 2020 av NoTrace