[Løst] Utleie av egen bolig, mens man er student i utlandet

[kreppsen]

TLDR: utenlandsstudent vil leie ut sin 3-roms skattefritt fordi han disponerer leiligheten noen mnder i året, og er på "ferie" det stedet hvor han er fulltidsstudent fra sept 17-sept 18.

 

Hei,

 

I helgen hadde jeg en diskusjon med en slektning som skal studere i utlandet i et år. Han har en 3-roms leilighet som han eier, og som han har tenkt å leie ut i perioden sept 17-sept 18 (han skal ta en 12 måneders master). Siden han selv disponerer et rom, bad og kjøkken i perioden jan 17-aug 17 og sept 18-des 18, mener han at han kan leie ut begge rommene skattefritt så lenge han er student. Siden dette utgjør mer enn 50% av boligens utleieverdi gjennom et år, mener han at det er innenfor skattelovens § 7-2 (1)a. Leieinntektene overstiger 20.000. Han mener også at så lenge han ikke endrer på sin folkeregistrerte adresse så bor han jo der og er på "ferie" hvor han studerer.

 

Slik jeg leser skatteloven, så skal man ikke bare være registrert, men disponere mer enn 50%. Om dette blir oppdaget av skatteetaten så vil de enkelt kunne se at han er immatrikulert til et 100% studieløp i utlandet. Det at han har tingene sine i boden, eller eier møblene i stuen, er ikke det samme som at han bor der. Han har også leieutgifter i utlandet, og vil bruke sine bankkort hvor han studerer. Mao. det er en relativt smal sak å se hvor han oppholder seg 80% av året. 

 

Jeg mener at disse inntektene skal skattes som kapitalinntekt, evt. alminnelig inntekt (24% eller 27%?). Er dette riktig tolkning, og hva slags reaksjon vil dette evt. få om skatteetaten oppdager dette? 

 

[Krozmar]

Loven definerer hva som menes med å disponere bolig. Disponere betyr å direkte eller indirekte eie, leie, eller på annet grunnlag ha rett til å bruke bolig.

 

Du vil i utgangspunktet ikke anses å ha gitt fra deg disposisjonsretten til bolig dersom du har en bolig i Norge som du eier selv om den leies ut. Det samme gjelder dersom du leier bolig i Norge, herunder fremleier.

 

Faktisk disposisjon ved at du eller en nærstående har adgang til å bruke en bolig tilsvarende en eier eller leietakers bruk, vil også kunne medføre at du anses å disponere en bolig. En sporadisk bruk i ferier og lignende eller en bruk begrenset til under 61 dager i året, anses imidlertid ikke som å disponere en bolig.

Så han må bruke boligen minst 61 dager iløpet av året for å kunne si at han disponerer boligen... Om han gjør det, er det trolig fult lovelig

[kreppsen]

 

Loven definerer hva som menes med å disponere bolig. Disponere betyr å direkte eller indirekte eie, leie, eller på annet grunnlag ha rett til å bruke bolig.

 

Du vil i utgangspunktet ikke anses å ha gitt fra deg disposisjonsretten til bolig dersom du har en bolig i Norge som du eier selv om den leies ut. Det samme gjelder dersom du leier bolig i Norge, herunder fremleier.

 

Faktisk disposisjon ved at du eller en nærstående har adgang til å bruke en bolig tilsvarende en eier eller leietakers bruk, vil også kunne medføre at du anses å disponere en bolig. En sporadisk bruk i ferier og lignende eller en bruk begrenset til under 61 dager i året, anses imidlertid ikke som å disponere en bolig.

Så han må bruke boligen minst 61 dager iløpet av året for å kunne si at han disponerer boligen... Om han gjør det, er det trolig fult lovelig

 

Det høres litt rart ut for meg; boligens areal/verdi vil være 100% utleid i ca. 8 mnder (2018), samt et rom i leiligheten i de resterende fire mnder. Jeg ville trodd dette behandles likt som utleie via AirBnB. Så lenge utleien er av en viss varighet eller et visst omfang så skal vel dette behandles som kapitalinntekt? Dvs. at hvis leien overstiger 20.000 så må dette føres i selvangivelsen med et RF-1189? skjema. 

 

Mulig at han kan få leie ut skattefritt den perioden hvor han selv bor der, men så lenge han er i utlandet disponerer han jo ikke 50% av verdi. Hvordan skattevesenet definerer "bor" kan diskuteres, men jeg tenker at når begge soverom er utleid er det vanskelig å påstå at man bor der. 

[Krozmar]

Jeg syntes det virket litt rart også, men har sett at noen som leier ut boliger på finn.no krever såkalt tilgang til ett viss areal av boligen noen deler av året.. Trolig nettop for å bruke ett slikt smutthull hvor de kan leie ut hus og boliger skattefritt...

 

Edit: men det er mulig at evntuelt utleiekontrakt må det da stå at huseier har tilgang til minst 50% av bolig også under utleieperioden.. 

Endret 26. juli 2017 av Krozmar

[krikkert]

Vilkåret for skattefri utleie (over 20k per år) er eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien, jf. skatteloven § 7-2 første ledd bokstav a.

 

For det første regnes boareal som både disponeres av utleier og leietaker som utleid areal (det er ikke "egen bruk").

 

For det andre er kravet at eieren må benytte boligen. Boligen må være eierens husstands egen bolig. Det er ikke nok å være folkeregistrert der, eiendommen må faktisk brukes som egen bolig.

 

Det gjelder et unntak for ikke-bruk (se Skatte-ABC 2017 "Bolig - realisasjon" pkt. 9.3, henvist til i "Bolig - fritaksbehandling" pkt. 14.8), hvor leieinntektene kan være skattefrie hvis skattyter er forhindret fra å bruke boligen som egen bolig. Ett eksempel brukt i Skatte-ABC er når skattyter tar utdanning ved universitet som ligger et annet sted, også ved universitet i utlandet. Men det er et krav at skattyter hverken kjente eller burde kjent til brukshindringen da boligen ble kjøpt, og det er et snevert unntak som man ikke bør påberope seg uten å ha sjekket nærmere først.

 

Konsekvensene av å ikke innberette skattepliktig inntekt kan være alt fra tilleggsskatt (på 20, 40, eller 60 % av det opprinnelige skattebeløpet), bøter, eller fengselsstraff, avhengig av beløpets størrelse. Hvis nettoinntekten er 100k vil han da få en regning på 24k (skatt) og mellom 4800 og 14400 kr (tilleggsskatt).

[kreppsen]

Det gjelder et unntak for ikke-bruk (se Skatte-ABC 2017 "Bolig - realisasjon" pkt. 9.3, henvist til i "Bolig - fritaksbehandling" pkt. 14.8), hvor leieinntektene kan være skattefrie hvis skattyter er forhindret fra å bruke boligen som egen bolig. Ett eksempel brukt i Skatte-ABC er når skattyter tar utdanning ved universitet som ligger et annet sted, også ved universitet i utlandet. Men det er et krav at skattyter hverken kjente eller burde kjent til brukshindringen da boligen ble kjøpt, og det er et snevert unntak som man ikke bør påberope seg uten å ha sjekket nærmere først.

Takk for utfyllende svar! 

 

Jeg gikk inn å leste på Skatte-ABC 2017, og for meg virker det som at unntaksregelen, pkt 9.3.2 "Brukshindring", er tiltenkt personer i forsvaret, diplomater, leger i turnustjeneste, pasienter ved medisinske institusjoner, fengslede o.l. Det er spesielt en setning jeg la merke til under pkt 9.3.2;

"Flytter til et annet sted fordi han ønsker å skifte miljø, til tross for at han ikke har fått arbeid på det nye stedet."

Mtp. at han frivillig har søkt seg til dette studiestedet, som også tilbys i hans hjemby, kan dette være grunnlag nok til at han faller utenom unntaket i 9.3.2.? Eksemplene som fra pkt 9.3.3 synes også å være veldig formanende, "boplikt", "plikt i forhold til turnustjeneste", "flytteplikt" i forbindelse med jobb. 

 

Jeg vet ikke når han bestemte seg for å søke seg til utlandet, men det kan jo også være relevant i forhold til forutsetningene under pkt 9.3.3.;

"Brukshindringer som ikke er relatert til arbeidsforhold, kan ikke gjøres gjeldende hvis skattyter på ervervstidspunktet burde forutsett brukshindringen som en nærliggende mulighet." 

At en bachelorstudent drar på utveksling eller tar et utenlandsopphold under utdanning er hvertfall noe jeg ville sett på som en "nærliggende mulighet". 

[krikkert]

Det han kan og bør gjøre er å spandere på seg en bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten. Da har han en garanti for hvordan etaten vil se på forholdet.

[krikkert]

Ett innlegg med oppfordring til skatteunndragelse er slettet.

[krikkert]

To ytterligere innlegg er slettet

Beklagelser over moderatoravgjørelser tas via rapportfunksjonen eller PM, ikke i tråden.

[kreppsen]

Det han kan og bør gjøre er å spandere på seg en bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten. Da har han en garanti for hvordan etaten vil se på forholdet.

For de som er i lignende situasjon: Han ringte inn til Skatteetaten og fikk beskjed at leieinntektene i utgangspunktet var skattepliktige. Jeg vet ikke hva som ble sagt ordrett, men han sa de bl.a. hadde nevnt unntaksreglene for ikke-bruk. Han får skriftlig svar fra en av Skatteetatens jurister i løpet av denne eller neste uke. 

 

Tusen takk for all hjelp! Merker nå denne som løst