Utleie av leilighet til foreldre - Skatt?

[ReWrite]

Hei!

 

Jeg og kona har nettopp investert i en leilighet vi skal ha for utleie.

Og vi er i en slik situasjon at mine foreldre gjerne ønsker å leie av oss, da de aldri har kjøpt noe selv, og ser på dette som en mulighet å "gi meg noen form for arv", ved at de er stabile leietakere som vil behandle stedet som sitt eget.

 

Det er jo forsåvidt veldig bra for oss, men så er jeg svært usikker på hvordan det blir med skatt?

Det er tonnevis av informasjon om uteleie til barn, men ingenting om det motsatte.
Er det noen forskjell?

 

Er det noen måte vi kan få inn leien "skattefritt"? F.eks at vi sier det er forskudd på arv eller lignende? Eller må foreldrene mine ha betydelige eiendeler for å kunne si at det er det?

 

Tar svært gjerne i mot hjelp her, gjerne om noen er i samme situasjon også?

 

Takk!

[krikkert]

Utleie av leilighet er skattepliktig (med noen unntak knyttet til egen bruk og families bruk for egen regning). Så lenge foreldrene dine reelt sett gir deg en motytelse mot bruksrett til leieobjektet så er det skattemessig sett å anse som leie.

 

Noen mulighet for å oppnå skattefrihet i det scenariet du beskriver ser jeg ikke. Det måtte i så fall vært ved å separere ytelse og motytelse slik at det ikke er noen rettslig sammenheng mellom bruksretten og pengebeløpet. Men det er lettere sagt enn gjort.

[ReWrite]

Er noe som heter nærståednde regelen, som betyr at det er skattefritt så lenge leietagere dekker alle løpende utgifter.

Antar det ikke inkluderer leie utgiftene. Setter litt demper på hele situasjonen og måtte betale 28% skatt på "arv" direkte fra foreldrene mine.

Får bli kreativ da..

[Vox_populi]

Det er jo bare å la dem bo der gratis – skulle bare mangle etter så mye de har gjort for deg opp gjennom åra.
At de kanskje vil stikke til deg noen sedler i ny og ne, kan vel skje, men sedler fins det ikke spor etter.

[Ståle Nordlie]

Jeg ser et par mulige måter å unngå skatt her. Begge involverer usikkerhet, og kan involvere noen arverettslige og skatterettslige fallgruver. Alternativ (2) er mer ... innovativt... enn (1), men har også noen interessante fordeler.

 

(1) Foreldrene dine bor gratis mot at de dekker alle utgiftene. Hverken du eller foreldrene dine betaler skatt, jf. den såkalte "nærståenderegelen".

 

Dekker derimot barnet alle løpende driftskostnader med boligen, er det åpnet opp for at barnets bruk kan være skattefri gjennom den såkalte nærståenderegelen. For å falle inn under dette unntaket må barnet dekke samtlige driftskostnader, slik som felleskostnader til sameiet/borettslag, vedlikeholdskostnader eller strøm. Boligen skal i slike tilfeller fritaksbehandles, og ingen inntekter eller kostnader knyttet til boligen skal føres i skattemeldingen.

http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/tema-og-fradrag/Bolig/Utleie/Skatt-pa-utleie/Skatt-ved-utleie-av-bolig/?chapter=3870

 

 

Foreldrene dine setter samtidig inn et beløp tilsvarende full husleie minus kostnadene de betaler på en egen konto. Når foreldrene dine en dag går bort arver du hele beløpet på kontoen. Arven er skattefri. 

 

Hvis det er flere arvinger kan det være nødvendig med testamente, evt. arvepakt, og/eller avtaler med de andre arvingene for å sørge for at du faktisk får pengene. Her er det formregler og begrensninger i arveloven man må passe seg for.

 

Dette burde være greit når det gjelder skatt. En mulig framtidig arv er ikke en skattepliktig inntekt.

 

Ulempen er at det ikke er noen garanti for at du faktisk arver pengene. Kanskje foreldrene dine ombestemmer seg og bruker pengene på fyllefester eller eksperimentell behandling for et helseproblem. Eller kanskje pengene blir tatt av kreditorer. Man kan antakelig sikre seg noe mot slikt, men jo sikrere det blir jo nærmere kommer man mulig trøbbel med skatteetaten. Dessuten blir det, forhåpentligvis, lenge til du faktisk får noen penger. 

 

(2) Ok, denne er mer komplisert, og jeg har en følelse av at jeg kan ha oversett noe. Forhåpentligvis vil noen hjelpe til hvis jeg er på ville veier.

 

Du selger boligen til foreldrene dine. Foreldrene dine betaler deg ved at du gir dem et avdragsfritt lån der de kun betaler rentene. Lånet skal innfris når boligen engang selges.

 

Du må selge boligen, og det må være et dokumenterbart, reelt salg. Her er det muligens rom for å gjøre det slik at man unngår en eventuell dokumentavgift, men det kan bli en ekstra komplikasjon og øke risikoen for deg. Prisen bør være slik at du ikke må betale skatt på gevinst.

 

Dere lager også et gjeldsbrev på salgsbeløpet. Dette er et privat lån fra deg til foreldrene dine. Foreldrene dine må ha en reell plikt til å betale tilbake lånet. Lånet er avdragsfritt fram til det innfris, men foreldrene dine betaler renter hver måned. Lånet skal innfris ved salg av boligen. (Merk også at hele lånet vil inngå i din "formue" for formueskatt.)

 

Hva er poenget? Regn ut hvor mye du forventer å tjene dersom du leier ut skattefritt til markedspris. Du kan også kalkulere inn andre ting du mener er uheldig med å selge boligen. Renten på lånet til foreldrene dine, og dermed hvor mye du får hver måned, må være så høy at den tilsvarer det du ville fått ved skattefri utleie. Du vil måtte betale skatt på renteinntekten, og det må inkluderes i regnestykket. Inflasjon kan også være relevant?

 

Dette gir to skattefordeler sammenliknet med utleie. For det første vil foreldrene dine få skattefradrag for gjeldsrenter. Hvis dere betaler samme skattesats (?) går dermed familien samlet i null i skatt. For det andre vil foreldrene dine få botid i boligen, slik at den kan selges skattefritt en gang i framtiden. Hvis boligprisene forsetter å stige kan det gi en stor besparelse.

 

Ulempen er at risikoen for deg er større enn i (1) hvis noe skulle gå galt. Man må også trå forsiktig så man ikke går over streken etter skatteloven og "ulovfestet gjennomskjæring".

 

Dette ble kanskje litt rotete, så la meg prøve å gi et eksempel, med noen (mest tilfeldige) tall for å illustrere poenget. La oss si at boligen er verd 2 mil.

 

Du kommer, etter mye fundering, til at du må ha 7 500 i måneden etter skatt for at det skal tilsvare skattefri utleie til markedspris. Hvis vi enkelt sier 25% skatt vil det si du må ha 10 000 før skatt, eller 10 000*12=  120 000 kroner i året. Det tilsvarer en rente på 6% for et lån på 2 000 000. Så hver måned får du 10 000 inn på konto i renter fra foreldrene dine, hvorav du betaler 2 500 i skatt og beholder 7 500. Foreldrene dine betaler 10 000 og sparer 25%, eller 2 500, av det i skatt. 

 

Hva med lånet på 2 mil? Det får du tilbake når leiligheten selges. Hvis du er enearving får du en dag antakelig også verdistigningen på boligen. Hvis det er andre arvinger, og du vil sikre deg at bare du arver framtidig verdistigning på boligen, kan det bli litt komplisert. Men det burde la seg ordne.

 

Gitt at dette faktisk er gjennomførbart (?!) så vil du nok trenge profesjonell hjelp for å få alt gjort på en skikkelig måte.

Endret 28. mai 2017 av Ståle Nordlie

[ReWrite]

Takk for ett meget godt svar.

 

Hva med Gaver fra foreldrene mine? Så lenge både jeg og de påstår at det er gaver, så har vel ikke skattemyndighetene noe de skulle ha sagt? 

Så fremst foreldrene mine bor gratis i leiligheten da, og betaler alle utgifter selv?

[krikkert]

Gave forutsetter gavehensikt, det vil si at gaven gis uten motytelse. Du vil finne det særdeles vanskelig å overbevise Skatteetaten om at husrom ikke er motytelse.

 

But you're welcome to try. Jeg ville i så fall skaffet meg en bindende forhåndsuttalelse.

[Vox_populi]

Hva med Gaver fra foreldrene mine? 

Du mener vel gaver, går jeg ut fra. Nei, det må dere tie bom stille om, indignert benekte og sørge for at spor ikke finnes. Ellers har du ikke sjans.

[toth]

Har du søsken? Hvis ikke, hva med å selge leiligheten til foreldrene dine som da betaler renter og avdrag, og arve den tilbake når den tid kommer?

 

Eventuelt, dette kan være borderline svindel(det får en jurist kommentere) - Du selger leiligheten til foreldrene dine, de gir den tilbake til deg som gave, men beholder lånet i eget navn - du stiller som kausjonist med pant i leiligheten.

[ReWrite]

Skulle gjerne solgt dem leiligheten, men problemet er at de ikke har mulighet for lån. Det er mye av årsaken til at det blir gjort som nå.

 

Så må finne en ok vei rundt dette, om det så blir penger cash i hånda. Reagerer skattemyndighetene på om jeg setter inn f.eks 6000kr på min og 6000kr på min kones konto hver mnd?

[krikkert]

Ja.

[toth]

Finnes lover mot faste gaver? Eller er det OK for mine foreldre å sette autooverføring i banken på 10.000 hver 1. i mnd til meg?

 

(jeg skjønner at skatteetaten fort vil undersøke om dette kan være vederlag for noe, men er selve ideen med faste/repeterende gaver innafor?)

[krikkert]

Det er ikke noe galt med ideen, så lenge det rent faktisk er en gave. Repeterende hendelser vil kunne bedømmes som forsørgelse, som i visse tilfeller er skattepliktig.

[Skatteflyktning]

Det kan kanskje være en løsning å gjøre at gavene ikke er regelmessige, hverken i tid eller størrelse.