Fraflytting ved solidarisk leieavtale, og utleier som ikke svarer

[AnonymDiskusjon]

Hei!

 

Jeg bor for øyeblikket i et typisk studentkollektiv, hvor alle leietakere står samlet på én standard leieavtale med solidaransvar. Jeg må snart flytte ut av boligen, men ettersom de andre beboerne ønsker å bli værende kan jeg ikke si opp leiekontrakten for alle.

 

Vet at utleier tidligere har løst dette ved å la den fraflyttende finne en erstatter som legges til kontrakten, men for å komplisere saken ytterligere så har utleier ikke engang svart på henvendelse om dette. Vet med andre ord heller ikke om han i det hele tatt hadde registrert en formell oppsigelse.

 

Hvilke muligheter/rettigheter har jeg egentlig i dette tilfellet?

 

Takk for evt. svar Om tilleggsinfo er nødvendig så er det bare å spørre i vei.

Anonymous poster hash: d4cad...517

[krikkert]

Utgangspunktet er at en kontraktsposisjon der alle er samskyldnere ikke kan sies opp av én alene (derfor bør man alltid, alltid, alltid ha individuell avtale med utleier). Endring i partsposisjonen krever da samtykke fra alle medskyldnere og utleier, for sistnevnte se husleieloven § 8-1.

 

Prosessen vis-a-vis utleier er beskrevet i husleieloven § 8-5:

 

§ 8-5.Gjennomføring av leierskifte

Krever leierskiftet godkjenning fra utleieren, overføres leieretten i forhold til utleieren fra det tidspunkt melding om godkjenning kommer fram til leieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Er leierskiftet godkjent ved utleierens passivitet, overføres leieretten i forhold til utleieren ved utløpet av svarfristen etter § 8-4 tredje ledd annet punktum, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Kan leierskiftet gjennomføres uten utleierens godkjenning, overføres bruksretten i forhold til utleieren fra det tidspunkt melding om leierskiftet kom fram til utleieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i meldingen.

 

For krav som forfaller etter det tidspunkt som er angitt i første ledd, hefter bare den nye leieren. Krever overføringen godkjenning fra utleieren, kan utleieren stille som vilkår for godkjenning at den nye leieren påtar seg personlig ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene, regnet fra det tidspunkt som er angitt i første ledd. Kravets størrelse skal angis.

 

Det at den tidligere leieren har misligholdt sine plikter etter lov eller avtale, gir ikke utleieren rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende mot den nye leieren. Etter at søknad om godkjenning av overføring er kommet fram til utleieren, kan heving på grunn av at leieavtalen er misligholdt før dette tidspunktet, bare skje hvis godkjenning av overføringen kan nektes.

Et alternativ er å fremleie din posisjon i avtalen. Du blir stående ansvarlig som leietaker i det opprinnelige forholdet, men du blir selv utleier overfor en leietaker. Dette har en fordel: Selv om fremleie også må aksepteres av utleier (husleieloven § 7-2) har utleier plikt til å svare innen én måned, hvis ikke blir fremleieforholdet automatisk godkjent (husleieloven § 7-6).

 

Søknaden må være skriftlig, og du må ha skaffet fremleietaker før du søker.

[AnonymDiskusjon]

Takk krikkert.

Det ser som forventet absolutt ikke bra ut, Å skaffe en fremleietaker til en avtale én måned fram i tid, som kun kanskje blir noe av ettersom utleier kan avslå søknaden, virker jo ikke helt ideelt verken for meg eller den stakkaren jeg evt. prøver å lure inn.

 

Kan forøvrig også nevne at utleier har kjørt en noe shady depositumsløsning, i de tilfellene han har erstattet leietakere. Erstatter har betalt sitt depositum til den utflyttende og "overtatt andelen" i den originale felles depositumskontoen, som ble opprettet en gang for lenge siden når boligen først ble utleid. Vi har med andre ord ingen aning om hvem som står ansvarlig for disse pengene, eller hvilken konto de står på. Leiekontrakten vår spesifiserer ikke kontonummer for depositumet, så vi får heller ikke sjekket dette selv. Om en oppsigelse skulle bli aktuelt, kan vi egentlig gjøre noe for å få tilbake disse pengene? Kontoen utløses jo evt. til en person vi ikke aner hvem er.

 

Vet så klart at hele dette leieforholdet har vært idioti, men som student i et presset leiemarked er det jo ikke helt anledning for å være kresen, dessverre.

 

 

 

Utgangspunktet er at en kontraktsposisjon der alle er samskyldnere ikke kan sies opp av én alene (derfor bør man alltid, alltid, alltid ha individuell avtale med utleier). Endring i partsposisjonen krever da samtykke fra alle medskyldnere og utleier, for sistnevnte se husleieloven § 8-1.

Prosessen vis-a-vis utleier er beskrevet i husleieloven § 8-5:
 

§ 8-5.Gjennomføring av leierskifte
Krever leierskiftet godkjenning fra utleieren, overføres leieretten i forhold til utleieren fra det tidspunkt melding om godkjenning kommer fram til leieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Er leierskiftet godkjent ved utleierens passivitet, overføres leieretten i forhold til utleieren ved utløpet av svarfristen etter § 8-4 tredje ledd annet punktum, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Kan leierskiftet gjennomføres uten utleierens godkjenning, overføres bruksretten i forhold til utleieren fra det tidspunkt melding om leierskiftet kom fram til utleieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i meldingen.

For krav som forfaller etter det tidspunkt som er angitt i første ledd, hefter bare den nye leieren. Krever overføringen godkjenning fra utleieren, kan utleieren stille som vilkår for godkjenning at den nye leieren påtar seg personlig ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene, regnet fra det tidspunkt som er angitt i første ledd. Kravets størrelse skal angis.

Det at den tidligere leieren har misligholdt sine plikter etter lov eller avtale, gir ikke utleieren rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende mot den nye leieren. Etter at søknad om godkjenning av overføring er kommet fram til utleieren, kan heving på grunn av at leieavtalen er misligholdt før dette tidspunktet, bare skje hvis godkjenning av overføringen kan nektes.

Et alternativ er å fremleie din posisjon i avtalen. Du blir stående ansvarlig som leietaker i det opprinnelige forholdet, men du blir selv utleier overfor en leietaker. Dette har en fordel: Selv om fremleie også må aksepteres av utleier (husleieloven § 7-2) har utleier plikt til å svare innen én måned, hvis ikke blir fremleieforholdet automatisk godkjent (husleieloven § 7-6).

Søknaden må være skriftlig, og du må ha skaffet fremleietaker før du søker.

 

 

Anonymous poster hash: d4cad...517

Anonymous poster hash: d4cad...517

[knopflerbruce]

Jeg bor i noe tilsvarende, minus at utleier svarer kjapt. Mulig det ser shady ut på utsiden, men det fungerer tålelig greit - minus usikkerhetene rundt evt tomme rom når folk flytter ut. Dermed er det et poeng at folk blir boende en stund i slike kollektiv, hvertfall etter min erfaring.

Vet ikke hva du legger i "henvendelse"; men en telefon på ettermiddag/kveldstid er kanskje enklere enn mail, for eksempel. Prøver å være litt praktisk her. Kan ikke helt se at utleier har noen grunn til å gjøre seg "hard to get".

Ang. fremleie kan kanskje proffene bidra med en tolking av husleielovens paragraf 7-3?

§ 7-3. Framleie av del av bolig

Leier av bolig som selv skal bo i boligen, kan framleie en del av boligen med godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.

Slik jeg leser den kan ikke utleier uten videre nekte deg fremleie, så om du ikke ramler borti noen utleier beviselig har dårlige erfaringer med burde det gå fint - såfremt du får kontakt med utleier. Dette er sagt som legmann, intet mer enn det.

[Daft]

Absolutt enig i at denne løsningen pleier å fungere greit.

Det er mest manglende respons fra utleier, og usikkerhet rundt depositumet som gjør at jeg i dette tilfellet vil undersøke situasjonen.

 

Med henvendelse mener jeg, og hold dere fast, noe så urprimitivt som et brev i posten. Leiekontrakten vår har nemlig kun spesifisert en postadresse til utleier - Ikke noe e-post, tlf.nr. eller lignende. Ser heller ikke hva utleier skulle tjene på å unngå oss, men i dette tilfellet virker det unektelig slik.

 

 

Jeg bor i noe tilsvarende, minus at utleier svarer kjapt. Mulig det ser shady ut på utsiden, men det fungerer tålelig greit - minus usikkerhetene rundt evt tomme rom når folk flytter ut. Dermed er det et poeng at folk blir boende en stund i slike kollektiv, hvertfall etter min erfaring.

Vet ikke hva du legger i "henvendelse"; men en telefon på ettermiddag/kveldstid er kanskje enklere enn mail, for eksempel. Prøver å være litt praktisk her. Kan ikke helt se at utleier har noen grunn til å gjøre seg "hard to get".

Ang. fremleie kan kanskje proffene bidra med en tolking av husleielovens paragraf 7-3?

§ 7-3. Framleie av del av bolig

Leier av bolig som selv skal bo i boligen, kan framleie en del av boligen med godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.

Slik jeg leser den kan ikke utleier uten videre nekte deg fremleie, så om du ikke ramler borti noen utleier beviselig har dårlige erfaringer med burde det gå fint - såfremt du får kontakt med utleier. Dette er sagt som legmann, intet mer enn det.

 

[Snylter]

Når det gjelder depositumet høres det ut som det foreligger et irregulært depositum her slik jeg ser det.

At det er betalt direkte til forrige leietaker gjør selvsagt ikke saken enklere for leietaker vil jeg tro, men i utgangspunktet kan irregulært depositum kreves tilbakebetalt.

 

Depositum skal stå på en depositumskonto i leietakers navn, utleier skal betale opprettelsen og rentene skal tilfalle leietaker.

[krikkert]

Fremleie av del av bolig vil ikke gjelde her når TS planlegger å flytte ut (han vil da fremleie hele sin kontraktsposisjon).

 

Felles depositumskonto er alltid irregulært, og forrentes med en ganske god rente.