[Løst] Ugyldig inngått avtale med håndverker

[Aspiov]

Hei!

 

Som nevnt i en tidligere tråd har jeg store reparasjoner knyttet til min borettslagsleilighet grunnet omfattende fuktskader etc. I den anledningen måtte et par kvadratmetre av parketten skiftes. Borettslaget har en vaktmester som var inne på befaring, og han sa at hvis de ikke fant lignende parkett som ville passe visuelt inn, så kunne borettslaget betalte ny parkett i hele stuen/kjøkken + gang mot at vi dekket halvparten av kostnadene for parkett og arbeid. 

 

Dette aksepterte vi, og jeg ba om å få en skriftlig bekreftelse på dette via sms, noe jeg også fikk. Vi gikk til en forhandler vi ble anbefalt, og fant en parkett (1stavs, vi hadde 3stavs før). For å spare penger skulle firmaet kjøpe inn materialene til deres rabattpris. Senere kommer vaktmesteren og påstår at han hadde sagt at borettslaget kun dekket halvparten opp til 300kr kvadratmeteren, men dette hadde ikke vi fått med oss, tydligivs. Uansett så er det jo urimelig at de skal betale halvparten av en mye bedre og dyrere parkett enn det vi hadde før (740kr inkl. rabatt for ny parkett pr. kvadratmeter).

 

Nå ringte styrelederen i borettslaget og sa at det ikke kom på tale at borettslaget betalte 1 kr i sponsing av ny parkett, rett og slett fordi vaktmesteren ikke hadde myndighet til å inngå avtalen, selv om jeg i svært god tro (basert på tidligere korrospondanse om utbedringer i leiligheten) har trodd at vaktmesteren hadde myndighet til å iverksette utbedringer og inngå avtaler.

 

Mitt spårsmål blir dermed: Hva skjer nå? Hvem skal betale?

 

Følgende skriftlig sms har jeg:

Meg: "Hei, *navn på vaktmester*! Kan du bekrefte skriftlig til meg at borettslaget dekker halvparten av parketten og arbeidet? Dette i tilfelle det oppstår tvist senere om hvem som skal betale. Mvh *mitt navn*"

Vaktmester: "Det har du bekreftelse på. Mvh *navn på vaktmesterfirma"

[xNADEsjefen]

Er vell forbrukerrådet eller noe slikt som gjelder her. 

[Herr Brun]

Jeg tror dessverre ikke det hjelper med god tro her, det foreligger ikke noe fullmaktsforhold. Hvis han er en ekstern vaktmester (ikke ansatt i borettslaget, men leid inn som en tjeneste) er vi utenfor reglene for stillingsfullmakt. Så lenge du ikke har noe skriftlig dokument fra borettslaget og borettslaget ikke faktisk har gitt en fullmakt, har du ingen avtale med borettslaget. 

 

Du kan imidlertid ha et erstatningskrav mot vaktmesteren. 

[Aspiov]

Jeg tror dessverre ikke det hjelper med god tro her, det foreligger ikke noe fullmaktsforhold. Hvis han er en ekstern vaktmester (ikke ansatt i borettslaget, men leid inn som en tjeneste) er vi utenfor reglene for stillingsfullmakt. Så lenge du ikke har noe skriftlig dokument fra borettslaget og borettslaget ikke faktisk har gitt en fullmakt, har du ingen avtale med borettslaget. 

 

Du kan imidlertid ha et erstatningskrav mot vaktmesteren. 

 

Okei. Takk for utfyllende svar. Kan du si noe mer om dette erstatningskravet?

Endret 27. september 2016 av Aspiov

[Herr Brun]

 

Jeg tror dessverre ikke det hjelper med god tro her, det foreligger ikke noe fullmaktsforhold. Hvis han er en ekstern vaktmester (ikke ansatt i borettslaget, men leid inn som en tjeneste) er vi utenfor reglene for stillingsfullmakt. Så lenge du ikke har noe skriftlig dokument fra borettslaget og borettslaget ikke faktisk har gitt en fullmakt, har du ingen avtale med borettslaget. 

 

Du kan imidlertid ha et erstatningskrav mot vaktmesteren. 

 

Okei. Takk for utfyllende svar. Kan du si noe mer om dette erstatningskravet?

 

Dette reguleres av avtaleloven § 25: 

 

§ 25.Den, som optræder som fuldmægtig for en anden, indestaar for, at han har fornøden fuldmagt. Godtgjør han ikke, at han det har, eller at retshandelen senere er blit godkjendt eller av andre grunde er bindende for den, paa hvis vegne den er foretat, skal han erstatte den skade, tredjemand lider ved, at retshandelen ikke kan gjøres gjældende mot den opgivne fuldmagtsgiver.

Denne regel kommer dog ikke til anvendelse, hvis tredjemand forstod eller burde ha forstaat, at den, som har foretat retshandelen, ikke hadde fornøden fuldmagt. Heller ikke kommer den til anvendelse, hvis den, som har foretat retshandelen, handlet i henhold til en fuldmagt, som var ugyldig eller uvirksom av en grund, han var uvidende om, og som tredjemand heller ikke kunde regne paa, at han kjendte til.

 

[skripis]

Her har dere vel strengt tatt ikke lidd noe tap dersom parketten ikke er bestilt/kjøpt/betalt enda?

[Herr Brun]

Her har dere vel strengt tatt ikke lidd noe tap dersom parketten ikke er bestilt/kjøpt/betalt enda?

Jo, han lider et tap ved at avtalen ikke blir oppfylt. Hvis avtalen blir oppfylt, betaler han halv pris. Hvis den ikke blir oppfylt, betaler han full pris. Søk på "positiv kontraktsinteresse". 

[Lakus]

Når borettslaget betaler halvparten burde man kanskje tenke seg om to ganger før man erstatter billigere gulv med dyrere gulv. Det gir ikke noe svar på lovlighetene her, men det sier seg jo selv at borettslaget ikke vil like det.

[skripis]

 

Her har dere vel strengt tatt ikke lidd noe tap dersom parketten ikke er bestilt/kjøpt/betalt enda?

Jo, han lider et tap ved at avtalen ikke blir oppfylt. Hvis avtalen blir oppfylt, betaler han halv pris. Hvis den ikke blir oppfylt, betaler han full pris. Søk på "positiv kontraktsinteresse". 

 

Ser den.

 

Nå blir jo dette på siden av jussen, men kanskje TS burde tenke seg om før man saksøker vaktmester for å ha inngått en avtale han ikke hadde fullmakt til å inngå. Sett på en måte så ender en mann som har handlet i beste mening opp med å betale halve regningen for oppgradering av parkett.

[Lynnedslaget]

 

 

Her har dere vel strengt tatt ikke lidd noe tap dersom parketten ikke er bestilt/kjøpt/betalt enda?

Jo, han lider et tap ved at avtalen ikke blir oppfylt. Hvis avtalen blir oppfylt, betaler han halv pris. Hvis den ikke blir oppfylt, betaler han full pris. Søk på "positiv kontraktsinteresse". 

 

Ser den.

 

Nå blir jo dette på siden av jussen, men kanskje TS burde tenke seg om før man saksøker vaktmester for å ha inngått en avtale han ikke hadde fullmakt til å inngå. Sett på en måte så ender en mann som har handlet i beste mening opp med å betale halve regningen for oppgradering av parkett.

 

Så fordi vaktmestern bare skulle være snill og handlet i beste mening, så ,emer du han er fritatt for alt ansvar av hva han foretar seg i regi av sin stilling? Vaktmesteren har gitt uttrykk for at han innehar en fullmakt som han ikke innehar. Og ved å gjøre dette Gandi/Jesus-opplegget sitt, så har han satt TS i en vanskelig situasjon. Dette får vaktmesteren ta konsekvensene av, så kanskje han slutter å innbille seg at han har fullmakter han ikke har. Det får være grenser for hvor brødhue man kan være, særlig i en så enkel stilling som vaktmester.

[xibriz]

Jeg ville endret taktikk.

 

Det er noen kvadratmeter med gulv som må skiftes. Du bryr deg ikke om hvordan de løser det, så lenge det blir likt som det var før reperasjonene.

 

Det vil si samme type gulv over alt i lik eller bedre kvalitet. Ikke noe skjøyting av annet type gulv.

Endret 28. september 2016 av xibriz

[krikkert]

Jeg er ikke helt enig med Herr Brun.

 

Stillingsfullmakt omfatter ikke bare de som formelt sett er ansatt i borettslaget, det kan også omfatte personer med oppdrag for borettslaget (Hov s. 337, Høgbergs note 42 til avtaleloven). Det klassiske eksempelet er advokaten, som anses å ha stillingsfullmakt i kraft av sitt oppdrag (ikke oppdragsfullmakt). Begrensningen ligger her ikke så mye i § 10, men i § 15 - for at det skal finnes en fullmakt må det finnes en stilling, en posisjon, fullmektigen kan fjernes fra. Det er det klart at det gjør her.

 

Spørsmålet blir derfor ikke om vaktmesteren har fullmakt (vaktmesterens rett) men om det er sedvane for at vaktmestere har adgang til å gi slike tilsagn (legitimasjon). Her må man se på størrelsen av borettslaget (i mindre borettslag vil likebehandlingshensyn og økonomiske hensyn tale for at slike tilsagn sedvanemessig behandles av styret), hva som har blitt gjort før, hva som er gjort i andre saker, etc.

 

Som hovedregel vil jeg anta at vaktmestere ikke har noen rett til å gi slike tilsagn. Da blir det et spørsmål om erstatningsansvar for vaktmesteren (eventuelt vaktmesterfirmaet jf. skadeserstatningsloven § 2-1, eller borettslaget hvis vaktmesteren er innleid).

[skripis]

 

 

 

Her har dere vel strengt tatt ikke lidd noe tap dersom parketten ikke er bestilt/kjøpt/betalt enda?

Jo, han lider et tap ved at avtalen ikke blir oppfylt. Hvis avtalen blir oppfylt, betaler han halv pris. Hvis den ikke blir oppfylt, betaler han full pris. Søk på "positiv kontraktsinteresse". 

 

Ser den.

 

Nå blir jo dette på siden av jussen, men kanskje TS burde tenke seg om før man saksøker vaktmester for å ha inngått en avtale han ikke hadde fullmakt til å inngå. Sett på en måte så ender en mann som har handlet i beste mening opp med å betale halve regningen for oppgradering av parkett.

 

Så fordi vaktmestern bare skulle være snill og handlet i beste mening, så ,emer du han er fritatt for alt ansvar av hva han foretar seg i regi av sin stilling? Vaktmesteren har gitt uttrykk for at han innehar en fullmakt som han ikke innehar. Og ved å gjøre dette Gandi/Jesus-opplegget sitt, så har han satt TS i en vanskelig situasjon. Dette får vaktmesteren ta konsekvensene av, så kanskje han slutter å innbille seg at han har fullmakter han ikke har. Det får være grenser for hvor brødhue man kan være, særlig i en så enkel stilling som vaktmester.

 

Jeg ser det litt annerledes - borettslaget har tydeligvis bestemt seg for at TS ikke får parkett - uansett - og dermed sitter vaktmesteren igjen med svarte-per. 

 

Slik TS fremstiller saken er det mye friksjon med styret i borettslaget, og det er ikke vanskelig å forestille seg at vaktmester ellers ville hatt fullmakt til å inngå slike saker.

[Aspiov]

Her har dere vel strengt tatt ikke lidd noe tap dersom parketten ikke er bestilt/kjøpt/betalt enda?

 

Jo, dessverre. Avtalen var at de skulle fikse et lite hull i veggen hvor det kom fuktighet inn. Arbeidet skulle da 2-3 dager, så parkett ble bestilt inn. De har lagt ca 2-3 kvadratmetre før arbeidet stoppet, og de gikk over til full reparasjon av fassaden og taket på borettslaget. Parketten har ligget der nå i fire uker. Så det som gikk fra å være 2-3dagers eksil er nå oppe i den fjerde uken pga. store reparasjoner.

 

Når borettslaget betaler halvparten burde man kanskje tenke seg om to ganger før man erstatter billigere gulv med dyrere gulv. Det gir ikke noe svar på lovlighetene her, men det sier seg jo selv at borettslaget ikke vil like det.

Ja, helt enig. Nå er det ikke slik at vi kjøpte en parkett til 2000kr kvadratmeteren, men en gjennomsnittsparkett hos forhandleren som vaktmesteren anbefalte.  Butikkprisen er på 899, men vi fikk forhandlet den ned til 700kr kvadratmeteren. Jeg har ikke særlig peiling på parkett, og visste derfor ikke hvor mye den gamle var verdt. Det var først da de rev den opp at det ble konstatert at det var noe jallagreier fra Polen.

 

Jeg ville endret taktikk.

 

Det er noen kvadratmeter med gulv som må skiftes. Du bryr deg ikke om hvordan de løser det, så lenge det blir likt som det var før reperasjonene.

 

Det vil si samme type gulv over alt i lik eller bedre kvalitet. Ikke noe skjøyting av annet type gulv.

 

Det er det som i utgangspunktet var avtalen. Det skulle være helt likt, men de fant ikke et annet gulv som de kunne skjøte inn uten at det ble en visuell katastrofe. Derfor ble vi enige om å skifte hele parketten. Parketten har de allerede tatt av og hevet (4 uker siden).

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

Hei!

 

Som nevnt i en tidligere tråd har jeg store reparasjoner knyttet til min borettslagsleilighet grunnet omfattende fuktskader etc. I den anledningen måtte et par kvadratmetre av parketten skiftes. Borettslaget har en vaktmester som var inne på befaring, og han sa at hvis de ikke fant lignende parkett som ville passe visuelt inn, så kunne borettslaget betalte ny parkett i hele stuen/kjøkken + gang mot at vi dekket halvparten av kostnadene for parkett og arbeid. 

 

Dette aksepterte vi, og jeg ba om å få en skriftlig bekreftelse på dette via sms, noe jeg også fikk. Vi gikk til en forhandler vi ble anbefalt, og fant en parkett (1stavs, vi hadde 3stavs før). For å spare penger skulle firmaet kjøpe inn materialene til deres rabattpris. Senere kommer vaktmesteren og påstår at han hadde sagt at borettslaget kun dekket halvparten opp til 300kr kvadratmeteren, men dette hadde ikke vi fått med oss, tydligivs. Uansett så er det jo urimelig at de skal betale halvparten av en mye bedre og dyrere parkett enn det vi hadde før (740kr inkl. rabatt for ny parkett pr. kvadratmeter).

 

Nå ringte styrelederen i borettslaget og sa at det ikke kom på tale at borettslaget betalte 1 kr i sponsing av ny parkett, rett og slett fordi vaktmesteren ikke hadde myndighet til å inngå avtalen, selv om jeg i svært god tro (basert på tidligere korrospondanse om utbedringer i leiligheten) har trodd at vaktmesteren hadde myndighet til å iverksette utbedringer og inngå avtaler.

 

Mitt spårsmål blir dermed: Hva skjer nå? Hvem skal betale?

 

Følgende skriftlig sms har jeg:

Meg: "Hei, *navn på vaktmester*! Kan du bekrefte skriftlig til meg at borettslaget dekker halvparten av parketten og arbeidet? Dette i tilfelle det oppstår tvist senere om hvem som skal betale. Mvh *mitt navn*"

 

Vaktmester: "Det har du bekreftelse på. Mvh *navn på vaktmesterfirma"

Er ikke borettslaget forsikret mot slikt? I så fall er det vel forsikringen som også dekker ny parkett til deg?

[Armalite66]

Er helt sikker på at vaktmester ikke kan inngå slike avtaler på vegne av borettslaget, med mindre det foreligger en fullmakt; Det virker som styret har sendt vaktmester til å gjøre en faglig vurdering skadene, og han har vurdert at parketten må byttes, og det er det jeg mener som forplikter dem her. 

 

Når det gjelder innvendige følgeskade pga. utvendig skade, skal dette dekkes av borettslag. Er parketten ødelagt, kan du få dekket utskifting av hele (Skjøting av parkett, selv om den var helt lik, møtte nok ha blitt pusset ned og oljet på ny for at det skulle bli likt uansett, og det blir dyrt. Det er ikke sikkert at parketten kan pusses ned heller.). Prisen på parketten dere har valgt høres for meg ut som en helt standard parkett. Det er uvesentlig at den ikke er lik den som lå der fra før av, og det er ikke styret som skal velge parkett for deg.

 

Det vil uansett ikke ha noe for seg å gå etter vaktmester personlig. I så og si alle slike tilfeller (enten det er fukt, skader fra møbler, etc..), byttes parketten i sin helhet. 

 

Borettslaget bør ha en forsikring som dekker dette, hvis ikke burde styret byttes ut for vannskjøtsel av eierens verdier. Dette skal ikke gå på din innboforsikring. Egenandel skal dekkes av borettslag, med mindre det står noe annet i vedtektene.

 

Du er dessverre oppe i problemene med borettslag, det er stort sett folk uten kompetanse som sitter å synser i styrene.

[Aspiov]

 

Borettslaget bør ha en forsikring som dekker dette, hvis ikke burde styret byttes ut for vannskjøtsel av eierens verdier. Dette skal ikke gå på din innboforsikring. Egenandel skal dekkes av borettslag, med mindre det står noe annet i vedtektene.

 

Du er dessverre oppe i problemene med borettslag, det er stort sett folk uten kompetanse som sitter å synser i styrene.

 

Borettslaget har en svært dårlig forsikring som ikke dekker skader pga. utett tak i denne sammenhengen. Men jeg skal se litt mer på avtalevilkårene, kanskje det kan være noe å hente her.

 

Snakker forresten med Forbrukerrådet, og de påstod at fordi vaktmesteren var hyret inn for å vurdere og utbedre skadene - så har han hatt en form for oppdragsfullmakt, og når jeg da har handlet i god tro om at parketten kunne byttes, så står dette som en gyldig avtale - selv om vaktmester ikke har lov til å inngå en slik avtale. Forbrukerrådet sammenlignet det med at hvis en ansatt i en butikk gir meg 10% avslag, selv om han ikke har lov - så er butikken bundet av avtalen.

 

 

Takker forresten alle andre for svar. Ser ut til å bli en lang høst dette.

[Herr Brun]

 

 

Borettslaget bør ha en forsikring som dekker dette, hvis ikke burde styret byttes ut for vannskjøtsel av eierens verdier. Dette skal ikke gå på din innboforsikring. Egenandel skal dekkes av borettslag, med mindre det står noe annet i vedtektene.

 

Du er dessverre oppe i problemene med borettslag, det er stort sett folk uten kompetanse som sitter å synser i styrene.

 

Borettslaget har en svært dårlig forsikring som ikke dekker skader pga. utett tak i denne sammenhengen. Men jeg skal se litt mer på avtalevilkårene, kanskje det kan være noe å hente her.

 

Snakker forresten med Forbrukerrådet, og de påstod at fordi vaktmesteren var hyret inn for å vurdere og utbedre skadene - så har han hatt en form for oppdragsfullmakt, og når jeg da har handlet i god tro om at parketten kunne byttes, så står dette som en gyldig avtale - selv om vaktmester ikke har lov til å inngå en slik avtale. Forbrukerrådet sammenlignet det med at hvis en ansatt i en butikk gir meg 10% avslag, selv om han ikke har lov - så er butikken bundet av avtalen. 

Forbrukerrådet tar i så fall feil, og bør lese grunnleggende avtalerett på nytt. Det hjelper ikke med all verdens gode tro om fullmektigen har en oppdragsfullmakt, hvis avtalen som er inngått er utenfor det fullmektigen hadde tillatelse til å inngå foreligger ingen avtale. 

 

En butikkansatt har vanligvis ingen oppdragsfullmakt, men en stilingsfullmakt. Hvis han har en oppdragsfullmakt som går ut over det stillingsfullmakten gir han rett til, men han inngår en avtale som går ut over dette igjen, så er ikke avtalen binende for butikken. 

 

Det er to måter du kan argumentere for å hevde at det er inngått en avtale:

 

1: Du kan hevde at borettslaget faktisk har gitt fullmakt som gir rett til å inngå denne avtalen, og først i ettertid har ombestemt seg. Da har det ingenting å si at du er i aldri så god tro, og det er et spørsmål om bevis og tolkning av avtalen mellom borettslaget og vaktmesteren. 

 

2: Du kan hevde at vaktmesteren har en stillingsfullmakt som inkluderer å love betaling av parkett på vegne av borettslaget. Hvis borettslaget da har forbudt vaktmesteren å inngå en slik avtale, men du ikke hadde noen grunn til å tro at så var tilfelle, så er borettslaget likevel bundet. Men jeg tror ikke det foreligger noen sedvane for at vaktmestere kan gjøre det. 

 

Til sist kan du også hevde at borettslaget er erstatningsansvarlig for skadene på gulvet ditt, og oppnå samme resultat. Jeg vet ikke om det er rettslig grunnlag for et slikt krav i borettslagsloven. 

[Friluftskar]

TS. Ser du har opprettet en ny tråd, om problemene i din lelighet. Dette du har involvert deg inn i her, kan og ønsker jeg ikke å kommentere. Det overlater jeg til de, som har mer "peilig" på juss.

 

Har likevel kommentert noe mer, i den andre tråden.

[Aspiov]

Saken har løst seg ganske "enkelt" ved at vaktmester ringte styreleder og kommuniserte bedre. Styreleder hadde enten misforstått eller håpt å spare penger. 

Takk for svar og tips, vært veldig nyttig indisse dagene:)