Kjøpe bolig nr 2 med sikkerhet i bolig nr1

[Karo82]

Hei.

 

Jeg skal kjøpe bolig nr 2.

 

Jeg eier en bolig sammen mine foreldre nå. Et stort hus med 3 enheter. De bor i den store delen og leier ut de 2 andre små leilighetene. Jeg bor sammen dama i en annen by.

 

Jeg og min samboer skal prøve å få kjøpt noe sammen.

 

Ingen av oss har nevneverdig mye egenkapital.

Jeg ser for meg at jeg kan stille med bolig nr 1 i sikkerhet.

 

Den har en totalt gjeld på ca 2 mill. Takst på 8 mill.

 

Foreldrene mine går med på dette.

 

Jeg vil aller helst spare meg og mine foreldre for bryderiet med å seksjonere ut enhetene. Da må de skatte av leie inntektene.

 

Noen som vet om det lar seg gjøre å bruke bolig nr 1 i som egenkapital?

Hva er forutsetningene ?

[Inge Rognmo]

Så lenge du får lånt 15% av verdien til bolig #2 på annet vis, så er det med 99% sannsynlighet godt nok for bank #2. Det er ingen formelle krav til hvor egenkapitalen kommer fra, så lenge den ikke er sikret med pant i bolig #2. Man kan i og for seg bruke både studielån og forbrukslån som EK, men slik gjeld må naturligvis regnes med i spørsmålet om betalingsevne.

 

Å låne fra bank #1 med pant i bolig #1 til annet formål enn å kjøpe den, er vanligvis heller ikke noe problem, så lenge man har betalingsevne og holder seg innenfor 70-85% av takst. Om man er under 70-75% tilbyr de fleste banker boligkreditt, og da stiller de i alle fall ikke spørsmål om hva pengene brukes til, eksempelvis om de går til EK på en annen investering.

 

Nå har jeg tenkt at det er snakk om to separate banker, men jeg er relativt sikker på at det er problemfritt (så lenge du ellers har betjeningsevne for alt, og belåningsgraden for hver enkelt eiendom ligger innenfor 85%-kravet) også med begge lån i samme bank.

 

Edit: Belåningsgrad, ikke "belønningsgrad"...

Endret 10. november 2015 av Inge Rognmo

[krikkert]

Mest sannsynlig er leieinntektene skattepliktige allerede.

[Karo82]

Mest sannsynlig er leieinntektene skattepliktige allerede.

 

De er skattefrie. Da bo delen er større enn utleie delene.

[Karo82]

Så lenge du får lånt 15% av verdien til bolig #2 på annet vis, så er det med 99% sannsynlighet godt nok for bank #2. Det er ingen formelle krav til hvor egenkapitalen kommer fra, så lenge den ikke er sikret med pant i bolig #2. Man kan i og for seg bruke både studielån og forbrukslån som EK, men slik gjeld må naturligvis regnes med i spørsmålet om betalingsevne.

 

Å låne fra bank #1 med pant i bolig #1 til annet formål enn å kjøpe den, er vanligvis heller ikke noe problem, så lenge man har betalingsevne og holder seg innenfor 70-85% av takst. Om man er under 70-75% tilbyr de fleste banker boligkreditt, og da stiller de i alle fall ikke spørsmål om hva pengene brukes til, eksempelvis om de går til EK på en annen investering.

 

Nå har jeg tenkt at det er snakk om to separate banker, men jeg er relativt sikker på at det er problemfritt (så lenge du ellers har betjeningsevne for alt, og belåningsgraden for hver enkelt eiendom ligger innenfor 85%-kravet) også med begge lån i samme bank.

 

Edit: Belåningsgrad, ikke "belønningsgrad"... [/

 

 

Takk for et oppklarende svar.

Nå vet jeg litt mer.

[krikkert]

 

Mest sannsynlig er leieinntektene skattepliktige allerede.

De er skattefrie. Da bo delen er større enn utleie delene.

1) Du er medeier og bor ikke der. Det vil si at din eierandel av leieinntektene er skattepliktig.

 

2) Det er antagelig snakk om tre selvstendige leiligheter. Da er det en flermannsbolig, og flermannsboliger omfattes ikke av skattefritaket.

[learntofly]

Vær oppmerksom på at dersom du bruker bolig nr 1 som sikkerhet for hele eller deler av lånet, så vil de måtte stille som kausjonister på det nye lånet.

[Herr Brun]

Vær oppmerksom på at dersom du bruker bolig nr 1 som sikkerhet for hele eller deler av lånet, så vil de måtte stille som kausjonister på det nye lånet.

Ikke nødvendigvis.

[learntofly]

 

Vær oppmerksom på at dersom du bruker bolig nr 1 som sikkerhet for hele eller deler av lånet, så vil de måtte stille som kausjonister på det nye lånet.

Ikke nødvendigvis.

 

Dersom det skal stilles sikkerhet i bolig som eies felles med foreldrene (ikke seksjonert) vil de fleste banker kreve dette. Rent juridisk er det mulig å pantsette en ideell andel av felles eiendom, men denne sikkerheten er mildt sagt ikke like god for banken. Utfordringen blir i forbindelse med realisasjon av pantet, så er det ikke spesielt enkelt å selge en ideell andel av en eiendom.

 

Men ja, rent juridisk er det mulig. I en reell lånesituasjon tviler jeg på at banken går med på dette.

Endret 11. november 2015 av learntofly

[Herr Brun]

Foreldrene kan stille sin del av boligen som pant (realkausjon) uten selv å være personlig ansvarlig for gjelden,var poenget.

 

Edit: dette er imidlertid en litt knotete struktur og det vil bære være bedre å gå for den løsningen som er skissert over med å refinansiere/ta opp rammelån og betale deler av bolig to kontant, heller enn å stille den ene boligen som sikkerhet for det andre lånet.

Endret 11. november 2015 av Herr Brun

[Kjetil Lura]

TS: Har dere vært i noen banker og fått svar?

[Oter]

husk også at det ble nye  låneregler i juli,selv om huset har f.eks en verdi på 2mill,og du kun har lån på 1mill,så er det ikke sikkert at man får lånt mere penger,nå så må man betale ned flexilånet på 25 år,om man ikke klarer det med årsinntekten sin,så får man nei i fra banken.

før den nye låneregelen,så kunne man låne ut i fra kun verditaksten,men nå så må man også klare og betale ned flexilånet på 25år.

 

da blir det ikke lett for single og komme seg inn på boligmarkedet,om de da ikke tjener bra

[Karo82]

TS: Har dere vært i noen banker og fått svar?

Nei ikke enda. Venter svar fra takst mannen først.

[Karo82]

Foreldrene kan stille sin del av boligen som pant (realkausjon) uten selv å være personlig ansvarlig for gjelden,var poenget.

Edit: dette er imidlertid en litt knotete struktur og det vil bære være bedre å gå for den løsningen som er skissert over med å refinansiere/ta opp rammelån og betale deler av bolig to kontant, heller enn å stille den ene boligen som sikkerhet for det andre lånet.

Jeg er enig i at dette er knotete. Mén jeg har ikke annet valg. Har ikke egenkapital til dette nå.

[Karo82]

 

 

Mest sannsynlig er leieinntektene skattepliktige allerede.

De er skattefrie. Da bo delen er større enn utleie delene.

1) Du er medeier og bor ikke der. Det vil si at din eierandel av leieinntektene er skattepliktig.

2) Det er antagelig snakk om tre selvstendige leiligheter. Da er det en flermannsbolig, og flermannsboliger omfattes ikke av skattefritaket.

Jeg har fortsatt min bo adresse i denne boligen. Så nei jeg skatter ikke.

 

Hva betyr det at de er selvstendige leiligheter?

Hele boligen er en hel enhet som ikke er seksjonert.

[Herr Brun]

 

Foreldrene kan stille sin del av boligen som pant (realkausjon) uten selv å være personlig ansvarlig for gjelden,var poenget.

Edit: dette er imidlertid en litt knotete struktur og det vil bære være bedre å gå for den løsningen som er skissert over med å refinansiere/ta opp rammelån og betale deler av bolig to kontant, heller enn å stille den ene boligen som sikkerhet for det andre lånet.

Jeg er enig i at dette er knotete. Mén jeg har ikke annet valg. Har ikke egenkapital til dette nå.

 

Det er jo nettopp det du har, jf. det innlegget som er markert som beste svar. Poenget mitt er bare at heller enn å stille bolig nr 1 som sikkerhet for lånet til bolig nr 2 bør du øke lånerammen på bolig nr. 1 uten å koble dette direkte mot neste kjøp. Da blir det mindre krysspant og mindre administrasjon. Så lenge belåningsgraden på nr 1 er så lav som du sier så vil det være en smidigere løsning, og sannsynligvis gi banken bedre sikkerhet (hvilket vil si at du kan ta opp lavere lån nå enn de vil kreve som ramme for sikkerheten).

[Herr Brun]

 

 

 

Mest sannsynlig er leieinntektene skattepliktige allerede.

De er skattefrie. Da bo delen er større enn utleie delene.

1) Du er medeier og bor ikke der. Det vil si at din eierandel av leieinntektene er skattepliktig.

2) Det er antagelig snakk om tre selvstendige leiligheter. Da er det en flermannsbolig, og flermannsboliger omfattes ikke av skattefritaket.

Jeg har fortsatt min bo adresse i denne boligen. Så nei jeg skatter ikke

 

Du sier jo du skal flytte ut, er det ikke derfor du kjøper bolig nr 2?

[Karo82]

 

 

Vær oppmerksom på at dersom du bruker bolig nr 1 som sikkerhet for hele eller deler av lånet, så vil de måtte stille som kausjonister på det nye lånet.

 

Ikke nødvendigvis.

Dersom det skal stilles sikkerhet i bolig som eies felles med foreldrene (ikke seksjonert) vil de fleste banker kreve dette. Rent juridisk er det mulig å pantsette en ideell andel av felles eiendom, men denne sikkerheten er mildt sagt ikke like god for banken. Utfordringen blir i forbindelse med realisasjon av pantet, så er det ikke spesielt enkelt å selge en ideell andel av en eiendom.

 

Men ja, rent juridisk er det mulig. I en reell lånesituasjon tviler jeg på at banken går med på dette.

 

Det er også den følelsen jeg sitter igjen med etter å ha forhørt meg med et par banker. De ønsker at jeg seksjonerer ut min del.

[Karo82]

Mest sannsynlig er leieinntektene skattepliktige allerede.

 

De er skattefrie. Da bo delen er større enn utleie delene.

 

1) Du er medeier og bor ikke der. Det vil si at din eierandel av leieinntektene er skattepliktig.

2) Det er antagelig snakk om tre selvstendige leiligheter. Da er det en flermannsbolig, og flermannsboliger omfattes ikke av skattefritaket.

 

Jeg har fortsatt min bo adresse i denne boligen. Så nei jeg skatter ikke

Du sier jo du skal flytte ut, er det ikke derfor du kjøper bolig nr 2?[/

 

 

Jo det er korrekt. Jeg SKAL flytte ut. Frem til jeg flytter er den skattefri.

 

Mine foreldre bor fortsatt der. Vil jeg da måtte skatte? Er det det du prøver å fortelle ?

[Herr Brun]

Ja, du vil måtte skatte av din del av leieinntekten, for du bor ikke der.