Trekke seg som styreleder i sameie

[Barcares]

Jeg trekker meg som styreleder i sameie med rimelig frist. Valgkomiteen finner ingen som vil overta innen rimelig tid.

Hvor lenge må jeg vente og hvilke alternativer finnes?

[krikkert]

Dersom du fyller vilkårene for å kreve tilbaketreden ("særlige forhold") har du rettskrav på å fratre. Styret skal ha rimelig forhåndsvarsel, og etter at denne perioden er utløpt har du rett til å fratre. Rimelig forhåndsvarsel vil sjelden være lengre enn én måned. 

 

Dersom det ikke er avholdt valg av ny styreleder før du fratrer vil styrets nestleder fungere, jfr. eierseksjonsloven § 39 annet ledd. Er det ikke valgt nestleder velger styret en leder fra møte til møte (styreleder p.t., "pro tem"). Dette er naturlig nok ikke en ønskelig ordning, så valgkomitéen burde vurdere å gå bredere ut. 

[The Avatar]

Eierseksjonslova:

 

 

§ 38.Styre

Sameiet skal ha et styre. Styret skal ha tre medlemmer, om ikke annet bestemmes i vedtektene.

Sameiermøtet velger styret med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrelederen velges særskilt. Bare myndige personer kan være styremedlemmer. Vedtektene kan bestemme at bare fysiske personer skal kunne velges som styremedlem. Om andre enn fysiske personer kan velges til styremedlem, kan dette bare skje ved at det velges en utpekt representant for vedkommende.

Sameiermøtet kan også velge varamedlemmer til styret. Vedtektene kan inneholde nærmere regler om dette.

Styremedlem tjenestegjør i to år om ikke annet er bestemt av sameiermøtet.

Når særlige forhold foreligger, har et styremedlem rett til å tre tilbake før tjenestetiden er ute. Styret skal ha rimelig forhåndsvarsel om tilbaketreden. Sameiermøtet kan med flertall som nevnt i § 30 første ledd vedta å fjerne medlem av styret.

I sameier med åtte eller færre seksjoner kan det med tilslutning fra alle sameierne fastsettes i vedtektene at alle sameiere skal være medlemmer av styret. For en sameier som ikke er en myndig fysisk person, skal det i så fall utpekes en representant som styremedlem. Det samme gjelder hvor en seksjon har flere eiere. Sameiermøtet skal velge en styreleder.

 

Ofte så er det eigentleg ikkje adgang til å trekke seg frå slike verv før perioda du er valgt for går ut. Unntaket er når det er særlige forhold som foreligger. 

Så då er det litt avhengig av kva som er årsaken til at du vil trekke deg, det er langt enklare å kunne vise til at det foreligger særlige forhold dersom din livssituasjon plutselig har endra seg (sjukdom, familiestifting, flytting, osv) enn det er dersom du berre synest det blei mykje arbeid.

Men når det er sagt så vil slike ting ordne seg dersom du absolutt ikkje vil ha vervet lenger sidan sameiget er svært dårlig tjent med å ha ein styreledar som ikkje gjer meir enn absolutt nødvendig.

 

 

Den lettaste måten å bli avsatt som styreledar i eit sameige er vanligvis å gå ut med at fellesutgiftane må aukast for å ha ein forsvarleg kontantbeholding for uforutsette hendelser. Eller liknande ting som kostar meir enn dei er villige til å betale.

[zanta]

Jeg puster liv i en gammel tråd, da en situasjon har oppstått som ligner: Jeg er styreleder i et sameie, men har kjøpt ny bolig i et annet sameie. Jeg kommer til å selge seksjonen jeg eier i det sameiet jeg nå er styreleder i, og flytte til ny bolig så snart det er praktisk mulig. Oppfylles "særlige forhold" i Sameielovens § 55, siste ledd da, så jeg kan fratre før tjenestetiden er ute?

 

Hva skjer videre, dersom "særlige forhold" er oppfylt, og jeg kan fratre? I styret er det styreleder, nestleder, 2 styremedlemmer, og 2 varapersoner. Må det avholdes ekstraordinært årsmøte med valg av ny styreleder? § 55, første ledd, sier at styreleder skal velges særskilt, så det er vel ikke så enkelt at nestleder kan overta som styreleder frem til neste ordinære årsmøte?

[The Avatar]

Du kan kalle inn til ekstraordinær generalforsamling for å velje ny leiar. Dette vil også være i sameigets beste interesse å ha ein styreleiar som også skal være med å betale fellesutgifter.

 

Om du ikkje får fråtre, så får du starte med å bruke pengar. Kanskje du skal vyre inn ein konsulent som kan gå nøye gjennom sameigets bygningsmasse og internkontroll? Dette er strengt tatt ikkje unødvendige utgifter, men eg vil tru at dei fleste lever fint med at ikkje alt i sameiget er heilt etter boka.

Berre tanken på at du kan finne på noke slikt burde være nok til at ein vil bytte deg ut raskast mulig.

[krikkert]

Jeg puster liv i en gammel tråd, da en situasjon har oppstått som ligner: Jeg er styreleder i et sameie, men har kjøpt ny bolig i et annet sameie. Jeg kommer til å selge seksjonen jeg eier i det sameiet jeg nå er styreleder i, og flytte til ny bolig så snart det er praktisk mulig. Oppfylles "særlige forhold" i Sameielovens § 55, siste ledd da, så jeg kan fratre før tjenestetiden er ute?

 

Hva skjer videre, dersom "særlige forhold" er oppfylt, og jeg kan fratre? I styret er det styreleder, nestleder, 2 styremedlemmer, og 2 varapersoner. Må det avholdes ekstraordinært årsmøte med valg av ny styreleder? § 55, første ledd, sier at styreleder skal velges særskilt, så det er vel ikke så enkelt at nestleder kan overta som styreleder frem til neste ordinære årsmøte?

Det stilles ikke strenge krav til "særlig grunn" i et eierseksjonssameie. Som hovedregel vil det være nok at styremedlemmet selv mener å ha gode grunner til å fratre, jf. Prop. 39 L (2016-2017) s. 191. "Rimelig forhåndsvarsel" vil variere. Det er styret som i møte beslutter om fratreden skal godtas (om det er "særlig grunn") og hva som er rimelig tid. Styreleder har stemmerett i dette spørsmålet selv om det er han som fratrer.

 

Hvis du fratrer vil sameiet ikke ha noen styreleder. Styrets møter vil da ledes av nestleder eller en konstituert møteleder, jf. eierseksjonsloven § 56 annet ledd, slik at "business will go on", men vedkommende vil ikke ha de særlige fullmaktene som eierseksjonsloven gir til styrets leder. Det er kun en styreleder valgt som sådan av årsmøtet som får disse. Konsekvensen er at sameiet ikke kan saksøke (eierseksjonsloven § 60 annet ledd), noe som betyr at sameiet heller ikke kan begjære tvangssalg ved mislighold.

 

Nestleder kan også forberede saker og innkalle til møter, men nestleder blir ikke styrets leder uten å bli valgt av årsmøtet.

 

Om du ikkje får fråtre, så får du starte med å bruke pengar. Kanskje du skal vyre inn ein konsulent som kan gå nøye gjennom sameigets bygningsmasse og internkontroll? Dette er strengt tatt ikkje unødvendige utgifter, men eg vil tru at dei fleste lever fint med at ikkje alt i sameiget er heilt etter boka.

Berre tanken på at du kan finne på noke slikt burde være nok til at ein vil bytte deg ut raskast mulig.

Styreleder har ingen fullmakt til å bruke penger. Styret har. Utpressing er for øvrig straffbart.

[zanta]

Hvis du fratrer vil sameiet ikke ha noen styreleder. Styrets møter vil da ledes av nestleder eller en konstituert møteleder, jf. eierseksjonsloven § 56 annet ledd, slik at "business will go on", men vedkommende vil ikke ha de særlige fullmaktene som eierseksjonsloven gir til styrets leder. Det er kun en styreleder valgt som sådan av årsmøtet som får disse. Konsekvensen er at sameiet ikke kan saksøke (eierseksjonsloven § 60 annet ledd), noe som betyr at sameiet heller ikke kan begjære tvangssalg ved mislighold.

Det er ca 6 måneder igjen til neste ordinære årsmøte. Vil det være hensiktsmessig å innkalle til ekstraordinært sameiermøte for å velge ny styreleder, eller vil styret uten styreleder fungere tilstrekkelig i periode frem til neste ordinære årsmøte?

 

I tilfelle det skulle oppstå behov for tvangssalg ved mislikhold kan vel styret engasjere et inkassoselskap for å gjennomføre dette? Eller mener du at det er kun styreleder som kan ha kontakt med inkassoselskapet i tilfelle tvangssalg?

[krikkert]

Det er kun styreleder som kan gi prosessfullmakt i alle rettssaker, også tvangssalg. Selv om styret engasjerer et inkassoselskap er det styreleder som må gi prosessfullmakt, og den er bare gyldig så lenge styreleder har vervet. Dette følger av at eierseksjonsloven eksplisitt plasserer myndigheten hos styrets leder, dette i motsetning til andre selskapsformer, hvor ethvert styremedlem kan ha denne posisjonen, og den kan også delegeres, jf. tvisteloven § 2-5 jf. domstolloven § 191.

 

Hvorvidt det vil være behov for en styreleder i løpet av de neste seks måneder må styret avgjøre ut fra en vurdering av risikoen for at det oppstår en situasjon som krever en valgt styreleder. For min del mener jeg det er uprofesjonelt å gå et halvt år uten styreleder.

 

Hvis man ikke ser på dette som et problem må man se på risikoen for at det vil bli nødvendig å gå til søksmål eller begjære tvangssalg. Dette er som regel en problemstilling man ser konturene av seks måneder før. Er det pågående tvister, har man nylig vedtatt upopulære ordensregler, er det en sameier som sliter med å betale regninger...