Skatting av leieinntekter?

[fersking]

Hei.

Dersom eg leier ut en bolig må eg da skatte av leieinntekten?

Er det noe forskjell på å leie ut privat eller som firma?

Vis eg bruker firma må eg først skatte 28% av månedsleien og deretter nye 28% om eg ønsker å ta ut ett tenkt overskudd?

[PBinnern]

Du må bare skatte av inntektene om du selv ikke bor i deler av boligen. Altså, bor du f.eks i 1. etg og leier ut kjelleren = du trenger ikke skatte.

Bor du derimot ikke i boligen selv må du skatte av inntekten. 

[Herr Brun]

Gjennom et AS må du skatte nærmere dobbelt så mye (dvs. samme prosentsats to ganger, først må ASet skatte av nettoinntekten, så må du skatte av utbyttet). Prosentsatsen er for øvrig 27, ikke 28%.

[krikkert]

Det lønner seg alltid å leie ut objekter man eier selv som fysisk person (ikke eid via AS), og det lønner seg alltid å leie ut av et så lite omfang at det ikke regnes som næringsvirksomhet. 

[Jarmo]

..og det lønner seg alltid å leie ut av et så lite omfang at det ikke regnes som næringsvirksomhet. 

 

 

Tipper flere som kommer til å få seg en liten eller stor overraskelse her, innen noen år..

[krikkert]

Nei, det tror jeg ikke - i alle fall ikke på skillet kapital/næring. Det skillet går rundt fem utleieobjekter, og der er det ganske få som ligger.

 

Det som kan bli en overraskelse er skattefritaket for utleie av egen bolig. Det tror jeg vil forsvinne snart, men det forutsetter at vi får politikere som innser at det er et svært uheldig skattefritak.

[Herr Brun]

Det lønner seg alltid å leie ut objekter man eier selv som fysisk person (ikke eid via AS), og det lønner seg alltid å leie ut av et så lite omfang at det ikke regnes som næringsvirksomhet.

Gjelder ikke det første primært hvis det siste er oppfylt? Er det særlig forskjell på å leie ut med næringsbeskatning og gjennom AS?

[krikkert]

Nja. Hvis det siste er oppfylt (dvs, at det er næringsvirksomhet) får man lavere inntektsbeskatning gjennom AS (næringsinntekt i AS har flat skatt på 27 %, næringsinntekt for privatpersoner har progressiv beskatning med trygdeavgift og toppskatt), men samtidig må man ut med inntektsskatt på utbyttet fra aksjeselskapet. Man kan imidlertid velge å reinvestere overskuddet i aksjeselskapet - med kun 27 % skatt. Det kan man ikke med egen næringsinntekt.

 

Marginalskatt på utbytte fra AS vil være 46,71 % (dette vil også være nær effektiv beskatning - skjermingsfradraget får liten betydning). Marginalskatt på næringsinntekt vil være hhv. 38,4 % (inntekt under 550 550 kr), 47,4 % (inntekt over 550 550 kr), og 50,4 % (inntekt over 885 600 kr). Effektiv beskatning vil naturlig nok som regel være litt lavere pga. personfradrag mv. Formuesbeskatning får liten betydning, men ASet kommer ut med en liten fordel fordi aksjer verdsettes etter selskapets ligningsformue 1.1. i inntektsåret, mens direkte eierskap av objektene verdsettes etter objektets ligningsverdi 1.1. i ligningsåret. I praksis vil det si forskjellen på å betale formuesskatt i 2015 av objektets verdi i 2013 (AS) eller 2014 (personlig eierskap). Det er også bedre muligheter for å tilpasse formuesverdien av aksjer enn av boligeiendom.

 

Så det kommer an på hvor mye man tjener. Er overskuddet en million og alt skal tas ut vil netto være 532 900 kr for AS/utbytte-løsningen, og 427 883 kr (270 000 i inntektsskatt, 114 000 i trygdeavgift, 30 155 kr i toppskatt 1, og 13 728 i toppskatt 2) for personlig næringsløsningen.

 

AS har jo andre fordeler, som ansvarsbegrensning. Dette begynner å bli ganske viktig når man kommer opp i den mengden utleide boliger som skiller mellom kapital- og virksomhetsinntekt (grensen går rundt 5 utleieenheter) på grunn av kontraktsrisikoen man utsetter seg for.

 

Det finnes også andre kombinasjonsmuligheter. I stedet for AS/utbytte har man AS/lønn, som er en bedre løsning hvis utdelingen fra selskapet er relativt lav (lønn reduserer selskapets overskudd, som gir mindre skatt på selskapets hånd, mens det samtidig gir mulighet til å utnytte minstefradraget alle arbeidstakere får og den lavere trygdeavgift - ulempen er arbeidsgiveravgift).