Problemer i bygård

[Janbanan123]

Hei. Vi bor i en bygård med ca 35 leiligheter hvor vi leier, men det er 3-4 trøbbelmakere som har mennesker på besøk som knuser vinduer, pisser i heisen, skyter heroin i trappene og bor i diverse ganger. Jeg ser ikke bort i fra at noen av de 3-4 er trøbbelmakere selv.

 

Vi skal starte en leieboerforening for oss som bor i blokken for å prøve å bedre situasjonen. Derfor lurer jeg på om noen har gode ideer som kan hjelpe oss.

 

Alle tips og innspill settes veldig stor pris på for vi er i en vanskelig situasjon.

Endret 11. juni 2015 av Janbanan123

[The Avatar]

Kva slags eigerforhold er det snakk om? Sidan dette er ein bygård med fleire leiligheiter så må det vell nødvendigvis være eit sameige? Eller er det ein eigar som eig heile bygården og som kun leiger ut leiligheitene?

[Janbanan123]

Kva slags eigerforhold er det snakk om? Sidan dette er ein bygård med fleire leiligheiter så må det vell nødvendigvis være eit sameige? Eller er det ein eigar som eig heile bygården og som kun leiger ut leiligheitene?

 

 

Vi alle leier. Er en fyr som eier hele bygården.

[The Avatar]

 

Kva slags eigerforhold er det snakk om? Sidan dette er ein bygård med fleire leiligheiter så må det vell nødvendigvis være eit sameige? Eller er det ein eigar som eig heile bygården og som kun leiger ut leiligheitene?

 

 

Vi alle leier. Er en fyr som eier hele bygården.

 

 

I så tilfelle kan dere gå direkte på utleigar/eigar.

Etter husleigelova:

 

 

§ 5-2.Ro og orden

Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen.

Leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden. Selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold i eiendommen, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen.

 

Dersom utleigaren ikkje held orden på eigendommen så kan dere pårope dette som ein mangel:

 

 

§ 5-7.Leierens krav på grunn av mangler som oppstår i leietiden

Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6 og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, kan leieren kreve retting etter § 2-10, avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig, heve leieavtalen etter § 2-12, kreve erstatning etter §§ 2-13 og 2-14, og holde tilbake leie etter § 2-15.

Selv om mangelen beror på forhold på leierens side, plikter utleieren å rette mangelen etter § 2-10. Er leieren ansvarlig for økonomisk tap som følge av skaden, jf. § 5-8, kan utleieren stille som vilkår for retting at leieren erstatter tapet først.

Bestemmelsene i første ledd gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet eller bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov er til hinder for den avtalte bruk.

Om hovedleierens ansvar overfor framleieren ved bortfall av hovedleieavtalen, gjelder bestemmelsene i § 7-7.

 

Ved mangler så plikter utleigaren å rette opp i dette. Dersom dette ikkje blir gjort så kan dere kreve avslag i husleiga, eller dere kan holde tilbake husleige, eller kreve å få heve leigeavtalen.

Dersom det er nødvendig kan dere også flytte inn på hotell og sende utleigaren rekninga, men her vil det komme inn forhold rundt den ulovfesta tapsbegrensningsplikta.

 

Dersom alle er enige i at dette bråket går langt utover det som er vanlig orden så vil det sjølvsagt være mykje enklare om dere organiserer dere slik at alle leigetakarane kjem med eit samla krav, men det er strengt tatt ikkje eigentleg nødvendig for å hevde deres rett.

Dersom dere starter å holde tilbake heile eller delar av husleiga så er det utleigaren som må gå til sak mot dere for å kunne tvangsinndrive den uteståande husleiga.

[Janbanan123]

 

 

Kva slags eigerforhold er det snakk om? Sidan dette er ein bygård med fleire leiligheiter så må det vell nødvendigvis være eit sameige? Eller er det ein eigar som eig heile bygården og som kun leiger ut leiligheitene?

 

 

Vi alle leier. Er en fyr som eier hele bygården.

 

 

I så tilfelle kan dere gå direkte på utleigar/eigar.

Etter husleigelova:

 

 

§ 5-2.Ro og orden

Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen.

Leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden. Selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold i eiendommen, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen.

 

Dersom utleigaren ikkje held orden på eigendommen så kan dere pårope dette som ein mangel:

 

 

§ 5-7.Leierens krav på grunn av mangler som oppstår i leietiden

Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6 og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, kan leieren kreve retting etter § 2-10, avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig, heve leieavtalen etter § 2-12, kreve erstatning etter §§ 2-13 og 2-14, og holde tilbake leie etter § 2-15.

Selv om mangelen beror på forhold på leierens side, plikter utleieren å rette mangelen etter § 2-10. Er leieren ansvarlig for økonomisk tap som følge av skaden, jf. § 5-8, kan utleieren stille som vilkår for retting at leieren erstatter tapet først.

Bestemmelsene i første ledd gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet eller bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov er til hinder for den avtalte bruk.

Om hovedleierens ansvar overfor framleieren ved bortfall av hovedleieavtalen, gjelder bestemmelsene i § 7-7.

 

Ved mangler så plikter utleigaren å rette opp i dette. Dersom dette ikkje blir gjort så kan dere kreve avslag i husleiga, eller dere kan holde tilbake husleige, eller kreve å få heve leigeavtalen.

Dersom det er nødvendig kan dere også flytte inn på hotell og sende utleigaren rekninga, men her vil det komme inn forhold rundt den ulovfesta tapsbegrensningsplikta.

 

Dersom alle er enige i at dette bråket går langt utover det som er vanlig orden så vil det sjølvsagt være mykje enklare om dere organiserer dere slik at alle leigetakarane kjem med eit samla krav, men det er strengt tatt ikkje eigentleg nødvendig for å hevde deres rett.

Dersom dere starter å holde tilbake heile eller delar av husleiga så er det utleigaren som må gå til sak mot dere for å kunne tvangsinndrive den uteståande husleiga.

 

 

Hvordan organiserer vi oss? Vi har en facebook gruppe hvor vi snakker om problemene, men vi har ikke noen papirer osv.

[The Avatar]

Som sagt så er det ikkje nødvendig å organsiere dere. Dere vil uansett ikkje få ein formell rolle som organisasjon.

 

Men dersom dere holder kontakten f.eks gjennom ei facebookgruppe der dere avtaler at det er ein av dere som skal holde dialogen mot utleigaren så vil det være langt lettare å vinne fram.

 

Dersom ein av dere påroper bråket som ein mangel og held tilbake halve husleiga så er det ikkje sikkert utleigaren bryr seg så voldsomt mykje om akkurat det, men dersom alle dere 30 leigetakarane som ikkje bråker starter å holde tilbake husleiga samtidig så vil utleigaren ikkje ha noke anna valg enn å gjere grep for å utbetre mangelen (få slutt på bråket). 

Når det er berre ein som klager på bråket så kan det være at ulteigaren tenker som slik at det er betre at denne eine personen blir lei og flytter ut, enn at utleigaren hever leigeavtalen til dei 3-4 bråkemakarane. Men om alle klager samtidig så blir det fort bli eit sterkt økonomisk argument for at det er betre å miste leigeinntektene til dei 3-4 bråkemakerane, enn det er at dei øvrige 30 leigetakarane krever å få heve leigeavtalen og flyttar ut på dagen.

 

Men juridisk så stiller dere like sterkt også utan organisering.

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

Det må nok gå noen runder før en kan kreve avslag i husleie etc. Det er ikke slik at en kan påberope seg "bråk i gården = redusert leie" fra første sekund. Start med å legge frem saken for utleier med den info som forefinnes. Det er dennes ansvar å ta saken videre med leietagere, politi etc. Er dere flere blir dere sterkere. Det er også en god ting å loggføre (tid sted etc) når det foregår bråk/ulovligheter.

 

Forøvrig bør forbrytelser (vold, narkotika,etc) meldes politiet.

[del_diablo]

Så omgangene er ca:

1. Svak organisering

2. Beskjed med underskrifter gis til huseier, om manglene, ta kopi, skriv dato

3. ???? mengder tid

4. Organiser en tilbakeholding av husleie

 

Det viktige her blir nok å dokumentere at dere gir beskjed.

[The Avatar]

Rikelig med dokumentasjon vil sjølvsagt aldri skade i ei slik sak.

Så noter ned tidspunkt og litt detaljer for alle uheldige episoder, ta også bilder som illustrerer problema. Dersom oppførselen til leigetakarane også skader bygninga eller utgjer ein fare for verdiforringelse i tillegg til manglande ro og orden så vil utleigaren ha ein mykje sterkare sak i forhold til utkastelse.

 

Men saksgangen er rett og slett:

 

1) Meld frå til utleiger om at ro og orden i bygården ikkje er tilfredsstillenda i forhold til kva ein hadde grunn til å forvente ved signering av leigekontrakta. Pårop at dette er ein mangel som du forventer at utleigaren ordner opp i.

 

2) Gi utleiger rimelig tid til å ordne opp. Kva som er rimelig tid vil variere litt etter kor vanskelig det er å ordne opp i mangelen. Dersom mangelen her må rettast opp gjennom å lydisolere alle leiligheitene så vil dette sjølvsagt ta lenger tid enn dersom utleigaren kun skal gi  beskjed og eller advarsel til leigetakaren som bråker. Her snakker vi mest sannsynleg om veker og ikkje måneder som rimelig tid.

 

3) Gi utleiger ein frist for å ordne opp, der du samtidig varsler kor mykje av husleiga du planlegger å holde tilbake. Pengane som du holder tilbake bør du legge unna på ein eigen konto. I utgangspunktet skal utleigar ha full betaling, så å holde tilbake husleige skal være eit virkemiddel for å få fortgang i saka sidan utleigaren ikkje får pengane sine før mangelen er retta. 

Dette er med andre ord ikkje det same som å kreve avslag i husleiga. Ved avslag i leiga så skal ein slå av den delen som overgår verdien av den boligen du faktisk får i forhold til kva som var avtalt at du skulle få.

Det kan være fornuftig å sette dei tilbakeholdte pengane på depositumskontoen dersom du har dette.

 

4) Dersom utleigaren fortsatt ikkje får retta mangelen så må du bruke sterkare tvangsmiddler. Her kan det være aktuelt å nekte å betale fullpris for leiligheita, ein kan gjere nødvendige tiltak sjølv dersom dette er mulig å kreve erstattning frå utleigaren, eller ein kan kreve at leigeavtalen blir heva med umiddelbar virkning.

 

Det som er viktig er å bruke dei muligheitane som du har etter lova, men samtidig må du passe på at du ikkje er usaklig.

Begrunn gjerne kvifor du held tilbake det beløpet som du held tilbake. Dersom det f.eks er snakk om feststøy som gjer boligen ubebuelig kvar fredag og laurdag, så vil det være være fornuftig å at du krever å kun betale husleige for dei 5 dagane av veka der du faktisk kan bu i leiligheita som planlagt. Altså at du tar månedsleiga og deler på antall dagar i måneden, og trekker frå beløpet for dei dagane der mangelen gjer boligen ubebuelig. Det er viktig å ikkje berre slutte å betale husleige, då vil plutselig utleigar ha ein sak ovanfor deg i forhold til manglande betaling.

[Janbanan123]

Er eneste måte å kreve eier til å rydde opp? Styret her er piss lei hele gården og vi vil ikke at gården skal selges. Finnes det ingen måte å ordne opp i det her uten å gå til så drastiske grep?

[Ståle Nordlie]

I utgangspunktet skal utleigar ha full betaling, så å holde tilbake husleige skal være eit virkemiddel for å få fortgang i saka sidan utleigaren ikkje får pengane sine før mangelen er retta. 

Dette er med andre ord ikkje det same som å kreve avslag i husleiga. Ved avslag i leiga så skal ein slå av den delen som overgår verdien av den boligen du faktisk får i forhold til kva som var avtalt at du skulle få.

...

Det er viktig å ikkje berre slutte å betale husleige, då vil plutselig utleigar ha ein sak ovanfor deg i forhold til manglande betaling.

Jeg ser ingen hjemmel for å holde tilbake husleie bare for å presse utleier. 

 

Det mest praktiske utgangspunktet må være husleieloven § 2-11 (2) 1. pkt  (jf. § 5-7 jf. § 5-2 [2]), om avslag i leie. ("I den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand.")

 

Det er forøvrig verd å merke seg at man kan kreve avslag i leie i hele perioden det foreligger en mangel (som ikke skyldes forhold på leiers side), selv om utleier ikke har gjort noe "galt". Avslaget skal veie opp for at leier ikke får den avtalte ytelsen.

 

[Gjest Slettet+6132]

Med slike slasker som naboer ville jeg vurdert å leie inn noen som kan gjøre livet surt for dem.

 

Det er ikke pent å oppfordre til juling, så derfor oppfordrer jeg ikke til dette - host!