Trøbbel i sikte, utleieleilighet.

[fantw]

Jeg har akkurat kjøpt en leilighet for utleie, det bor allerede en leietaker der fra før, en eldre dame, med hund og hun betaler en OK husleie, hun har bodd der siden 1983 og er alltid punktig (fikk se kontoutskrift av eier) kjøpekontrakt er skrevet under, banken utbetaler kjøpesummen neste uke, overtakelse er slutten av neste uke, så er bare fryd og gammen egentlig.

 

MEN så fikk jeg telefon fra styret i dag vedr. henne, hun har visst jevnlig hatt en del fester, vært truende mot naboer, kaster ting fra balkongen, røyker i oppgangen. Styret har gitt henne en del muntelige advarseler, og har nå satt i gang tiltak sammen med OBOS som forretningfører mot meg, jeg har ikke engang overtatt leiligheten... Hun har betalt depositum, men den har ikke vært oppjustert siden 83, og ingen finner dokumentasjon eller vet hvor de er plassert engang, uansett er det ikke mye, kanskje 2-3000,-. Hvis jeg kaster henne ut, er jeg redd hun ikke har noen sted å dra og forskanser seg i leiligheten... det er jo ingen depositum å ta av.

 

Hvordan skal jeg kommer meg smartest gjennom dette her?

Endret 9. januar 2015 av fantw

[Compoundinterest]

Brudd på vederlagsloven. Videre er den type oppførsel brudd på lagets vedtekter, tydeligvis, og sikkert også leiekontrakten. Burde være nok til å bryte kontrakten.

[krikkert]

Auda. Du har kjøpt katta i sekken, slik det ser ut. Styret og forretningsfører har begynt å forberede sak om tvangssalg, og selger har hoppet på sjansen til å bli kvitt ansvaret.

 

Det finnes relativt få smarte løsninger når man er kommet så langt - du sitter mellom barken og veden. Styret vil antagelig ikke akseptere særlig mye fra deg, og du har ingenting å forhandle med. Det er likevel styret/forretningsfører du må kontakte først. Finn ut av hva du må fikse og hvor lang tid du har på deg - i korte trekk, finn ut av hva de krever.

 

Så, på et eller annet tidspunkt må du snakke med leietakeren din. Fikk du leieavtalen sammen med kjøpesummen? (Hvis ikke, finn ut av hvor den er - du stiller veldig i motbakke hvis leietakeren din er den eneste som vet hva som står i leieavtalen dere begge er bundet av...)

[nojac]

Auda. Du har kjøpt katta i sekken, slik det ser ut. Styret og forretningsfører har begynt å forberede sak om tvangssalg, og selger har hoppet på sjansen til å bli kvitt ansvaret.

 

 

Tvangssalg kan vel ikke være løsningen her?

 

Problemet er jo ikke eieren, men leieboeren. Og der er jo nettopp foregått et salg. Borettslaget kommer ikke noe nærmere en løsning ved å få inn en ny eier.

 

Her handler det så vidt jeg kan forstå om en utkastelse, ikke et eierskifte.

 

Og OBOS har håndtert mange utkastelser før og er godt kjent med fremgangsmåten og de juridiske sider ved denne.

 

TS må bare komme fram til en strategi i samarbeid med borettslaget.

 

Kanskje han bør be banken om å holde tilbake betalingen til de juridiske sider er avklart? Det kan virke som at selger har holdt tilbake relevante opplysninger.

[Herr Brun]

Auda. Du har kjøpt katta i sekken, slik det ser ut. Styret og forretningsfører har begynt å forberede sak om tvangssalg, og selger har hoppet på sjansen til å bli kvitt ansvaret.

 

Det finnes relativt få smarte løsninger når man er kommet så langt - du sitter mellom barken og veden. Styret vil antagelig ikke akseptere særlig mye fra deg, og du har ingenting å forhandle med. Det er likevel styret/forretningsfører du må kontakte først. Finn ut av hva du må fikse og hvor lang tid du har på deg - i korte trekk, finn ut av hva de krever.

 

Så, på et eller annet tidspunkt må du snakke med leietakeren din. Fikk du leieavtalen sammen med kjøpesummen? (Hvis ikke, finn ut av hvor den er - du stiller veldig i motbakke hvis leietakeren din er den eneste som vet hva som står i leieavtalen dere begge er bundet av...)

Vil ikke en slik tvangssalgsprosess være omfattet av utleiers opplysningsplikt? Er vel ikke lang vei til enten ugyldighet etter avtl. § 33 eller heving her.

[krikkert]

Tvangssalg kan vel ikke være løsningen her?

 

Problemet er jo ikke eieren, men leieboeren. Og der er jo nettopp foregått et salg. Borettslaget kommer ikke noe nærmere en løsning ved å få inn en ny eier.

 

Her handler det så vidt jeg kan forstå om en utkastelse, ikke et eierskifte.

 

Og OBOS har håndtert mange utkastelser før og er godt kjent med fremgangsmåten og de juridiske sider ved denne.

 

TS må bare komme fram til en strategi i samarbeid med borettslaget.

 

Kanskje han bør be banken om å holde tilbake betalingen til de juridiske sider er avklart? Det kan virke som at selger har holdt tilbake relevante opplysninger.

 

Et borettslag kan ikke begjære utkastelse uten samtidig å begjære tvangssalg, se brl § 5-23 første ledd annet punktum, og kan derfor ikke kaste ut leietaker uten samtidig å begjære andelen tvangssolgt. Det samme gjelder i utgangspunktet for seksjonerte sameier, se esl § 27 første ledd annet punktum, men etter esl § 27 annet ledd kan fravikelse kreves overfor en leietaker uten at eieren pålegges å selge. Denne siste muligheten har ikke et borettslag (fordi muligheten til å leie ut i borettslag er sterkt begrenset).

 

(EDIT: Både borettslag og seksjonerte sameier kan begjære en leietaker utkastet, se burettslagslova § 5-9 og esl § 27 annet ledd.)

 

TS bør kontakte borettslaget, men han har ikke veldig gode kort på hånden. Hvis han opprettholder leieavtalen innebærer det at han til en viss grad trer inn i tidligere eiers situasjon vis-a-vis borettslaget.

 

Hva han bør gjøre overfor selger er et annet spørsmål. Reklamasjon kommer så absolutt på tale - pågående sak om tvangssalg/-fravikelse er definitivt et vesentlig forhold som motiverer salget, og manglende opplysninger er da en mangel. Mangelen vil jeg si kan være hevingsgrunnlag.

 

Vil ikke en slik tvangssalgsprosess være omfattet av utleiers opplysningsplikt? Er vel ikke lang vei til enten ugyldighet etter avtl. § 33 eller heving her.

 

Helt klart. I kjøpekontrakten vår står det direkte, "selger er ikke kjent med at det er pågående eller forestående rettsprosesser mot selger eller borettslaget".

Endret 11. januar 2015 av krikkert

[fantw]

Tusen takk til de som svart, det er mange gode opplysninger og råd her, setter veldig pris på det!

 

Leiligheten er i urbant område i Oslo, alle leiligheter i område jeg har sett på siste halve året har gått 4-600000,- over takst, denne fikk jeg for 300000,- UNDER takst, jeg burde kanskje skjønt at det er noe muffins... men hvis jeg kommer jeg ut av den, og samtidig beholde leiligheten, så har jeg gjort et kupp.

 

Når det gjelder opplysningsplikt, så har megler nevnt muntlig om festing og naboer som har klagd, men jeg trodde ikke det var å ille. Men det var først etter jeg har signert, faktisk samme dag at styreformannen ringte og opplyste meg om at det er satt i gang tiltak.

 

Burde jeg prøve å kreve kjøpet hevet? Bør jeg ringe banken ASAP for å stoppe utbetalingen? 13/01 blir kjøpssummen utbetalt til megler. eller kan jeg komme meg ut av knipa og samtidig beholde leiligheten?

 

Jeg snakket med annen megler, og han sa det er tung prosess å få salget hevet, og at jeg burde heller fokusere på å få kastet henne ut.

 

Dette er ikke borettslag, men selveier med OBOS som forretningsfører.

Endret 11. januar 2015 av fantw

[nojac]

 

Et borettslag kan ikke begjære utkastelse uten samtidig å begjære tvangssalg, se brl § 5-23 første ledd annet punktum, og kan derfor ikke kaste ut leietaker uten samtidig å begjære andelen tvangssolgt. Det samme gjelder i utgangspunktet for seksjonerte sameier, se esl § 27 første ledd annet punktum, men etter esl § 27 annet ledd kan fravikelse kreves overfor en leietaker uten at eieren pålegges å selge. Denne siste muligheten har ikke et borettslag (fordi muligheten til å leie ut i borettslag er sterkt begrenset).

 

Siden den aktuelle leietaker har leid siden 1983, er det åpenbart at vi ikke snakker om en leilighet med strenge utleiebegrensninger.

 

Det vil da være meningsløst av forretningsfører å kreve tvangssalg.

 

Boligen er jo nettopp solgt, hva skulle poenget være med å selge den på ny?

[hean]

Auda. Du har kjøpt katta i sekken, slik det ser ut. Styret og forretningsfører har begynt å forberede sak om tvangssalg, og selger har hoppet på sjansen til å bli kvitt ansvaret.

 

Det finnes relativt få smarte løsninger når man er kommet så langt - du sitter mellom barken og veden. Styret vil antagelig ikke akseptere særlig mye fra deg, og du har ingenting å forhandle med. Det er likevel styret/forretningsfører du må kontakte først. Finn ut av hva du må fikse og hvor lang tid du har på deg - i korte trekk, finn ut av hva de krever.

 

Så, på et eller annet tidspunkt må du snakke med leietakeren din. Fikk du leieavtalen sammen med kjøpesummen? (Hvis ikke, finn ut av hvor den er - du stiller veldig i motbakke hvis leietakeren din er den eneste som vet hva som står i leieavtalen dere begge er bundet av...)

 

 

Tvangssalg kan vel ikke være løsningen her?

 

Problemet er jo ikke eieren, men leieboeren. Og der er jo nettopp foregått et salg. Borettslaget kommer ikke noe nærmere en løsning ved å få inn en ny eier.

 

Her handler det så vidt jeg kan forstå om en utkastelse, ikke et eierskifte.

 

Og OBOS har håndtert mange utkastelser før og er godt kjent med fremgangsmåten og de juridiske sider ved denne.

 

TS må bare komme fram til en strategi i samarbeid med borettslaget.

 

Kanskje han bør be banken om å holde tilbake betalingen til de juridiske sider er avklart? Det kan virke som at selger har holdt tilbake relevante opplysninger.

 

Et borettslag kan ikke begjære utkastelse uten samtidig å begjære tvangssalg, se brl § 5-23 første ledd annet punktum, og kan derfor ikke kaste ut leietaker uten samtidig å begjære andelen tvangssolgt. Det samme gjelder i utgangspunktet for seksjonerte sameier, se esl § 27 første ledd annet punktum, men etter esl § 27 annet ledd kan fravikelse kreves overfor en leietaker uten at eieren pålegges å selge. Denne siste muligheten har ikke et borettslag (fordi muligheten til å leie ut i borettslag er sterkt begrenset).

 

TS bør kontakte borettslaget, men han har ikke veldig gode kort på hånden. Hvis han opprettholder leieavtalen innebærer det at han til en viss grad trer inn i tidligere eiers situasjon vis-a-vis borettslaget.

 

Hva han bør gjøre overfor selger er et annet spørsmål. Reklamasjon kommer så absolutt på tale - pågående sak om tvangssalg/-fravikelse er definitivt et vesentlig forhold som motiverer salget, og manglende opplysninger er da en mangel. Mangelen vil jeg si kan være hevingsgrunnlag.

 

Vil ikke en slik tvangssalgsprosess være omfattet av utleiers opplysningsplikt? Er vel ikke lang vei til enten ugyldighet etter avtl. § 33 eller heving her.

 

Helt klart. I kjøpekontrakten vår står det direkte, "selger er ikke kjent med at det er pågående eller forestående rettsprosesser mot selger eller borettslaget".

 

 

La oss oss si det du forteller er sant... noe det trolig er så klart og at det er en borettslagsleilighet tS har kjøpt.

 

Mener du virkelig at selger ikke har opplysningsplikt til kjøper før salg angående saken hvis den potensielt kan føre til tvangssalg rett etter man har kjøpt?

 

Edit:

Hadde informert megler om saken om at penger ikke blir overført før saken med utleier blir avklart.

Endret 11. januar 2015 av Nasciboy

[KVTL]

Du burde reklamere til kjøper og eventuelt forsikringselskap snart som mulig, du kan også legge inn en foreløpig reklamasjon. Bare husk å få det skriftlig dokumentert.

[krikkert]

Tusen takk til de som svart, det er mange gode opplysninger og råd her, setter veldig pris på det!

 

Leiligheten er i urbant område i Oslo, alle leiligheter i område jeg har sett på siste halve året har gått 4-600000,- over takst, denne fikk jeg for 300000,- UNDER takst, jeg burde kanskje skjønt at det er noe muffins... men hvis jeg kommer jeg ut av den, og samtidig beholde leiligheten, så har jeg gjort et kupp.

 

Når det gjelder opplysningsplikt, så har megler nevnt muntlig om festing og naboer som har klagd, men jeg trodde ikke det var å ille. Men det var først etter jeg har signert, faktisk samme dag at styreformannen ringte og opplyste meg om at det er satt i gang tiltak.

 

Burde jeg prøve å kreve kjøpet hevet? Bør jeg ringe banken ASAP for å stoppe utbetalingen? 13/01 blir kjøpssummen utbetalt til megler. eller kan jeg komme meg ut av knipa og samtidig beholde leiligheten?

 

Jeg snakket med annen megler, og han sa det er tung prosess å få salget hevet, og at jeg burde heller fokusere på å få kastet henne ut.

 

Du kan komme deg ut av knipa og beholde leiligheten, men det forutsetter antagelig at du sørger for at leietaker blir kastet ut. Kommunikasjon med styret er nøkkelen her. Kostnadene ved utkastelse vil vanligvis bli pålagt leietakeren i en tvangsfullbyrdelsessak.

 

Det kan bli en vanskeligere sak å få hevet kjøpet hvis selger motsetter seg heving, enn det vil være å gjennomføre en utkastelse.

 

 

Siden den aktuelle leietaker har leid siden 1983, er det åpenbart at vi ikke snakker om en leilighet med strenge utleiebegrensninger.

 

Det vil da være meningsløst av forretningsfører å kreve tvangssalg.

 

Boligen er jo nettopp solgt, hva skulle poenget være med å selge den på ny?

 

Skaffe en andelseier som faktisk er villig til å kaste ut? For øvrig ser jeg at jeg har blingset litt på borettslagsloven. Borettslaget kan også kreve kastet ut en leietaker med hjemmel i brl § 5-9.

 

La oss oss si det du forteller er sant... noe det trolig er så klart og at det er en borettslagsleilighet tS har kjøpt.

 

Mener du virkelig at selger ikke har opplysningsplikt til kjøper før salg angående saken hvis den potensielt kan føre til tvangssalg rett etter man har kjøpt?

 

Edit:

Hadde informert megler om saken om at penger ikke blir overført før saken med utleier blir avklart.

 

Det kan jeg ikke se at jeg har sagt, og TS har nå opplyst at det er en selveierleilighet i et seksjonert sameie.