Leilighet - Rømningsvei

[PhysiX]

Den 01.06.13 har jeg, A*****, en leiekontrakt med B****** for en sokkelleilighet i "gatenavn" i "kommune". Etter en episode der en tidligere nabo holdt på å brenne inne, har jeg satt meg ned og sett på forskriftene og lovene som gjelder for rom tilrettelagt for langtidsopphold.

Det står forklart i forskriftene at den enkelte utleieenhet/bolig skal vurderes etter de gjeldende forskriftene for byggeåret. Siden dette huset er bygd på 70-tallet har jeg derfor tatt for meg byggeforskriftene fra 1969, del 5 – konstruktive bestemmelser, kapittel 55:5 – rømningsvei.

 

:525 Vindu (Byggeforskrift 1969 –Del 5 – Kap. 55:5:525)

Vindu som skal kunne brukes som nødutgang, skal ha en fri åpning på minst 500 mm bredde eller minst 600 mm høyde, og slik at summen av bredde og høyde skal være minst 1,5 m. Vindusbrettets høyde over golv skal ikke være over 1,0 m, hvis det ikke er tatt spesielle forholdsregler for å lette rømning gjennom vinduet.

 

Vinduene målt per 9. oktober 2013 har en bredde på 100 cm og en høyde på 38 cm. Høyden er ikke innenfor de satte forskriftene, og den totale summer er heller ikke etter standarden.

Høyden fra gulvet, målt per 9. oktober 2013, opp til vindusposten er 190,5 cm. I henhold til byggeforskriftene fra 1969 skal vindusbrettets høyde over golvet ikke overstige 100 cm. Det er heller ikke tatt noen spesielle forholdsregler for å lette rømningen.

--------------------------------------------------

Er dette grunn nok til å klage til huseier, eller eventuelle klage på kontrakten? Evt. grunn til å bryte kontrakt?

 

[tole]

Hvis bekymringen din er av praktisk art så prøv å se for deg å rømme igjennom vinduet som er tilgjengelig. Funker det så er det vel mer et teoretisk problem enn praktisk.

 

Det er noe sånt som ca 30.000 branner i året i Norge, så i forhold til antall hus så er vel risikoen ganske liten. Du kan selv bestemme risikoen og sånn sett bedre oddsen din med f.eks å ikke bruke åpen ild, elektriske varmetepper, ikke overdekke ovner og generelt være forsiktig og aktpågivende.

[Svinks]

Sokkelleilighet har som regel utgang rett ut på bakken gjennom dør. Da tilfredsstiller som regel det krav til rømningsvei, og det er ikke krav til at vinduene skal kunne brukes som rømningsvei. Derimot er det tvilsomt om vinduer du beskriver tilfredsstiller kravene til dagslys og utsyn.

[The Avatar]

Du kan nok ikkje bruke dette som gyldig oppsigelsesgrunn. Slike ting som du lett kunne ha sett under visninga faller vanligvis under din undersøkelsesplikt.

 

Uansett så er sokkelleiligheita som påpeikt innanfor minimumskravet for bolig på ett plan.

Frå bolig skal det enten være to uavhengige rømningsvegar (utgang som leder til korridor/gang) eller ein utgang som leder direkte til det fri.

I den nyaste forskrifta har det også blitt stillt krav til at vinduer skal tilretteleggast for brannvesenets slokke og redningsinsatts, men dette gjeld kun nye bygg.

 

 

Dersom du fyrst skal sjå etter feil så vil du nok finne fleire feil ved å sjå på tilgangen til dagslys, takhøgde og luftvolum. Dette er typiske problemer i sokkelleiligheiter.

Grunnen til dette er at alle hus som er byggd med husbanklån har for lav takhøgde i kjeller for å kunne regne kjellaren som oppholdsrom. Dei som laga ein fullverdig kjellar med tellande areal fekk ikkje husbanklån sidan arealet på boligen då blei for stort. Dette blei løyst ved å lage lave kjellere som ikkje var tillatt brukt som oppholdsrom, men som fint kunne brukast til formålet av eigaren sjølv.

 

Det er også verdt å merke seg at sjølv om det er brudd på byggeforskrifta så betyr ikkje dette nødvendigvis at det foreligger ulovligheiter. Svært mange har fått dispensasjon frå kommunen for slike ting. I enkelte tilfeller blir det gitt dispensasjon mot at andre forhold totalt sett veg opp for avviket frå byggeforskrifta, men det finnes også eksempler på dispensasjoner som er gitt utan krav til ekstra tiltak.

I tillegg kan sokkelleiligheita være prosjektert av ein fagmann, då kan ein gå vekk frå krava i byggeforskrifta til fordel for andre dokumenterte tiltak som gir minst like gode kvaliteter.

Dette er nok ikkje tilfelle for eldre sokkelleiligheiter, men du kan ikkje være sikker før du har snakka med byggningsavdelinga i kommunen.

[MailMan13]

Kan jo begynne med å søke opp huset på http://seeiendom.no/. Der vil det komme frem hvilke enheter som er oppført i matrikkelen på eiendommen. Finner du ikke din leilighet der er det gode muligheter for at det aldri har vært godkjent noe enhet der. Hvis vinduene er 190 over gulvet er det tvilsomt at dem tilfredstiller noen krav til lys og utsyn, og leiligheten er sikkert aldri vært forsøkt godkjent i det heletatt (ikke uvanlig)

 

Men en mangel etter plan og bygningsloven er en sak mellom eier og bygningsmyndigheter, og ikke nødvendigvis en mangel etter husleieloven.

Endret 10. oktober 2013 av MailMan13