Leie eller kjøpe leilighet?

[[dR]MiljO]

Heisann..

 

Skal begynne å studere til sommeren, og dermed kommer spørsmålet om vi skal leie eller kjøpe leilighet. Jeg og dama har bestemt oss for å flytte sammen. Hun skal studere i 3 år, og jeg skal studere i 5 år. Hvis man sier at det koster ca 7000 kr i mnd å leie, så vil det i løpet av 5 år bli 420 000 som flyr rett ut av vinduet.. Vil det ikke da heller lønne seg å kjøpe? Da får vi jo nedbetalt nesten 500 000 av lånet, i stedet for å hive de ut av vinduet.. Og da sitter vi jo igjen med en leilighet vi kan selge også.. Nå som boligprisene er lave (?), så vil vi kanskje ikke komme så ille ut av det hvis vi selger igjen om 5-6 år.

 

Begge to er 19 år, og har jobb ved siden av skolen.. Tror nok det blir en deltidsjobb på hver av oss, ved siden av studiene.. Er også muligheter for at dama skal jobbe det første året, og det siste året jeg studerer. Vet jo selvfølgelig at vi ikke får lån uten sikkerhet i noen andre, så kan det være mulig å få lån med sikkerhet i foreldrene? Begge to har fedre som har høy inntekt og formue, hvis det har noe med saken å gjøre..

 

Tenkte vi skulle kjøpe en leilighet til 1.2 - 1.4 millioner. Ville helst hatt 100 % finans av banken, men kan nok kanskje få lånt litt av fedrene til egenkapital..

 

Er det noen som kan hjelpe meg litt på disse punktene, da jeg er ganske blank selv. Er veldig takknemmelig for svar

[phax]

Dere vil ikke få nedbetalt nesten 500 000,- av lånet på 5 år nei.. 7000,- i mnd med dagens rente utgjør vel grovt regnet ca 1,4 mill og 30 års løpetid. (Men med 100% finans får dere nok høyere rente enn dette) Da vil dere betale sånn ca 4700,- i rente per måned og 2300,- i avdrag i starten. Etterhvert som lånet blir nedbetalt blir det selvsagt mindre rente og mer avdrag, men iløpet av en femårs periode kan dere regne med å ha nedbetalt rundt en 150 000,-.

 

Rent økonomisk vil det selvsagt lønne seg å kjøpe sett at boligmarkedet holder en normal vekst. De siste 1-2 årene har vel de fleste eiendommer tapt seg i verdi, men på lang sikt vil det være en invistering.

 

Men nå er det jo andre faktorer enn det rent økonomiske som spiller inn også. Dere bør hvertfall være 100% sikker på at dere skal eie denne leiligheten i en del år fremover og ha en økonomi som tillater at husleien øker med 2-3000,- hvis/når renta går opp igjen.

[[dR]MiljO]

Takker for svar..

 

Må vel ikke ha anuitetslån heller, så hvis vi tar serielån blir jo til at du betaler fast avdrag + renter hvert termin?.. Er sikre på at vi skal ha leiligheten i 5.år, for skal bli ferdig med utdanningen før vi flytter tilbake igjen..

 

Det er også billigere med serielån, da man ikke betaler like mye i renter, eller tar jeg feil?

[phax]

Nei dere må ikke ha det, men utifra månedskostnaden du anslo og lånebeløp samt 100% finans så går ikke regnestykket opp skal dere ha serielån. Det vil være større månedskostnader i starten men lønner seg i lengden da dere nedbetaler lånet raskere med serielån.

 

Skal dere bo der i fem år så ser jeg ingen grunn til å ikke kjøpe så fremst dere har råd til det. Husk på at renta er veldig lav nå, så legg inn en god buffer i månedsbudsjettet.

[[dR]MiljO]

Ok. Var egentlig det jeg har kommet frem til også, men da har jeg fått det bekreftet igjen..

 

Har forresten råd til mnd-avdrag på over 10 000-

 

 

Tusen takk for hjelpen.

[apegryn]

Dere gjør nok lurest i å leie.

 

Mange tenker at de kaster bort penger på leie, men det de fleste glemmer, er at renter du betaler på lånet fungerer på akkurat samme måte. Det samme gjelder kommunale avgifter, strøm, vann, renovasjon, noe som går i stykker på huset, etc. Det er penger du aldri ser noe igjen til.

 

Ta også til høyde for mye høyere renter enn idag. Nå er rentene lave. Legg inn en stor nok buffer. Her skal jeg ikke si hva fremtiden vil bringe, men jeg ville minst tatt høyde for 8% rente. Et lån på 1,2 millioner, vil da være 100 000 kr i renter. Så skal det nedbetales, la oss si 32 000 kr per år. Da er vi på 132 000 kr per år.

 

Fordelt på 12 måneder er det 11 000 kr. Kun får lånet.

 

Så kommer kommunale avgifter, strøm, renovasjon, tv, nett, uforutsette kostnader etc.

 

Da har dere betalt tilbake 160 000 kr på lånet i en 5 års periode, og 4-500 000 i renter.

 

Det kan være mulig, men da må dere sette opp alt av utgifter for å se om det i det hele tatt lar seg gjennomføre, og dere må jobbe 'mye' for å i det hele tatt klare det. Dere kan også være heldige å ha lave renter de neste årene, men er det verdt å gamble på det?

 

---

Edit: Tenk også at boligen kan synke i verdi, og dere vil sitte på mer lån, enn boligen er verdt. Dersom dere selger, vil altså dere sitte med et lite lån, og ingen bolig.

Endret 25. mai 2009 av apegryn

[Jo Are]

Er det ikke mulig å binde renta, altså at den holder seg på samma nivå hele tiden som når lånet ble tatt opp? Mener å ha hørt at det skal være mulig.

[phax]

Det er mulig ja, men da må man binde den på et høyere nivå og man kan heller ikke binde den til evig tid. Historisk sett så lønner det seg sjeldent å binde renta i det lange løp, men man får i det minste en stabilitet å forholde seg til.

 

En løsning er å f.eks binde renta på halve lånet så vil ikke variasjonene bli like store i både positiv og negativ forstand.

Endret 25. mai 2009 av phax

[zotbar1234]

Dere gjør nok lurest i å leie.

 

Jeg savner regnskapet for denne konklusjonen.

 

Dog ett råd er det umulig å utsette noe på -- man må sette opp et budsjett for de forskjellige scenarioene og regne på hvorvidt kjøpet lar seg gjennomføre.

 

Mange tenker at de kaster bort penger på leie, men det de fleste glemmer, er at renter du betaler på lånet fungerer på akkurat samme måte. Det samme gjelder kommunale avgifter, strøm, vann, renovasjon, noe som går i stykker på huset, etc. Det er penger du aldri ser noe igjen til.

 

Bortsett fra at avgifter, felleskostnader og vedlikehold er lavere enn gjengs leie, og det *uten* å ta hensyn til at boliger (over tid) stiger i verdi. Det å leie et sted å bo gir ingenting av verdi etter avsluttet leieforhold. Når det er et stort misforhold mellom leiepris og kjøpepris, vil det opplagt lønne seg å leie (f.eks. koster det 500-600EUR/mnd å leie en ok 3-roms leilighet i Berlin. Satt opp mot prisen av å kjøpe en leilighet i Berlin er det ganske opplagt at det lønner seg å leie). Jeg ser ikke dette misforholdet f.eks. i Oslo.

 

Et lån på 1,2 millioner, vil da være 100 000 kr i renter. Så skal det nedbetales, la oss si 32 000 kr per år. Da er vi på 132 000 kr per år.

 

8% av 1.2MNOK er 96'000NOK. Etter at vi regner skattefordelen av å ha lån, er rentekostnaden rundt 70'000NOK. Et langt mer realistisk estimat er 4%, hvilket gir rentekostnad på 34'560NOK per år. Et litt annet bilde, vil ikke du si det?

 

Edit: Tenk også at boligen kan synke i verdi, og dere vil sitte på mer lån, enn boligen er verdt. Dersom dere selger, vil altså dere sitte med et lite lån, og ingen bolig.

 

Det kan også tenkes at boligens verdi vil øke betydelig på disse 5 år. Det kan også tenkes av lav rente kommer til å vare en god stund til (jeg har f.eks. 2.83% effektiv rente, og når jeg først hadde 12-13% som smertegrense da jeg satte opp budsjettet, så er den økonomiske situasjonen annerledes, selv om konklusjonen hva lønnsomhet angår er den samme). Det kan også tenkes at OP slår opp med sin samboer eller mister jobben, hvilket vil ende opp i en finansielt sett veldig uheldig situasjon (evt. gjeldsforsikring er kanskje noe å vurdere?) -- derav nødvendigheten av å sette opp regnskap.

 

Det er utvilsomt et stort prosjekt, og man må sette opp et regnskap for å finne om det lønner seg.

[apegryn]

Bortsett fra at avgifter, felleskostnader og vedlikehold er lavere enn gjengs leie, og det *uten* å ta hensyn til at boliger (over tid) stiger i verdi. Det å leie et sted å bo gir ingenting av verdi etter avsluttet leieforhold.

 

Du glemte renta her. Faste avgifter og renten (som alle er utgifter en aldri ser noe til) kan være høyere enn gjengs leie. Det store MEN her, er at om en del år er renta lavere.

 

Det å leie et sted å bo gir ingenting av verdi etter avsluttet leieforhold. Når det er et stort misforhold mellom leiepris og kjøpepris, vil det opplagt lønne seg å leie (f.eks. koster det 500-600EUR/mnd å leie en ok 3-roms leilighet i Berlin. Satt opp mot prisen av å kjøpe en leilighet i Berlin er det ganske opplagt at det lønner seg å leie). Jeg ser ikke dette misforholdet f.eks. i Oslo.

Det skal jeg ikke argumentere for eller imot, da du sannsynligvis kan leie- og boligprisene bedre enn meg i berlin og oslo.. : )

 

8% av 1.2MNOK er 96'000NOK. Etter at vi regner skattefordelen av å ha lån, er rentekostnaden rundt 70'000NOK. Et langt mer realistisk estimat er 4%, hvilket gir rentekostnad på 34'560NOK per år. Et litt annet bilde, vil ikke du si det?

 

Det er noe helt annet ja. Men en setter ikke smertegrensa på et estimat hvor en tror renta legger seg om 2 år.

 

Det kan også tenkes at boligens verdi vil øke betydelig på disse 5 år. Det kan også tenkes av lav rente kommer til å vare en god stund til

 

Du skal ikke tenke: Det kan tenkes at vi kan klare lånet...!

 

Smertegrensen skal ikke være det en tror renten vil være i låneperioden, og verdien av huset har ingen garantier for å stige mer enn den generelle inflasjonen, selv om det har vært tilfellet de siste årene. Et hus er mye dyrere idag enn noen år tilbake, og høy eksponensiell økning varer aldri i lengden. Men for guds skyld, vil en gamble på fremtiden sin, så kan en satse hemningsløst. En kan bli rik på det, jeg sier ikke noe annet : )

 

edit:

Siterer en annen bruker her på forumet, da jeg ikke har kilder (gjelder boligprisfall):

https://www.diskusjon.no/index.php?session=...&p=13804441

Endret 26. mai 2009 av apegryn

[zotbar1234]

Du glemte renta her. Faste avgifter og renten (som alle er utgifter en aldri ser noe til) kan være høyere enn gjengs leie. Det store MEN her, er at om en del år er renta lavere.

 

Derav behovet for å sette opp regnestykket.

 

8% av 1.2MNOK er 96'000NOK. Etter at vi regner skattefordelen av å ha lån, er rentekostnaden rundt 70'000NOK. Et langt mer realistisk estimat er 4%, hvilket gir rentekostnad på 34'560NOK per år. Et litt annet bilde, vil ikke du si det?

 

Det er noe helt annet ja. Men en setter ikke smertegrensa på et estimat hvor en tror renta legger seg om 2 år.

 

Et eller annet sted må denne smertegrensen gå (svært mange ikke vil klare seg med 20% boligrente, hvilket slettes ikke er utenkelig). Jeg vil f.eks. ikke greie 20%, uten at jeg sover nevneverdig dårligere av den grunn. At renten blir 10% om 15 år vil ikke være like dramatisk som om den blir 10% i 2011, da avdragene vil tross alt redusere effekten av det. Og anser man det som sannsynlig at renten blir 10% i 2011 er det trivielt å gardere seg mot det: i dag kan man få fasterente til effektive ~5.3% 10 år framover. Det betyr at regnestykket *kan* gjøres med å anta at renten forblir på 5.3% i 10 år fremover med den forutsigbarheten i økonomien dette betyr.

 

Det kan også tenkes at boligens verdi vil øke betydelig på disse 5 år. Det kan også tenkes av lav rente kommer til å vare en god stund til

 

Du skal ikke tenke: Det kan tenkes at vi kan klare lånet...!

 

Tåler man 6% rente i dag, er det trivielt å gardere seg mot høyere rente OG man kan garantere at ens rente vil aldri overskride 6% 20 år framover (tåler man ikke 6% rente, bør man være ytterst forsiktig med å låne til bolig). Planlegge utover 20 år er sjelden produktivt, da ens livssituasjon vil være veldig annerledes etter så lang tid.

 

Men for guds skyld, vil en gamble på fremtiden sin, så kan en satse hemningsløst. En kan bli rik på det, jeg sier ikke noe annet : )

 

Gambling ble aldri foreslått.

[Fin Skjorte]

Renten er historisk sett forferdelig lav nå, realrenten juster for skatt var 7- 10 % i årene før og etter 1990.

Nominelt før skatt var den bortimot 20.

 

Apegryn har rett i at man må beregne et worst case scenario for dagens markedet er til de grader så volatilit at en betydelig høyere oppgang i renten langt fra er usannsynlig.

Videre er et femårs perspektivt altfor lite til å kunne med stor "sikkerhet" forvente en prisoppgang, og særlig når prisene på bolig de siste 15 - 20 årene har steget så kraftig som har gjort.

[ATWindsor]

Dere gjør nok lurest i å leie.

 

Jeg savner regnskapet for denne konklusjonen.

 

Dog ett råd er det umulig å utsette noe på -- man må sette opp et budsjett for de forskjellige scenarioene og regne på hvorvidt kjøpet lar seg gjennomføre.

Konklusjonen er dog mere velfundert enn å kun regne med prisen av renter, som tidligere indikert i tråden. Leie er som nevnt inkludert kommunale avgifter, ghjerne TV og nettleie og denslags, oppå dette får man vedlikehold. I tilegg til at man må betale renter da. Videre er jeg usikker på om det koster 7k å leie en leilighet som bare koster 1.2-1.4. Og å ha glede av fradraget fordrer en viss inntekt, det er viktig å huske på når man er student. Uansett er rådet om å sette opp et budsjett godt. Det er dog viktig å ta inn over seg at relativt små endringer i boligprisene kan ha vesentlig innvirkning på om man tjener eller taper, og det er om ikek anent, et usikkert marked i dag.

 

AtW