sopp i leiligheten og leiekontrakten

[Traya]

(nå ligger denne samme teksten ute et annet sted, bommet litt på forumet)

 

Hei!

 

Håper noen der ute vet litt mer enn det jeg gjør, må få svar på dette litt fort.

Saken:

Jeg har en leiekontrakt på 3 år og dermed 3 mnd oppsigelsestid, jeg har nå bodd der i snart ett år, flyttet inn i august i fjor. Men nå har jeg funnet meg en ny liten hybel som er ledig fra 12 juni, som jeg skal flytte inn i inv_biggrin.gif

Hun jeg bor med er hovedleieren av leiligheten, så det er hun som står på min kontrakt som utleier. Jeg sa ifra til henne på torsdag 7 mai at jeg skal flytte ut, jeg har funnet meg et nytt sted, og det var greit. Planen ble at jeg skulle levere oppsigelsen min skriftlig dagen etter dvs. 8 mai. Samme dag 7 mai, skrev jeg en annonnse og la den ut på hybel.no, har fått utrolig mange interesserte og skulle holde visninger fredag og lørdag. Men så kommer problemet mitt; 8 mai, fredag, kontaktet hun jeg bor med meg og sa at jeg måtte avlyse visningene fordi huseieren har funnet sopp i leiligheten vår. Mesteparten av soppen er under hennes rom, dvs i gulvet og sprer seg ut mot felles arealet vårt. Jeg kunne da altså ikke holde visninger fordi det i følge hun ikke var noen vits i dette. Grunnen til det er at de skal rive opp gulvet hennes og dermed flytter hun inn i mitt rom, så hun tar over mitt rom da. Det er jo greit, den muntlige planen vår var at jeg skulle finne noen som kunne ta over min leie fra 1 juli av og jeg skulle bli boende der frem til ca 26 juni før jeg flyttet over til den nye leiligheten. Men ettersom det er sopp i leiligheten har jeg ikke lyst å bo der mer ettersom dette kan være helseskadelig, hun sier at soppen ikke er farlig på dette tidspunktet (men hva i alle dager vet hun om det??). Jeg har sagt at jeg vil flytte ut før 1 juni fordi jeg ikke vil bo i et skadelig miljø, til dette svarte hun som nevnt ovenfor at det meste er under hennes rom og at det ikke er skadelig på dette tidspunktet. Og at jeg må være forberedt på å måtte betale hele husleien for juni selv om jeg ikke bor der. Har hun rett til dette? Leiligheten er jo ikke lenger i den samme tilstanden jeg skrev under på og det er helseskadelig.

Huseieren skal ikke begynne å fikse på gulvet før 1 juli, fordi hun sa at det var da jeg flyttet ut. Og det var jo planen, men det var FØR jeg visste om soppen. Nå vil jeg bare vekk der ifra så fort som mulig. Men risikerer jeg å betale leien for juni selv om det er sopp der og jeg ikke blir boende der?

Ble litt langt dette men jeg må ha svar snart sad.gif har allerede sendt mail til forbruker rådet.

takker for alle råd og all hjelp!

[TEE]

Enkelt forklart, ja. Du er egentlig forpliktet til å betale leie ut hele oppsigelsestiden, som i ditt tilfelle ikke begynner å løpe før 1. juni. Med 3 måneders oppsigelsestid kan hun altså egentlig kreve leie for juni, luli og august.

[Alastor]

Jeg har slettet den andre feilpostede tråden.

[Traya]

Enkelt forklart, ja. Du er egentlig forpliktet til å betale leie ut hele oppsigelsestiden, som i ditt tilfelle ikke begynner å løpe før 1. juni. Med 3 måneders oppsigelsestid kan hun altså egentlig kreve leie for juni, luli og august.

 

Egentlig ja, det har jeg fått med meg. Men jeg har fått flere henvendelser fra andre som mener dette ikke er tilfellet, ettersom det nå er sopp i leilgheten. Hadde det ikke vært sopp i leiligheten kunne hun med rette ha krevd leie for de 3 mnd. Så jeg er egentlig litt forvirret nå

Noen sier at dersom det ikke hadde vært funnet sopp så hadde hun kunnet krevd leien fra meg og da hadde jeg selvfølgelig betalt, men no som det er sopp der har jo ting forandret seg

[TEE]

Har ikke huseieren tilbudt seg å fikse opp i sopproblemet da? Den eneste grunnen til at de venter er fordi du sa du ville bli boende ut juni. Om du flytter ut, selv om det ikke er nødvendig, fritar det deg ikke fra kontrakten.

[Svinks]

Det du egentlig lurer på, er om det foreligger en mangel ved husrommet slik at det ikke er "i samsvar med de krav som følger av leieavtalen" (husleielovens §2-2) og du dermed kan heve leieavtalen (§2-12)?

 

Les mer her, og se om du blir klok: http://www.lovdata.no/all/hl-19990326-017.html#map002

 

Mulig at du kan benytte disse paragrafene til å argumentere for at du ska kunne heve avtalen på dagen, men utleier har også rett til å utbedre mangler innen rimelig tid (§2-10).

[Traya]

Har ikke huseieren tilbudt seg å fikse opp i sopproblemet da? Den eneste grunnen til at de venter er fordi du sa du ville bli boende ut juni. Om du flytter ut, selv om det ikke er nødvendig, fritar det deg ikke fra kontrakten.

 

foreløpig har jeg bare fått beskjed av hun jeg leier hos at hun ikke syns soppen er farlig og mener derfor jeg ikke heller burde være redd for den og bli boende der frem til 1 juli som vi hadde avtalt før jeg fikk vite om soppen.

Hva huseieren har sagt nøyaktig vet jeg ikke siden det kun er hun som har snakket med ham, og hun varslet ham om at jeg kom til å flytte 1 juli før hun fortalte meg om soppen.

Selv mener jeg det er nødvendig, bygget jeg bor i er ganske gammelt, og trebygg, jeg har ikke noe særlig lyst til å utsette meg for mulige sykdommer.

Om det viser seg at jeg må betale gjør jeg det uten problemer.

Endret 10. mai 2009 av Traya

[Traya]

Det du egentlig lurer på, er om det foreligger en mangel ved husrommet slik at det ikke er "i samsvar med de krav som følger av leieavtalen" (husleielovens §2-2) og du dermed kan heve leieavtalen (§2-12)?

 

Les mer her, og se om du blir klok: http://www.lovdata.no/all/hl-19990326-017.html#map002

 

Mulig at du kan benytte disse paragrafene til å argumentere for at du ska kunne heve avtalen på dagen, men utleier har også rett til å utbedre mangler innen rimelig tid (§2-10).

 

tusen takk for linken skal undersøke saken nærmere, jeg vil ikke betale noe som senere kan vise seg at jeg ikke hadde trengt å betale.

Skal sjekke det ut nærmere

[Alastor]

Siden utleier er klar over at du hadde tenkt å flytte 1. juli, så vil jeg jo påstå at den enkle løsningen her er at du betaler leie ut juni .

[Traya]

Siden utleier er klar over at du hadde tenkt å flytte 1. juli, så vil jeg jo påstå at den enkle løsningen her er at du betaler leie ut juni .

 

det er den enkleste veien ut ja

men samtidig har jeg fått mange råd om å sjekke rettighetene mine på akkurat dette punktet, ettersom flere studentvenner har opplevd i ettertid at de kunne ha sluppet full leie, fått halv leie eller ikke betalt i det hele tatt.

En enkel vei ut høres ganske bra ut for min del, men jeg sjekker nå i hvertfall ut det jeg kan også tar en avgjørelse etter det.

Men det forundrer meg at veldig mange ikke får leien halvert etter de har oppdaget sopp som i mange tilfeller har påført dem sykdommer, eller for den saks skyld hevet leiekontrakten

[krikkert]

I utgangspunktet skal en heving av avtale i oppsigelsestiden behandles på samme måte som en hvilken som helst annen heving, det vil si, man skal se bort fra at du har sagt opp. Vilkåret blir derfor at det foreligger vesentlig mislighold av leieavtalen, jf husleieloven § 2-12 cf § 5-7.

 

Det er klart at en stor grad av årsaken til hevingsønsket er subjektiv frykt; "jeg har ikke lyst". For at subjektiv frykt skal ha noen konktraktsmessig relevans må det finnes et vesentlig objektivt element. Det er ganske vanlig å være redd for helsen sin når det er sopp i boarealet, men vilkåret er ikke uten videre oppfylt. Spørsmålet blir da om denne frykten i kombinasjon med soppen selv oppfyller vilkåret om vesentlig mislighold. Jeg kommer tilbake til dette senere.

 

Utleier har rett til å avskjære hevingsretten ved å rette mangelen selv, jf § 2-10 annet ledd. Vilkåret er at avhjelp kan skje uten "vesentlig ulempe" for leier, og at leier ikke har "særlig grunn" til å kreve heving i stedet for avhjelp.

 

Det foreligger i dette tilfellet vesentlig ulempe. TS må flytte bort fra eiendommen mens den utbedres, og dette er eksemplifisert i forarbeidene som et klart eksempel på vesentlig ulempe. TS er ikke avskjært fra å kreve heving av leieavtalen.

 

Så, tilbake til om selve hevingsvilkåret er oppfylt. Vesentlig mislighold skal vurderes objektivt (subjektiv frykt tas i utgangspunktet ikke hensyn til), og vurderingsmomentet er mangelens betydning for leieren. Det er her klart at mangelen har helsemessig betydning så vel som praktiske, i og med at TS er uansett nødt til å flytte bort fra eiendommen. Nettopp det at TS blir nødt til å flytte for at mangelen skal utbedres gir mangelen karakteristikk av å være vesentlig.

 

Jeg finner at vilkåret for heving av leieavtalen er oppfylt. Det foreligger en vesentlig mangel, og TS er ikke avskjært fra heving.

[nomore]

Det du legger til grunn som vesentlig ulempe her er ikke aktuelt før etter at trådstarter skulle ha flyttet ut uansett.

 

Eg kan godt se for meg at huseiers forsøk på å utbedre mangelen vil føre til vesentlig ulempe for de som bor der, men trådstarter har allerede planer om å flytte ut og utbedringen starter ikke før etter det. Det objektive elementet er ikke tilstede før i juli, og da skal uansett trådstarter være flyttet ut.

[Alastor]

nomore: At trådstarter ikke bor der har jo lite med saken å gjøre om han er bundet av kontrakt. Han kan kanskje være flyttet ut, men ha 2 måneder igjen av oppsigelsestiden - og hele greia varjo det at han skulle få inn ny leietaker som kunne overta for han allerede i juni så han slapp å betale ut oppsigelsestiden - noe som ikke går når utleier nekter han å ha visning.

 

Så krikkerts argument står.

[nomore]

Da er eg med. Eg forstod det slik at trådstarter hadde avtalt å flytte ut innen 1 juli. Men siden det nå var oppdaget sopp ville han flytte ut før(og slippe å betale).

 

I et slikt tilfelle kan ikke akkurat utbedring av mangelen være vesentlig ulempe for leietaker siden ulempen ikke oppstår før etter at leietaker skulle være flyttet ut.

[Traya]

Da er eg med. Eg forstod det slik at trådstarter hadde avtalt å flytte ut innen 1 juli. Men siden det nå var oppdaget sopp ville han flytte ut før(og slippe å betale).

 

I et slikt tilfelle kan ikke akkurat utbedring av mangelen være vesentlig ulempe for leietaker siden ulempen ikke oppstår før etter at leietaker skulle være flyttet ut.

 

Det var det som var planen ja å flytte ut i løpet av den siste uken i juni. Utleieren min har dermed avtalt med huseieren uten å informere meg om soppen før. Men slik som det nå ser ut, må jeg likevel betale leien for de 3 mnd?

Endret 10. mai 2009 av Traya

[Alastor]

Om det er slik at det eneste du risikerer å betale er husleien ut juni, selv om du sitter på 3 måneders oppsigelestid, så ville jeg bare betalt. Men hey, thats me.

[Traya]

Om det er slik at det eneste du risikerer å betale er husleien ut juni, selv om du sitter på 3 måneders oppsigelestid, så ville jeg bare betalt. Men hey, thats me.

 

det virker jo som om det er det, grunnen til at jeg ville vite om hun kan kreve det er om

hvilke rettigheter jeg har, ettersom jeg har nevnt tidligere, så har flere bekjente blitt lurt til å betale leie selv om de ikke måtte det i lignende situasjoner.

[krikkert]

Det du legger til grunn som vesentlig ulempe her er ikke aktuelt før etter at trådstarter skulle ha flyttet ut uansett.

 

Eg kan godt se for meg at huseiers forsøk på å utbedre mangelen vil føre til vesentlig ulempe for de som bor der, men trådstarter har allerede planer om å flytte ut og utbedringen starter ikke før etter det. Det objektive elementet er ikke tilstede før i juli, og da skal uansett trådstarter være flyttet ut.

 

Hevingsretten er uansett i behold for perioden etter juni. Det er argumenter for at mangelsutbedringen blir uakseptabelt utsatt (jf § 2-10 tredje ledd, 'innen rimelig tid'), og at soppen er en helsefare taler som jeg tidligere nevnte for at mangelen må anses som vesentlig. Avgjørende vekt ble ikke lagt på at TS måtte flytte (selv om det virket sånn i min tidligere post) for at mangelen skulle utbedres, det var kun et element i et helhetlig bilde.

 

TS: Hvilket forhold er det mellom deg, romkameraten din, og huseier? Er du part i husleieavtalen?

[Traya]

Det du legger til grunn som vesentlig ulempe her er ikke aktuelt før etter at trådstarter skulle ha flyttet ut uansett.

 

Eg kan godt se for meg at huseiers forsøk på å utbedre mangelen vil føre til vesentlig ulempe for de som bor der, men trådstarter har allerede planer om å flytte ut og utbedringen starter ikke før etter det. Det objektive elementet er ikke tilstede før i juli, og da skal uansett trådstarter være flyttet ut.

 

Hevingsretten er uansett i behold for perioden etter juni. Det er argumenter for at mangelsutbedringen blir uakseptabelt utsatt (jf § 2-10 tredje ledd, 'innen rimelig tid'), og at soppen er en helsefare taler som jeg tidligere nevnte for at mangelen må anses som vesentlig. Avgjørende vekt ble ikke lagt på at TS måtte flytte (selv om det virket sånn i min tidligere post) for at mangelen skulle utbedres, det var kun et element i et helhetlig bilde.

 

TS: Hvilket forhold er det mellom deg, romkameraten din, og huseier? Er du part i husleieavtalen?

 

Hun som er romkameraten min, er den som leier hele leiligheten, så hun er utleieren. På kontrakten er det hun som er oppført som utleier, men hun leier leiligheten av firmaet som eier bygningen og butikken i 1 etasje