plattsumm

Det ser riktig ut det.

Åja, det visste jeg ikke. Derfor det er rekkord lite utleieobjekter i oslo nå sikkert.

Egenkapitalkravet er 40% ikke 15% på sekundær

Ja, det stemmer. I lav til middels inflasjon så vil gjelden bli mindre verdt, og det gagner debitoren. Når inflasjonen er høy så er det verre, da må renten høyt nok opp til at realrenten blir positiv for å dempe ned inflasjonen. Da risikerer man å måtte "de-leverage" med tap på grunn av manglende likviditet. Da taper man store verdier. Sitter man med gjeld i 10 år, med 2% inflasjon så er det gunstig så lenge renten er lavere enn 2%. Da har du en negativ realrente. Nå forventer markedet positiv realrente fremmover.

Yes, og VTI er også 0.03% . Veldig stor prisforskjell fra dnb som er 7 ganger dyrere.

0,34% For en indeks er jo spinnvillt.... Vanguard sine indeksfond koster under 0,1%

Problemet er at du skylder noen penger, som du ikke har råd til å betale. Du kan jo avtale en nedbetalingsplan med han, men husk at du da bør betale han renter om du ikke kan betale alt nå.

For 6500 kr i måneden får man en brutto yield på 7.8%. Realistisk netto yield er nærmere 4.5% medregnet 22% skatt og 15k i årlig vedlikehold. Da har jeg ikke medregnet timene man bruker på drift. Om man ønsker eiendom kan man få 9.5% brutto ved å kjøpe prefferanseaksjer i pioneer properties, da er man også diversifisert. Så det virker ikke som en god investering, ettersom inflasjon er på ca 6.5% har man negativ realavkastning på rundt 2%.

Jeg er enig i at dette er det eneste argumentet med noe som helst verdi. Jeg tror det er få eller ingen som hevder at cannabis er ufarlig, så der tror jeg han snakker usant eller gjør en falsk anntakelse. Den gjennomgående påstanden som er godt dokumentert er at cannabis er mindre farlig enn nåværende lovlige rekreasjonelle rusmidler.

https://www.midtnorskdebatt.no/meninger/i/7dWvn4/narkotika-til-norsk-ungdom-nei AP trøndelag bidrar i debatten. Jeg synes egentlig det er sjokkerende at man kan publisere et helt innlegg, som består utelukkende av stråmannsargumenter og falske argumenter. I tillegg til det sirkulære argumentet cannabis er narkotika -> narkotika er ulovlig per definisjon. Han presterer faktisk å skrive "Vi ønsker ikke å straffe rusmissbrukere, derfor er vi for kriminalisering..."

Det er forskjell på gjeld. Forbruksgjeld er aldri "bra". Gjeld i bedriften din for å vokse KAN være bra, men det koster risiko. Primærbolig er i 99.5% av tilfellene forbruk. Så om du kan kjøpe boligen din på debit, så vil det være det økonomisk beste. Problemet er at få har mulighet til å kjøpe boligen sin med debit, så de må kjøpe med noe kreditt. Grunnen til at det sies at det er bra med boliglån er vell en reggle boligeiere med høy gjeldskapital sier til seg selv for at de ønsker å tro de har gjort et trygt valg. Om du kan kjøpe bilen din cash, så er det uansett bedre enn å kjøpe med billån, uansett hvor gunstig lånet ditt er (med mindre kreditoren trekker litt ifra hovedstolen din hver måned i.f.a negativ rente). Slik kjerneinflasjonen, lønnsveksten, bankinnskuddsrenten og boligprisveksten har vært etter forrige bolig-krakk i 1987, så har bankene stort sett krevd en rente som er lavere enn boligprisveksten. Det betyr at man sparer penger på å kjøpe så raskt som mulig (uavhengig av debit eller kreditt forsåvidt), men også at boliglånseiere får en negativ realrente på lånet sitt. Med andre ord så har prisveksten vært høyere enn hva banken krever i renter. Så om man må vente, for å spare nok penger slik at man kan kjøpe debit, så vil det koste deg mer totalt, sammenliknet med å kjøpe kreditt med en gang (gitt att gjennomsnitlig realrente er negativ). Unntaket er hvis bankinnskuddsrenten din er like høy som boligprisveksten. Om du sammenlikner to boligkjøpere i 1995, Per som kjøpte for 500 000 NOK debit og Pål som kjøpte for 50 000 NOK debit + 450 000 kreditt. Så har Per større kapital i dag sammenliknet med Pål. Dette anntar at bolig ikke er kjøpt som investering og at Pål ikke har brukt kreditten som et verktøy for å kunne realisere gevinst på boligen f.eks i form av utleie, men har kjøpt for å bo der selv og betjene tilknyttede kostnader. Så oppsumert: Om du er kapitalsterk så lønner det seg aldri med forbruksgjeld Om du er avhengig av kreditt for å kunne kjøpe, lønner det seg så lenge realrenten er negativ og bankinnskudsrenten er lavere enn boligprisveksten. Om du ønsker å ta så lite risiko som mulig så kvitter du deg med all gjeld, og investerer med debit. Om du ønsker å ta så mye risiko som mulig så tar du opp mer gjeld for å kunne investere. Det er ikke noe fasitsvar, ettersom alle har en forskjellig økonomisk profil. Om du ønsker å investere, så vil jeg uansett anbefale deg i aller høyeste grad å oppnå kunnskap innenfor finans FØR du investerer pengene du har og kommer til å jobbe for. Det er mye litteratur og undervisning tilgjengelig.

Enkelt sagt så baseres det på at renter er en kostnad, og kostnader er generelt ugunstig. Hvertfall når renteutsiktene er kraftig økende som de er nå. Man vil definitivt ikke alltid totalt sett tjene på giring. Det øker risikoen på oppside og nedside. Kjøper man stål med kreditt, og stålprisen går opp så er det gunstig å betale med kreditt før prisen gikk opp (det du feilaktig referer til som inflasjon når du mener prisøkning på kun varen man har kjøpt. Inflasjon er mer enn kun boligpriser). Om du kjøper bolig på kreditt, boligprisen holder seg uendret mens hveteprisen går opp, så tjener du ingenting på ha gjeld bundet i boligen. Da kan du tape penger ettersom behovet for likviditet øker mens du er ikke-likvid, og risikerer å måtte selge.

Det kommer som alltid helt ann på hver enkeltes økonomiske situasjon. Det er definitivt økonomisk gunnstig med lav eller ingen gjeld fremmover, så om man kun vurderer primærbolig så kan nedgradering eller å prioritere gjeldsredusering være lurt. Om man vurderer å gå fra å være boligeier til å leie, så er det ikke garantert at man tjener så mye på det. Om det kommer et signifikant krakk i markedet så vil etterspørsel i leiemarkedet øke. Om man skal selge for å nedgradere må man også eksponere seg for markedsvigningene. Så om du har mye kapital (nok til å kjøpe boligen din debit), så kan du tjene vannvittig på å "shorte" boligmarkedet ved å gå 100% i NOK. Om du bare har gjeld, vil du nok ikke kunne utnytte boligfallet i like stor grad. Boliglånsrenten din går opp, så om du selger deg ned vil du uansett måtte betale banken like mye hver måned som før renteoppgangen (du vil ikke tjene noe, og ikke tape særlig, såfremt du holder forholdet ditt mellom gjeldsgrad og rente lik). Av mine egne bekjente så er det kun én som er veldig oppslukt av makroøkonomi som har solgt ut for å vente på priskorrigeringen av økte renter, inflasjon og økt arbeidsledighet. Eiendom er en grei langsiktig hedge mot inflasjon, men aggresiv inflasjon som vi ser nå øker risikoen. Om du investerer i utleieboliger (som sekundærboliger) tror jeg det har vært lurt å selge ila de 5 siste årene, og hvertfall nå utifra den høye realprisingen sett historisk og de lave leieprisene man får relativt kjøpesum. Jeg har større fokus på obligasjoner i portoføljen enn eiendom nå. Selv følger jeg nøye med på oljeprisen fremmover. Om den korrigeres kan situasjonen i Norsk økonomi bli vanskelig.

Det stemmer. Kristianiakrakket tok 99 år før det hentet seg inn. Så om du kjøpte når du var 1 år og holdt til du ble 100år, så gikk du akkurat i netto null.

For å gjøre seg opp en formening om prisingen i bolig-markedet ville jeg sett på hvordan forskjellige parametere har variert over tid. Husk at syklusene i boligmarkedet svinger langsommere enn de fleste råvaremarked og aksjemarked. - Lønssnivå / boligpriser (normalt x4 lønnsnivå) - Leiepriser / boligpriser - Utlånsrenten / boligpriser - Gjeldsgrad / boligpriser - Byggekostnader / boligpriser Det som også er viktige faktorer er selvfølgelig markedssentimentet og estimert konjunktursvingninger i økonomien. I et overpriset marked vil typisk sentiment være: - Deltakere i markedet tror risiko er irrasjonelt lav eller null - Høy villighet til å kjøpe med høy gjeldsgrad - Kjøpere vil kjøpe så raskt som mulig fordi de er redde for fremtidig prisstigning (FOMO spekulering). I et overpriset marked vil lønnsnivå / boligpris være høyere enn historisk normalt og leiepriser / boligpris vil være unormalt lav. Høyere gjeldsvekst og prisvekst enn lønnsvekst er også en indikator på overprising. I et overpriset market så vil spekulanter drive opp prisingen, og profesjonelle investorer vil gradvis trekke seg ut. Skal man prøve å time boligmarkedet så kan man risikere å måtte smøre seg tjukt med tålmodighet. En eiendomssyklus tar normalt 25 år i USA, og de norske eiendomssyklusene er enda mindre frekvente. Sist gang et norskt boligmarked falt mer en 15% var i 2013-2014. Sist gang et norsk boligmarked falt mer enn 50% var i 1987-1993. Et nedadgående boligmarked varer i snitt mellom 3 til 4 år. Med tanke på at en gjennomsnittlig bolig koster rundt 6 000 000 NOK, så vil jo et prisfall på 50% utgjøre 3 000 000 NOK eller 5 brutto årslønner. Så om man er heldig med timing, så kan det ha en enorm påvirkning for din økonomiske fremtid. Min mor var heldig nok til å kjøpe i kjølvannet av bankkrisen på 80-tallet, når markedet bunnet ut i 1993. da kjøpte hun ett 120 kvm rekkehus for 3x brutto-årslønn som sykepleier og alenemor.