Ståle Nordlie

Dette er ikke helt klart. Borettslagsloven § 8-9: Ordlyden i nr. 5 synes å tilsi at utleie av plass til antenne og annet utstyr krever vedtak på generalforsamlingen med 2/3 flertall. Men forarbeidene, Ot.prp.nr.30 (2002–2003) s. 295 (og NOU), gjør det mer komplisert: Så bortleie av "mindre delar" av eiendommen kan være "vanleg forvaltning". Nr. 1 er kanskje mer problematisk for styret. En stor mast på taket, til fordel for en utenforstående, vil etter min mening lett være en endring av bygget som går ut over "vanleg forvaltning". Forarbeidene sier bare at det beror på en konkret vurdering, hvor "både karakteren av tiltaket og storleiken på laget" kan ha vekt.

Inntekter fra frilansoppdrag er arbeidsinntekt (jf. skatteloven § 5-10 bostav a). Etter skatteloven § 6-13 får man som hovedregel fradrag for "merkostnader" dersom man "av hensyn til arbeidet må bo utenfor hjemmet". Dette fradraget kommer i tillegg til det vanlige minstefradraget, jf. skatteloven § 6-30 (1) 2. pkt. Det er egne regler knyttet til skatteloven § 6-13, med standardiserte satser for fradrag. Du kan også få fradrag for faktiske, godtgjorte kostnader, jf. andre ledd.

Du bør reklamere til selger, men du kan (og bør) antakelig også rette krav mot tidligere ledd, jf. avhl. § 4-16 (evt. buofl. § 37).

Her høres det ut som om motparten mener regelen i tvisteloven § 10-5 (3) kan brukes: (I tillegg er erstatning begrenset til hva som var "nødvendige" kostnader, jf. tvl. § 20-5.) Man har altså ikke bare funnet på en regel for å skremme motparten. Men la oss si at parten beviselig vet at de ikke har rett på så store sakskostnader. Etter min mening virker straffeloven § 371, om bedrageri, som en (teoretisk) mulighet. (Se også § 372 om grovt bedrageri, § 373 om mindre bedrageri og § 374 om uaktsomt bedrageri.) Tanken her er at parten prøver å slippe å betale et beløp de har plikt til å betale (en uberettiget vinning) ved å lyve om mulige sakskostnader (fremkalle en villfarelse) og dermed lure motparten til å gi opp kravet (rettsstridig forlede til å gjøre eller unnlate noe som volder tap). Jeg tviler på om noen noensinne faktisk har blitt dømt for bedrageri i en slik situasjon, men helt absurd er det ikke. En advokat kunne komme i konflikt med Regler for god advokatskikk punkt 1.3 første punktum, om å "opptre saklig og korrekt", jf. advokatforskriften § 11. Men også her skal det mye til.

Husleieloven § 10-4: Så "rent skrot" kan kastes. Resten må utleier "ta hånd om". Fra merknaden til paragrafen i forarbeidene, NOU 1993: 4 s. 177 (mine understrekninger):

Ja, det virker korrekt. Husleieloven § 9-6: Hovedregelen for oppsigelsesfrist i første ledd er "tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned". Etter spesialregelen i andre ledd er fristen i utgangspunktet "én måned". Legg merke til at ordlyden er annerledes enn i første ledd. Man har fjernet "...til opphør ved utløpet av en kalendermåned". Dermed løper fristen fra dato-til-dato. (Se f.eks. note 626 på Rettsdata.no av Wyller.) Begge reglene "kan fravikes i avtale". Når kontrakten bruker liknende formulering som andre ledd, og angir antall måneder uten å spesifisere "til opphør ved utløpet av en kalendermåned", må den naturlige tolkningen være dato-til-dato. (Start fra oppsigelsen kommer frem, med eventuell forlengelse av slutt til nærmest følgende virkedag etter domstolloven § 149.) Dermed skal TS bare betale halv månedsleie for desember. (Eller kanskje mer korrekt, etter antall dager? Så enten 16/30 eller 16/31 av månedsleie? Jeg tror man vanligvis teller 30 dager i måneden ved beregning etter antall dager, men har ikke en klar kilde på det. Edit: Jeg fant en sak i Husleietvistutvalget, HTU-2017-829, der de bruker faktisk antall dager i måneden. Det vil si 16/31 i denne saken for desember.)

Zepticon har sitert borettslagsloven § 5-12 tidligere i tråden. Man må sjekke nøyaktig hva som står i vedtektene om balkongdører (jf. femte ledd). Men hovedregelen i loven er at borettslaget står for "utskifting" og andelseier står for "vedlikehold" (jf. andre og tredje ledd). Vedlikehold inkluderer reparasjoner. Spørsmålet blir gjerne hva som er kostnadseffektivt. Det meste kan teknisk sett "repareres" hvis man er villig til å betale en fagperson nok penger, men hvis regelen skal fungere må man forutsette at andelseier bare må reparere hvis det er et rasjonelt valg. Hvis dørkarmen har råtnet bort er det antakelig på tide med ny dør - "utskifting". Hvis noen må bruke 10 minutter på å justere dørbladet er det antakelig "vedlikehold".

Jeg mener utleier ikke kan si opp avtalen. Det stemmer i og for seg at en tidsbestemt (bolig)leieavtale kan sies opp dersom "utleieren har forsømt sin opplysningsplikt" om oppsigelse etter husll. § 9-2. For det første mener jeg denne regelen må tolkes innskrenkende, slik at bare leier får rett til å si opp dersom utleier har "forsømt sin opplysningsplikt". Lovens forarbeider, Ot.prp.nr.74 (2007-2008), sier for eksempel: og Lovgiver synes å forutsette at det er "leieren" som kan si opp når utleier ikke oppfyller sin plikt etter loven, selv om ikke dette fremgår direkte fra lovens ordlyd. Det ville være pussig hvis en utleier kan skaffe seg ekstra rettigheter etter husleieloven ved å ikke følge loven. Wyller sier det slik i note 565 til husleieloven på rettsdata.no: Jeg er enig. For det andre mener jeg utleier ikke kan påberope seg husleieloven her uansett. Utgangspunktet er at tidsbestemte avtaler ikke kan sies opp, slik departementet sier i sitatet over. Hvis en tidsbestemt avtale ikke sier noe om oppsigelse er det altså, i utgangspunktet, avtalt at avtalen ikke kan sies opp. (I saken i denne tråden har man i tillegg avtalt at leier kan si opp i leieperioden. Etter min mening er det mest naturlig å tolke dette slik at utleier underforstått ikke kan si opp. Hvis meningen var at begge parter kunne si opp ville det vært merkelig å bare nevne leier i kontrakten.) Det betyr at utleier, etter avtalen, ikke kan si opp. For å komme rundt dette må utleier argumentere for at denne delen av avtalen ikke gjelder på grunn av en bestemmelse i husleieloven (§ 9-2). Etter husleieloven § 1-2, om ufravikelighet, kan det ved boligleie ikke "avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her". Det er ikke noe i veien for å avtale vilkår som er mindre gunstige for utleieren enn det som følger av loven. Utleier kan altså ikke komme unna avtalen ved å henvise til loven.

Sannsynligvis kan ikke leier kreve erstatning. Husleieloven §§ 2-13 og 2-14 (se også § 5-7): Jeg har streket under noen særlig relevante deler. Det virker som om defekt kjøleskap er en mangel her. I utgangspunktet kan leier kreve erstatning for tap som følge av mangel, jf. § 2-13 første ledd (og § 5-7). Men det gjelder ikke "indirekte tap", jf. § 2-13 fjerde ledd. Skade på ting leier har i kjøleskapet må være "tingskade" etter § 2-14 andre ledd bokstav c. Dermed dekkes tap bare ved "feil eller forsømmelse på utleierens side", jf. § 2-13 siste ledd. Leier kan også kreve kostnader ved "vanlige tiltak" som kompenserer for mangelen, selv der (det mulige) tapet er indirekte, jf. § 2-14 tredje ledd. Men jeg kan ikke tenke meg hva slags "vanlige tiltak" det skulle være. (Kanskje å leie plass i naboens kjøleskap noen dager?) Til slutt kan det i prinsippet bli snakk om prisavslag, jf. § 2-11. Det er noe annet enn erstatning. Men i praksis tror jeg ikke det er aktuelt dersom utleier ordner fungerende kjøleskap på noen få dager.

Jeg forutsatte at dette er en grunnpakke som alle får etter borettslagets avtale med leverandør. Hvis det er et alternativ å ikke ha TV/internett i det hele tatt, med tilsvarende reduksjon i pris fra leverandør, så er det et argument for fordeling etter "forbruk". (Det er fortsatt ikke opplagt at det er den korrekte løsningen når borettslaget først har innført en felles ordning.)

Dette kan være juridisk rotete. Regelen er som TS nevnte i borettslagsloven § 5-19 første ledd siste punktum. Visse kostnader "skal" altså deles etter nytte eller forbruk når "særlege grunnar" taler for det. Forarbeidene gir ikke så mye mer veiledning. Fra merknaden til § 5-19 i Ot.prp.nr.30 (2002-2003), sitert fra NOU 2000:17 : Dette er altså en "unntaksregel". Særregelen er "mest aktuell" for kostnader som er "klårt forbruksavhengige" og "kan målast og varierer mykje andelseigarane imellom". Hvis vilkårene i § 5-19 ikke er oppfylt kan fordelingen ikke endres (uten samtykke). Den "tilsvarende regelen" i eierseksjonsloven 2017 er i § 29 (sitatet over gjelder eierseksjonsloven 1997). Formuleringen der er ikke helt lik - det står av en eller annen grunn "kan" i stedet for "skal" i eierseksjonsloven. Men inntrykket mitt (?) er at reglene er ment å være like. Fra forarbeidene til eierseksjonsloven 2017, Prop.39 L (2016-2017), merknaden til § 29: "Særlige grunner" vil altså innebære at det er "klart" at det vil være "rimelig" å fravike hovedregelen. Det er "mest aktuelt" å bruke unntaksregelen på "nye tiltak". Man fremhever også at dette er en "individualrettighet". Det finnes en tolkningsuttalelse for regelen i eierseksjonsloven 1997 fra Kommunal- og distriktsdepartementet datert 27.04.2010. Et utdrag: Slik jeg forstår TS har kostnadene til TV/internett grunnpakke vært "omfattet av en generell fordelingsnøkkel som andelseierne var enige om", og etter sitatet fra juridisk teori over må det da (trolig) "skje endringer i forutsetningene for denne enigheten før en ny fordeling etter nytte eller forbruk kan kreves". Det samme gjelder i utgangspunktet også forbruk av vann. Men der har jeg inntrykk av at man har større frihet. For vann er det også lettere å argumentere for at kostnaden er "forbruksavhengig" og forbruket er "målbart" og "varierer mye andelseierne imellom". Slik reglene er laget er det for øvrig suspekt å i det hele tatt involverer generalforsamlingen. Hvis vilkårene i brl. § 5-19 er oppfylt "skal" det, i alle fall etter ordlyden, skje fordeling etter nytte/forbruk om så 99 av 100 andelseiere stemmer mot. Og i mange tilfeller vil en avstemming avgjøres av hvem som tjener og hvem som taper økonomisk på resultatet - avstemmingen blir et spørsmål om enkel matematikk. (Dette kan være med på å forklare hvorfor kostnadsfordeling etter vannforbruk er lettere å forsvare. To personer med identiske leiligheter kan ha forskjellig syn alt etter hvor flinke/villige de er til å spare på vannet. En avstemming kan altså si noe meningsfullt om hva andelseierne ønsker, ikke bare gjenspeile hva som alltid og objektivt er økonomisk lønnsomt for flertallet. Det gjelder derimot ikke for en endring av kostnadsfordeling for en "grunnpakke" alle har og som i dag koster borettslaget det samme for alle leiligheter.)

Karnov-kommentaren til Forskrift om ledninger i offentlig veg § 16 på Lovdata, av Anne-Cathrine Schjøtner Skaar, sier blant annet dette: Det "normale" er altså at veimyndighetene har kostnadsansvaret for flytting av kabler som lå der før veien ble bygd.

Jeg liker ikke formuleringen over. Hvis andelseiere har fått feil informasjon, og dette ikke er rettet skikkelig, mener jeg det er en feil som typisk fører til ugyldighet hvis den kan ha virket inn på vedtaket. Der er ikke nødvendig å vise at feilen har fått konsekvenser. Se for eksempel Rt-2003-1501 avsnitt 47 (for aksjeselskaper). Eller LB-2017-35143 (om borettslag), hvor lagmannsretten legger til grunn at "det er et vilkår for ugyldighet at feilen kan ha virket inn på vedtakets innhold".

Slik du har forklart dette har du sannsynligvis rett til å bruke veien. Det har formodningen mot seg at man har bygget en vei over naboens grunn uten å først avtale en rettighet. Så lenge det er snakk om en skikkelig vei er det også lite sannsynlig at rettigheten kan trekkes tilbake eller bare gjelder en tidligere eier av eiendommen personlig. Siden rettigheten ikke er tinglyst kan den (kort sagt) ha falt bort ved eierskifte (jf. tinglysingsloven § 20), men bare dersom ny eier ikke "kjente eller burde kjenne" den eksisterende rettigheten (jf. tinglysingsloven § 21). Ny eier må ha vært i aktsom god tro. Hvis alle kan se at det går en vei over tomta til en annen eiendom vil den naturlige antakelsen være at eieren av den andre eiendommen har rett til å bruke veien.

En annen artikkel om forslaget, fra april 2024, med sitater fra ulike høringsinstanser: https://rett24.no/articles/hoyesterett-advarer-mot-justisdepartementets-beredskapsforslag