Ståle Nordlie

Jeg mener utleier ikke kan si opp avtalen. Det stemmer i og for seg at en tidsbestemt (bolig)leieavtale kan sies opp dersom "utleieren har forsømt sin opplysningsplikt" om oppsigelse etter husll. § 9-2. For det første mener jeg denne regelen må tolkes innskrenkende, slik at bare leier får rett til å si opp dersom utleier har "forsømt sin opplysningsplikt". Lovens forarbeider, Ot.prp.nr.74 (2007-2008), sier for eksempel: og Lovgiver synes å forutsette at det er "leieren" som kan si opp når utleier ikke oppfyller sin plikt etter loven, selv om ikke dette fremgår direkte fra lovens ordlyd. Det ville være pussig hvis en utleier kan skaffe seg ekstra rettigheter etter husleieloven ved å ikke følge loven. Wyller sier det slik i note 565 til husleieloven på rettsdata.no: Jeg er enig. For det andre mener jeg utleier ikke kan påberope seg husleieloven her uansett. Utgangspunktet er at tidsbestemte avtaler ikke kan sies opp, slik departementet sier i sitatet over. Hvis en tidsbestemt avtale ikke sier noe om oppsigelse er det altså, i utgangspunktet, avtalt at avtalen ikke kan sies opp. (I saken i denne tråden har man i tillegg avtalt at leier kan si opp i leieperioden. Etter min mening er det mest naturlig å tolke dette slik at utleier underforstått ikke kan si opp. Hvis meningen var at begge parter kunne si opp ville det vært merkelig å bare nevne leier i kontrakten.) Det betyr at utleier, etter avtalen, ikke kan si opp. For å komme rundt dette må utleier argumentere for at denne delen av avtalen ikke gjelder på grunn av en bestemmelse i husleieloven (§ 9-2). Etter husleieloven § 1-2, om ufravikelighet, kan det ved boligleie ikke "avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her". Det er ikke noe i veien for å avtale vilkår som er mindre gunstige for utleieren enn det som følger av loven. Utleier kan altså ikke komme unna avtalen ved å henvise til loven.

Sannsynligvis kan ikke leier kreve erstatning. Husleieloven §§ 2-13 og 2-14 (se også § 5-7): Jeg har streket under noen særlig relevante deler. Det virker som om defekt kjøleskap er en mangel her. I utgangspunktet kan leier kreve erstatning for tap som følge av mangel, jf. § 2-13 første ledd (og § 5-7). Men det gjelder ikke "indirekte tap", jf. § 2-13 fjerde ledd. Skade på ting leier har i kjøleskapet må være "tingskade" etter § 2-14 andre ledd bokstav c. Dermed dekkes tap bare ved "feil eller forsømmelse på utleierens side", jf. § 2-13 siste ledd. Leier kan også kreve kostnader ved "vanlige tiltak" som kompenserer for mangelen, selv der (det mulige) tapet er indirekte, jf. § 2-14 tredje ledd. Men jeg kan ikke tenke meg hva slags "vanlige tiltak" det skulle være. (Kanskje å leie plass i naboens kjøleskap noen dager?) Til slutt kan det i prinsippet bli snakk om prisavslag, jf. § 2-11. Det er noe annet enn erstatning. Men i praksis tror jeg ikke det er aktuelt dersom utleier ordner fungerende kjøleskap på noen få dager.

Jeg forutsatte at dette er en grunnpakke som alle får etter borettslagets avtale med leverandør. Hvis det er et alternativ å ikke ha TV/internett i det hele tatt, med tilsvarende reduksjon i pris fra leverandør, så er det et argument for fordeling etter "forbruk". (Det er fortsatt ikke opplagt at det er den korrekte løsningen når borettslaget først har innført en felles ordning.)

Dette kan være juridisk rotete. Regelen er som TS nevnte i borettslagsloven § 5-19 første ledd siste punktum. Visse kostnader "skal" altså deles etter nytte eller forbruk når "særlege grunnar" taler for det. Forarbeidene gir ikke så mye mer veiledning. Fra merknaden til § 5-19 i Ot.prp.nr.30 (2002-2003), sitert fra NOU 2000:17 : Dette er altså en "unntaksregel". Særregelen er "mest aktuell" for kostnader som er "klårt forbruksavhengige" og "kan målast og varierer mykje andelseigarane imellom". Hvis vilkårene i § 5-19 ikke er oppfylt kan fordelingen ikke endres (uten samtykke). Den "tilsvarende regelen" i eierseksjonsloven 2017 er i § 29 (sitatet over gjelder eierseksjonsloven 1997). Formuleringen der er ikke helt lik - det står av en eller annen grunn "kan" i stedet for "skal" i eierseksjonsloven. Men inntrykket mitt (?) er at reglene er ment å være like. Fra forarbeidene til eierseksjonsloven 2017, Prop.39 L (2016-2017), merknaden til § 29: "Særlige grunner" vil altså innebære at det er "klart" at det vil være "rimelig" å fravike hovedregelen. Det er "mest aktuelt" å bruke unntaksregelen på "nye tiltak". Man fremhever også at dette er en "individualrettighet". Det finnes en tolkningsuttalelse for regelen i eierseksjonsloven 1997 fra Kommunal- og distriktsdepartementet datert 27.04.2010. Et utdrag: Slik jeg forstår TS har kostnadene til TV/internett grunnpakke vært "omfattet av en generell fordelingsnøkkel som andelseierne var enige om", og etter sitatet fra juridisk teori over må det da (trolig) "skje endringer i forutsetningene for denne enigheten før en ny fordeling etter nytte eller forbruk kan kreves". Det samme gjelder i utgangspunktet også forbruk av vann. Men der har jeg inntrykk av at man har større frihet. For vann er det også lettere å argumentere for at kostnaden er "forbruksavhengig" og forbruket er "målbart" og "varierer mye andelseierne imellom". Slik reglene er laget er det for øvrig suspekt å i det hele tatt involverer generalforsamlingen. Hvis vilkårene i brl. § 5-19 er oppfylt "skal" det, i alle fall etter ordlyden, skje fordeling etter nytte/forbruk om så 99 av 100 andelseiere stemmer mot. Og i mange tilfeller vil en avstemming avgjøres av hvem som tjener og hvem som taper økonomisk på resultatet - avstemmingen blir et spørsmål om enkel matematikk. (Dette kan være med på å forklare hvorfor kostnadsfordeling etter vannforbruk er lettere å forsvare. To personer med identiske leiligheter kan ha forskjellig syn alt etter hvor flinke/villige de er til å spare på vannet. En avstemming kan altså si noe meningsfullt om hva andelseierne ønsker, ikke bare gjenspeile hva som alltid og objektivt er økonomisk lønnsomt for flertallet. Det gjelder derimot ikke for en endring av kostnadsfordeling for en "grunnpakke" alle har og som i dag koster borettslaget det samme for alle leiligheter.)

Karnov-kommentaren til Forskrift om ledninger i offentlig veg § 16 på Lovdata, av Anne-Cathrine Schjøtner Skaar, sier blant annet dette: Det "normale" er altså at veimyndighetene har kostnadsansvaret for flytting av kabler som lå der før veien ble bygd.

Jeg liker ikke formuleringen over. Hvis andelseiere har fått feil informasjon, og dette ikke er rettet skikkelig, mener jeg det er en feil som typisk fører til ugyldighet hvis den kan ha virket inn på vedtaket. Der er ikke nødvendig å vise at feilen har fått konsekvenser. Se for eksempel Rt-2003-1501 avsnitt 47 (for aksjeselskaper). Eller LB-2017-35143 (om borettslag), hvor lagmannsretten legger til grunn at "det er et vilkår for ugyldighet at feilen kan ha virket inn på vedtakets innhold".

Slik du har forklart dette har du sannsynligvis rett til å bruke veien. Det har formodningen mot seg at man har bygget en vei over naboens grunn uten å først avtale en rettighet. Så lenge det er snakk om en skikkelig vei er det også lite sannsynlig at rettigheten kan trekkes tilbake eller bare gjelder en tidligere eier av eiendommen personlig. Siden rettigheten ikke er tinglyst kan den (kort sagt) ha falt bort ved eierskifte (jf. tinglysingsloven § 20), men bare dersom ny eier ikke "kjente eller burde kjenne" den eksisterende rettigheten (jf. tinglysingsloven § 21). Ny eier må ha vært i aktsom god tro. Hvis alle kan se at det går en vei over tomta til en annen eiendom vil den naturlige antakelsen være at eieren av den andre eiendommen har rett til å bruke veien.

En annen artikkel om forslaget, fra april 2024, med sitater fra ulike høringsinstanser: https://rett24.no/articles/hoyesterett-advarer-mot-justisdepartementets-beredskapsforslag

Ser ut som om TS ble dømt i tingretten, men ble nylig frifunnet i lagmannsretten etter anke. https://www.advokatbladet.no/mobilbruk-vegtrafikkloven/tingretten-domte-for-mobilbruk-i-bil-frifunnet-i-lagmannsretten-fordi-hun-muligens-toyde-ut/228174 Utdrag fra lagmannsrettens dom (min understrekning):

Arbeidstakere har en lovfestet rett til å benytte egenmelding (så lenge lovens vilkår er oppfylt). Meldingen kan være muntlig eller skriftlig. Etter folketrygdloven § 8-26 kan arbeidsgiver "kreve at arbeidstakeren skriftlig bekrefter en muntlig egenmelding etter at han eller hun har gjenopptatt arbeidet" og dersom "slik erklæring ikke blir lagt fram, kan arbeidsgiveren bestemme at retten til sykepenger skal falle bort". Loven sier ingenting om noen tidsfrist for denne egenerklæringen. Her kan man nevne folketrygdloven § 1-2: Etter min mening kan arbeidsgiver ikke finne på ekstra vilkår for å betale sykepenger utover det som står i loven. Interne retningslinjer, eller til og med en klar avtale, vil i beste fall være et moment i vurderingen av hvorvidt lovens vilkår er oppfylt. Når arbeidstaker uomtvistelig har lagt fram skriftlig erklæring, selv etter arbeidsgivers frist, kan arbeidsgiver ikke nekte sykepenger med den begrunnelse at arbeidstaker ikke har lagt fram skriftlig erklæring. (Man kan tenke seg mulig erstatningsansvar for arbeidstaker hvis de bryter avtale eller fornuftige retningslinjer og på den måten påfører arbeidsgiver tap? Men det blir et annet spørsmål.) Jeg finner ikke noen klare saker om dette i praksis. Det nærmeste jeg kommer er en sak i Trygderetten, TRR-2006-3436. https://lovdata.no/dokument/TRR/avgjorelse/trr-2006-3436 . Arbeidstaker hadde levert muntlige egenmeldinger i november, men skriftlig fraværsblankett ble først underskrevet i mars. Arbeidsgiver nektet å betale sykepenger, blant annet med henvisning til at Hovedtariffavtalen krevde skriftlig bekreftelse "snarest" og at det var informert om rutinene på personalmøter og i skriv vedlagt alle lønnsslipper. Arbeidstaker krevde så penger fra NAV etter folketrygdloven § 8-22 ("trygdens ansvar når arbeidsgiveren ikke betaler"). NAV nektet også å betale sykepenger, men ikke på grunn av sen levering av egenerklæring. NAV mente kort sagt at arbeidstaker ikke var (tilstrekkelig) syk, og fikk medhold i Trygderetten. Trygderetten tok ikke stilling til spørsmålet om frist for egenmelding. Det interessante her er hva NAV Klage og anke Øst sier om frist for levering av egenmelding: NAV Klage og anke Øst forutsetter altså at det skal være "rutiner for å følge opp" at melding blir levert innen frist, og at det var "lite rimelig at arbeidsgiver unnlater å gi varsel eller påminnelse til en arbeidstaker som står i fare for å miste retten til sykepenger på grunn av manglende skriftlig egenmelding". De tar ikke stilling til om for sen innlevering i det hele tatt er et "lovlig og selvstendig grunnlag for å unnlate å utbetale sykepenger".

Synes du det bør være tillatt å vitne sannferdig om hva ble sagt?

Jeg regner med at dette gjelder plan- og bygningsloven § 21-9 første ledd. Sivilombudet gir en forklaring om gjeldende rett i SOM-2020-573 i forbindelse med en konkret sak (mine understrekninger): Det må altså være "igangsatt fysiske arbeider av et slikt omfang at det er naturlig å betrakte tiltaket som igangsatt". Arbeidene "må være knyttet til realiseringen av selve tiltaket". Fjerning av vegetasjon er ikke tilstrekkelig. Selv graving av byggegrop er visst "vanligvis" ikke tilstrekkelig. Dette betyr at du ikke kan ta et spadetak eller kappe ned en busk og erklære at tiltaket er satt i gang. "Undersøkelser" er definitivt ikke nok. Konsekvensen av å starte arbeidene for sent må være at du bygger uten tillatelse. Dermed risikerer du (eller etterfølgende eier) pålegg om retting fra kommunen. Rent praktisk er nok det beste å mase på entreprenøren for å starte før fristen løper ut. Selv om det koster litt ekstra. En annen mulighet er å kontakte kommunen og søke om ny tillatelse. Med litt godvilje fra saksbehandler behøver ikke det ta lang tid, men du må antakelig betale nytt gebyr.

Dette er hverken kjøpsloven eller håndverkertjenesteloven. En gravejobb er ikke et "kjøp" slik ordet brukes i kjøpsloven, og et sameie er ikke en "forbruker" etter håndverkertjenesteloven. (I et lite sameie er det mulig å komme inn under håndverkertjenesteloven ved at avtale inngås på vegne av sameierne personlig. Man kan også avtale at håndverkertjenesteloven skal gjelde. Men det har formodentlig ikke blitt gjort her.) Spørsmålet er hva som er avtalt. Ut i fra det trådstarter har fortalt heller jeg mot at 17 500 kroner er rett pris. Når en entreprenør/håndverker snakker med en (mulig) kunde om pris er det naturlig å anta at kunden er interessert i totalpris. Særlig når kunden ikke er en profesjonell aktør. Hvis prisen var oppgitt til 17 500 kroner, uten forbehold, er det dermed entreprenør/håndverker som må sannsynliggjøre at dette ikke inkluderte materialer. Omstendighetene rundt avtalen og eventuell vanlig praksis i bransjen kan tilsi en annen løsning. Rent praktisk kan det også bli uenighet om hva som egentlig ble sagt. Det kan nevnes at håndverkertjenesteloven § 32 (3), som altså ikke gjelder direkte, sier at ved uenighet "er det opp til tjenesteyteren å godtgjøre om en prisangivelse er en bindende fast pris, en høyeste pris, et prisoverslag eller bare en uforpliktende prisantydning". Lovens forarbeider, i Ot.prp.nr.29 (1988-1989) s. 95, sier: Så her mener altså departementet at "alminnelige bevisbyrde- og presumsjonsregler" tilsier at tjenesteyteren må godtgjøre hva som er avtalt når det er gitt en prisangivelse.

Borettslagsloven § 5-16: Forarbeidene til loven sier: Oppgaver som "høyrer under laget" er det altså borettslaget som må ta seg av, og eventuelle erstatningskrav må rettes mot tidligere andelseier. Jeg antar at garasjene er fellesareal. I utgangspunktet ligger ansvaret for vedlikehold på borettslaget, jf. borettslagsloven §§ 5-12 og 5-17. Hvis en vegg i borettslagets garasje må fjernes er altså dette borettslagets ansvar hvis ikke vedtekter eller avtale sier noe annet. Hvis en tidligere andelseier har satt opp veggen ulovlig kan borettslaget ha et krav mot denne personen, men slike krav følger ikke andelen.

Alternativet er at kommunen bruker litt mer ressurser på brøyting. Man kan brøyte veiene på en måte som ikke skaper store brøytevoller eller ha nok folk og maskiner ute til at brøytemannskapene kan åpne innkjørslene de har sperret uten at "sistemann i gata ikke får kjøre til jobb". For samfunnet sett under ett virker det mest effektivt at problemet løses av de som forårsaker problemet til å begynne med. Kommunen har kontroll over hva slags brøyteteknikk som brukes, og har nødvendigvis maskiner og fagkunnskap for snørydding tilgjengelig. (Man kunne eventuelt la folk registrere innkjørsler hos kommunen mot å betale et mindre gebyr. På den måten unngår man å bruke tid på sideveier som sjelden brukes.)