Forbruksutgifter, fellesutgifter og forskjellsbehandling/mindretallsvern/likhetsprinsippet i borettslag

[Gjest 6030f...37f]

Bakgrunn:

Jeg bor i et større borettslag med standard grunnpakke for TV/internett og vann-og avløpsavgiften inkludert i fellesutgiftene. Brl §5-19(1) åpner for å fordele disse utgiftene etter nytte/forbruk dersom det er "særlige grunner" til det. Fellesutgiftene fordeles 50% likt og 50% etter bruksareal. Grunnpakken var ca 8% av driftsutgiftene i 2024 og vann-og avløpsavgiften ca 10%. 

Under det årlige årsmøtet foreslo en beboer å endre fordelingen av vann-og avløpsavgiften ved å installere vannsmålere. Begrunnelsen var at avgiften beregnes etter forbruk og at det ikke er rettferdig å brøkfordele avgiften fordi små leiligheter betaler mer enn forbruk og store leiligheter mindre.

Styret ga en negativ innstillig til saken fordi det ville koste ekstra å installere vannmålere (godt under 5% av årlig drift, og vi har gjort dyrere investeringer) og de mente det var lite å hente for de fleste. Forslaget ble ikke vedtatt.

Kort tid senere innkaller styret til ekstraordinært årsmøte for å endre fordelingen av grunnpakken for TV/internett. Begrunnelsen var at det ikke er rettferdig å brøkfordele grunnpakken fordi store leiligheter betaler mer og små leiligheter mindre for det samme tilbudet. Forslaget ble vedtatt.

Spørsmål 1:
Det er generalforsamlingen som har stemt over sakene, men når utfallet av to like saker blir forskjellig ser det ut som at de fleste stemmer etter styrets innstilling uten å sette seg inn i sakene. (Årsmøtene er digitale og det er ingen reel diskusjon rundt sakene. Du kan også se hva andre har stemt før du stemmer selv.)

Begrunnelsen for å endre fordelingen av grunnpakken kan nesten ord for ord brukes for å argumentere for å endre fordelingen av vann-og avløpsavgiften. Har styret forskjellsbehandlet disse to sakene?

(Det er forøvrig ikke nødvendig å innstallere vannmålere for å endre fordelingen av vann-og av løpsavgiften. Det kan også gjøres ved å legge inn en ny bestemmelse i vedtektene for fellesutgifter.)

Spørsmål 2:
Styret mente det ville være mer rettferdig å fordele grunnpakken etter nytte, men rent mattematisk blir det vinnere og tapere blant beboerne, og taperne er i klart mindretall. Det blir til og med tapere blant taperne! De aller minste leilighetene vil måtte betale nesten 1200kr mer i året for grunnpakken og de største 1200kr mindre!

Jeg lurer derfor på om vedtaket om å fordele grunnpakken etter nytte blir ugyldig på grunn av mindretallsvern, brl §7-13?

Jeg forstår at det er en "utligning", men det finnes måter å gjøre dette på som ikke innebærer at noen få beboere må betale ekstra for at flertallet betaler mindre. For eksempel, ved å samtidig endre fordelingen av vann-og avløpsavgiften til 100% etter leilighetenes bruksareal (som kommunen legger opp til) og at grunnpakken til 100% lik fordeling blir det veldig liten forskjell blant beboerene.

Vannmålere er nok ikke en god løsning, da det vil bli jævlig dyrt for de store leilighetene.

Tilslutt en tilfeldighet, men verdt å nevne likevel. Det er de samme leilighetene som vinner eller taper på at fordelingen av grunnpaken endres til nytte og at fordelingen av vann og avløpsavgiften forblir den samme. Store leiligheter (ofte dobbel økonomi og større formuer) er vinnerne, og små leiligheter (ofte eneboere) taper.

Anonymous poster hash: 6030f...37f

[toralfb]

Klassisk problemstilling i sameier og borettslag.

Tv/internett er enkelt å fordele likt på alle. Det bor ofte flere i store leiligheter enn i små, dermed kommer gjerne de større leiligheter bedre ut enn de små. 

Vann og avløp har en kostnad for å innføre måling som kan fordele etter bruk. Kan føre til forholdsvis flere må betale mer enn før. 

Fordelen er det vil lønne seg å spare på vannet.

Vil tro det er forholdsvis vanlig med en slik fordeling som er beskrevet.

[joandreas]

i et mindre borettslag her ble tv fjernet på fellesutgifter. men vi hadde ikke internett på felles uansett.

var så få som brukte tv uansett.

Endret 4 timer siden av joandreas

[The Avatar]

Den kommunale vassavgifta blir vanlegvis fastsatt med eit stipulert forbruk multiplisert med arealet om det ikkje er montert vassmåler. Logikken med det er at i store hus og i store leilegheiter så er det plass til fleire personar som forbrukar vatn og avløp. Typisk er det det einslege og par i store hus som har mest å tene på å ha vassmålar og berre betale for det vatnet som dei brukar framfor at kommunen gjetter på at huset er stort nok til å huse 7 personar som dusjar kvar dag.
Dei som har mest å tape på å betale etter forbruk er små leilegheiter der det bur mange personar.

Eg ser ingen grunn til at vassavgifta ikkje skal delast utelukkande etter eigarbrøk, då det også er kommunen reknar ut kor mykje burettslaget skal fakturerast. Det å montere vassmålarar er ein kostnad, der største kostnaden er røyrleggararbeidet. Den store fordelen med at alle får betale etter forbruk er at det gir folk ein grunn til å ikkje sløse med vatnet, og på den måten påvirke månedlege kostnadar gjennom eigne tiltak.

 

Fordelinga av TV/internett er litt meir uklar.I forarbeida til eigarseksjonslova så står det at installering av linjer og nett er ein del av den vanlege forvaltninga av sameiget sidan dette har ein viktig samfunnsfuknsjon. Det medfører at installasjonskostnaden og også kostnaden med standard TV/Internett-pakke er ein felleskostnad. Felleskostnadar skal dekkast etter eigarbrøk. Det er ikkje skrevet tilsvarande om burettslag, men på dette området så er det grunnlag for å hevde at argumenta som gjeld sameiger også vil gjelde burettslag.
Dette medfører at det som er mest korrekt er at TV kostnadane også er fordelt etter eigarbrøk, og at eventuelle utvidingar som er mogleg å få blir betalt av kvar enkelt andelseigar. Eg veit likevel at mange sameiger og burettslag fakturerer kostanden for eit TV-abonnement per andel, men det er nok meir fordi det både er enkelt, kjennes rimeleg ut, og ikkje minst at det ikkje er nokon som har klaga på kostnadsfordelinga.

 

Etter mitt syn så er ditt burettslag ute på tynn is alt ved at dykk fordeler felleskostnadane både etter areal og etter nytte i ei 50/50 fordeling. Dette er det etter mitt syn ikkje rom for så lenge hovudregelen er at kostnadane skal delast på eigarbrøk.
Ein skal eigentleg dele alle kostnadane på eigarbrøken, og med berre nokre ytterst få unntak som kan fordelast på anna måte. Det går i alle fall ikkje ann å berre vedta at 50% av felleskostnadane kjem inn under unntaksbestemmelsane uavhengig av kva som ligg bak kostnaden.

Det finnes ein høgsterettsdom frå 2013 som slår fast at i eit sameige som har heis så skal alle andelane være med å betale kostnadane med heisa etter eigarbrøk uavhengig av om dei sjølv kan nyttegjere seg av heisa. Sameiget som høgsterett tok stilling til var eit sameige beståande av sju blokker der det berre var heis i fire av dei. Høgsterett slo fast at også dei som budde i dei tre blokkene utan heis måtte ta sin del av heisvedlikeholdet.
I denne saken så vurderte høgsterett at unntaket om å fordele etter nytten ikkje gjorde seg gjeldande. Høgsteretten vurderte det også slik at i denne saka så gjaldt heller ikkje mindretalsvernen.

I lys av denne høgsterettsdommen så kan eg ikkje sjå at det finnes gode grunnar til å fordele TV og vassavgift på nokon anna måte enn etter eigarbrøken.