Kjøpe mer eiendom - bolig nummer 2

[Gamle ørn]

Hei og hopp.

 

Litt usikker på hvor denne tråden hører hjemme, men tror jeg har funnet riktig forum/underforum. 

 

Som tittelen sier går jeg med tanker om å kjøpe min andre bolig. Jeg er 22 år nå, og kjøpte min første bolig som 19 åring. Denne betalte jeg ca 2,1 millioner for, og har da (naturligvis) betjent boliglånet i 3 år. Lånesummen er en del lavere enn kjøpesummen, ettersom jeg gikk inn med minimumskravet for egenkapital (15%) og at lånet har minket litt etter 36 termin innbetalinger. Jeg bor litt i underkant av en time fra Oslo, slik at boligprisene her er ikke helt hinsides heldigvis. 

 

Etter mye jobbing og noen gode kjøp og salg av diverse gjenstander har jeg spart meg opp nok egenkapital til å kjøpe bolig nummer 2. Jeg tjener ikke veldig godt, men jobber nok til at lønna ligger på rundt 32 000 utbetalt i måneden.  Jeg har ikke hatt vært i banken og forhørt meg enda, delvis fordi jeg ikke har hatt tid og delvis fordi jeg fortsatt prøver å planlegge litt mer før jeg faktisk bestemmer meg. Bolig nummer 2 blir kjøpt utelukkende for å leies ut. Om det blir å kjøpe èn leilighet, eller kjøpe et oppussingsmodent hus for å seksjonere inn i flere utleiedeler har jeg ikke bestemt meg for enda. Utgiftsmessig holder jeg på med et budsjett for å kartlegge alt fra renter og avdrag, til omkostninger for oppussing o.l. Jeg er såpass heldig å kjenne både snekker, rørlegger og elektriker som kan gjøre det arbeidet som asolutt må godkjennes av installatør, utenom all gipsing og sparkling som man gjerne gjør selv. Det tas selvfølgelig høyde for at all gevinst på utleieinntekter må skattes av ettersom jeg ikke bor i over 50% av boligen selv.

Ettersom jeg ikke noen særlig dyr hobby eller høyt forbruk, og intresserer meg en del for eiendom og oppussing så er planen på lang sikt å kunne bygge seg opp sakte på eiendom. Eiendom er jo som kjent ganske trege penger, men også relativt sikkert. Jeg er avskyr egentlig tanker om raske penger ettersom det fryktelig ofte involverer noe ulovlig, og nesten alltid mislykkes.

 

Tror jeg har fått kartlagt situasjonen ganske godt. Må også skyte inn at jeg er klar over hva det vil si å bli "eid" litt av banken og at jeg har stor respekt for at et lån er et lån, og at hver krone skal betales tilbake. Jeg lager altså tråden i håp om at noen som har gjort det samme kan dele noen tanker og erfaringer. Det hører vel med at jeg fortsatt er ganske ung, og at jeg gjerne vil unngå å gape for høyt eller gå av meg skoene.

 

Takk.

[Kikert]

Dra i banken med en gang, de liker å være med på planene tidlig. Det er banken som blir partneren din og det er ganske naturlig og fornuftig å rådføre seg med og involvere dem så mye som mulig.

[krikkert]

Det du bør tenke over er hvilken organisasjonsform dette skal gjøres med/i. Skal du eie boligen selv, eller skal du eie og forvalte den gjennom et heleid aksjeselskap?

 

Primært får dette betydning for skattenivået - så lenge du eier færre enn fem utleieenheter skatter du mindre av å leie ut egeneid enn selskapseid (25 % egeneid ikke-næring vs. 34,9 % (selskapseid lønnsuttak) eller 49 % (selskapseid utbytteuttak) effektiv beskatning). Dette får ikke betydning hvis du planlegger å salte ned all leieinntekt i videre investeringer, men det får betydning på sikt hvis du planlegger å salte ned inntektene i f.eks. aksjeinvesteringer.

 

Det får også betydning for skattenivået i den forstand at hvis du oppretter en aksjeselskapsstruktur/holdingstruktur kan du selge eiendommen skattefritt senere uten å måtte bo i den.

 

Sekundært får dette betydning for eksponeringen din mot risiko.

 

I tillegg må du vurdere leiemarkedet der du bor - vil markedsleie dekke utgiftene dine og i tillegg gi en grei avkastning til deg? Hvis du skal kjøpe et oppussingsobjekt, har du tatt høyde for inntektsfrie perioder?

 

Du bør snakke med banken med en gang, blant annet for å forhøre deg om hvilke vilkår du vil få på et slikt næringslån.

[NotMyJob]

Det er en del jobb å ha utleieleilighet, og det kan komme noen uforutsette utgifter som ikke dekkes av depositum. Sett deg ned og lag en oversikt over økonomien din. Hvor høy risiko er du komfortabel med? Hvor høye uforutsette utgifter klarer du å håndtere?

 

Enig med de over, avtal et møte med banken. Ta med deg oversikt over budsjett osv, de liker å se at du har kontroll på økonomien din. Det er også de som til syvende og sist sier ja til om du kan ta opp lån, så alt henger på det møtet.

[Gamle ørn]

Et askjeselskap ville nok kanskje være den "ryddigste" måten å forvalte en utleieeiendom på, men også kanskje litt mer jobb? I forhold til inntektsfrie måneder som følge av oppussing så gjelder det egentlig å ikke kjøpe et hus som bokstavlig talt er falleferdig, men som trenger litt en liten dose kjærlighet. Er nok riktig som dere sier at det gjelder å sette seg ned med banken og få litt harde tall på papiret. Takk for svar!

[krikkert]

Det er noe mer jobb, primært knyttet til bokføring/regnskapsføring (men bokføring må du gjøre uansett, også som privatperson som leier ut) og en del obligatoriske møter som kreves i selskapslovgivningen (styremøter, årlig generalforsamling, mv).

[Titanic]

Et askjeselskap ville nok kanskje være den "ryddigste" måten å forvalte en utleieeiendom på, men også kanskje litt mer jobb? I forhold til inntektsfrie måneder som følge av oppussing så gjelder det egentlig å ikke kjøpe et hus som bokstavlig talt er falleferdig, men som trenger litt en liten dose kjærlighet. Er nok riktig som dere sier at det gjelder å sette seg ned med banken og få litt harde tall på papiret. Takk for svar!

 

Får man lån gjennom aksjeselskapet, da?

[krikkert]

Et aksjeselskaps lånemuligheter er som regel mer begrenset, særlig når selskapet er nystiftet og har lite egenkapital. Banken vil som regel kreve ekstra sikkerhet for lånet.