Utleie av bolig, låskasse på verandadør har "havarert"

[B1ack]

Hei

 

Leier ut en sokkelleilighet, og tidligere i år så var jeg nede på "inspeksjon".

 

Leietaker påpekte at låsemekanismen i verandadøra var treg.

Vi ble enige om at dette sikkert kunne fikses med å smøre opp låsen. (Jeg antok da at dette ikke kunne være umulig for leietaker å gjøre selv.)

 

Ref. husleieloven så står jo følgende:

 

 

§ 5-3.Vedlikehold

Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leieren har krav på etter reglene i lovens kapittel 2.

Er ikke annet avtalt, plikter leieren å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt.

Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold etter annet ledd.

 

Det jeg egentlig lurer på nå er om låsemekanismen på verandadøra faller innunder "dørlåser"?

 

I dag hadde nemlig låsen slutta å fungere helt. Jeg har mine tvil til at det overhodet ble foretatt noe "smøring" tidligere i år, men dette er jo umulig å bevise.

 

Så hvem har ansvar for å fikse låsen? For min del vil jeg jo påstå at innunder vedlikehold så kommer jo også utskiftning av komponenter, ref. skifte av feks. bremseskiver på en bil som også må ansees å være normalt vedlikehold.

 

Hvordan skal loven tolkes i dette tilfellet?

 

 

[Kron]

Det står jo i loven du selv referer til at utskiftning av deler som tilhører utleier skal dekkes av utleier selv. Smøring av lås er nok leierens ansvar, om problemet kun er knyttet til det.

[B1ack]

Jeg ser den, dersom det "tildfeldigvis" er utslitt etter lang tids bruk.

 

Men dersom leietaker har droppet vedlikehold, og bruker rå makt på dørhåndtaket, så kan vel ikke det være greit, og kan vel neppe defineres som "tilfeldig" skade?

 

Det står om utskifting av "gjenstander" og ikke "deler" i lovteksten. Om hele døra må skiftes skjønner jeg jo at dette er en gjenstand.

 

En del av en låsemekanisme som må skiftes kan altså ikke defineres innunder vedlikehold av dørlåser?

 

Det samme blir jo da angående vannklossettet som er nevnt at leietaker har ansvar for. Hvordan vedlikeholder man i såfall et klosett uten å måtte skifte ut smådeler i feks. skyllemekanismen?

 

Jeg prøver ikke å være forhåndsdømmende med dette, men er genuint interessert i å oppklare hva som egentlig er pålagt leietaker innunder lovpunktet om vedlikehold.

[Kron]

Hvor gammel er låsemekanismen og døra? Det er relevant i spørsmålet om det er normal slitasje eller unormalt bruk. Om det er snakk om normal slitasje på låsemekanismen slik at den må byttes er ikke dette å regne som vedlikehold av dørlåser som leier plikter å ta seg av. Heller ikke om bare deler av den må byttes.

Endret 7. januar 2014 av Kron

[krikkert]

Innledningsvis: Husleieloven § 5-3 regulerer hvem som har ansvaret for å sørge for at noe blir gjort, ikke hvem som blir sittende med regningen -- men hovedregelen er at den som er ansvarlig for å gjøre det etter § 5-3 også er ansvarlig for å dekke kostnadene ved det.

 

Hovedregelen er at alt ansvar for vedlikehold påligger utleier.

 

Unntaket kommer i annet ledd: Leietaker har vedlikeholdsplikt for "slitedeler". Det innebærer at leietaker skal vedlikeholde gjenstandene etter den standarden de hadde ved innflytting. Unntak fra unntaket: Vedlikeholdsplikten innebærer ikke plikt til å skifte ut gjenstander som tilhører utleier, og heller ikke det å fikse tilfeldige skader.

 

Om unntaket i annet ledd utdyper departementet:

 

 

 

Det framgår av (...) annet punktum at det påhviler utleieren å skifte ut gjenstander som tilhører ham, hvis ikke annet er avtalt. Når de gjenstander det her gjelder er så nedslitt at det ikke lenger er regningssvarende å reparere dem, er det utleiers plikt å foreta utskifting. På hvilket tidspunkt den aktuelle gjenstanden er moden for utskifting, vil alltid måtte bero på en konkret faglig vurdering. Utleieren plikter både å forestå selve utskiftingen, og å dekke alle utgifter som påløper i den forbindelse. Utskifting av deler av tingen må som oftest betraktes som vedlikehold, og påhviler således leieren. Må for eksempel en av platene på en komfyr skiftes, er det leierens oppgave å forestå utskifting. Må derimot hele komfyren skiftes, er det utleiers plikt å skaffe ny.

 

Hvis låsen må repareres (herunder at deler av den må skiftes) er det et leietakeransvar. Hvis låsen er så nedslitt at den må skiftes i sin helhet er det et utleieransvar.

 

Merk at en leietaker som forsømmer sin plikt til vedlikehold (unnlate vedlikehold av "slitedeler" slik at hele gjenstanden må skiftes, f.eks.) vil lede til at leietaker blir erstatningsansvarlig etter § 5-8.

 

Slik situasjonen er beskrevet heller jeg mot at leietaker har ansvaret for å skifte nødvendige deler av låsemekanismen. Må låsen skiftes vil huseier være ansvarlig for å utføre det, men leietaker vil ha det økonomiske ansvaret etter § 5-8, fordi leietaker ikke har fulgt vedlikeholdsanvisninger.

[dsgf]

 

Merk at en leietaker som forsømmer sin plikt til vedlikehold (unnlate vedlikehold av "slitedeler" slik at hele gjenstanden må skiftes, f.eks.) vil lede til at leietaker blir erstatningsansvarlig etter § 5-8.

 

Slik situasjonen er beskrevet heller jeg mot at leietaker har ansvaret for å skifte nødvendige deler av låsemekanismen. Må låsen skiftes vil huseier være ansvarlig for å utføre det, men leietaker vil ha det økonomiske ansvaret etter § 5-8, fordi leietaker ikke har fulgt vedlikeholdsanvisninger.

 

Er det så enkelt? Nå kjenner vi jo ikke nødvendigvis nok detaljer, men jeg tillater meg å reise en hypotese:

 

Hvis leietaker ikke har bodd i leiligheten siden den var ny, og låsen har vært dårlig vedlikeholdt (er det et krav å smøre låser selv om utleier "antar" det vil hjelpe?) fra den var ny. Er det da leietaker som er så uheldig å bo der når 20 års manglende smøring kulminerer i at låsen går i stykker som skal betale?

[Dapp47]

Og hvordan kan det motbevises om leietaker sier "jammen jeg smurte den jo"?

[Svinks]

Om verandadørlåser, hvis det er den typen med bare ett håndtak der man må dra i samme håndtak for å lukke døra inntil karmen samtidig som man vrir det for å få ut låsetappen: De har vi trøbbel med både i vår egen leilighet og utleie-leiligheten. Det er en svak konstruksjon, uansett om det er leieboer eller eier som benytter den. Vi har prøvd å smøre og bytte deler, det hjelper en stund, men så begynner de å krangle igjen. Løsningen neste gang de blir for ille er hos oss å bytte hele døra til en med en annen konstruksjon. Jeg kan ikke se at det er riktig å belaste leier for utgifter som skyldes at eier, tidligere eier eller utbygger har valgt en dårlig løsning.

 

Det samme blir jo da angående vannklossettet som er nevnt at leietaker har ansvar for. Hvordan vedlikeholder man i såfall et klosett uten å måtte skifte ut smådeler i feks. skyllemekanismen?

 

Som utleier vil jeg si at leiers normale "vedlikehold" av klosetter, vannkraner, brytere, låser etc. er alminnelig fornuftig bruk og reinhold, samt å si fra til utleier når ting trenger ekstra tilsyn og eventuell reparasjon eller bytting. Stort mer kan ikke amatører flest gjøre i dag med disse tingene. Dagens produkter er stort sett ikke konstruert med behov for eller mulighet for vedlikehold fra bruker, og reparasjoner med bytte av deler er ofte dyrere enn å bytte hele enheten. At elektriske brytere i husleieloven er nevnt som noe en leietaker skal "vedlikeholde" er helt vilt, da ikke-fagfolk knapt nok har lov til å røre faste elektriske installasjoner i følge andre lover/forskrifter. Jeg ønsker ikke at mine leietakere skal leke rørlegger, elektriker eller låsesmed, og kanskje forverre situasjonen, og kanskje skade seg selv eller boligen.

Jeg prøver ikke å være forhåndsdømmende med dette, men er genuint interessert i å oppklare hva som egentlig er pålagt leietaker innunder lovpunktet om vedlikehold.

 

Ja, her trenges en oppklaring, og kanskje også en justering av lovteksten. Jeg hadde selv foretrukket at begrepet "vedlikehold" erstattes med "ettersyn og plikt til å varsle utleier ved mulige feil". Ønsker man at leier skal utføre vedlikehold utover dette, bør/kan det nevnes i leieavtalen.

[B1ack]

Hei folkens. Her har det faktisk kommet litt mer tilbakemeldinger siden sist, uten at jeg har vært innom.

 

Det har vært en utvikling i saken så jeg tenkte å oppdatere litt.

 

1. Leietaker rapporterte at låsen var havarert

 

2. Jeg sa at jeg skulle komme å se på dette (men lå med feber så det måtte bli etter ett par dager).

 

3. Leietaker sier dagen etter at "dem har fiksa" låsen (dem hadde vært på Byggern å kjøpt inn en ny firkantbolt til dørhåndtaket). Dem hadde med andre ord vridd så hardt i dørhåndtaket at den orginale firkanta bolten hadde knekt. Det må vel være sunn fornuft å ikke ta i så hardt at man knekker denne bolten i utgangspunktet, og heller be utleier om å komme å se på det?

 

4. Nå er vel den nye bolten dem har fått tak i sterkere enn den orginale, så nå har noe lenger inn i mekanismen knekt iom at dem har fortsatt å bruke rå makt uten å gi meg beskjed om å komme å se på det.

 

Jeg var å sjekka hvordan låsemekanismen fungerte i August 2013 (da vi tok over huset) og vi ble enige om at den måtte smøres opp, og låsen fungerte helt fint, bortsett fra at den på et punkt hang litt fast, antakeligvis pga. dårlig smøring. Det virker som det er samme problem som vedkommende her har hatt: http://www.byggebolig.no/dor-vindu/nordan-verandador-med-habo-c-las-vanskelig-a-lukke/

 

Hadde man bare løsna noen få skruer og fått spruta inn litt olje er jeg rimelig sikker på at hele greia hadde vært unngått. Samt om bruken ikke hadde vært like hardhendt hadde låsen heller ikke vært ødelagt, men antakeligvis vært mulig å reparere ved å åpne opp og ha på grease.

 

Nå er jeg litt rådvill og har bare blitt lei hele greia, så vurderer å bare kjøpe ny lås for å bli kvitt problemet.

Låsene lages visstnok på bestilling og etter mål, så det koster ca. halvparten av ei ny verandadør for mekanismen. Antakeligvis 2-3000,-.

 

Men jeg er fortsatt noe usikker på om dette faktisk er mitt ansvar eller ikke. Hadde døra vært 25år så kunne jeg forstått at den var utslitt, men 13år er vel ganske lite?

[dsgf]

Jeg har erfaring med å forsøke å smøre låsemekanismer uten hell. Tok den da til låsesmed og fikk beskjed om at det ikke ville hatt noen effekt uansett hva jeg smurte med.

 

Jeg synes det høres usannsynlig ut at låsen skal havarere på grunn av 6 mnd "dårlig vedlikehold". Det har nok mer å si hvordan den eventuelt skulle vært vedlikeholdt de 12,5 foregående årene.

Ut fra dette vil jeg nok si at du som huseier må ta kostnaden på dette. 13 år er kanskje ikke så lenge som man skulle ønske, men det er lengre enn de fleste leverandører gir garanti.

[B1ack]

Det er greit nok, men jeg reagerer på at leietaker bruker så mye makt at ting knekker?

 

Dem skulle vel strengt tatt latt døra være isåfall til jeg hadde fått mulighet til å sett på det?

[Dapp47]

Det er greit nok, men jeg reagerer på at leietaker bruker så mye makt at ting knekker?

 

Dem skulle vel strengt tatt latt døra være isåfall til jeg hadde fått mulighet til å sett på det?

 

Ikke for og virke nedtalenede men skulle de da sittet inne uten og kunne gå ut fordi de måtte vente til du hadde tid til og se på døren?

[B1ack]

Nei de kunne selvsagt brukt ytterdøra i en begrenset periode.

 

Som tidligere nevnt er det snakk om en verandadør.

 

Iom at det er en sokkel så er "verandaen" kun en platting, og denne kommer de seg fint til ved å gå ut ytterdøra og 3 meter rundt hushjørnet.

Endret 20. januar 2014 av B1ack