Bolig: Selge eller leie ut?

[aalimper]

Hei,

 

Kjøpte en liten 3-roms loftsleilighet på Grünerløkka i 2007. Bodde i leiligheten selv frem til jeg flytta ut i fjor sommer. Leier den nå ut, men lurer på om jeg skal selge den.

 

Har fått samboer og en liten baby Leiligheten er rett og slett for liten for oss, så jeg kommer aldri mer til å bo der, spesielt siden vi har en gunstig leieavtale av nær familie så lenge vi bor i Oslo. Derfor har jeg frem til august på å selge den UTEN skatt på avkastning. Dersom jeg venter lenger enn august til å selge den må jeg skatte 28 % av avkastning.

 

Regnestk er som følger:

Netto leieinntekter (104`)

Reelle rentekostnader (43,4`)

Reelle felleskostnader (26`)

 

Får også litt fradrag for slitasje, så jeg har en netto inntekt på leiligheten på ca 3000 NOK i mnd etter skatt.

 

Leiligheten ble kjøpt for 2 150`. Har fått en verdivurdering på 2 500`. Har ~1 575` i gjeld på leiligheten.

 

Trenger ikke pengene før jeg/vi skal kjøpe hus om alt fra 1 år til 4-5 år. På det tidspunktet kan det jo også være aktuelt å beholde leiligheten som utleieleilighet og få boliglån med pant i både utleieleilighet og hus.

 

Slik jeg ser det har jeg to valg: Beholde leiligheten som utleieobjekt langsiktig, eller selge nå.

 

Ut i fra opplysningene gitt over: Hva ville dere gjort? Noen som har gode råd her ville jeg satt stor pris på det. Dersom dere trenger mer info for å gi et svar så fyr løs.

[Herr Brun]

Når du tjener såpass godt på leiligheten ville jeg beholdt den. Å trekke seg ut av boligmarkedet har jeg ikke tro på, selv om du per i dag leier billig en periode. Å ha lån er jo skattemessig gunstig, og dersom du selger er du jo fort over grensa for formuesskatt.

[Azidops]

Selger du etter august taper du 98k sett at du får prisantydning. Så har du 3000 i fortjeneste må du altså leie ut i 3 år for å tjene inn dette. Men så har du evt. prisstigning i tillegg som kan bedre dette bildet.

 

Sett at dagens pris er 2,5 mill. Du venter i 2 år og selger den for 2,7 mill. Da sitter du igjen med:

- 144k mer enn dagens prisantydning (56k i skatt)

- Minus 98k tap i skatt = 46k i salgsfortjeneste for å vente i 2 år

- Pluss 3k x 24 mnd husleie (72k) = 118k i total fortjeneste på å vente i to år

- I tillegg må du regne med rentekostnadene (den delen du ikke får skattefordel for) som justerer ned fortjenesten noe, så da sitter du igjen med under 100k på 2 år.

[Herr Brun]

Selger du etter august taper du 98k sett at du får prisantydning.

Huh?

[aalimper]

Selger du etter august taper du 98k sett at du får prisantydning.

Huh?

Det han mener er nok: Fortjeneste på 350 000. Dersom dette skattes av, blir det: 350 000 * 0,28 = 98 000.

[trra]

Det er ikke gratis å selge en bolig, kostnadene rundt salget må du ta med.

[Herr Brun]

Å, selvfølgelig. Den biten av innlegget la jeg rett og slett ikke merke til, og tok det for gitt at TS allerede var forbi det punktet hvor man må skatte av gevinsten. Da er ikke spørsmålet like enkelt som jeg framstilte det i mitt første svar.

[Azidops]

Det er ikke gratis å selge en bolig, kostnadene rundt salget må du ta med.

Det er sant, men den utgiften kommer før eller siden da TS skal selge uansett.

[Herr Brun]

Det er ikke gratis å selge en bolig, kostnadene rundt salget må du ta med.

Det er sant, men den utgiften kommer før eller siden da TS skal selge uansett.

Trådstarter sier jo i førstepost at han i framtiden enten vil selge når han kjøper sammen med kjæresten, eller, dersom mulig og økonomisk gunstig, fortsette å leie ut den ene leiligheten og eie to boliger.

[bIsk0p]

Jeg ville absolutt behold leiligheten så lenge det er mulig! Hvis du klarer å bevise at hensikten alltid har vært å flytte inn i leiligheten, kan du slippe skatt på fortjeneste selv om du ikke har bodd der et av de to siste årene.

 

Min søster og hennes mann kjøpte en leilighet her i Stavanger (de bodde selv i nord pga hans militære utdannelse) Den bodde jeg i 3 år før de måtte selge når de kjøpte deg egen leilighet en annen plass i Norge. De slapp å betale skatt på fortjeneste pga de hadde intensjon om å flytte inn, men pga jobb så ble det Trondheim.

[Herr Brun]

Jeg ville absolutt behold leiligheten så lenge det er mulig! Hvis du klarer å bevise at hensikten alltid har vært å flytte inn i leiligheten, kan du slippe skatt på fortjeneste selv om du ikke har bodd der et av de to siste årene.

Vel, nå har ikke trådstarter intensjon om å flytte inn, så det er jo ganske uaktuelt.

[Azidops]

Det er ikke gratis å selge en bolig, kostnadene rundt salget må du ta med.

Det er sant, men den utgiften kommer før eller siden da TS skal selge uansett.

Trådstarter sier jo i førstepost at han i framtiden enten vil selge når han kjøper sammen med kjæresten, eller, dersom mulig og økonomisk gunstig, fortsette å leie ut den ene leiligheten og eie to boliger.

 

Trenger ikke pengene før jeg/vi skal kjøpe hus om alt fra 1 år til 4-5 år

[Herr Brun]

Ahh, selektiv sitering er alltid gøy. Leste du setningen etter det du nå har sitert? Den lyder nemlig slik:

På det tidspunktet [altså når han trenger pengene] kan det jo også være aktuelt å beholde leiligheten som utleieleilighet og få boliglån med pant i både utleieleilighet og hus.

[Pjassop]

Å ha lån er jo skattemessig gunstig

Virkelig?

[aalimper]

Takk for gode svar! Ser ut til at jeg velger å beholde leiligheten min.

 

Oppfølgingsspørsmål: La oss si jeg og min samboer skal kjøpe hus om 3-4 år for f.eks 3000`. Kravet til 15% egenkapital vil jo si man trenger egenkapital på 450`. Dersom jeg får en takst på 2500` på utleieleilighet og har lån på 1500` på denne så har jeg jo 1 million i "Fri EK" på utleieleiligheten.

 

Takst på hus: 3000`

Takst på leilighet: 2500`

Total takst/markedsverdi på begge boliger: 5500`

Krav til EK: 5500*0,15=825`

 

Denne EK har jeg allerede i utleieleiligheten så jeg vil få utvidet lån hos banken, gitt at vi også har inntekter etc å vise til. Stemmer dette sånn noenlunde?

[bIsk0p]

Jeg tviler på at banken vil godta inntekten din fra utleie av leiligheten uten forbehold. Det er ingen garanti for at de pengene alltid kommer hver mnd, noe banken trolig kommer til å ta inn i regnestykket.

 

Du må også huske på gjeldsgraden, selv om du kan betjene lånet, betyr det ikke at banken tar sjansen.

[festen]

Jeg ville uten tvil solgt den hovedsaklig på grunn av frykt for at leiligheten skulle bli mindre verdt enn lånet. Hvis du ikke vil bo i leilighet, har en million i potensiell skattefri fortjeneste nå, i tillegg bor billig og kan spare opp egenkapital, og er på husjakt om noen år skjønner jeg ikke hva du skal med den ekstra risikoen det er å beholde leiligheten, pluss den verdiøkningen du trenger bare for å kunne betale skatten som snart kommer.

Endret 14. mars 2012 av festen

[Dux ducis]

Å ha lån er jo skattemessig gunstig

Virkelig?

 

Jepp. Lån reduserer formuesgrunnlag for formeskatt og du får fradrag for rentene på lånet.

[festen]

Det skal bli interessant å se hvordan den nedgraderings-tendensen som pågår vil slå ut på norske banker. Mitt inntrykk er at amerikanske banker er på vei oppover, mens norske banker er på vei ned i dragsuget til kineserne, med dertil potensiale for at det vil slå ut på boligmarkedet.

[aalimper]

Jeg ville uten tvil solgt den hovedsaklig på grunn av frykt for at leiligheten skulle bli mindre verdt enn lånet. Hvis du ikke vil bo i leilighet, har en million i potensiell skattefri fortjeneste nå, i tillegg bor billig og kan spare opp egenkapital, og er på husjakt om noen år skjønner jeg ikke hva du skal med den ekstra risikoen det er å beholde leiligheten, pluss den verdiøkningen du trenger bare for å kunne betale skatten som snart kommer.

Jeg kjøper jo og selger i samme marked. Dersom jeg selger nå, og boligmarkedet fortsetter oppover.. Blir det enda dyrere å komme seg inn igjen i markedet når jeg skal kjøpe hus om noen år.

Endret 16. mars 2012 av aalimper