Diverse spørsmål rundt boliglån

[skyhawk]

Jeg og min samboer vurderer etterhvert å kjøpe oss en egen bolig innen 2-3 års tid.

Bare noen generelle spørsmål jeg har rundt det..

Vi kommer til å ha en samla årsinntekt på ca 550.000,- når det blir aktuelt å kjøpe noe. Det er ikke allverden nei, men det burde holde til en bolig til rundt 1,5mill, men sannsynligheten vil nok være et sted mellom 1,0 - 1,3.

 

Vi har mulighet til å spare opp en del kroner hver mnd, men mange av de kronene vil vi gjerne ha stående på en konto til å sikre framtia vår med når vi kjøper oss noe eget, som f.eks om noen av oss skulle miste jobben, eller at det er uforutsette og høye utgifter på vei. Vi vil også kunne spare det vi sparer til oppussing av bolig, for i den prisklassen vi har sett for oss kommer man nesten ikke unna det.. Et nytt kjøkken er fort 20.000kr og et nytt bad er fort 150.000kr, og da er det greit å kunne sette av pengene vi kan spare der vi bor nå, til nettopp de tingene framfor at alt vi kan spare må gå til egenkapital.

 

1. Case: Mangler egenkapital/har får lite egenkapital/ingen sikkerhet eller kausjonist til lånet

 

I dag krever nesten alle bankene at man må ha en egenkapital på 10%. Hva er alternativet dersom man ikke har det eller ikke har mulighet til å spare opp dette, har en for liten kapital, eller at det rett og slett tar for lang tid å spare opp det? Vi har forhørt oss rundt om det allerede, å vi har ingenting å stille til sikkerhet med og ingen kausjonister som kan stå får lånet.

 

2. Case: Låne resten av kjøpesummen, de siste 10% i en annen bank

 

Ved manglende egenandel. Om man f.eks får tilbud om et boliglån i en bank men mangler f.eks de 130.000kr som trengs i egenandel for lånet, er det mulig å låne dette fra en annen bank og at banken som gir boliglånet godtar at de siste kronene blir lånt fra en annen bank. Tenker da på Husbanken, er det ikke dette man kaller et "topplån" - eller er det jeg som har misforstått?

 

3. Hvor mye låner banker generelt ut, finnes det noe fasitsvar på det? Vil banken kun se på hvor mye man tjener og dømme utifra det eller at det er noe bestemt maxbeløp man kan låne sett fra bankens side (tenker da på 2x inntekten osv). Har et solid og gjennomført budsjett mye å si?

 

4. Startlån i kommunen/Husbanklån - er det det samme?

 

5. Kan man få fullfinansiering av bolig gjennom kommunen / Husbanken?

[Vikdal]

Hei

Jeg og kona holder akkurat på og skal kjøpe oss bolig, så jeg er midt oppe i lånestyret osv selv, så jeg skal prøve å svare litt på bakgrunn av mine egne erfaringer:

Før jeg begynner kan jeg jo si at jeg har stort sett forholdt meg til Skandiabanken, og dels DNBN.

 

 

1. Min erfaring er at de fleste ønsker at man har 20% egenkapital. Enkelte banker annonserer at de kan gi 100% finansiering, men det er da ofte i kombinasjon med enten toppfinansiering (eget lån på siste 20%) eller sammen med f.eks startlån i kommunen. Alternativet her blir da å søke om egenandelen som startlån i kommunen. Dette er et av punktene denne typen lån er ment å dekke; hjelpe de som ikke har nødvendig finansiering til å komme seg inn på markede. Har selv en slik søknad inne til behandling.

 

2.Topplån eller toppfinansiering er riktig. Denne skrev jeg vel litt om i (1), men det er da et eget lån, ofte med en litt annen rentesats, siden det er et lån utover det som er "vanlig" for boliglån.

 

3. Noe enkelt fasitsvar kjenner ikke jeg til, men bankene ser jo på hva man tjener opp mot hva man har og hva man kommer til å få i lån/gjeld. Gjeldsgrad er stikkordet her. Vi har en del høyere årsinntekt enn det du setter opp her, men vi har fått innvilget lån på 3mill. Dette er mer enn 3x vår totale årsinntekt. Noe budsjett er det aldri noen som har spurt etter, men jeg vil jo anbefale for deres egen del å sette opp et budsjett og så se hva de månedlige utgiftene deres vil bli. Bruk SIFO-modellen samt husk å ta med alt av internett/mobil/tv/forsikring osv ved siden av, og til slutt legg på en buffer på 10-20%.

 

4. Startlån i kommunen gis gjennom Husbanken. Så vidt jeg har sett så er det litt gunstigere rente på lån fra kommunen enn gjennom bank. Det er også mulig å søke fullt lån i kommunen. Bare som et tips: dette er en laaaaaaang prosess med mye (unødvendige spør du meg) papirvedlegg, så det er bare å søke. Det værste man kan få er nei, uansett.

 

5. Så vidt jeg har skjønt: ja. Prøv å trykk deg gjennom søknaden her.

 

Håper det besvarte noe

[skyhawk]

Veldig bra svar, det hjalp langt på vei. Takker

[blackbrrd]

Såvidt jeg kan se, så burde det vel gå an å spare opp penger til oppussing og egenkapital.

 

Ikke kjøp et sted hvor du MÅ pusse opp badet, resten av boligen er vesentlig billigere.

 

Du trenger da 50.000 til oppussing og 130.000 i egenkapital. Dvs 180.000, delt på 36 måneder blir det 5000kr i måneden dere må spare. Hvis man regner med 2x BSU x3 år får dere 24.000 tilbake på skatten der, så da blir det 180.000-24000 = 156.000, eller 4333 i måneden (Hvorav 20.000 må inn på BSU i året pr pers). Så, mao klarer dere å legge av 2170 i måneden hver?

 

Hvis dere ikke får lån i banken så kan dere sjekke med husbanken om mulig finansiering. Dette ville isåfall blitt det billigste.

[skyhawk]

Såvidt jeg kan se, så burde det vel gå an å spare opp penger til oppussing og egenkapital.

 

Ikke kjøp et sted hvor du MÅ pusse opp badet, resten av boligen er vesentlig billigere.

 

Du trenger da 50.000 til oppussing og 130.000 i egenkapital. Dvs 180.000, delt på 36 måneder blir det 5000kr i måneden dere må spare. Hvis man regner med 2x BSU x3 år får dere 24.000 tilbake på skatten der, så da blir det 180.000-24000 = 156.000, eller 4333 i måneden (Hvorav 20.000 må inn på BSU i året pr pers). Så, mao klarer dere å legge av 2170 i måneden hver?

 

Hvis dere ikke får lån i banken så kan dere sjekke med husbanken om mulig finansiering. Dette ville isåfall blitt det billigste.

 

Ja det funker. Når samboer er ferdig i utdanning kommer vi til å gå rundt 8-10.000 i overskudd i mnd hvor vi bor nå så det er mulig å sette av en del..

Apropos boligmarkedet, vil det endre seg mye på 2-3 år? Hørt mange sier at man bør ikke vente med å komme seg på markedet. La oss si at vi har spart opp 130 i egenkapital / nok til et lån på 1,3 mill.. Vil vi få mye mindre for pengene om 2-3 år kontra i dag? Når man har 1,3 har man allerede ikke så mye å rutte med å vi har sett for oss en liten selveid enebolig, og der er det mange fine objekter til rundt den prisen i dag, der vi tenker å bosette oss. Men vil det være det om noen år?

Endret 21. juli 2010 av skyhawk

[blackbrrd]

Hvordan det vil se ut om 2-3 år er ikke godt å si.

 

Under forrige "kræsj" i november 2008 falt prisene en god del (~10%), mens de nå er tilbake på/over nivået fra før november 2008. Da var renten på 7-8%, renten er nå på 3-4% så det koster ca 2/3 av hva det kostet i månedlige utgifter.

 

Rentebanen ser noe slik ut:

http://www.norges-bank.no/templates/article____48208.aspx

 

Hvis rentene går opp som vist (mørkeblått) vil nok prisene holde seg rundt der de er nå, mens hvis de følger den lavere lyseblå regionen vil prisene nok kunne gå opp. Skulle renten gå mot de øvre lyseblå regionene vil boligprisene ganske sikkert gå ned.

 

Sånn som det er nå, så koster det omkring 50-75% så mye å eie som å leie, men det er ikke mange prosentpoengene renten skal endres før det vipper den andre veien. Med f.eks 8% rente så er det med dagens priser dyrere å eie enn å leie, noe som nok vil føre til at boligprisene går ned.

 

Hva som skjer med renten er nok relativt avhengig av hva som skjer ellers i verden. Akkurat nå ser det ikke spesielt bra ut, noe som taler for lav rente og høyere boligpriser siden det er såpass billig å betale på lån.

 

... På den andre siden, så høres det ikke ut som du har tenkt å bosette deg i noe pressområde. Har du råd til å kjøpe nå og vil kjøpe for å ha et sted å bo - så gjør det. Hvis du ikke får lån osv, spar opp penger og håp at boligprisene går ned, eller ihvertfall holder seg.

 

Har selv leid rimelig i noen år nå med veldig økende boligpriser, men det hadde kostet meg mye mer i løpende utgifter enn de leieutgiftene jeg hadde, så differansen til slutt ble ikke så veldig stor. Det koster også en god del å kjøpe/selge flere ganger, noe jeg har unngått.

Endret 21. juli 2010 av blackbrrd

[Wisd0m]

Jeg og min samboer vurderer etterhvert å kjøpe oss en egen bolig innen 2-3 års tid.

Bare noen generelle spørsmål jeg har rundt det..

Vi kommer til å ha en samla årsinntekt på ca 550.000,- når det blir aktuelt å kjøpe noe. Det er ikke allverden nei, men det burde holde til en bolig til rundt 1,5mill, men sannsynligheten vil nok være et sted mellom 1,0 - 1,3.

 

Vi har mulighet til å spare opp en del kroner hver mnd, men mange av de kronene vil vi gjerne ha stående på en konto til å sikre framtia vår med når vi kjøper oss noe eget, som f.eks om noen av oss skulle miste jobben, eller at det er uforutsette og høye utgifter på vei. Vi vil også kunne spare det vi sparer til oppussing av bolig, for i den prisklassen vi har sett for oss kommer man nesten ikke unna det.. Et nytt kjøkken er fort 20.000kr og et nytt bad er fort 150.000kr, og da er det greit å kunne sette av pengene vi kan spare der vi bor nå, til nettopp de tingene framfor at alt vi kan spare må gå til egenkapital.

 

1. Case: Mangler egenkapital/har får lite egenkapital/ingen sikkerhet eller kausjonist til lånet

 

I dag krever nesten alle bankene at man må ha en egenkapital på 10%. Hva er alternativet dersom man ikke har det eller ikke har mulighet til å spare opp dette, har en for liten kapital, eller at det rett og slett tar for lang tid å spare opp det? Vi har forhørt oss rundt om det allerede, å vi har ingenting å stille til sikkerhet med og ingen kausjonister som kan stå får lånet.

 

2. Case: Låne resten av kjøpesummen, de siste 10% i en annen bank

 

Ved manglende egenandel. Om man f.eks får tilbud om et boliglån i en bank men mangler f.eks de 130.000kr som trengs i egenandel for lånet, er det mulig å låne dette fra en annen bank og at banken som gir boliglånet godtar at de siste kronene blir lånt fra en annen bank. Tenker da på Husbanken, er det ikke dette man kaller et "topplån" - eller er det jeg som har misforstått?

 

3. Hvor mye låner banker generelt ut, finnes det noe fasitsvar på det? Vil banken kun se på hvor mye man tjener og dømme utifra det eller at det er noe bestemt maxbeløp man kan låne sett fra bankens side (tenker da på 2x inntekten osv). Har et solid og gjennomført budsjett mye å si?

 

4. Startlån i kommunen/Husbanklån - er det det samme?

 

5. Kan man få fullfinansiering av bolig gjennom kommunen / Husbanken?

 

1. Her her det nok bare å begynne å spare. Du bør ha 80% egenkapital, men det er også mulig i gode tider å få lånt 100%, men ikke regn med bankens beste rente da. Du burde forresten sjekke ut rammelån og evt. betingelser for dette.

 

 

3. Det finnes det ikke noe fasitsvar på, men ganger med tre kan du regne med å få. Det er slik at dess mer man tjener dess mer kan man låne. Det er ganske naturlig, man må ha en viss andel til mat o.l. det som kommer over kan betjene lån.

[KS]

Spare seg opp egnekapital

Boligprisene kan fort stige mer enn du klarer å spare opp av egenkapital. Hvis boligen i dag koster 1,3 mill, og stiger med 5% i året, så må du spare 65.000 kr bare for å holde takt med prisøkningen.

 

Ulike mål for sparing

Du nevner flere mål for din sparing:

- Egenkapital

- Reservefond

- Oppussing

 

Gode mål hver for seg, men du kan neppe sannsynlig oppnå alle samtidig. Fokuser på et mål. Ikke kjøp noe du MÅ pusse, alternativt kjøp noe som er rimelig og som har et mindre oppussingsbehov som det er mulig å utsette noen år.

Den norske stat sikrer deg mot arbeidsledighet. Ved arbeidsledighet får to 2/3 av tidligere lønn i to år. I forhold til nettoinntekt er imidlertid inntektstapet mye mindre, pga lavere skatt. I verste fall er "reservefondet" boligen din. Du må betrakte boligen som en kapitalplassering, slik det virkelig er. Ved dårlig tider bør du på forhånd være mentalt forberedt på å selge boligen.

Det burde da være ganske klart hvilke av de tre målene jeg hadde prioritert.

 

Fasitsvar på hvor mye bankene låner ut

Ja det fins et svar. Etter å ha jobbet i flere banker med utlån til boliger vet jeg svaret: Det er ingen fasit.

Tommelfingerregelen om 3x stemmer bare i noen få tilfeller. Med høyere inntekt kan man som regel få høyere lån. Eksempel (kun ment som illustrasjon):

250.000 kr i inntekt: Null kr i null (0x)

300.000 kr i inntekt: 750.000 kr i lån (2,5x)

350.000 kr i inntekt: 1.050.000 kr i lån (3x)

400.000 kr i inntekt: 1.400.000 kr i lån (3,5x)

...

1.000.000 kr i inntekt: 6.000.000 kr i lån (6x)

 

I tillegg er det naturligvis mer attraktivt å låne en som tjener 400' 3,5x når person kan gi 60% sikkerhet, mot en med samme inntekt med 80% sikkerhet.

 

Bankene baserer seg som regel på en justert varient av SIFOs standard budsjett. F.eks at de legger til noen prosent på alle beløpene og/eller bruker en fast tilleggssats for "diverse" utgifter.

 

Banken vil helst basere seg på din fremtidig inntekt. For de fleste lønnsmottagere er imidlertid fremtidig inntekt = nåværende inntekt. Innenfor visse yrker vil det være naturlig å kunne legge til grunn en høyere inntekt enn i dag, pga rask lønnsøkning for nyutdannede etc.

 

Det viktigste med din sparing, er ikke nødvendigvis å få nok egenkapital, men å dokumentere spareevne ovenfor banken.

[blackbrrd]

Spare seg opp egnekapital

Boligprisene kan fort stige mer enn du klarer å spare opp av egenkapital. Hvis boligen i dag koster 1,3 mill, og stiger med 5% i året, så må du spare 65.000 kr bare for å holde takt med prisøkningen.

Hvis prisene stiger med 5% i året, målet ditt er 20% egenkapital og boligen i utgangspunktet koster 1,3 millioner, så trenger man å spare 1.300'*20%*5% = 13.000 ekstra første året.

 

At det koster 65.000kr "bare for å holde takt med prisøkningen" kan forsåvidt stemme, men hvis man leier veldig billig, så kan det faktisk være man sparer mer enn 65.000 ekstra på å leie istedetfor å eie. F.eks hvis man leier for en slik og ingenting som det fort kan bli ute på landet. Da lønner det seg fortsatt å leie selv om prisene går opp 5% i året.

 

KS: bra info resten av det. Fikk akkurat lånt 4x inntekt innenfor 80% og tjener 4-500.000, men det var også grensen. Man har endel mer eller mindre faste utgifter som ikke må øke selv om man tjener mer. Hvis man f.eks har faste utgifter (mat, avgifter, forsikring, klær osv) på 100.000, så vil det være ganske forskjellig betalingsevne på lån hvis man får 200.000 eller 250.000 utbetalt. (100' vs 150', som er 50%)

Endret 21. juli 2010 av blackbrrd