Loko

Det at bankfolk bare er selgere ute etter profitt er nok veldig satt på spissen. Det vil være sorte får over alt. For å gi lån er det krav om autorissasjon via finaut. Hvis en rådgiver bevist misbruker sin rolle så vil hen kunne miste sin autorisasjon og dermed potensielt jobben. Når det er sagt så er det enkelte banker som er veldig flinke på å måle resultater på sine rådgivere. Man får det resultatet man måler. Så blir man målt "hardt nok" på volum utlån så vil naturlig nok personer kunne falle for fristelsen å pushe grenser for å oppnå det man blir målt på.

For å kunne gi et finansieringsbevis må du som utgangspunkt ha et kundeforhold hos banken da dem skal "kjenne sin kunde"(KYC). Når du oppretter kundeforholdet svarer du som regel på spørsmål rundt hvitvasking og hvordan du skal bruke banken og således vil banken ha hentet inn den informasjonen som er lovpålagt for å gi deg et finansieringsbevis. Mange banker velger å droppe dette steget til etter man har kjøpt, men i utgangspunktet skal banken kreve dette. I ditt tilfelle så bruker nok banken fleksibilitetskvoten sin på deg så det kan nok hende dem ønsker at du binder deg mer til dem ved å feks overføre egenkapitalen etc over til dem. Så lenge banken ikke krever at du flytter over lønn og starte å bruke dem aktiv med en gang er det ingen skade i å opprette et kundeforhold. Lojalitet i forhold til bank er ofte det som kan hjelpe deg hvis du er i en knipe senere. Hvis is dem da kjenner deg og din "historikk" er det lettere å strekke seg lengre

Dem kan også gi fullmakt til andre beboere slik at dem kan stemme på dems vegne

Man forstår av måten du svarer på at du er bitter, noe de fleste i din situasjon ville vært. Nå har du ikke fortalt alle detaljer i historien så det er vanskelig for oss på et forum å vurdere hele saken. Som flere før har prøvd å påpeke, basert på informasjon du har gitt, så er det nok megler som burde være den du burde rette frustrasjonen mot. Banken har kommet med en løsning for deg, om du føler det er feil løsning så står du som sagt fritt til å velge å avslå det. I ditt tilfelle så kan det kanskje være en tanke å akseptere lånet, med de tilpasningen av økonomien som må til for å klare det, og samtidig la boligen ligge ute for salg i håp om salg til en grei pris når "den ene" kjøperen kommer. Alternativt så er det å ha is i magen og vente til boligmarkedet friskmeldes ( det er i bevegelse og er på vei mot det, men friskmeldingen skjer først i de største boligmarkedet og beveger seg utover sakte men sikkert)

Ut fra hva du har skrevet i tidligere poster så tenker jeg her at banken har strukket seg langt og har vurdert det som det beste alternativet å la dere få lånet og beholde et av husene. Alternativet var at dere ble sittende uten bolig og en restgjeld omgjort til forbruksgjeld. Når dere får innvilget lånet så vil dere få et "trafikklys" av banken. Her tipper jeg dere får rødt trafikklys og at banken da egentlig "fraråder" låneopptak. Bankene har i utgangspunktet avslagsplikt hvis dem vurderer det som at dere ikke vil klare å betjene lånet. Hvor denne grensen går er ikke prøvd i rettssystemet og vil nok vurderes forskjellig fra bank til bank. Hvis avslagsplikten kommer inn så kan fortsatt banken gi lånet, men da skal det være særdeles godt begrunnet på hvorfor og hvordan dere skal kunne klare å betjene lånet (kan feks være bidrag fra familie, snarlig forventet lønnsøkning osv). Dere har selvfølgelig mulighet til å takke nei til lånet og selge huset med tap.

Generelt ønsker ikke banker å tvangssalg. Det er "billigere" å tjene på lånet i det lange løp. Kostnader ved å inndrivelse er HØYE, og uten garanti for å få igjen sitt. Generelt så gir et tvangssalg 10-30% lavere salgssum enn ett "vanlig" salg så det er reelle muligheter for tap, slik at det er både i kunden og bankes interesse at et salg blir gjort frivillig. Så hvis en bank velger å gå til tvangssalg så har den garantert prøvd xx ganger å få kunde til å selge selv eller løse saken. Om en bank velger å "ta tapet" og avskrive restgjelden etter salg varierer. En bank vil også unngå tvangssalg da det gir svært dårlig omdømme, men ser den ingen annen utvei.

Sett inn pengene på lånet. Da får du ut tilsvarende mer i oppgjøret fra megler. Hvis du er under 34 ville jeg vurdert å beholde bsu da renten ofte er opp mot 7%

Om det blir rapportert som fastlønn og den er helt jojo vil nok banken lukte lukta og kreve ansettelseskontrakt etc

Du har nevnt tidligere at dere ønsket å kjøpe dere ned. Samtidig så har ikke banken tatt høyde for 10% og megler har vært veldig optimistisk på verdi. Hvilke summer er det snakk om her? E-takst? Kjøpesum ny bolig? Banken vil normalt stole på vurderingen til en megler, da megler er den profesjonelle part, slik at det er vanskelig å kritisere banker for å legge til grunn den verdien. Hvis bank har tatt høyde for 100% av verdien og droppet å redusere risiko ved å justere ned verdien i sine kalkulasjon så vil jeg kalle det kritikkverdig og på grensen til at dem har forsømt sin rådgivningsplikt. Når det er sagt så har hva som har blitt sagt dere imellom mye å si i forhold til om banken har et ansvar. Jeg føler dog at det er noen tall her som burde på bordet før man kan vurdere om banken har opptrådt kritikkverdig eller ikke.

Hvis du har høy mellomfinansierings rente kan du høre om banken kan justere den ned til ca samme rente som det ordinære lånet. Hjelper litt, men sikkert ikke nok. Har du avdragsfrihet på alle lån nå?

Det er det langsiktige lånet som er avgjørende, men siden man trekker ut 10% av boligverdien før boligen er solgt må man i teorien kvalifisere for et lån som er tilsvarende høyere for å kjøpe innenfor ønsket sum. Normalt så kan man få alle lån avdragsfritt i mellomfinansieringsperioden slik at betjeningen blir lettere. Hvis du skal låne opp for å kunne betjene mellomfinansieringen vil da si at man da reduserer egenkapitalen sin tilsvarende siden den da blir brukt som "forbruk". Totalen her er at man må sikre at det er nok midler til at man kan håndtere rentebelastningen samtidig som man sitter igjen med et langsiktig lån som er forsvarlig og innenfor forskriftene.

Normalt ved en mellomfinansiering så blir det som regel 3 lån. 1 - gammelt lån med sikkerhet i gammel bolig. Løper fram til bolig er solgt og megler innfrir. 2. Mellomfinansieringslånet som da er gevinsten (estimert salgspris minus omkostninger og gammelt lån) fra salget som banken forskuttere. Normalt 6 mnd løpetid. Forskjellig om det skal betjenes renter eller innfris i sin helhet ved salg/6mnd. Sikkerhet I ny og gammel bolig. 3. Langsiktige lån som er det man vil sitte igjen med etter alt er gjort opp. Sikkerhet I ny bolig. Det er altså det langsiktige lånet banken beregner betjeningsevne på og som er det som man skal kunne betjene. I tillegg så vil banken ta ut en sikkerhetsmargin på boligverdien (typisk 10%). Dem vil også sikre at man har penger/betjeningsevne til å kunne håndtere renter/nedbetaling i denne mellomfinansierings perioden. Så hvis man har lite kontanter eller lav lønn vil gjerne banken "holde igjen" feks 100.000 på maks låneramme slik at man kan låne til å betjene mellomfinansieringen.

I de fleste praktiske tilfeller så vil kunder få innvilget kreditt etter en kredittvurdering. I de fleste tilfeller hvor ting går åt skogen er når det skjer endringer i den økonomiske situasjonen. Feks barn, kjøper bil osv. I disse tilfellene vil det ikke være mulig for kunden å gå tilbake på banken. I de tilfeller bankene har avslagsplikt så tolker banker det slik at man likevell kan gi kunder lån såfremt det er tungtveiende grunner til at kunder likevell vil være i stand til å betjene lånet. Det kan være støtte fra foreldre, forventet arv, beviselig og dokumentert lavere forbruk etc. Skulle det vise seg at banken ikke har gjort en fullgod kredittvurdering og gitt for mye lån kan banken bli dømt til å lempe hele og/eller deler av lånet. Meg forstått har det enda ikke vært dommer på dette temaet, men rent logisk tanke vil nok være at banken i verste tilfelle må lempe gjelden som går ut over det kunde kunne fått innvilget ved en fullgod kredittvurdering og hvor avslagsplikten ikke kom inn. Jobber selv I bank og det er et dokumenteringskrav uten sidestykke når det kommer til å gi lån når avslagsplikten slår inn. Det stilles også krav til å gi kunder "trafikklys" når dem får lån slik at kunder skal forstå at rødt lys betyr "dette lånet burde du ikke ta. I tillegg er det krav om dokumentasjon/utsendelse/forklaring av de ulike lånetyper, produkter, konsekvenser av lån osv. En lånesak tar nå sikkert 3 ganger så lang tid å produsere enn hva den gjorde for bare 5-10 år siden pga alle reguleringer/krav som har kommet.

Det er også en kjent megler taktikk å sette prisen relativt høyt da kunder ofte velger den megleren som gir høyeste takst. Mye lettere å overtale kunden I etterkant om å redusere prisen.

Ja her har nok megler vært litt vell ivrig og bommet på markedet helt. Stusset ikke dere over at den var så mye høyere enn tilsvarende boliger? De aller fleste som selger bolig har en ca formening om hva man kan få for boligen sin såfremt den ligger i et noenlunde befolket område.