Enda et spørsmål om husleieloven (gjengs leie)

[mrkorsnes]

Hei igjen,

 

i følge Husleieloven så kan husleien etter 3 år endres til "gjengs leie"

med utgangspunkt i "avtalt standard" som normalt er standarden når

en starter å leie. En antar da at denne standarden holdes i hevd/vedlikeholdes.

 

Imidlertid så kan det tenkes eksempler der en skriftlig avtaler å forbedre

standarden etterhvert som tiden går (f.eks. ved hjelp av husleien

som betales). En kan f.eks. avtale å sette av en del av husleien

til slike forbedringer.

 

Kan "gjengs leie" på denne måten økes med tiden på grunn

av at (den avtalte) standarden øker med tiden ?

 

En annen sak er at "vedlikehold" i denne sammenheng

er et tøyelig begrep. F.eks. det å skifte ut kjøkken-innredning

kan vel kalles "normalt vedlikehold" - men noen kan vel

hevde at å skifte ut et utrangert og utidsmessig kjøkken

til et moderne kjøkken er "standard-heving" (som kan være

avtalt eller ei). Renovering av bad kan også kalles "vedlikehold" -

eller er det "forbedring" ? Jeg antar at ikke-avtalte forbedringer

i prinsippet ikke kan påvirke en justering til "gjengs leie".

[klilleng]

i følge Husleieloven så kan husleien etter 3 år endres til "gjengs leie"

med utgangspunkt i "avtalt standard" som normalt er standarden når

en starter å leie.  En antar da at denne standarden holdes i hevd/vedlikeholdes.

Hvor står det noe om "avtalt standard"?

 

Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.

 

Kan "gjengs leie" på denne måten økes med tiden på grunn

av at (den avtalte) standarden øker med tiden ?

En annen sak er at "vedlikehold" i denne sammenheng

er et tøyelig begrep.  F.eks. det å skifte ut kjøkken-innredning

kan vel kalles "normalt vedlikehold" - men noen kan vel

hevde at å skifte ut et utrangert og utidsmessig kjøkken

til et moderne kjøkken er "standard-heving" (som kan være

avtalt eller ei).  Renovering av bad kan også kalles "vedlikehold" -

eller er det "forbedring" ?  Jeg antar at ikke-avtalte forbedringer

i prinsippet ikke kan påvirke en justering til "gjengs leie".

8036756[/snapback]

Jeg kan ikke forstå at en ikke-avtalt forbedring ikke skal kunne påvirke en regulering til "gjengs leie". Gjengs leie baseres, som du ser ovenfor, på tilsvarende husrom med tilsvarende avtalevilkår. Det står ikke noe om hvordan standarden er oppnådd, eller om leietaker har ønsket bedre standard eller ikke. Hvis leietaker ikke er enig i justeringen, kan han enten flytte, eller klage den inn etter §12-2.

 

Men så er jeg heller ikke jurist, da.

Endret 27. februar 2007 av klilleng

[mrkorsnes]

i følge Husleieloven så kan husleien etter 3 år endres til "gjengs leie"

med utgangspunkt i "avtalt standard" som normalt er standarden når

en starter å leie.  En antar da at denne standarden holdes i hevd/vedlikeholdes.

Hvor står det noe om "avtalt standard"?

 

Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.

 

Kan "gjengs leie" på denne måten økes med tiden på grunn

av at (den avtalte) standarden øker med tiden ?

En annen sak er at "vedlikehold" i denne sammenheng

er et tøyelig begrep.  F.eks. det å skifte ut kjøkken-innredning

kan vel kalles "normalt vedlikehold" - men noen kan vel

hevde at å skifte ut et utrangert og utidsmessig kjøkken

til et moderne kjøkken er "standard-heving" (som kan være

avtalt eller ei).  Renovering av bad kan også kalles "vedlikehold" -

eller er det "forbedring" ?  Jeg antar at ikke-avtalte forbedringer

i prinsippet ikke kan påvirke en justering til "gjengs leie".

8036756[/snapback]

Jeg kan ikke forstå at en ikke-avtalt forbedring ikke skal kunne påvirke en regulering til "gjengs leie". Gjengs leie baseres, som du ser ovenfor, på tilsvarende husrom med tilsvarende avtalevilkår. Det står ikke noe om hvordan standarden er oppnådd, eller om leietaker har ønsket bedre standard eller ikke. Hvis leietaker ikke er enig i justeringen, kan han enten flytte, eller klage den inn etter §12-2.

 

Men så er jeg heller ikke jurist, da.

8039936[/snapback]

 

 

Så "iverksettingstidspunktet" her betyr tidspunktet hvor den nye "gjengse" husleien starter

- eller når selve den opprinnelige leien/leiekontrakten startet ? Jeg trodde det betød

tidspunktet som den opprinnelige leiekontrakten startet - og at en nermest underforstått skulle

beholde denne standarden leieperioden ut dersom ikke annet ble avtalt.

 

Standarden på f.eks. gamle eneboliger kan endre seg mye under utleie.

Dersom en bruker mye av leien til å renovere huset, så kan dette vesentlig

påvirke "gjengs leie" ? Og dersom det var noen tekniske problemer ved

starten av leien - og en utbedret dette underveis - så ville det synes

rimelig at dette ga høve å øke husleien. Var det f.eks. utedo når

en startet å leie, og en installerer et bad/toalett til 200.000 kr

et år etter at en startet å leie ut, så burde vel dette påvirke "gjengs leie" senere ?

 

På den annen side så kan en vel ikke utbedre et hus i det uendelige bare

for å få anledning til å øke leien ? Det kunne jo tenkes at en spekulerte i dette ?

Imidlertid så har leieren rett til å hindre endringer av leie-objektet,

så dersom han/hun ikke nekter, så må han/hun vel bare rekne med

høyere leie etterhvert ?

[klilleng]

Så "iverksettingstidspunktet" her betyr tidspunktet hvor den nye "gjengse" husleien starter

- eller når selve den opprinnelige leien/leiekontrakten startet ?  Jeg trodde det betød tidspunktet som den opprinnelige leiekontrakten startet - og at en nermest underforstått skulle beholde denne standarden leieperioden ut dersom ikke annet ble avtalt.

Jeg tolker "iverksettingstidspunktet" til det tidspunktet den nye leien blir iverksatt.

 

Standarden på f.eks. gamle eneboliger kan endre seg mye under utleie.

Dersom en bruker mye av leien til å renovere huset, så kan dette vesentlig

påvirke "gjengs leie" ?

Jeg mener "ja".

 

Og dersom det var noen tekniske problemer ved

starten av leien - og en utbedret dette underveis - så ville det synes

rimelig at dette ga høve å øke husleien.  Var det f.eks. utedo når

en startet å leie, og en installerer et bad/toalett til 200.000 kr

et år etter at en startet å leie ut, så burde vel dette påvirke "gjengs leie" senere ?

Igjen mener jeg svaret må bli ja.

 

På den annen side så kan en vel ikke utbedre et hus i det uendelige bare

for å få anledning til å øke leien ? Det kunne jo tenkes at en spekulerte i dette ?

Økonomisk lønnsomt tviler jeg at det vil være, i og med at slike investeringer vil det ta veldig lang tid å få igjen gjennom husleie.

 

Imidlertid så har leieren rett til å hindre endringer av leie-objektet,

så dersom han/hun ikke nekter, så må han/hun vel bare rekne med

høyere leie etterhvert ?

8043134[/snapback]

Så vidt jeg kan forstå, ja. Men: Det må naturligvis en del til før man kan justere leien. Å f.eks. sette inn et garderobeskap, eller en ny komfyr, vil neppe være grunnlag for å heve leien. Leietaker kan protestere mot store endringer.

 

Altså: Gjengs leie må etter min oppfatning være en objektiv størrelse, og ses i forhold til andre, tilsvarende objekter i samme område på samme tidspunkt.