Omfordeling av felleskostnader

[Dilbert33]

Jeg eier en seksjon i et litet sameie. Sameiet ble opprettet i for noen år siden og den opprinnelige eieren av bygget soglte alle sekjsoner til oss andre, foruten en som han beholdt for seg selv.

Nå etter flere år har han plutselig informert oss om at sameiebrøken er feil og at seksjonen han beholdt egentlig skal ha en mindre andel av brøken enn hva som er tinglyst. Det er nok forsåvidt sant at BRA til seksjonen hans er litt lavere enn hva sameiebrøken tilsier. Men jeg mener at når han selv har opprettet dette sameiet og solgt inn seksjoner til oss med en gitt sameiebrøk, så skal det mye til for å reseksjonere.

På huseierne.no finner jeg:

Quote

Dersom sameiebrøken gir uttrykk for en urimelig utgiftsfordeling, for eksempel slik at to boligseksjoner av lik størrelse har forskjellig brøk, vil den kunne prøves av en domstol på vanlig måte, både etter reglen om mindretallsvern i § 32, og etter avtaleloven § 36, generalklausulen om sensur av urimelige avtaler.

Men også:

Quote

Den utgiftsfordelingen som er fastsatt i de opprinnelige vedtektene er å anse som en stiftelsesforutsetning. Seksjonseierne har kjøpt seg inn i sameiet under forutsetning av at deres ansvar for fellesutgifter skal begrense seg til den andel som følger av sameiebrøken. Denne forutsetningen kan som hovedregel ikke endres uten at samtlige seksjonseiere samtykker i det, ettersom det vil medføre en forskyvning av det økonomiske forholdet mellom seksjonseierne.

Dette tolker jeg som at sameiebrøken ikke kan endres med mindre vi alle er enige om det, selv om det kanskje er litt avvik fra BRA.

---

Hvis han ikke får til en reseksjonering vil han som plan B at sameiet vedtar en endring av felleskostnadene slik at han betaler en lavere andel enn hva sameiebrøken tilsier. Også her mener jeg at han har solgt oss leiligheter der vedtektene spesifiserer at felleskostnadene fordeles etter sameiebrøken, og da kan han ikke bare angre det i etterkant. Vedtektene (og eierseksjonsloven §29) sier at dersom det finnes særlige grunner for det kan man fordele felleskostnadene annerledes, men det mener jeg at det ikke gjør her.

Her lurer jeg altså på 2 ting:
- Kan han kreve at vi reseksjonerer bygningen?
- Har han noe rimelig krav på annen fordeling av felleskostnader enn hva sameiebrøken tilsier?

Han vil også at vi betaler tilbake penger retroaktivt siden han betalt "for mye" mens felleskostnadene har vært "feil", men dette tenker jeg er urimelig uansett hva som skjer med framtidige felleskostnader.

[Gjest 4d453...b67]

Nei, og nei. Du har funnet kildene til svaret.

Anonymous poster hash: 4d453...b67

[obygda]

Dilbert33 skrev (22 timer siden):

Jeg eier en seksjon i et litet sameie. Sameiet ble opprettet i for noen år siden og den opprinnelige eieren av bygget soglte alle sekjsoner til oss andre, foruten en som han beholdt for seg selv.

Nå etter flere år har han plutselig informert oss om at sameiebrøken er feil og at seksjonen han beholdt egentlig skal ha en mindre andel av brøken enn hva som er tinglyst. Det er nok forsåvidt sant at BRA til seksjonen hans er litt lavere enn hva sameiebrøken tilsier. Men jeg mener at når han selv har opprettet dette sameiet og solgt inn seksjoner til oss med en gitt sameiebrøk, så skal det mye til for å reseksjonere.

På huseierne.no finner jeg:

Men også:

Dette tolker jeg som at sameiebrøken ikke kan endres med mindre vi alle er enige om det, selv om det kanskje er litt avvik fra BRA.

---

Hvis han ikke får til en reseksjonering vil han som plan B at sameiet vedtar en endring av felleskostnadene slik at han betaler en lavere andel enn hva sameiebrøken tilsier. Også her mener jeg at han har solgt oss leiligheter der vedtektene spesifiserer at felleskostnadene fordeles etter sameiebrøken, og da kan han ikke bare angre det i etterkant. Vedtektene (og eierseksjonsloven §29) sier at dersom det finnes særlige grunner for det kan man fordele felleskostnadene annerledes, men det mener jeg at det ikke gjør her.

Her lurer jeg altså på 2 ting:
- Kan han kreve at vi reseksjonerer bygningen?
- Har han noe rimelig krav på annen fordeling av felleskostnader enn hva sameiebrøken tilsier?

Han vil også at vi betaler tilbake penger retroaktivt siden han betalt "for mye" mens felleskostnadene har vært "feil", men dette tenker jeg er urimelig uansett hva som skjer med framtidige felleskostnader.

Han kan nekte å betale felleskostnader..da må dere andre dekke hans inntil eventuell rettslig vedtak om inndrivelse..Det kan være riset bak speilet for å ikke gjøre om på dette.

[krikkert]

Eierseksjonsloven har ingen regler om hvordan sameierbrøken skal fastsettes. Den har regler om at det skal fastsettes en brøk. Utbygger fastsetter brøken på seksjoneringstidspunktet, eierseksjonsloven § 11 første ledd bokstav c, og dette blir lagt til grunn av kommunen i seksjoneringsvedtaket etter § 13. 

Man kan endre sameierbrøken etter dette tidspunktet. En avgjørelse om å begjære reseksjonering hører under styret etter eierseksjonsloven § 20. Mindre justeringer trenger ikke forelegges årsmøtet, men større justeringer kan kreve årsmøtevedtak med 2/3 (eierseksjonsloven § 49 annet ledd bokstav c) eller enstemmighet (§ 51 bokstav c). 

 

En seksjonseier som ved en feil har fått fastsatt en for høy sameierbrøk vil normalt ha krav på å få rettet dette. Det er et utslag av mindretallsvernet i eierseksjonsloven §§ 40 og 58 - flertallet har ikke rett til å opprettholde en urettferdig behandling av mindretallet (ved at mindretallet har større ansvar og høyere felleskostnader enn de reelle forholdene tilsier). Styret vil kunne ha en plikt til å begjære reseksjonering i slike tilfeller. 

Noe etteroppgjør vil det ikke bli snakk om. Utbygger er selv nærmest til å bære risikoen for at feilen har oppstått. 

Endret 15. mai av krikkert

[Gjest 4d453...b67]

Utbygger kan ikke bare ombestemme seg mhp sameiebrøk. Lawyer up.

Anonymous poster hash: 4d453...b67

[obygda]

Dersom denne personen selger sin del..og kjøper ønsker å gjøre om på brøken fordi denne fremstår som uriktig. Hva da? Jeg føler at noe av problemet her er nettopp at eieren som vil ha ny brøk her er samme person som etablerte eierseksjonene..og at dette dyttes frem som argument her i det skjulte.

I mitt hode er det rette å dele rettferdig etter areal.  Men man bør ikke kunne kreve tilbake allerede betalt inn for mye. Over tid så vil det fremstå noe snodig om kostnader deles uavhengig av faktisk eiet areal.

[Dilbert33]

22 hours ago, krikkert said:

Eierseksjonsloven har ingen regler om hvordan sameierbrøken skal fastsettes. Den har regler om at det skal fastsettes en brøk. Utbygger fastsetter brøken på seksjoneringstidspunktet, eierseksjonsloven § 11 første ledd bokstav c, og dette blir lagt til grunn av kommunen i seksjoneringsvedtaket etter § 13. 

Man kan endre sameierbrøken etter dette tidspunktet. En avgjørelse om å begjære reseksjonering hører under styret etter eierseksjonsloven § 20. Mindre justeringer trenger ikke forelegges årsmøtet, men større justeringer kan kreve årsmøtevedtak med 2/3 (eierseksjonsloven § 49 annet ledd bokstav c) eller enstemmighet (§ 51 bokstav c). 

 

En seksjonseier som ved en feil har fått fastsatt en for høy sameierbrøk vil normalt ha krav på å få rettet dette. Det er et utslag av mindretallsvernet i eierseksjonsloven §§ 40 og 58 - flertallet har ikke rett til å opprettholde en urettferdig behandling av mindretallet (ved at mindretallet har større ansvar og høyere felleskostnader enn de reelle forholdene tilsier). Styret vil kunne ha en plikt til å begjære reseksjonering i slike tilfeller. 

Noe etteroppgjør vil det ikke bli snakk om. Utbygger er selv nærmest til å bære risikoen for at feilen har oppstått. 

Takk for grundig svar. Kanskje er vedtektene til sameiet også relevante i sammenhengen:

Quote

(1) Sameiebrøken er seksjonseiers forholdsmessige eierandel i sameiet. Sameiebrøken
fremgår av seksjoneringssøknaden.

(2) Sameiebrøken bygger på hoveddelens BRA areal, dog slik at arealet på leilighetene er
avrundet til [...]. Balkonger/terrasser/uteareal/boder og parkeringsplasser er ikke med i
hoveddelenes BRA.

Det er altså spesifisert i vedtektene at en avrundning fra BRA er vedtatt. Hva utbygger mener den riktige BRA skal være er ikke kjent for meg ennå, men jeg tror hans felleskostnader vil synke med 15-20% hvis vi går etter ikke avrundet BRA.

21 hours ago, obygda said:

Dersom denne personen selger sin del..og kjøper ønsker å gjøre om på brøken fordi denne fremstår som uriktig. Hva da? Jeg føler at noe av problemet her er nettopp at eieren som vil ha ny brøk her er samme person som etablerte eierseksjonene..og at dette dyttes frem som argument her i det skjulte.

Hvis en annen person som kjøpt boligen hadde oppdaget at han/hun betaler mer enn sin andel i BRA og ønsket å gjøre om på felleskostnadene så hadde jeg hatt mer forståelse for det. Men når utbygger selv kommer tilbake og krever at vi ska endre sameiebrøken så har jeg veldig lite sympati. Jeg skjønner at det ikke er et argument som holder i en rettslig tvist, men en avtale er uansett en avtale.

[krikkert]

Hvis det er fastsatt i de originale vedtektene hvordan sameierbrøken er fastsatt, og hans brøk er fastsatt i samsvar med denne, så er det en stiftelsesforutsetning som han skal ha svært, SVÆRT tungtveiende argumenter for å fragå i etterkant. 

[obygda]

Dilbert33 skrev (51 minutter siden):

Takk for grundig svar. Kanskje er vedtektene til sameiet også relevante i sammenhengen:

Det er altså spesifisert i vedtektene at en avrundning fra BRA er vedtatt. Hva utbygger mener den riktige BRA skal være er ikke kjent for meg ennå, men jeg tror hans felleskostnader vil synke med 15-20% hvis vi går etter ikke avrundet BRA.

Hvis en annen person som kjøpt boligen hadde oppdaget at han/hun betaler mer enn sin andel i BRA og ønsket å gjøre om på felleskostnadene så hadde jeg hatt mer forståelse for det. Men når utbygger selv kommer tilbake og krever at vi ska endre sameiebrøken så har jeg veldig lite sympati. Jeg skjønner at det ikke er et argument som holder i en rettslig tvist, men en avtale er uansett en avtale.

Ok..så fordi det er han..så vil dere ikke...Interessant...Godt vi har jussen å støtte oss på i samfunnet.