Fordeling av areal i felles garasje

[JGR]

Vi bor i en av to seksjoner i en enebolig (i praksis en tomannsbolig). Denne boligen har en dobbelgarasje med stor port samt en dør på venstre side, som vi deler med naboen. Det er altså ikke noe fysisk skille. Vi har hatt en del uoverensstemmelser med naboen siden vi kjøpe vår seksjon for ett og et halvt år siden, men naboen skal nå selge sin del. I garasjen har naboen hatt venstre del, mens vi har hatt høyre. Garasjen er fellesareal, så i utgangspunktet vil vel det si at vi eier halve hver, og har rett på 50% av arealet. Siden garasjen har en dør på venstre side er det derimot en skjevfordeling da naboen i tillegg til parkeringen også har brukt "gangen" innenfor døra. Dette er ca 2m x 5m stort. Fordelingen har dermed blitt nærmere 40/60 enn 50/50. Såvidt vi vet finnes det ingen skriftlig avtale som beskriver denne fordelingen.

Det var vår nabo som for 15 år siden kjøpe eneboligen, seksjonerte den, og tok den ene delen selv. Garasjeinndelingen har antakelig dermed "alltid" vært slik. Vi har tenkt at vi ikke har orket å ta kampen, men heller ville ta det opp med neste eier. Nå ser vi av annonsen at nabo skriver at venstre del tilhører deres seksjon, og vi har begynt å lure på om vi har noen sak i det hele tatt.

Jeg forstår det som at muntlige avtaler er like bindende som skriftlige, og antar dette også gjelder i dette tilfellet? Jeg vet ikke om det foreligger en muntlig avtale fra tidligere, eller om det bare har blitt slik og naboen dermed forventer at det skal fortsette på samme måte. Dersom det var en muntlig avtale om varig skjevfordeling så ville det vel i utgangspunktet vært vanskelig for de å bevise. Problemet vårt er at første eier av vår seksjon er naboens sønn, og selv om de muligens ikke hadde noen konkret avtale, så vil det være veldig enkelt for de å påstå det i dag. Jeg mener det har vært 4 eiere av vår seksjon siden seksjoneringen.

Et annet forhold som kan være relevant her er krav om bod/sportsbod. I teknisk forskrift fra 2003 (som jeg antar er den forskriften som er gjeldende da seksjoneringen fant sted i 2004) står det;

§ 10-34 "Bygning med flere boliger, skal ha minst 5 m2 oppbevaringsplass for sykler, ..... m.m., for hver enkelt bolig"

Vår seksjon har ett rom som jeg vil anta kan kategoriseres som bod, og det er et 9m2 stort rom i kjelleren. Boligen er horisontaldelt med unntak av dette rommet, og vi har kun adkomst fra overetasjen. Å bære sykler og barnevogner opp og ned trapp via stua er lite egnet, men jeg vet ikke om det fremdeles regnes gyldig ift forskriften? I tillegg er jeg usikker på om vår bolig regnes som "bygning med flere boliger" ift forskriften? 

Tror dere vi har noen mulighet til å kunne kreve halvparten av arealet i garasjen? Burde vi isåfall bruke fellesareal og manglende skriftlig avtale som argument, eller vil muntlig avtale "felle" oss? Kan vi bruke sportsbod som brekkstang for å få 5m2?

Burde vi ta opp dette med nåværende eier før de selger, eller burde vi vente til det blir solgt? Hva ville dere gjort?

[krikkert]

I et eierseksjonssameie finnes det tre typer areal: 

1) Bruksenhetene (hoveddel og tilleggsdel)
2) Fellesareal
3) Fellesareal med tidsbestemt enerett

For å avklare garasjens status må man se på kommunens seksjoneringsvedtak. Hvis garasjen er fellesareal er det i utgangspunktet sameiets styre som regulerer hvem som får bruke hva når. 

[JGR]

krikkert skrev (25 minutter siden):

I et eierseksjonssameie finnes det tre typer areal: 

1) Bruksenhetene (hoveddel og tilleggsdel)
2) Fellesareal
3) Fellesareal med tidsbestemt enerett

For å avklare garasjens status må man se på kommunens seksjoneringsvedtak. Hvis garasjen er fellesareal er det i utgangspunktet sameiets styre som regulerer hvem som får bruke hva når. 

Jeg vet ikke om dette har noen betydning, men boligen består per i dag av to hoveddeler. Det var opprinnelig en hoveddel og en sekundærleiligheten (tilleggsdel), men tilleggsdelen (som tilhører naboen) ble for bare noen uker siden omgjort til hoveddel av kommunen. Dette for å omgå kommunens krav til tomannsbolig.

Jeg har tilgjengelig tinglyst begjæring om oppdeling i eierseksjoner fra 2004, og der fremgår det at garasjen er fellesareal uten videre inndeling. Hvis det da faller på sameiets styre å regulere bruk, kan vår nabo bruke muntlig avtale internt i det opprinnelige styret, eller kan vi som ny del av styret kreve en endring? Vil krav om sportsbod kunne spille inn?

[krikkert]

Vel, naboen må kunne dokumentere at dette er en beslutning truffet av årsmøtet eller styret, på riktig måte og i riktige former. 

[JGR]

krikkert skrev (6 minutter siden):

Vel, naboen må kunne dokumentere at dette er en beslutning truffet av årsmøtet eller styret, på riktig måte og i riktige former. 

Takk for svar.

Hva vil "dokumentere" og "riktig måte og riktige former" tilsi her? Det jeg egentlig lurer på er om det vil være tilstrekkelig dokumentasjon at tidligere styre (nabo + tidligere eier/sønn) bekrefter (muntlig og/eller skriftlig) at det har vært en muntlig avtale? Dersom denne dokumentasjonen må være skriftlig fra tidspunktet avtalene ble gjort, vil jeg tro vi har en god sak, med mindre de finner på å forfalske denne nå i ettertid.

[Kajac]

Ikke for å være frekk, men det høres nesten ut som du går inn for å være vanskelig, TS. Om garasjen er fellesområde uten konkret oppsatte grenser, så har dere vel begge bruksrett på hele garasjen, og det er ikke en "min del" og en "din del". Dere må selv bli enige om bruken dere i mellom. Om det er definert grenser av tidligere styre i sameiet, må du forholde deg til dette, evt. foreslå ny inndeling på et styremøte, slik at styret evt. kan vedta dette. Om det tidligere har blitt vedtatt at din nabo skal få lov å bruke gangen til eget formål, er dette selvfølgelig gyldig også når nabo flytter ut. Dette må endres på styremøte/generalforsamling med to tredjedels flertall. Siden dere kun er to boenheter i sameiet, vil det si at begge boenheter (deg og naboen) må være enstemt over endringen. 

Når det gjeldet boder så kan en bod fint være plassert inni leiligheten eller med inngang kun igjennom leiligheten. Ubeleilig for deg, men helt lovlig såvidt meg bekjent. 

Slik jeg ser det er garasjen enten inndelt i to deler med lik eller ulik brøk, ellers er garasjen fellesområde i den forstand at dere begge kan bruke hele arealet, så lenge dere ikke fyller opp mer enn 50 % hver.

[JGR]

Jeg forsøker på ingen måte å være vanskelig. Jeg vil bare prøve å få en oversikt over hvordan avtaler i et sameie fungerer og hva vi eventuelt rettmessig kan kreve.

Jeg er helt enig i at dersom garasjen er fellesareal uten videre avtaler om inndeling så kan begge i utgangspunktet bruke hele arealet. Det er helt ok for oss. Jeg er også enig i at dersom det foreligger gyldig avtale om varig inndeling så skal vi selvfølgelig føye oss. Det jeg er usikker på er om det faktisk har vært et styrevedtak angående dette. Dersom det ikke finnes noen gyldig avtale, så mener jeg at vi er i vår fulle rett til å benytte mer av arealet uten å bli stemplet som vanskelige. Videre mener jeg det da er uriktig av nabo å annonsere med at en konkret del av garasjen tilhører dem.

Vedtektene fra det forrige styret sier ingenting om inndeling av garasjeplass, med unntak av at det er fellesareal. Huseiernes skriver følgende på deres sider:

"I flere tilfeller sier loven at et vedtak må fremkomme i vedtektene for å være gyldig, og for at det skal kunne påberopes overfor for eksempel nye seksjonseiere. [...] Dette gjelder blant annet for en seksjonseiers enerett til å bruke deler av fellesarealet[...]"

Av dette tolker jeg at en muntlig avtale i et tidligere styre ikke er tilstrekkelig, og at vi dermed i teorien kan bruke hele arealet, men ikke mer enn 50%. Stemmer dette?

Jeg forstår forøvrig at å krangle om 5m2 kan virke som en fillesak for noen, men for oss vil dette arealet utgjøre en stor forskjell.

Endret 21. juli 2020 av JGR