Ulovlig utleie i borettslag

[Ruben1987]

I borettslaget jeg bor i og er styremedlem har vi fått et problem med et par andelseiere som har leid ut uten å søke styret om bruksoverlating slik som de skal i henhold til lov om borettslag.

Styret sendte brev til de aktuelle andelseierne i juni med oppfordring om å søke om bruksoverlating. Styret har ikke hørt noe fra andelseierne.

 

Den ene har byttet leietaker i løpet av sommeren. Dette også uten å søke om bruksoverlating. I dette tilfellet har andelseier leid ut sammenhengende i snart fire år.

Hva kan styret gjøre for å håndheve/få slutt på at andelseiere leier ut som de vil? Kan vi vedta pålegg om flytting på et styremøte for deretter å bruke dette som tvangsgrunnlag for å begjære utkastelse av bruker/leietaker ved hjelp av namsmannen?

 

Andre tips eller råd?

Endret 28. august 2015 av Ruben1987

[Thor.]

Snakk med borettslaget og fortell dem om dette. Kun andelseier med familie/samboer etc kan bo i andelsbolig.

[krikkert]

For å "bli kvitt" ulovlig leietaker

"Steg 1" vil være at styret treffer vedtak om å pålegge leietaker å flytte, jfr. burettslagslova § 5-9 første ledd. Det trenger ikke være utpreget detaljert. Styrevedtaket kan være noe sånt som 

 

 

 

Styret bemerker at bruken er ulovlig overlatt, har vært det i X år, og at brukeren skal pålegges å flytte, jfr. brl § 5-9 første ledd. Styret bemyndiger styreleder til å utferdige flyttepålegg og fastsette frist. Blir pålegget ikke etterkommet innen fristen bemyndiges styreleder til å begjære fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13.

 

Styreleder skriver så brev til leietaker og pålegger vedkommende å flytte innen en gitt dato. Borettslaget trenger ikke ta hensyn til leieavtalens regler om oppsigelsesfrist, men det bør tas litt hensyn til at leietaker ofte er uvitende om at utleier mangler godkjennelse. Fristen bør være minst én måned. Kopi av flyttepålegget bør sendes andelseier. 

 

For å bli kvitt andelseier

Her vil det være burettslagslova § 5-22 som er aktuell. Styret kan i medhold av denne bestemmelsen pålegge en andelseier å selge andelen sin dersom han "trass i åtvaring misheld pliktene sine vesentleg". Brudd på bruksoverlatelsesbestemmelsene vil ofte være vesentlig mislighold. 

 

"Steg 1" vil være skriftlig advarsel (fra styreleder eller forretningsfører - advarsel trenger ikke styrebehandling, men det kan være en fordel for å få forankret et senere salgspålegg) der man orienterer om overlatelsesforbudet og plikten til å søke om godkjenning av bruksoverlatelse, Advarselen må beskrive konsekvensene. Den kan f.eks. se slik ut: 

 

 

 

Til N.N., andelseier av andel nr. X i Kozemoze Borettslag

 

Skriftlig advarsel - brudd på sentrale plikter i borettslagsloven

Jeg viser til at du har brutt borettslagslovens bestemmelser om bruksoverlating ved å overlate bruken til noen andre uten å ha fått styrets tillatelse til dette. Dette er et brudd på bestemmelsene i nevnte lovs §§ 5-3 - 5-10. Du gis herved en advarsel. 

 

Dersom misligholdet fortsetter vil styret ta opp spørsmålet om vi skal pålegge deg å selge andelen etter reglene i lovens § 5-22. 

 

Med vennlig hilsen

 

A.A.

Styrets leder

Endret 16. september 2015 av krikkert

[Ruben1987]

Takk for veldig bra hjelp Krikkert! Da har vi det som trengs på neste styremøte.

 

Regner med det er en skriveleif i henvisning til § 4-9 som sikkert skal være § 5-9?

[krikkert]

Ja.

[uruha]

Ja.

 

 

For å "bli kvitt" ulovlig leietaker

"Steg 1" vil være at styret treffer vedtak om å pålegge leietaker å flytte, jfr. burettslagslova § 5-9 første ledd. Det trenger ikke være utpreget detaljert. Styrevedtaket kan være noe sånt som 

 

 

 

Styret bemerker at bruken er ulovlig overlatt, har vært det i X år, og at brukeren skal pålegges å flytte, jfr. brl § 5-9 første ledd. Styret bemyndiger styreleder til å utferdige flyttepålegg og fastsette frist. Blir pålegget ikke etterkommet innen fristen bemyndiges styreleder til å begjære fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13.

 

Styreleder skriver så brev til leietaker og pålegger vedkommende å flytte innen en gitt dato. Borettslaget trenger ikke ta hensyn til leieavtalens regler om oppsigelsesfrist, men det bør tas litt hensyn til at leietaker ofte er uvitende om at utleier mangler godkjennelse. Fristen bør være minst én måned. Kopi av flyttepålegget bør sendes andelseier. 

 

For å bli kvitt andelseier

Her vil det være burettslagslova § 5-22 som er aktuell. Styret kan i medhold av denne bestemmelsen pålegge en andelseier å selge andelen sin dersom han "trass i åtvaring misheld pliktene sine vesentleg". Brudd på bruksoverlatelsesbestemmelsene vil ofte være vesentlig mislighold. 

 

"Steg 1" vil være skriftlig advarsel (fra styreleder eller forretningsfører - advarsel trenger ikke styrebehandling, men det kan være en fordel for å få forankret et senere salgspålegg) der man orienterer om overlatelsesforbudet og plikten til å søke om godkjenning av bruksoverlatelse, Advarselen må beskrive konsekvensene. Den kan f.eks. se slik ut: 

 

 

 

Til N.N., andelseier av andel nr. X i Kozemoze Borettslag

 

Skriftlig advarsel - brudd på sentrale plikter i borettslagsloven

Jeg viser til at du har brutt borettslagslovens bestemmelser om bruksoverlating ved å overlate bruken til noen andre uten å ha fått styrets tillatelse til dette. Dette er et brudd på bestemmelsene i nevnte lovs §§ 5-3 - 5-10. Du gis herved en advarsel. 

 

Dersom misligholdet fortsetter vil styret ta opp spørsmålet om vi skal pålegge deg å selge andelen etter reglene i lovens § 5-22. 

 

Med vennlig hilsen

 

A.A.

Styrets leder

 

Hei, jeg er styreleder. 

Skal skrive flyttepålegg til en leietaker som bor her uten bruksoverlatingssøknad. 

Hvilken lov gjelder hvis leietaker ikke flytter etter gitt utkastelsesdato? Og hva skal gjøres?

[krikkert]

Dersom flyttepålegget ikke etterkommes innen oppgitt dato vil neste skritt være varsel om tvangsfullbyrdelse. Slikt varsel kan tidligst sendes den dagen flyttefristen løper ut, og kan for eksempel se slik ut: 

 

 

 

Varsel om tvangsfullbyrdelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 - manglende utflytting etter pålegg

 

Det vises til styrets flyttepålegg av <dato> med frist til <dato> for å flytte ut. Vi kan ikke se at pålegget er etterkommet. I tråd med tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 varsles du med dette om at dersom utflytting ikke er gjennomført innen to uker fra dette brevets dato vil styret be om namsmyndighetenes bistand til å kaste deg ut med tvang etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13, jfr. borettslagsloven § 5-9. 

 

<Sted>, <Dagens dato>

 

A.A.

Styrets leder

 

Hvis heller ikke varselet etterkommes må man begjære tvangssak for tingretten. Der kommer det en del mer kompliserte regler inn i spill - da bør du engasjere en profesjonell hjelper. 

[uruha]

Dersom flyttepålegget ikke etterkommes innen oppgitt dato vil neste skritt være varsel om tvangsfullbyrdelse. Slikt varsel kan tidligst sendes den dagen flyttefristen løper ut, og kan for eksempel se slik ut: 

 

 

 

Varsel om tvangsfullbyrdelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 - manglende utflytting etter pålegg

 

Det vises til styrets flyttepålegg av <dato> med frist til <dato> for å flytte ut. Vi kan ikke se at pålegget er etterkommet. I tråd med tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 varsles du med dette om at dersom utflytting ikke er gjennomført innen to uker fra dette brevets dato vil styret be om namsmyndighetenes bistand til å kaste deg ut med tvang etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13, jfr. borettslagsloven § 5-9. 

 

<Sted>, <Dagens dato>

 

A.A.

Styrets leder

 

Hvis heller ikke varselet etterkommes må man begjære tvangssak for tingretten. Der kommer det en del mer kompliserte regler inn i spill - da bør du engasjere en profesjonell hjelper. 

Tusen takk for det! Da vet jeg hva jeg skal gjøre!