Boligpolitikk og den nye boligmeldingen.

[Gjest Slettet+9871234]

Det er riktig at økonomisk så har de interesse av at boligprisene vil synke, men det forstår ikke folk flest. Se de at boligprisene går opp fra 2M til 5M så har de blitt 3M kroner rikere. Det synes mange er fantastisk.

 

Det de glemmer er at å kjøpe noe bedre koster nå 10M istedenfor 4M.

 

Godt poeng.

 

Når en liten tomt koster 1,5 mill++ så er kampen om «billige» boliger allerede tapt. Kvalitet på bolig er viktig, men det er bedre å ha bolig enn å ikke ha bolig i det hele tatt.

 

Hvor ligger den lille tomten og hvor liten er den?

 

Prisene vil måtte flate ut på et tidspunkt, og det var noen overskrifter om det i dag, men det stiger sikkert en stund til i pressområder. Men at prisveksten er høyere enn lønnsveksten går ikke i lengden. Gjennomsnittlig bokostnad har steget fra litt over 20% til 30% av netto disponibel inntekt i løpet av ca 15 år. Internasjonalt regner man ofte alt over 30% som uholdbart i lengden. I mange husleieregulerte markeder er 30% av inntekt etter skatt det meste man har lov å forlange i husleie, og regnet som relativt dyrt. Dette er da boliger for lavinntektsgrupper. I Norge nå er det nok endel med lavinntekt som nærmer seg 50%.

 

Når der over lengre tid skjer en sterk forvridning i de relative priser, kommer reaksjonen. Når en bølge brister er kraften i bølgen proporsjonal med energien i bølgen. Jo høyere boligboblen utvikler seg, jo sterkere blir fallet.

 

Har noen tenkt på at en borgerlig regjering kan være den utløsende mekanismen (triggeren)? Grunnen er at arbeidsledigheten som regel stiger under borgerlige regjeringer. I skrivende stund er den vel 2.7 %. Om ledigheten skulle stige til for eksempel 5 prosent under en borgerlig regjering, så vil presset på arbeidsmarkedet i de største byene og dermed også på boligmarkedet blir mindre. Merk at priser bestemmes på marginalen. Står du på kanten av et stup skal det et lite skritt til for at du faller utfor.

 

Fremtiden får vise hva som skjer. Uansett, om en gitarstreng strammes til bristepunktet smeller den før eller siden tilbake og da kan man få en overreaksjon ("under shooting") i motsatt retning. Vi opplevde det sist på slutten av 80 og begynnelsen av 90 tallet.

 

Noen har skrevet om nordmenns økende gjeldsgrad og at noen låner over pipa.

 

Er det noe som minner om perioden før boligkrakket på slutten av 1980 tallet?

 

Boligkrakk -> gjeldskrise

gjeldskrise -> boligkrakk

Forsiktig forsiktig slippe luft ut av boble best.

 

Ja man kan jo ønske det, men i markedet er der får rom for følelser og ønsker. Herr marked kan være den verste tyrann du noen gang møter. Herr marked har også en tendens til ikke å reagere lineært, men ulineært.

Endret 3. april 2013 av Slettet+9871234

[Camlon]

Så hadde ikke de folkene leid av kommersielle aktører så hadde de bråket mindre og leilighetene hadde vært større??????

Rettere sagt, de ville ikke ha eksistert. Dette er boliger for studenter som vil ha det billig, ikke luksus,

[hean]

Rettere sagt, de ville ikke ha eksistert. Dette er boliger for studenter som vil ha det billig, ikke luksus,

 

Med andre ord hadde det vært boligkrise for alle landets studenter uten kommersielle aktører?

 

Større krise enn det allerede er.

Endret 3. april 2013 av Nasciboy

[sofokles]

Når der over lengre tid skjer en sterk forvridning i de relative priser, kommer reaksjonen. Når en bølge brister er kraften i bølgen proporsjonal med energien i bølgen. Jo høyere boligboblen utvikler seg, jo sterkere blir fallet.

Nå er det noen fundamentale forhold som gjør at de som er innnenfor nok klarer seg ganske godt.

Først og fremst at boligbyggingen ikke i det hele tatt holder, eller har holdt, tritt med befolkningsøkningen. Det må være en økt trangboddhet der ute et sted, siden 2006 er det bygget 40000 for få boliger. Behovet framover ligger på 40000 per år hvis demografifremskrivningene slår til, men byggebransjen leverer neppe over 30k. De ser nok faresignalene allerede, og holder igjen (selv om de hevder det er andre grunner) fordi de med et fall i bruktboligprisene ikke vil klare å selge nybygg.

 

Har noen tenkt på at en borgerlig regjering kan være den utløsende mekanismen (triggeren)? Grunnen er at arbeidsledigheten som regel stiger under borgerlige regjeringer. I skrivende stund er den vel 2.7 %. Om ledigheten skulle stige til for eksempel 5 prosent under en borgerlig regjering, så vil presset på arbeidsmarkedet i de største byene og dermed også på boligmarkedet blir mindre. Merk at priser bestemmes på marginalen. Står du på kanten av et stup skal det et lite skritt til for at du faller utfor.

Jeg deler din bekymring, men jeg tviler på at flyttestrømmene vil snu, og at forlk vil flytte tilbake til dagens fraflyttingsområder, der boliger er billige. Disse områdene vil heller ikke få særlig økt økonomisk aktivitet som attraherer arbeidskraft under en nedgangstid, snarere tvert imot.

 

Noen har skrevet om nordmenns økende gjeldsgrad og at noen låner over pipa.

 

Er det noe som minner om perioden før boligkrakket på slutten av 1980 tallet?

Et kraftig fall i oljeprisen så er vi der. Men ikke helt. Sentraliseringen har vært kraftig siden da.

 

Ja man kan jo ønske det, men i markedet er der får rom for følelser og ønsker. Herr marked kan være den verste tyrann du noen gang møter. Herr marked har også en tendens til ikke å reagere lineært, men ulineært.

Derfor mener jeg etableringen av et større leiemarked vil virke som en buffer. I dag ligger fordelingen eie/leie på 80/20 . Får man den mot 70/30 vil det gjøre mye med stabiliteten i systemet. 60/40 enda bedre, men det ville jo ta evig lang tid.

[Camlon]

Med andre ord hadde det vært boligkrise for alle landets studenter uten kommersielle aktører?

 

Større krise enn det allerede er.

Jeg vet ikke helt hva du definerer som boligkrise, men uten kommersielle aktører ville det ha vært boligmangel. Mange måtte takke seg til boliger langt unna sentrum, og ta bussen hver dag til universitet. Prisene ville også vært høye. Egentlig litt som Oslo, men uten et godt kollektivsystem.

[Simen1]

Det som mangler i Norge er et fungerende leiemarked med store ikke-komersielle-utleieaktører.

Statlige non-profit utleieforetak? Disse vil rennes ned av søknader og bli et slags lotteri der noen få heldige får bo for priser under markedspris. Markedsprisen vil ikke endres av den grunn. Dette vil bare bli offentlig veldedighet. Det som må til for å endre markedsprisen i leiemarkedet er økt tilbud. Det får man primært av økt boligbygging. Det kan også bli et lite bidrag av ombygginger og seksjonering av eksisterende boligmasse. Statlig eierskap eller non-profit er ikke forutsetninger for økt boligbygging og dermed lavere leiepriser. Lavere leiepriser får man like godt gjennom privat kommersiell boligbygging.

 

Myndighetenes rolle oppi det hele er å legge ut nok tomter, sette krav til høyere boligtetthet i byggesøknader*, tillate høyere byggehøyde, utruste nye boligområder med god infrastruktur og sånne ting. Å starte idealistiske kommunistforetak innen boligutleie løser ingenting i seg selv.

 

* innen rimelighetens grenser for reduksjon av bokvalitet som Camlon er godt inne på.

Endret 3. april 2013 av Simen1

[sofokles]

Statlige non-profit utleieforetak? Disse vil rennes ned av søknader og bli et slags lotteri der noen få heldige får bo for priser under markedspris. Markedsprisen vil ikke endres av den grunn. Dette vil bare bli offentlig veldedighet. Det som må til for å endre markedsprisen i leiemarkedet er økt tilbud. Det får man primært av økt boligbygging. Det kan også bli et lite bidrag av ombygginger og seksjonering av eksisterende boligmasse. Statlig eierskap eller non-profit er ikke forutsetninger for økt boligbygging og dermed lavere leiepriser. Lavere leiepriser får man like godt gjennom privat kommersiell boligbygging.

 

Myndighetenes rolle oppi det hele er å legge ut nok tomter, sette krav til høyere boligtetthet i byggesøknader*, tillate høyere byggehøyde, utruste nye boligområder med god infrastruktur og sånne ting. Å starte idealistiske kommunistforetak innen boligutleie løser ingenting i seg selv.

 

* innen rimelighetens grenser for reduksjon av bokvalitet som Camlon er godt inne på.

 

Når byggeprisen nærmer seg 35-40000 per kvadratmeteren og vel så det, i bynære strøk, er det ikke urimelig å anta at byene vil få bemanningsproblemer når eldrebølgen kommer om ti år. Her i Stavanger må du nå over en time ut av byen i bil for å finne noe under 45000 per kvm. Små leiligheter er dyrere. Hjelpepleiere og den typen viktige folk som ikke tjener godt vil aldri se poenget med å bo i et kott, timesvis på pendlerbussen hver dag, til dårlig lønn, når de like gjerne kan jobbe der ute i periferien. Stavanger har allerede rekrutteringsproblemer, og de vil øke. Det samme kommer til å skje i Oslo. Jeg regnet litt på det her om dagen, og kom til at ei Oslo-jente, tilknytning er viktig, som vil bli hjelpepleier må regne med å bo 7-9 år på hybel på Stovner etter endt utdannelse før hun har nok til egenkapital til en 20kvm leilighet i Oslo's ytterkant. Det sier ett eller annet om hva 15% egenkapitalkravet vil bety for sammensetningen av boligmarkedet. La så lærerene ta mastergrad, hvor mange hybler ekstra trengs for det ? Etc.

 

Så jeg tror en eller annen "komunistløsning" vil tvinge seg frem.

 

Så vidt jeg vet finnes det ikke noe komersielle foretak av størrelse som drive med utleie i dag. Det ville det være hvis det var profitabelt. Ikke-komersielle foretak har skattefordeler, det trenger ikke være rare subsidiene det er snakk om. Sokkelleiligheter er jo allerede skattefrie for eier, så jeg ser ikke helt problemet.

 

Ellers er det artig å kikke på hvilke land som har like høy andel selveierboliger i Europa ; Portugal, Irland, Italia, Grekenland, Spania. (Kypros? vet ikke)

Lavest andel selveierboliger ; Tyskland. Billigste boliger i antall årslønninger; Tyskland. Mest Stabile priser : Tyskland. Høyest relative boligbygging; Tyskland. Lavest gjeldsgrad: Tyskland.

Endret 3. april 2013 av sofokles

[autmek]

Hvor ligger den lille tomten og hvor liten er den?

Sandnes er eksempel på slike priser jeg snakker om.

[Pjassop]

Spørsmålet er om den vil bidra til å bedre situasjonen for unge som vil inn på boligmarkedet.

 

Hva skal de unge inne på boligmarkedet å gjøre? Er det noe mål i seg selv at de unge skal være med der?

 

Husbanken bør legges ned (eller delen som deler ut subprime-lån).

[Gjest Slettet+9871234]

Kunne være greitt å vite hvilket parti du stemmer. Det vil du nok ikke ut med, men det er enten Høyre, FrP eller noe enda lenger ute til høyre.

 

Ha en god dag. Jeg håper at du etterhvert kommer på bedre tanker.

Endret 8. april 2013 av Slettet+9871234

[Pjassop]

Disse lånene er jo det som felte bankene og skapte finanskrisen.

[hean]

Disse lånene er jo det som felte bankene og skapte finanskrisen.

 

Mener du lånene som tilsvarer "husbanklån" i Norge?

[Gjest Slettet+9871234]

Du får nok ikke noe svar, ettersom det var liberalistisk laissez faire politikk som skapte boliboblen som sprakk i 2007 og som siden var en viktig trigger for den gjeldskrisen vi i dag opplever.

 

Nå ser det ut til at dette får realøkonomiske konsekvenser ettersom den globale veksten er nedjuster. I Europa forventer man negativ vekts og veksten er nedjustert i viktige land som USA og Kina.

[Pjassop]

Jeg mener råtne lån til folk som ikke burde fått lån til bolig.

[Gjest Slettet+9871234]

Tenker du på Norge og har du et eksempel?

[Pjassop]

Jeg tenker på Norge ja. På Husbanken.

[Gjest Slettet+9871234]

Og de som har fått lån i Husbanken gjennom tidene skujlle ikke hatt lån der?

[autmek]

Og de som har fått lån i Husbanken gjennom tidene skujlle ikke hatt lån der?

Det er ikke bra slik det er i dag, DN har en artikel om startlån ifra husbanken.

Husbanken: Vi gjør det politikerne ber oss om

Administrerende direktør i Husbanken, Bård Øistensen, gir boligmeglerne rett i at Startlån bidrar til å øke boligprisene generelt i Norge.

- At det medvirker til økte boligpriser, er hevet over tvil. Hver eneste ekstra krone inn i boligmarkedet gjør jo det, påpeker Øistensen overfor DN.no.

- Per i dag er det ikke Husbankens rolle å styrke tilbudssiden i boligmarkedet (gjennom subsidier til husbygging, red.anm.).

Mer penger burde gå til nybygg og mindre til bruktboliger.

 

Behrokh Khoshnevis forsker på å 3d printe hus på 20 timer. Interessant teknologi, men hovedproblemet i dag er nok mangel på boligtomter som igjen skyldes høy innvandring.

[Simen1]

Jeg har tenkt på konseptet 3D printing til husbygging, men noe av problemet med konseptet sånn det vises i videoen er at man ikke bruker tradisjonelle byggeelementer og materialer som er i masseproduksjon til svært konkurransedyktige priser. De organiske formene og på stedet-støp vil fort koste mer enn å kjøpe standard hyllevare. Legg merke til at han ikke argumenterer med at standard hyllevare er kostnadsdrivende. Det er manuelt arbeid og tilhørende lang byggetid. Man burde altså kunne "3D-printe" ved hjelp av standard hyllevare byggematerialer. Rett og slett erstatte bygningsarbeidere med maskiner slik man alltid har gjort med stadig nye yrkesgrupper opp gjennom historien. (Potetplukkere som ble erstattet av traktorer, høsting av korn med ljå erstattet av digre treskere, skrivemaskin-sekretærer som ble erstattet av datamaskiner, håndskrift som ble erstattet av trykkerier etc)

 

Men tilbake til poenget. Det bør bygges roboter som forstår 3D byggemodeller og kan bruke tradisjonelle byggematerialer og bygge bygget med minst mulig menneskelig hjelp. Flytte materialer rundt på byggeplassen, sage, plassere, skru, støpe, tette, kjøre kvalitetskontroller, presisjonsmålinger, osv.

[hean]

Jeg har tenkt på konseptet 3D printing til husbygging, men noe av problemet med konseptet sånn det vises i videoen er at man ikke bruker tradisjonelle byggeelementer og materialer som er i masseproduksjon til svært konkurransedyktige priser. De organiske formene og på stedet-støp vil fort koste mer enn å kjøpe standard hyllevare. Legg merke til at han ikke argumenterer med at standard hyllevare er kostnadsdrivende. Det er manuelt arbeid og tilhørende lang byggetid. Man burde altså kunne "3D-printe" ved hjelp av standard hyllevare byggematerialer. Rett og slett erstatte bygningsarbeidere med maskiner slik man alltid har gjort med stadig nye yrkesgrupper opp gjennom historien. (Potetplukkere som ble erstattet av traktorer, høsting av korn med ljå erstattet av digre treskere, skrivemaskin-sekretærer som ble erstattet av datamaskiner, håndskrift som ble erstattet av trykkerier etc)

 

Men tilbake til poenget. Det bør bygges roboter som forstår 3D byggemodeller og kan bruke tradisjonelle byggematerialer og bygge bygget med minst mulig menneskelig hjelp. Flytte materialer rundt på byggeplassen, sage, plassere, skru, støpe, tette, kjøre kvalitetskontroller, presisjonsmålinger, osv.

 

Hvis dette hadde skjedd plutselig og ikke som en overgang over tid er jeg redd det nok hadde hatt konsekvenser som ikke hadde vært så veldig bra.

 

Vanskelig enda å se for med at man kan 3D printe ett hus som også så klart må legg til rette for alle installasjoner...

 

Hvis vi får dette til en gang i fremtiden er jeg den første som vil være meget positiv til konseptet, kanskje vi endelig får hus som er helt rett... hilsen en gjør-det-selv-oppusser som bor i blokk av mur