heheszki

De må kunne dokumentere at grunne var reell. Men jeg spurte advokatvakt om det der, hva om utleier -sier- at et familiemedlem trenger leiligheten, men så ombestemmer seg rett etter man har flyttet ut? Da sa han at det er sånn det er, det er måter å omgå lovverket på.

Utleier kan si opp avtalen hvis et familiemedlem trenger leiligheten. Dette følger av §9-5 a).

Når utleier oppgir denne grunnen er det umulig å kontrollere om dette faktisk er reellt. Man kan kanskje be om bekreftelse fra familiemedlemmet før man flytter, men dette er ikke i seg selv det samme som at leiligheten brukes i samsvar med oppsigelsesgrunnen.

Edit: Du kan be om sannsynliggjøring av grunnen før du flytter.

Kontrollen må altså skje etter at leieforholdet har opphørt. Brukes ikke leiligheten i samsvar med den oppgitte grunnen foreligger det et kontraktsbrudd fra utleier. Leietaker kan nok da flytte inn igjen (siden oppsigelsen var ugyldig) og få erstattet økonomisk tap i forbindelse med den feilaktige oppsigelsen.

Hvordan en slik kontroll egentlig foregår i praksis vet jeg ikke. 

Edit 2: Et eksempel er HTU-2017-18

Utleier oppga at han ønsket å flytte inn med sin kjæreste og derfor trengte å si opp leietakeren.

Leietakeren mente denne grunnen ikke var reell og at den egentlige grunnen var at han ikke ønsket å godta en leieøkning på 5000kr pr mnd.

Husleietvistutvalget kom fram til at utleiers behov for boligen etter §9-5 a) ikke var sannsynliggjort og oppsigelsen ble satt til side.

Han skriver "sannsynligvis" fordi han antar at det ikke vil være skader i leiligheten når leieforholdet opphører.

For å være sikre bør dere ta bilder når dere flytter inn for å dokumentere skader som var der allerede når dere flyttet inn.

Dere bør også ta bilder når dere flytter ut, for å evt påvise at det ikke eksisterte noen skader når dere flyttet ut.

Utleier har ikke lov til å ha depositum stående på egen konto. Depositum skal stå på en særskilt depositums konto i leietakerens navn og utleieren skal betale for opprettelsen av slik konto, se husleieloven §3-5.

Nekter utleier å opprette en slik konto kan dere kreve det ulovlige beløpet tilbakebetalt, se husleieloven §3-7. 

Et slikt valg kan forøvrig gi et dårlig forhold til utleier. Håper dere kan snakke sammen og finne en løsning begge parter aksepterer

Utleier har ingen plikt til å motregne i depositum, regulært eller irregulært, før leieforholdet er avsluttet. Leietaker må da eksplisitt erklære motregning for å unngå rente, med den følge at leietaker kommer i mislighold fordi det er betalt mindre depositum enn kontrakten krever, og differansen kan utleier kreve rente av.

 

Vanligvis vil forsinkelsesrente på et irregulært depositum være større enn renten på husleien, men det kan argumenteres for at fra strategien iverksettes er leietaker selv vesentlig medansvarlig for ordningen, og da faller forsinkelsesrenten på det irregulære depositumet bort.

Kontraktens bestemmelse om depositum er å anse som ikke bindende for leietaker hvis den er irregulær, dette følger av husll §1-2.  Det kan ikke kreves forsinkelsesrente av et manglende betalt irregulært depositum.

Edit: Hvor står det at utleier kan kreve forsinkelsesrenter? (selv om det er et regulært depositum). Et depositum tilhører vel strengt tatt leietaker og manglende opprettelse av depositum kan vel ikke utleier kreve renter av, men det vil være å misligholde avtalen og grunnlag for oppsigelse.

Som regel vil det foreligge en viss kommunikasjon mellom utleier og leietaker. Har utleier snakket om «forskuddsbetaling» på 3 måneder vil det ikke foreligge et betalingsmislighold å ikke betale leie de 3 første månedene hvis et samlet beløp på 3mnd allerede er betalt.

Forsinkelsesrentene kan da kreves for de 3 første månedene (forutsetter at det i tillegg er betalt 1mnd forskudd i leie etter §3-2).

For eksempel det er innbetalt 15 000kr i ulovlig depositum/forskuddsleie 1 Desember for å dekke Jan-Mar blir forsinkelsesrentebeløpet.

Jan: 108kr

Feb: 74kr

Mars: 33kr

Så kan man tenke seg at man ikke betaler leie de 4 siste månedene i et leieforhold (4mnd pga 3-2). Det er vanskelig å forestille seg at utleier eventuelt ikke protesterer på dette. Det er derfor nærliggende at leietaker og utleier diskuterer dette nærmere.  Jeg forutsetter at utleier vil ha leiebetaling men beholde det ulovlig innbetalte pengebeløpet.

Ønsker utleier sikkerhet for skader, så er det utleier som må opprette en depositumskonto. Hvis utleier ikke gjør dette, så vil det ulovlig innbetalte beløpet etter omstendighetene måtte bli ansett som forskudd på leie. (Man bør forøvrig opptre lojalt og kommunisere dette ovenfor utleier)

Utregningen blir på samme måte som over. Man vil selvfølgelig få en del mer i rentebeløp og for den siste måneden har man ikke krav på noen renter.

Når det gjelder eventuelt bortfall av forsinkelsesrente etter §3-7 tredje avsnitt:

Dette er en ekstremt snever unntaksbestemmelse og anvendes strengt tatt kun der leietaker selv har tatt initiativ til å sette penger på utleiers konto, der utleier opprinnelig har ønsket å bruke en depositumskonto som oppfyller formkravene i §3-5.

Man kan forutsette at leietaker er fullt klar over at å sette et slikt «depositumsbeløp» på utleiers egen konto er ulovlig og at dette gir han rett på forsinkelsesrenter. Et slikt tilfelle vil ikke omfattes av bestemmelsen.

ps: Er det avtalt i kontrakten et depositumsbeløp på feks 15 000kr må du alltid ha dette beløpet klart siden du må betale inn dette beløpet hvis utleier oppretter depositumskonto slik §3-5 krever. 

Hadde du lest det jeg siterte så hadde du sett at jeg snakker om depositum og ikke forhåndsbetaling.

Det som det er snakk om i denne tråden er et ulovlig depositum. Om det da klassifiseres som irregulært depositum eller forhåndsbetaling er uten betydning for det jeg skrev i innlegget. 

I mitt innlegg tar jeg med "forhåndsbetaling" siden flere brukere på denne tråden skriver om at utleier krever "depositum" i form av 3mnd forhåndsbetaling. Jeg kunne kanskje ha sitert disse innleggene også hvis du følte deg så truffet nirolo.

Hvis det allikevel skulle være tvil: Hvis det er opprettet en lovlig depositumskonto som du har overført 3mnd leie for så kan du ikke "bruke" disse pengene på å betale de siste 3mnd av leien din. Dette vil være et betalingsmislighold som gir grunnlag for utkastelse. 

Grunnen til dette er at et depositum er en økonomisk sikkerhet som leietaker stiller til utleier mot mislighold fra leietaker. Selv om et depositum kan brukes på ubetalt leie, så skal det også gi en sikkerhet for eventuelle skader på husrommet. Forpliktelsen å sette penger på en depositumskonto må altså adskilles fra forpliktelsen å betale leie.

Det er vel ikke noe man har adgang til? Man risikerer derimot å bli kastet ut kort tid etter at første av disse tre månedene ikke er betalt?

Har du "forhåndsbetalt" 3 måneder (som utleier ikke har lov til), så sier det seg selv at du ikke skal trenge å betale de 3 første månedene.  Det er jo dette som menes med forhåndsbetaling. Utleier vil være sikker på at han har penger i 3 måneder i det tilfellet at du ikke flytter inn i boligen allikevel, og utleier ikke ønsker å betale for opprettelse av depositumskonto.

Har du betalt 3 måneder for mye så vil det ikke foreligge et betalingsmislighold når du ikke overfører ekstra penger på den første av disse 3 månedene. 

Man kan se på det som et spørsmål om vederlagsopptjening. Hvor mye vederlag har realdebitor (utleier) opptjent? Hvis leien er 5000kr pr mnd, så har utleier opptjent 15 000kr etter 3 måneder. Hvis du allerede har betalt 15 000kr så har du oppfyllt din forpliktelse. Utleier har fått vederlag for sin ytelse og kan dermed ikke kreve oppsigelse som følge av manglende betaling. 

Edit: Dette stiller seg selvfølgelig annerledes der det er opprettet et lovlig depositum etter formkravene i §3-5. 

Hvis utleier krever erstatning så må han ha gjort dette innen "rimelig tid" jf husll § 10-3 andre avsnitt. Dette utgjør som regel ca 2 uker. Fristen i den gamle husleieloven var 2 uker, men ble endret til "rimelig tid" for å fange opp eventuelle urimelige tilfeller. 

I denne saken har det gått 5-6 uker uten at utleier har framsatt krav på erstatning. Hvis utleier nå skulle komme med et slikt krav så kan dette avvises da utleier ikke har reklamert i tide. 

Når dèt er sagt, så er det viktig for leietaker å ta bilder når de flytter inn og når de flytter ut for å unngå falske erstatningskrav. Bevisbyrden på at ingen skade har skjedd ligger etter HTU praksis på leietaker. Dette gjelder selv om en utleier muntlig har godkjent en skade. Flytter du inn og påpeker en skade ovenfor utleier muntlig og han sier at han er klar over at skaden var der før du flyttet inn, så hjelper det lite hvis tvisten havner hos HTU fordi dette ikke kan bevises.

Gi en frist for å få tilbakebetalt depositumet. Betales det ikke tilbake innen fristen tar du saken videre til Husleietvistutvalget.

Har ikke din kommune et husleietvistutvalg må du bringe saken inn til forliksrådet, med mindre det er snakk om næringsdrivende utleier jf husleieloven §12-5. 

Siden depositumet ikke er opprettet slik husleieloven krever etter §3-5 kan du også kreve forsinkelsesrenter jf husleieloven §3-7.

Derfor jeg skrev hovedregel.

Regelen om bruksfradrag er først og fremst tenkt for bruktbiler. 

Hvordan hadde du ønsket å regne ut et bruksfradrag for bruk av en pc-skjerm? Mest sannsynlig ville bedriften tapt penger på dette, da forsinkelsesrenteberegningen da skjer fra du kjøpte varen og ikke fra da du reklamerte på mangelen jf fkjl §50. 

Det er vanskelig å gi et presist svar på spørsmålet. 

Når man skal avgjøre når fristberegningen starter må man ta hensyn til at forbrukeren ikke vil ha like god innsikt i hva som utgjør en mangel.

Forarbeidene til bustadoppføringslova gir ikke god veiledning for fristberegningen.

Det er stor sammenheng mellom reklamasjonsreglene i bustadoppføringslova, avhendingslova og kjøpsloven. Det kan derfor være nyttig å se til forarbeidene i forbrukerkjøpsloven angående når fristberegningen bør skje. Denne er mer presis.

Det står der at: "Det kan ikke kreves at kjøperen i enhver detalj skal kjenne til de faktiske forhold som er nødvendig for å avgjøre om det foreligger en kjøpsrettslig mangel. Det som må kreves, er at de faktiske forholdene står såpass klare for kjøperen at han eller hun har oppfordring til å gjøre forholdet gjeldende som en kjøpsrettslig mangel"

Jeg kan legge til at symptomer på en mangel ikke er nok til at fristen begynner å løpe. 

Hovedregelen er at du skal få tilbake det du betalte for varen jf fkjl §49. 

Hovedspørsmålet er da om det er "forsvarlig" å gi eleven permisjon. 

Relevante momenter kan være elevens læring, skolens undervisningsopplegg i permisjonstiden, elevens fravær ved skolen og evt andre forhold som har betydning for elevens opplæring. Det er elevens opplæring det skal tas hensyn til.

Kommunen kan ha gitt nærmere permisjonsbestemmelser. 

Men siden det står "kan" så kan vel kommunen nekte uansett hvis de vil? Stilles det strenge krav til bevis i slike saker? 

Vet ikke om jeg forstår deg riktig, men å oppheve et vedtak faller inn under fvl §35. 

Vedtaket om å oppheve det første vedtaket blir et enkeltvedtak. Dette må begrunnes jf fvl §§24,25. 

Vedtaket som er fattet av CC vil jeg tro er ugyldig. Jeg tror ikke CC har personell kompetanse (feks i Trondheim er dette forbeholdt rektor, kontaktlærer kan kun gi 2 dagers permisjon)

Det hefter altså prosesuell og personell kompetansemangel ved CC sitt vedtak.

Vedtaket er basert på opplæringslova §2-11? 

Dette er et enkeltvedtak, relevant hjemmel må vel da være fvl §35? Altså at vedtaket om permisjon må anses ugyldig. På hvilket grunnlag det skulle være, vet jeg ikke. 

Edit: Hvordan kompetansen er delegert bestemmes vel av kommunen/skolen. Vanligvis vil vel rektor ha denne kompetansen. Trondheim kommune har slike regler: https://www.trondheim.kommune.no/tema/skole/Opplaring/permisjon/

Som The Avatar skriver kan ikke kjøper heve kjøpet. Dette forutsetter at han ble informert om at teinene måtte hentes hos deg og som du skriver ble han opplyst om dette i annonsen.

Kjøper kan heller ikke tilbakekalle løftet re-integra.

Spørsmålet ditt er: når får du rett til å rå over tingen etter §77?

Du må først alltid prøve å selge den etter kjl §76. Dette er for å begrense kjøpers økonomiske tap.

Vilkår for å selge er at kjøper venter urimelig lenge med å hente varen.

I FKU-2018-1082 skulle en selger hente en mangelfull oppvaskmaskin fra kjøper.

Det var avtalt henting med èn ukes frist fra 17.04.2018. 

Kjøper tok kontakt igjen 08.05.2018. Dette ble ansett som "urimelig lenge". Det ble lagt vekt på at det var sendt gjentatte meldinger om å hente tingen. 

Kjøperen gav gjentatte varsler til selgeren om at maskinen måtte hentes og at innklagde, som profesjonell part, da burde ha varslet klageren om at den siste ukefristen ikke ville bli overholdt, dersom de fortsatt ønsket maskinen tilbakelevert. 

Utvalget la dermed til grunn at kjøper ikke trengte å disponere oppvaskmaskinen til selger. Selger måtte betale til kjøper 4521kr som var prisen på oppvaskmaskinen.

Kjøper kunne altså rå over tingen og få tilbake pengene på kjøpet.

I din sak har dere avtalt at tingene skal hentes etter sommerferien. Det har gått ca 1 måned. I tillegg er det et moment om kjøper i det hele tatt skal ha tingene. Du kan spørre igjen. Kjøper må jo uansett betale kjøpesummen. Hvis han blir klar over dette, så kanskje han allikevel får motivasjon til å hente. Hvis kjøper sier nei, så mener jeg du kan selge jf §76.  Edit: Hvis kjøper ønsker å allikevel hente tingene kan du gi en siste frist satt til 30 September. 

Du må selv avgjøre om et salg vil gi profitt. Hvis dette er usikkert så kan du rå over tingen etter §77

Tldr:

1: Er det klart at kjøper ikke kommer til å hente tingene, selv om kjøper er klar over at han ikke får tilbake kjøpesummen, så mener jeg du kan selge tingen. Hvis det er usikkert om dette gir profitt kan du rå over tingen.

2: Hvis kjøper ønsker å hente tingene kan du gi en siste frist satt til 30 September. Etter dette kan du selge/rå over tingen jf over.

Du har behov for lagringsplassen og har tidligere gitt kjøper en frist for å hente varen noe som tilsier at hvis kjøper ikke henter varene innen 30 September, så vil jeg tro kjøper har ventet urimelig lenge i dette tilfellet. Du har etter dette tidspunkt rett til å selge tingen etter kjl §76, med mindre du blir bedt om av kjøperen å sette produktet på et lager hvor kjøper kan hente tingen. Kjøper må dekke slike kostnader jf §75.

Jeg antar forøvrig at kjøper ikke under noen omstendighet ønsker å hente varen.

Kjl §77 sier at du kan rå over tingen på forsvarlig måte hvis det ikke er mulig å selge den. 

Du har en tapsbegrensningsplikt som betyr at du skal prøve å begrense ditt tap innenfor rimelighetens grenser. Du må, så langt det er mulig prøve å få solgt gjenstandene.

I dette tilfellet ville jeg gitt kjøper en siste frist til å hente tingen. Evt avtalt at gjenstanden kastes den 30 September, med mindre du har klart å selge den videre. Medfører dette kostnader for deg, må kjøper betale dette. Å bli kvitt gjenstanden skal anses som siste utvei.

Dere står fritt til å avtale en annen løsning selv jf kjl §3

Har jeg forstått loven riktig, trenger du ikke å foreta deg noe og du kan beholde beløpet kjøper har betalt.

Jeg forstår kjøpsloven slik at du ikke kan heve jf §55 jf §51 (2) når kjøpesummen allerede er betalt. Grunnen for dette er forarbeidene hvor det står: 

"Dersom kjøperen mot formodning skulle betale uten å ville overta tingen, vil det som regel ikke være noen ulempe for selgeren. I den utstrekning det volder kostnader og ulempe å forvare tingen, vil selgeren kunne få særskilt erstatning for dette etter §§ 72 til 78.

Selgeren har altså ikke noe reelt behov for å kunne heve utelukkende på grunn av manglende overtakelse av tingen, med mindre han har en særskilt interesse i å bli kvitt den. Hevingsretten er derfor i utkastet begrenset til disse tilfelle"

Man kan da se til Kjøpsloven §76 som sier at du kan selge tingen hvis kjøperen venter urimelig lenge med å overta tingen. Du må gi opprinnelig kjøper varsel om dette, se tredje avsnitt.  Overskuddet må du gi til opprinnelig kjøper, se §78. Men du kan (angivelig? jf lovkommentar) gi deg selv en godtgjørelse for salget.

Overraskende har de ikke tatt noen forbehold. Det står kun "Merk at orgasmegarantien ikke er en "pengene tilbake"-garanti eller bytterett. Dette er en ekstraservice og garanti vi tilbyr, for at du skal kunne finne et produkt som passer perfekt for deg."

Det står også: "Vår betjening vil gi deg god veiledning og tips i forhold til en vare som vil fungere bedre, slik at du får den opplevelsen du ønsket med varen."

De har altså garanti på orgasme. Jeg vil derfor mene at garantien kan brukes helt til du finner et produkt som gir deg orgasme.

Kondomeriet kan forøvrig inngå en avtale om at du ikke får benytte deg av garantien mer. Dette er noe de må si eksplisitt før kjøp.

Å jeez! 1250 spenn pluss konsultasjon ^^ Stenger de virkelig ute 100% av all lyd?

De stenger ikke ut all lyd. Slik jeg ble forklart det så er det fordi hodeskallen i seg selv slipper inn lyd elns. Du kan fortsatt høre brannalarmer og vekkerklokka di. Visse typer banking går igjennom og visse typer frekvenser av stemmer går igjennom. For meg går tydeligvis mørke stemmer lettere igjennom.

Av og til hender det at en av øreproppene har fallt ut mens jeg har sovet. Vet ikke hvorfor, eller om jeg automatisk har tatt den ut. Men den spiller ingen rolle siden jeg har sovet hele tiden.

Du kan evt sende mail til Hantek og spørre om øreproppene fjerner knirking. Poenget her kan være å få en tilsikring/garanti på at øreproppene virker mot den type støy. 

Av ren nysgerrighet kommer jeg til å kjøpe pakken du lenket for å se hvor stor forskjell det er.

JegLøfterVekter: Du kan evt sende mail til Hantek og spørre om øreproppene fjerner knirking. Poenget her kan være å få en tilsikring/garanti på at øreproppene virker mot den type støy. Hvis du skal kjøpe støpte ørepropper, så velg en med farge. Ikke velg "klar" farge, de kamuflerer seg godt.

Men før det blir noe kjøp av dette så håper jeg at problemet løser seg i dialog med naboen og at lydisolasjonen blir bedre.

Ja, det spørs forøvrig om det er nødvendig i ditt tilfelle. Kan hende at alt løser seg ved å prate med naboen. Viktig å ta søvn på alvor! Er ikke sikkert at de er klar over problemet. 

Kan for lite om hvilke lover som regulerer dette. Muligens byggteknisk forskrift? §13-6

Jeg slet med støy på studentbolig, skaffet støpte ørepropper. Det er den beste invisteringen jeg har gjort. Ikke bare er det stille når jeg sover, men man kan bruke dem på lesesalen eller når man sitter i fly. Veldig praktisk.

Fristen for å klage er 3 uker fra du fikk svar fra SO, se forvaltningsloven §29.

Edit: Det finnes unntak i §31

"§ 31.(oversitting av klagefristen).

Selv om klageren har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt

a) parten​ eller hans fullmektig​ ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med klage etterpå, eller

b) det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd.

Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre"

Hevingen trenger ikke å aksepteres av produsenten. Det er Komplett som trenger å akseptere hevingen. Dette har de allerede gjort siden det var de som tilbød heving.

Vil tro at kundebehandleren har gjort noe han/hun ikke skulle. Leit for kundebehandleren. Det er Komplett sitt ansvar å ha god nok trening for sine ansatte slik at de unngår at deres kundebehandlere inngår avtaler som de selv ikke ønsker at de skal inngå. Når "skaden" først har skjedd så må de selv bære konsekvensene av det. 

Håper at alt ordner seg til slutt!

Så lenge du bekreftet dette med å ønske heving så er saken klar. Kjøpet er hevet. 

Komplett har solgt deg varen, tatt den inn til reparasjon, tilbydd heving (de trengte ikke å gjøre det, men de har nå valgt å gjøre det), noe som du har godtatt. Kjøpet er dermed hevet i kraft av at dere har avtalt det.

At "produsenten" ikke godtar hevingen er uten betydning. Et slikt forbehold ble ikke tatt av Komplett når de tilbød heving. Jeg antar at de ikke har tatt noen andre forbehold. 

Du har foretatt et kjøp fra Komplett. Den servicepersonen som tilbød deg hevingen identifiseres med Komplett.

Tilbudet om heving kommer dermed fra Komplett og du har akseptert dette.

Helt utrolig at de skal gnåle om dette...

Vet ikke hva teknisk retur betyr.

Er hevingen gyldig, så skjer ingenting. Vet ikke hvor de har sendt pakken. Hvis den ligger på et postkontor, så blir den vel sendt tilbake. Virkning av heving er at plikten til å oppfylle kjøpet faller bort jf §49. Blir den sendt til ditt hjem har du fortsatt omsorgsplikt for tingen jf §60. Denne plikten består selv om kjøpet er hevet. 

Er hevingen ugyldig så må du dekke de økonomiske kostnadene Komplett pådrar seg ved at du ikke henter tingen.

Du har vel uansett 2 uker på å hente pakken. Innen den tid bør det foreligge en avklaring her.

Jeg er litt nysgjerrig, på hvilken måte avtalte dere å heve kjøpet? Ser at kundebehandleren fra Komplett omtaler det som "søknad om å heve"