Herr Brun

Hva er det du ønsker å oppnå? 

HW1 skrev (1 time siden):

Jeg vet ikke hvorfor Herr Brun snakket om utkastelse i sin post, men enkelt forklart er vel det Herr Brun sier at hvis noen gjør et godtroerverv av bolig så kan ikke noen andre komme å si at de har en avtale med forrige eier og påstå at denne skal gå framfor ditt faktiske eierskap til huset. 

Hvis noen bor i boligen ved overtakelse så vil det normalt sett ikke være noe godtroerverv, men dersom ny eier ikke vet at gammel eier har inngått en leieavtale som enda ikke er trått ikraft, så kan ikke noen komme til ny eier etter overtakelse å kreve å få flytte inn pga av en leieavtale de har med gammel eier.  

Hvis noen nettopp har tatt over en bolig så kan du ikke bare flytt inn og hevde at du har en avtale med en annen, selv om huset ender opp med å stå tomt i ett par dager. 

Jeg snakket om utkastelse fordi du, for å faktisk kunne ta i bruk en bolig hvor det bor en tidligere leietaker, må kaste dem ut. Det er det tvangsfullbyrdelsesloven som regulerer. Men klart, om TS ikke har flyttet inn enda og ikke har fått nøkler kan hun heller ikke flytte inn med tvang. 

Zepticon skrev (2 timer siden):

Klart det er en konflikt. Kjøper har kjøpt en bolig med en mangel som ikke er opplyst av selger. Men leietakers rettigheter blir ikke pulverisert av at selger og kjøper har gjort feil med eller uten overlegg. De har en gyldig leiekontrakt for huset, og kan ikke kastes på gaten på dagen bare fordi huset er solgt.

Gjerne siter de aktuelle lovparagrafene i Tvangsfullbyrdesesloven du mener er aktuell her, for jeg kan ikke finne en eneste relevant paragraf som tilsier at denne loven omhandler en slik konflikt.

Ref lovens innledning:

Hva er kravet som skal tvangsfullbyrdes her? Betalingen for huset? Overdragelse av eierskap av huset? Leien fra leietaker? Det eksiterer ingen krav mot leietaker, og dermed er denne loven urelevant eventuelle krav her vil være mellom kjøper og selger, og hvorvidt kjøper har et krav mot selger som erstattning for mangel ved boligen..

Hvilket krav mot leietaker er det som må tvangsfullbyrdes?
Hvilket tvangsgrunnlag er det som skal benyttes?

Kjøper har ingen krav mot leietaker. Leietaker er under kontrakt, og kjøper av huset overtar kontrakten. Med viten eller uten viten. Så lenge leietaker da forholder sin del av kontrakten er der inget tvangsgrunnlag til stede (§ 4-4).
Kjøper kan dra selger for retten for å ha solgt boligen med mangel. Da kan retten vedta et krav mot selger. Dette kravet kan inndrives ved tvangsfullbyrdelse.

Hvis du ikke kan svaret på de helt grunnleggende spørsmålene du stiller, så vet jeg ikke om det er så lurt av deg å komme med påstander om hva som er gjeldende rett og gi råd basert på dette.

Resonnementet ditt svikter når du sier at "kjøper av huset overtar kontrakten". Du har ikke noe rettslig grunnlag for dette. 

Kjøper har to alternativer: Du kan begjære tvangsfravikelse direkte og hevde at vilkårene i tvangsl. § 13-2 (e) er oppfylt (basert på ressonementet under), eller så må du få dom på kravet om at leieavtalen er opphørt og at tidligere leietaker plikter å forlate. "Åpenbart"-vilkåret kan være vanskelig om leietaker hevder at du ikke var i aktsom god tro, men trenger ikke være det. 

Det følger av tinglysingsloven § 20 at et dokument, når det er registrert, i kollisjonstilfelle går foran rettserverv som på registreringstidspunktet ikke er registrert. Det følger av § 21 at dette likevel ikke gjelder når erververen av det senere stiftede rettservervet var klar over den eksisterende rettigheten. 

Leieretten er et slikt rettserverv, som ekstingveres når en kjøper av huset tinglyser sitt eierskap til huset. Det betyr at leietakeren verken har en kontrakt med eieren, eller har en rettighet i huset. Da har du ingen rett til å oppholde deg i boligen, og du kan kastes ut. 

Zepticon skrev (6 minutter siden):

Jeg ser ikke helt at den loven skal være relevant? Det er jo ingenting i dette som er i konflikt med at kjøper mottar huset, og tinglyser eierskap. Det har ikke noe med leieavtalen å gjøre.

Det gir jo ingen mening, og er en direkte oppfordring til selger om å IKKE opplyse om at det er leiekatere i salgsobjektet.

Så dersom man har vanskelige leieboere, så er det bare å selge leiligheten til et familiemedlem, ikke opplyse om leietakeren, kaste dem ut, så kjøpe tilbake boligen fra familien. Og så er plutselig alle leietakers rettigheter pulverisert.

Du ser ikke helt at den loven skal være relevant? Hvis noen andre bor i huset kan ikke du bo der, selvfølgelig er det en konflikt her.

At du ikke synes dette gir mening er ditt problem, det er nå en gang slik jussen er.

Resultatet her er at utleier misligholder både salgsavtalen og utleieavtalen, og ender opp med erstatningskrav fra begge parter og dyre advokatregninger. Dette er på ingen måte noen easy out for utleiere. Deres forpliktelse forsvinner ikke, de bare har fratatt seg selv muligheten til å oppfylle den. 

The Avatar skrev (1 time siden):

Ja, isolert sett er eg heilt einig.

Det som gjer at det ikkje blir fullt så enkelt er at det i leigeavtalen står:

 *Depositum/garanti må foreligge senest innen én måned etter kontraktsunderskrift, og under enhver omstendighet før leieforholdets startdato som nevnt i pkt. 5. Leier vil ikke få adkomst til leieobjektet eller utlevert nøkler før depositum/garanti foreligger.

Og med stjernepunktet:

*Leier skal stille garanti med samme formål som depositum, ....

Det betyr at sjølv om det er satt krav om at depositum/garanti skal betalast seinast innan ein månad, så gir neste del av setninga eit unntak frå det kravet og seier at det likevel kan betalast før startdato, og i tillegg til det igjen så opnar siste del av setninga for at ein uansett også kan betale depositum/garanti etter at leigeforholdet har starta men då med konsekvens av at ein ikkje får nøklane.

Det utleigar burde har gjort i dette tilfellet er å sette punktum etter fyrste komma slik at det var eit absolutt krav at depositum skal stillast innan ein månad etter signering, men det har ein altså ikkje gjort og ein har i staden laga unntak på unntak frå kravet.

Slik som vi har fått presentert leigeavtalen så er det i realiteten ingen absolutt frist for når depositumet må være betalt, og dermed er det heller ingen klar dato for når avtalen må ansjåast som mislegholdt slik at den kan annulerast.

 

Og til alt overformål så har utleigar i tillegg tatt inn i leigeavtalen at det aksepteres annen garanti enn depositum ved å skrive:
Dersom det er avtalt, kan utleier akseptere at leier stiller garanti i stedet for eller i tillegg til depositum, for eksempel fra NAV, arbeidsgiver eller andre.

Dermed er ikkje manglande innbetaling til depositumskonto i seg sjølv misleghald. Det er mogleg at utleigar har tenkt på garanti som i betydning som NAV-garanti eller depositumsgaranti gjennom forsikringsselskap, men i dette tilfellet så har vi fått opplyst at utleigar har akseptert pant i bil som akseptabel garanti så då har ein oppfylt vilkåret om at utleigar har akseptert garanti i staden for eller i tillegg til depositum.

Dette blir for enkelt. Hvis ikke leietager gir bil og nøkler til utleier (eller en tredjeperson som skal sitte på bilen på begges vegne) kan ikke leietager gi huseier dette pantet. Har leietager gjort dette? 

Zepticon skrev (3 timer siden):

Huseiger kan ikke nekte dette. Men at huset har en beboer som ikke ble opplyst om er en klar mangel på boligen og grunnlag for erstattning, og kan til og med være grunnlag for heving.

Leietakere har veldig sterkt vern i Norge, og det er ikke bare å "nekte" å akseptere at de har kontrakt der.

https://www.huseierne.no/hus-bolig/tema/utleie/nar-leieboer-folger-med-boligkjopet/

 

Feil. Hvis en ny eier av huset tinglyser sin rett uten å vite at det finnes en leierett, vil leieretten ekstingveres. Da kan leietaker kastes ut helt uavhengig av begrensningene i husleieloven, fordi utleier ikke er part i noen husleieavtale. For leietaker gir tvangsfullbyrdelsesloven veldig svakt vern.  

zanta skrev (25 minutter siden):

Reklamasjonsretten iht forbrukerkjøpsloven er maksimalt 5 år, uansett hva du måtte mene. Det vanlige er at reklamasjonsretten gjelder fra første gangs kjøp. Hvis du for eksempel får en ny mobil på garanti/forsikring, står det vanligvis at du får 3 måneders garanti på den nye enheten, og at garanti og reklamasjon etter dette følger kjøpsbevis på originalproduktet. 

Reklamasjonsfristen etter forbrukerkjøpsloven løper fra omleveringstidspunktet, se HR-2013-1261-A avsnitt 47. 

Cyrio skrev (12 minutter siden):

Er du sikker på dette?

Jeg riktignok ikke peiling på slikt, men virker jo veldig rart at jeg som privatperson kan binde opp eiendom på andres vegne så sant det ikke er tinglyst på eiendommen.. 

Det holder at selger (eller leietaker, eller andre) informerer om leiekontrakten, så er den bindende også for kjøper. 

Du kan anke. Evt. håpe at dommeren fanger opp det du fanget opp også. 

Hvordan har du tenkt til å gi huseier pant i bilen din? 

John-B skrev (Akkurat nå):

Jeg forstår ikke helt Wizzairs relevans i denne saken. Det er Kiwi som har handlet med Wizzair, ikke du. Så hvilke refusjonsordninger Wizzair har, er Kiwi sitt problem. Selv om det er du som skulle fly med Wizzair, så har jo Wizzair ingen som helst mulighet å refundere deg, siden det ikke er du som har kjøpt biletten av de.

Hvis du bestiller en Mercedes av Berthel O Sten, som de så avbestiller, så hjelper det ikke å ringe til hovedkontoret til Mercedes i Tyskland for å spørre etter penger.

Den analogien halter litt. 
 

Sitat

§ 35.Krav mot tidligere salgsledd mv.

Forbrukeren kan gjøre sitt mangelskrav mot selgeren gjeldende mot et tidligere yrkessalgsledd for så vidt tilsvarende krav på grunn av mangelen kan gjøres gjeldende av selgeren eller en annen som ervervet tingen fra det tidligere leddet.

Avtale i tidligere salgsledd som innskrenker selgerens eller en annen erververs krav, kan ikke gjøres gjeldende overfor forbrukerens krav etter første ledd i større utstrekning enn det som kunne vært avtalt mellom forbrukeren og selgeren.

Det er ikke kausjonist du trenger når du mangler betjeningsevne. Deleie er stort sett en dyrere løsning enn å bare låne pengene du trenger, men mange har (og særlig tidligere - har hatt) vært begrenset av egenkapitalkravet men hatt mye å gå på på betjeningsevnen. Da er deleie (og i prinsippet kommersiell kausjon, men i praksis har ikke det vært et produkt som lar seg tilby) en løsning som kan fungere. Men du er begrenset av at du, etter utgifter, har for lav disponibel inntekt til å betjene det lånet du ønsker å ta opp. En deleieløsning vil etter alt å dømme ikke hjelpe på dette, fordi om du leier halve boligen vil det mest sannsynlig koste så mye at du ikke vil kunne betjene lånet du trenger for å kjøpe de resterende 50 %. 

Om du skal kjøpe til 3 millioner så vil mest sannsynlig de totale månedlige utgiftene med summen av husleie til en deleie-aktør som kjøper 50 %, og lånet du trenger på de resterende 1,5 millionene, være høyere enn om du lånefinansierte kjøpet i sin helhet. 

Basert på den andre tråden din så er ikke problemet ditt manglende egenkapital, men manglende betjeningsevne. Deleie er antageligvis ikke løsningen på det problemet. 

Abigor skrev (1 time siden):

Med fast månedlig sparing i fond, vil ikke det påvirke prisen? Dvs mengder av kunder som skal kjøpe en bestemt dag uansett?

I teorien ja. I praksis stort sett ikke. Kanskje med vedig populære high yield-fond med usedvanlig høy andel spareavtaler. I de fleste fond tror jeg ikke selv den mest populære tegningsdagen nok til å flytte markedet. 

ProphetSe7en skrev (1 time siden):

Selv om en flytter porteføljen sin så kan en jo fortsatt gjøre innskudd så lenge en gjør de der en flytter til og ikke fra.

Jeg har flyttet porteføljen min en gang tidligere, og skal gjøre det igjen nå. Sist gang til det vel nesten 5 uker, der det i en uke var borte både fra Nordnet og Sbanken. Var litt nervøs da men det dukket heldigvis opp igjen etterhvert.

I en periode under flytting vil porteføljen din være låst for innskudd og uttak. Det er mulig noen aktører registrerer den nye ASKen umiddelbart og så behandler det som et innskudd og sammenslåing, slik at du kan gjøre nye kjøp mens flyttingen er i gang. Det tror jeg ikke nødvendigvis alle gjør, så i alle fall noen steder er kontoen stengt mens fondene flyttes. 

Raspeball skrev (11 timer siden):

Setter pris på svar.

Er det noen ulemper med det ene foran det andre som ikke umiddelbart er synlige? Altså at det ene alternativet krever at alt selges for å så å kjøpe seg inn igjen? I tillegg til ventetiden, selvfølgelig.

Når man flytter cash kan det gå relativt fort å flytte. I praksis gjør det ikke det fordi avgivende leverandør typisk drar beina etter seg. Ulempen er at du garantert er ute av markedet i en viss periode. 

Når man flytter fond tar det stort sett lang tid å flytte. Da er porteføljen din låst i denne perioden. Dersom du trenger cash eller ønsker å gjøre endringer (eller innskudd) så er jo det dumt. Denne perioden er stort sett vesentlig lengre enn perioden du er ute av markedet. 

Jeg mener flytting av andeler er mest i tråd med den jevne kundes interesser, fordi innskudd, uttak og endring av portefølje ikke bør være noe du er avhengig av å gjøre på kort varsel, mens det å være ute av markedet bør være et valg, ikke noe man tvinges til av operasjonelle årsaker. Men jeg tror også den jevne kunde, når de først har begynt å pirke borti slike detaljer, overtenker dette. 

DJViking skrev (32 minutter siden):

En ting som har irritert meg med SBanken (vet ikke om andre banker gjør det enklere), er når jeg skal betale eFaktura.

Når lønningen kommer (15 i hver måned) foretrekker jeg å betale alle eFaktura som ligger inne for den måneden. Selv om forfallsdatoen er senere i måneden. Hvis man bare legger den til forfall, så blir den liggende og ikke trekt fra konto før forfallsdatoen.

Da må jeg gå inn i "Endre" på eFaktura og sette dagens dato, og det må jeg gjøre på flere. Det er ganske tungvint. Av og til må jeg også godkjenne endringen med PIN, så det blir mange tastetrykk.

Er det noen andre banker som gjør dette enklere? At ved bare en knapp "Betal nå", så kan man betale en eFaktura på dagens dato.

Jeg har aldri opplevd at noen banker har en annen løsning enn det du beskriver, nei. Forfallsdatoen er en del av efakturaen, og alle banker jeg har brukt har efakturaens forfallsdato som standard, ikke dagens dato.  

DJViking skrev (11 minutter siden):

Taper renter ved å betale faktura før forfall?

Ja. Fakturaene er presumptivt ikke rentebærende før forfall. Du får renter på penger som er på konto fram til du betaler. Så du taper noen dagers rente hver gang du betaler en faktura for tidlig. 

Det er ekstremt lite penger for hver enkelt faktura, men kan kanskje summere seg opp til litt penger over tid.  

Raspeball skrev (21 minutter siden):

Jeg har muligens litt "tungt for det" på akkurat dette området, så jeg må nesten sjekke om jeg har forstått det riktig:

• Om jeg flytter ASK fra SBanken til Kron, så selges alle fondsandeler, og jeg må kjøpe andeler i et (eller flere) fond på nytt hos Kron (mener det stod ganske tydelig). Da er jeg ute av markedet i noen uker (uten at det er noe som nødvendigvis er av betydning for meg).
• Jeg har KLP-fond hos SBanken, så om jeg flytter ASK til KLP, så er overføringen "direkte", altså ingen fondsandeler selges? Det var litt mindre tydelig hos KLP (men igjen, jeg har ikke min tyngde på akkurat dette området).

Hos Kron selges alle fondsandeler ja. Men som du sier, de er i alle fall åpne om det. Det er også andre som innhenter salgsfullmakt i forbindelse med flytt, men hvem som gjør det og ikke vet jeg ikke. Det ville ikke overraske meg om KLP får flyttet over andelene uten at de er ute av markedet. Det er fullt mulig så lenge samme fond er tilgjengelig begge steder, Kron har bare valgt å gjøre det på en (for dem) enklere måte. 

kremt skrev (21 minutter siden):

Dette er trolig det aller billigste globale indeks du finner

 

De fleste her har ikke 10 millioner å plassere. 

(Fondet er enda billigere om du har enda litt mer å plassere. Tegner du for 3 milliarder får du det til 0,04 %) 

kremt skrev (9 minutter siden):

Nylig undersøkelse av priser, står at sbanken er billigere enn kron, det kan vel ikke stemme? Kron global index er bare 0.15 %. Kanskje KLP er billigere?

 

De har sjekka et utvalg av fond blant forskjellige leverandører, ikke det billigste enkeltfondet. Krons fond er fortsatt billigst ja. 

KoKo_ skrev (3 minutter siden):

Hvordan er praksisen rundt nye og gamle lover?

Det kan tyde på at teksten om varslingsplikt ved gjensidige testamenter er fra en lov som er eldre enn den som gjelder i dag. I den nye så er det visst ikke nevnt noe om dette.  Testamentene ble laget mens den gamle lovteksten var gjeldende. Advokaten mente at den gamle lovteksten kunne gjelde pga av det.

Noen som vet noe om praksisen rundt nye og gamle lover? (Håper at advokaten kan nok om dette, men ønsker ikke nødvendigvis å bruke 2000 i timen og saksutgifter på noe som kanskje kan være et halmstrå)

 

Jeg er usikker på forholdet mellom gammel og ny arvelov generelt, men på dette området er jo kravene mer eller mindre de samme. 

Nåværende arvelov § 61: 

Sitat

Et tilbakekall eller en endring av et felles testament eller gjensidig testament er gyldig bare hvis den andre testatoren har fått kunnskap om tilbakekallet eller endringen før arvelaterens død. Tilbakekallet eller endringen er likevel gyldig hvis det var umulig eller urimelig vanskelig å varsle den andre testatoren, eller hvis denne som følge av tilbakekallet eller endringen får minst like god rett til arv som det som fulgte av testamentet

Gammel arvelov § 57: 

Sitat

I tillegg til reglane i første og andre ledd gjeld for gjensidig testament at tilbakekalling eller endring berre er gyldig når den andre testator har fått kunnskap om det før arvelataren døydde, med mindre det var umogeleg eller det etter tilhøva ville vere urimeleg vanskeleg å varsle den andre testator.

DukeNukem3d skrev (38 minutter siden):

Da jeg begynte i DNB Teknologi hadde det vært Norges beste fond i over 10 år. Og det har også vært mitt desidert beste fond de snart 4 årene jeg har holdt på. Også langt bedre enn DNG Global Indeks som jeg har satt mye penger på.

Så det handler vel ikke om at "man tror man vet bedre", men også resultatene over tid. 

Her i gården fortsetter jeg med ja takk begge deler.

Jo, det handler utelukkende om du tror du vet bedre enn de andre. Det er kun dersom du vet noe andre ikke vet at du kan skape meravkastning. Og spørsmålet her var om valg mellom to indekser: Teknologi vs. bredere verdensindeks. Det var ikke spørsmål om aktiv vs. passiv, eller om DNB Teknologi konkret. Teknologi kan godt finne på å gjøre det bedre enn andre sektorer fremover, eller det motsatte kan skje. Om du tror du har svaret på det så kan du tilpasse eksponeringen din til det (overvekte eller undervekte teknologisektoren), men da er hele forutsetningen at du vet bedre enn markedet hva som vil skje fremover. 

Ellers slutter jeg meg til Nimrads innlegg. 

DJViking skrev (22 minutter siden):

For min Pensjonskonto::
Forvaltningskostnad: 0,28%
Kompensasjonsats: 0,22%

Kompensasjon: Fra DNB Spare App

Står også i Appen
Årlig kostnad som jeg betaler for beløp spart opp av tidligere arbeidsgivere er 0,28% / Ca. 2450 NOK.

Da forstår jeg litt mer hvordan det henger sammen.

 

Siden 90% av min beholdning er fra tidligere arbeidsgivere, så kan jeg vel da spare litt i kostnader ved å velge en billigere fondsforvalter.
Hvis jeg velger Kron (0,17%), kan jeg spare ca. 1000kr i året på det jeg har oppspart fra tidligere arbeidsgivere.

Det stemmer. 

Du kan også i prinsippet splitte opp tidligere oppsparte midler og aktiv pensjonssparing. Da kan du velge dyre aktive fond i DNB (om disse er tilgjengelig på din pensjonsordning) på den aktive delen og billige fond hos billigste leverandør for den passive delen. Det er litt hassle, og det har veldig liten verdi, men du får hjelp fra pensjonsleverandøren du vil flytte til om du nå skulle ha lyst til å gjøre det. (enkelte nerder i bransjen liker å holde på sånn)

Du kan da spare ca. 1000 kr. i året på det du har oppspart fra tidligere arbeidsgivere og litt småpenger på nåværende arbeidsgiver, for om du betaler 0,17 % hos Kron vil du få 0,22 % fra arbeidsgiver for den aktive delen og tjene mellomlegget (pensjonssaldo*(0,22-0,17)%) årlig. 

DJViking skrev (17 minutter siden):

Jeg har kun jobbet 1 år i min nåværende jobb. Så jeg har rundt 900K fra tidligere arbeidsforhold.

Jeg har valgt en annen Pensjonsprofil enn det som vanligvis dekkes av arbeidsplassen.
Arbeidsplassen dekker 0,22%, men jeg har valgt Pensjonsprofil 100% Aksjer som koster 0,28%.
Dermed må jeg selv dekke 0,06% av kostnaden.

Så da får jeg dekket 0,22% av kostnadene til den beholdningen jeg hadde før jeg startet i ny jobb (900K)? 

Nei, du får dekket 0,28 % på den pensjonssparingen som din nåværende arbeidsgiver har satt inn, om forvaltningen du har valgt koster 0,28 %. Om du velger et fond til 1,5 % så får du dekket det. Om du går ned i pris og finner et produkt til 0,15 % så år du dekket det. 

Du får derimot ikke dekket en krone av kostnadene til den beholdningen du hadde før du startet i ny jobb. Dette må du dekke selv.