Fradrag for hjemmekontor - Noen med erfaringer?

[Borger___]

Har et nyetablert AS der jeg alltid har jobbet hjemmefra med min mac. Har nå rigget meg opp med eget hjemmekontor på loftstuen, og ønsker i denne annledning å leie ut kontor fra meg som privatperson og til mitt AS (som kun består av meg selv).

 

Leser at det er relativt strenge krav ift skattefradrag i slike tilfeller, de 2 punktene jeg stusset mest på var: egen inngang (som ikke går igjennom privat inngang) samt også eget toalett.

 

Er det noen som praktiserer dette fullt ut? Skal man oppfylle alle disse kravene må man jo fysisk bygge et tilbygg til sin egen bolig, innstalere seg i garagen/sportsboden eller innrede utleiedelen av boligen som kontor, slik jeg ser det?

 

(Skattefradrag forskjellen er jo ganske stor, alternativet er 1600,- årlig slik jeg forstår det.)

 

 

 

[krikkert]

Jeg antar at du går ut fra Lønns-ABCs hjemmekontorartikkel, der det er oppstilt en del momenter (ikke vilkår) som skal vurderes når man vurderer om det er et reelt leieforhold mellom arbeidsgiver og arbeidstaker eller om arbeidstaker i realiteten får godtgjørelse for hjemmekontor.

 

Alle momentene trenger ikke være til stede, slik at det ikke er nødvendig å praktisere dette fullt ut.

 

Det handler ikke i særlig grad om "fradrag for hjemmekontor". Det handler om i hvilken grad selskapet kan yte deg penger uten at det skal beskattes som lønn/utbytte/utdeling. Hvis du har hjemmekontor kan selskapet utbetale godtgjørelse for hjemmekontor (1600,- kr per år) uten at dette er skattepliktig inntekt for deg. Alternativt kan du få fradrag for dette i ligningen, men fradraget inngår i minstefradraget.

 

Alternativet til fradrag for hjemmekontor / utgiftsgodtgjørelse for hjemmekontor er å leie ut arealet til arbeidsgiver. Dette får du ikke fradrag for ved ligningen, slik at her må du betale leie til deg selv. Hvis forholdet blir betraktet som et reelt leieforhold, leien ikke overstiger markedsverdi, og du er fritatt for beskatning på leieinntekter, er utbetalingen fra arbeidsgiver ikke skattepliktig for deg.

[Borger___]

Jeg får ikke helt tak i det du sier, og hvilke alternativer jeg står ovenfor her. Slik jeg iallefall tolket det, hadde jeg følgende alternativer (korriger meg gjerne) :

 

Alt.1: Jeg leier ut mitt hjemmekontor til mitt AS (feks. 7kvm til 7000,-) = 84.000,- i året. Dette blir skattefri inntekt for meg som privat person, og i tillegg får mitt AS 28% skattefradrag på leieutgifter pr. år dvs: 23.520,-

Utfordringen blir da om jeg må bygge om huset med egen trapp opp og inngang, samt eget toalett for å få dette godkjent som et "reelt leieforhold" eller om man bruker skjønn/ser i sammenheng i et slikt tilfelle.

 

Alt.2: Jeg leier ut mitt hjemmekontor til mitt AS (feks. 7kvm til 7000,-) = 84.000,- i året. Dette blir skattefri inntekt for meg som privat person, men jeg får KUN 1600,- i skattefradrag (ikke 23.520,-) pga. at hjemmekontoret ikke oppfyller kravene med egen inngang og eget toalett (samt at man ikke skal gå igjennom privat hus for å komme til kontor, noe som blir svært vanskelig å få til da hjemmekontoret ligger i hjemmet og ikke ved siden av).

 

Men når jeg leser innlegget ditt virker det som jeg kanskje har misforstått litt? Er alternativene mine flere enn de 2 overnevnte, eller er det bare 2 men ikke helt i tråd med det jeg skisserer?

 

(J.f ditt site avsnitt, finnes det foreksempel et Alt.3 der jeg leier ut til meg selv, får skattefri leieinntekt som privatperson men får IKKE noe som helst i sattefradrag pga. at jeg ikke oppfyller vilkårene? Evt at så lenge jeg ikke oppfyller vilkårene med egen inngang og toalett så har jeg rett og slett ikke lov å leie ut lokaler som privatperson til arbeidsgiver?)

Endret 27. oktober 2013 av Borger___

[hean]

Jeg får ikke helt tak i det du sier, og hvilke alternativer jeg står ovenfor her. Slik jeg iallefall tolket det, hadde jeg følgende alternativer (korriger meg gjerne) :

 

Alt.1: Jeg leier ut mitt hjemmekontor til mitt AS (feks. 7kvm til 7000,-) = 84.000,- i året. Dette blir skattefri inntekt for meg som privat person, og i tillegg får mitt AS 28% skattefradrag på leieutgifter pr. år dvs: 23.520,-

Utfordringen blir da om jeg må bygge om huset med egen trapp opp og inngang, samt eget toalett for å få dette godkjent som et "reelt leieforhold" eller om man bruker skjønn/ser i sammenheng i et slikt tilfelle.

 

Alt.2: Jeg leier ut mitt hjemmekontor til mitt AS (feks. 7kvm til 7000,-) = 84.000,- i året. Dette blir skattefri inntekt for meg som privat person, men jeg får KUN 1600,- i skattefradrag (ikke 23.520,-) pga. at hjemmekontoret ikke oppfyller kravene med egen inngang og eget toalett (samt at man ikke skal gå igjennom privat hus for å komme til kontor, noe som blir svært vanskelig å få til da hjemmekontoret ligger i hjemmet og ikke ved siden av).

 

Men når jeg leser innlegget ditt virker det som jeg kanskje har misforstått litt? Er alternativene mine flere enn de 2 overnevnte, eller er det bare 2 men ikke helt i tråd med det jeg skisserer?

 

(J.f ditt site avsnitt, finnes det foreksempel et Alt.3 der jeg leier ut til meg selv, får skattefri leieinntekt som privatperson men får IKKE noe som helst i sattefradrag pga. at jeg ikke oppfyller vilkårene? Evt at så lenge jeg ikke oppfyller vilkårene med egen inngang og toalett så har jeg rett og slett ikke lov å leie ut lokaler som privatperson til arbeidsgiver?)

 

Hvis tallene dine på 7000 kr for 7 kvadrat er reelle så er vel det langt over hva du kan ta uansett. Er vel ikke lov å ta overleie av ett AS man selv er aksjonær i.

 

I trondheim sentrum leies 10-15 kvadrats hybler ut for rundt 5000 kr, tror prisen for ett kontor er kansje halvparten.

[krikkert]

Gjennomsnittlig markedspris for leie av butikklokaler var 15k per kvadratmeter per år i Oslo (2012). Du opererer med en årlig kvadratmeterleie på 12k. Den bør du justere.

 

 

Ditt alternativ 1 innebærer at du må underkaste leieavtalen med ditt AS en realitetsvurdering fra Skatteetatens side. Failure helt (leieavtalen ikke reell nok) eller delvis (leien er over markedsleie) innebærer at det beløpet som ikke blir godtatt blir beskattet som lønn til deg eller overskudd/utbytteutdeling. Firmaet får fradrag hvis det blir oppgitt og beskattet som lønn. Du trenger ikke bygge om, man ser på en helhetsvurdering. Det å bygge om er et moment i retning realitet, men ikke avgjørende.

 

Ditt alternativ 2 innebærer at Skatteetaten omklassifiserer beløp oppgitt som leieinntekt til lønnsinntekt; det blir en skattepliktig lønnsutbetaling for deg som arbeidstaker. For firmaet er dette en utgift firmaet får fradrag for, på lik linje med andre lønnsutgifter. Som tidligere beskrevet er det ikke et absolutt krav om eget inngang/toalett/adgang uten å gå gjennom huset - dette er momenter i en helhetsvurdering av om leieforholdet er et leieforhold eller ikke.

 

Jeg har ikke beskrevet flere enn to alternativer, de to alternativene jeg har beskrevet er dine to alternativer.

 

Det sentrale for Skatteetaten handler om at den avtalen du gjør med selskapet skulle du kunne gjort med enhver annen bedrift på markedet. Dette er kravet om at det skal være en realistisk leieavtale.

[Borger___]

 

Hvis tallene dine på 7000 kr for 7 kvadrat er reelle så er vel det langt over hva du kan ta uansett. Er vel ikke lov å ta overleie av ett AS man selv er aksjonær i.

 

I trondheim sentrum leies 10-15 kvadrats hybler ut for rundt 5000 kr, tror prisen for ett kontor er kansje halvparten.

Tallet fikk jeg fra en lokal regnskapsfører jeg var på seminar med nå nylig, han sa det ikke var uvanlig med 1500,- + fellesutgifter her vi bor, på spørsmål om hva normal markedsleie for kontorlokaler var på. Jeg rundet dette ned til 1000,- for å få et rundt tall å regne på i eksemplet.

Endret 27. oktober 2013 av Borger___

[hean]

Tallet fikk jeg fra en lokal regnskapsfører jeg var på seminar med nå nylig, han sa det ikke var uvanlig med 1500,- + fellesutgifter her vi bor, på spørsmål om hva normal markedsleie for kontorlokaler var på. Jeg rundet dette ned til 1000,- for å få et rundt tall å regne på i eksemplet.

 

Da var det nok per år regnskapsføreren mente... det er lov å tenke seg litt om selv. Hvis regnskapsfører mener pr mnd for hver kvadrat så ville du kunne ta like masse for ett lite kontor uten egen inngang og toalett som det er for en gjennomsnittlig 3-roms leilighet, du må da skjønne det blir feil.

 

http://www.finn.no/finn/b2b/commercialproperty/rent/object?finnkode=44792065

 

Det vil si ca 1500 - 2000 kr pr mnd....

Endret 28. oktober 2013 av Nasciboy

[e.hansen]

Om det er en selvstendig enhet (hvis det blir definert slik med egen inngang osv) du leier ut så kan denne utløse gevinstbeskatning når du skal selge huset. Dette kan bli snakk om såpass store beløp at det er verd å sjekke opp først.

[krikkert]

Ifølge Lignings-ABC er det ikke et vilkår for gevinstbeskatning at den delen av boligen er selvstendig. Bruk til lønnet erverv ("hjemmekontor" i egentlig forstand) innebærer ikke skatteplikt, men utleie til arbeidsgiver innebærer skatteplikt.

[e.hansen]

Ifølge Lignings-ABC er det ikke et vilkår for gevinstbeskatning at den delen av boligen er selvstendig. Bruk til lønnet erverv ("hjemmekontor" i egentlig forstand) innebærer ikke skatteplikt, men utleie til arbeidsgiver innebærer skatteplikt.

 

Takk for linken krikkert. Det var dette jeg mente man burde sjekke opp.

 

 

8.5.1 BRUKT I VIRKSOMHET

Er hjemmekontor brukt til virksomhet, anses skattyteren ikke å ha brukt denne delen av boligen som «egen bolig». Skattefritaket gjelder da bare for den forholdsmessige delen av gevinsten som faller på den delen som har vært benyttet som egen bolig, jf. sktl. § 9-3 tredje ledd bokstav b. Den delen av gevinsten som faller på hjemmekontor brukt i virksomhet, er da skattepliktig uansett eier- og botid. Dette gjelder selv om skattyteren bor i mer enn halve boligen, regnet etter utleieverdien. Bruker eieren en del av boligen i virksomhet, opptjenes heller ikke botid for den delen av boligen som leies ut. Dette gjelder selv om utleien er til boligformål. Hvorvidt den delen av gevinsten som faller på skattyters egen leilighet er skattepliktig, avgjøres etter de vanlige reglene om eier- og botid. Om beregning av botid ved overgang fra bruk som hjemmekontor i virksomhet til egen boligbruk før realisasjonen, se pkt. 9.5.3.

 

Jeg tolker dette slik at den delen av boligen som er brukt til virksomhet ikke er ansett som egen bolig i forhold til fritak av gevinstbeskatning. Vil ikke utleie til et AS (selv om man selv er eier) gå under virksomhet?

[Borger___]

 

Takk for linken krikkert. Det var dette jeg mente man burde sjekke opp.

 

 

 

Jeg tolker dette slik at den delen av boligen som er brukt til virksomhet ikke er ansett som egen bolig i forhold til fritak av gevinstbeskatning. Vil ikke utleie til et AS (selv om man selv er eier) gå under virksomhet?

 

Jo, men om man opphører leieavtalen min. 1 år før man selger får man fritak.

 

Problemet er, slik jeg forstå, at jeg ikke har lov å leie ut til mitt eget AS så lenge jeg ikke oppfyller kravene fullt ut. Har pratet litt med min regnskapsfører og får inntrykk av at det eneste som jeg har krav på er 1600,- pr år i skattefradrag , noe jeg synes virker svært lavt. Syns det virker merkelig at det ikke er en mellomting. Kan vel trygle meg til noen hundrelapper ekstra ift. andel av kommunale avgifter for disse 7kvm jeg disponerer til hjemmekontor..

[e.hansen]

 

Jo, men om man opphører leieavtalen min. 1 år før man selger får man fritak.

 

 

Det har nylig kommet et forslag til krav om botid på 20 år. Så for å bli fritatt for gevinstbeskatning må du bo der i 20 år etter at leieavtalen opphører. Spørsmålet er om dette blir godkjent av den nye regjeringen.

[krikkert]

Problemet er, slik jeg forstå, at jeg ikke har lov å leie ut til mitt eget AS så lenge jeg ikke oppfyller kravene fullt ut. Har pratet litt med min regnskapsfører og får inntrykk av at det eneste som jeg har krav på er 1600,- pr år i skattefradrag , noe jeg synes virker svært lavt. Syns det virker merkelig at det ikke er en mellomting. Kan vel trygle meg til noen hundrelapper ekstra ift. andel av kommunale avgifter for disse 7kvm jeg disponerer til hjemmekontor..

 

Du har ikke nødvendigvis krav på 1600,- kr per år i skattefradrag. Hjemmekontorfradraget inngår i (konsumeres av) minstefradraget når du er arbeidstaker i firmaet, så dette fradraget får du i praksis bare dersom du ikke er arbeidstaker (og ikke har krav på minstefradrag i inntekten) eller dersom du kan dokumentere høyere fradrag enn minstefradraget.

 

Den praktiske betydningen av at man kan få fradrag for hjemmekontorutgifter er derfor for de fleste at arbeidsgiver kan utbetale 1600,- kr ekstra i lønn skattefritt som utgiftsgodtgjørelse.

 

Det finnes en mellomting. Du kan kreve fradrag for de faktiske utgifter du har til hjemmekontor, hvis de overstiger 1600,- kr per år. Alle utgifter må dokumenteres. Kostnader som spesifikt og direkte går på hjemmekontorarealet får du fullt fradrag for, mens generelle utgifter går til fradrag etter en forholdsmessig andel. Det gis ikke fradrag for renhold.

 

Forholdsmessig andel regnes ut ved å sammenligne hjemmekontorets utleieverdi med boligens utleieverdi (10 % hvis boligen kan leies ut for 11 000 per måned mens hjemmekontoret kan leies ut for 1 100). Her skal man forholde seg til markedsverdi. Er arealene av like god standard (like mye verdt) og det er vanskelig å fastsette en leieverdi kan man kreve fradrag etter forholdet mellom arealene (10 % hvis boligen er 70 kvm og hjemmekontoret er 7 kvm). Hvis forholdsmessig andel er 10 % kan du altså kreve fradrag for 10 % av kommunale avgifter, 10 % av ytre vedlikehold, 10 % av forsikring, mv.

 

Også her gjelder regelen om at fradraget konsumeres av minstefradraget, slik at du må dokumentere at beløpet (enten alene eller sammen med andre relevante fradrag) overstiger minstefradraget før det blir aktuelt.

[Oppers]

Jeg syns fremdeles deler av dette er uklart. Er det slik at det er 3 muligheter:

1. Hjemmekontor med standard fradrag på kr 1600 pr år

2. Godtgjørelse til hjemmekontor som behandles etter reglene for utgiftsgodtgjørelse, hvor godtgjørelsen overskuddsberegnes etter nettometoden

( hva betyr egentlig det.Hva beregnes godtgjørelsen ut fra? Er det satser? % av markedsverdi utleiemarkedet? % av ligningsverdi på boligen hjemmekontoret er i?

3. Utleie av kontoret til arbeidsgiver som et vanlig utleie forhold mellom to parter (selv om man må gjennom privatboligens gang for å komme til toalett)

[krikkert]

Sånn røft sett er det de tre mulighetene du har.

 

Hva gjelder nummer 2: Det finnes ingen satser, eller, det vil si, satsen er 1600 kr per år.

 

Vil du ha mer enn det må du beregne de totale utgiftene til boligen og fordele dem mellom boligen og den delen av boligen du bruker som hjemmekontor.

 

Utgifter til det/de rommene kan fradras fullt ut. Utgifter til andre rom kan ikke fradras. Utgifter som ikke går på spesifikke rom fradras forholdsmessig, der forholdet beregnes etter leieverdien av hjemmekontorrommene sammenlignet med leieverdien av boligen som helhet. Hvis det ikke er noen særlig forskjell i leieverdien på hjemmekontorrommene og resten av boligens rom kan du beregne etter areal (så hvis boligen er på 140 kvadratmeter og hjemmekontoret er på 14 kvadratmeter kan du fradra 1/10 av strøm, felleskostnader, etc).