Noen som kan forklare boligbobla?

[superninja]

Hører stadig mer snakk om en boligboble som vil komme, og vil gjerne vite mer om hva dette handler om.

 

Slik jeg har forstått det til nå er saken at renten er lav, fordi renten i Europa er lav. Hvis vi setter opp renten, vil vi få deflasjon (norske krona blir styrket) og vi vil få det vanskeligere med å drive handel med utlandet. (og inni der noe med at folk vil spekulere i den norske krona på en eller annen måte).

 

Samtidig er prisene på boliger i norge kunstig høyt - boligene har økt med 10-20 % i verdi mens lønningene ikke har fulgt etter. Dermed blir den differansen noe som etterhvert må bli tettet, og når den blir for stor vil boblen sprekke (eller noe i den dur?).

 

Håper jeg har forstått det sånn noenlunde, vil svært gjerne at noen opplyste vil utdype og forklare hva dette handler om.

 

Grunnen til at jeg lurer på dette er at jeg har planer om å kjøpe en bolig som vi skal leie ut, og lurer på om det er et tapsprosjekt fordi bobla er rett rundt hjørnet (innen 1-1.5 år). Eller om vi bare skal kjøre på og kjøpe.

 

Hvilke variabler er det som spiller inn, og hvor sannsynlig er det at den er rett rundt hjørnet, og hva er følgene av at en slik boble sprekker?

[Euklid]

Å si noe om sannsynlighet eller forventet størrelse på fallet har ikke så mye for seg – det blir rimelig langt ut i spekulasjonens rike. Noe kan man likevel si:

–prisene har steget over en svært lang periode, langt mer enn konsumprisindeks, langt mer enn lønninger

–husholdningenes gjeldsbelastning er på et høyt nivå, både historisk og sammenlignet med de fleste andre land

–vi har hatt relativt høy befolkningsvekst, feilslått regulering som vanskeliggjør nybygging og urbanisering – disse faktorene trekker alle likevektsprisen opp

–langvarig vekst i prisene over lang tid har innprentet en idé om at investering i bolig alltid lønner seg, folk ender opp med å kjøpe hva som helst til en hvilken som helst pris, man kan jo uansett selge det om noen år med en pen fortjeneste

–ideen om evig stigende markeder har funnet sted i alle verdenshjørner til alle tider, den dagen psykologien snur kollapser markedet

 

I Danmark var en av de kritiske faktorene i snuoperasjonen at foreldre med studerende barn begynte å bli litt forsiktige, og ikke lengre fant det for godt å kjøpe leiligheter til sine unge håpefulle. I Sverige ser det ut til at et prisfall kan være i gang. USA, Irland, Spania og en drøss andre land har hatt kraftig vekst som siden har snudd til kollaps – men veksten i Norge overgår det meste.

 

Norsk økonomi går bra, men skjermer det oss fra problemene, eller gir det bare boblene ekstra god tid til å vokse før det sprekker, og smellet tilsvarende stort? Med unntak av en kort periode i 2008 har vi hatt kontinuerlig stigende priser siden bunnen i 1993. Det er mulig det bare flater ut uten at vi får noen kollaps, men at prisene skal stige fremover i noe i nærheten av samme takt som vi har sett ser jeg som tilnærmet umulig.

[superninja]

Takker for svar.

 

Lurer på en ting til:

 

La oss si at boblen sprekker, og markeded når bunn på x tidspunkt (la oss si høsten 2013). Er det vanskeligere/lettere å få lån da, til å kjøpe bolig?

 

Jeg antar også at boligmarkedet, i likhet med aksjer, er styrt av tilbud/etterspørsel - hvor mye folk er villig til å betale. Så lenge folk får lån til såpass lav rente som nå, vil jeg anta at boligmarkedet vil holde seg noenlunde stabilt så lenge renten i Europa er lav. Hva er det som påvirker renten i Europa? Hva er utsiktene for det?

[Euklid]

Det er kompliserte greier du spør om, noe fullverdig svar får man ikke før en kommer ganske langt ut i en mastergrad i samfunnsøkonomi – selv professorene på feltet krangler så busta fyker også om de helt fundamentale spørsmål ...

 

Prisnivået på lånefinansierte objekter henger nært sammen med tilgangen på kreditt – ofte kan det være innstramming av lånetilgang som fører til at prisstigningen erstattes av et fall. Bunnen er definisjonsmessig øyeblikket da prisene begynner å stige igjen, dette ville de neppe gjort om det var helt umulig å få lån.

 

Rentene på norske boliglån reflekterer innlånskostnadene til norske banker. Norges Bank (dvs myndighetene) kan delvis regulere dette gjennom styringsrenten, men bankene finansierer seg i stor gad internasjonalt, så de er avhengig av det utenlandske rentenivået, blant annet euro-renter. I en situasjon der bankene frykter at andre banker kan kollapse vil de være svært lite villige til å låne ut, dette fører dermed til stigende kostnader. På den annen side prøver den europeiske sentralbanken å motvirke dette ved å låne ut enorme summer til svært lave renter, totaleffekten er den slingrende valsen vi ser i markedene nå om dagen.

 

---

 

Litt mer pragmatisk: hvorfor vil dere kjøpe bolig for å leie ut? Nærmere bestemt – hva slags tidsperspektiv har dere på dette, hvilke alternative investeringer kan dere se for dere, er det inntekten måned for måned over en lang periode som lokker eller muligheten til å selge til høyere pris om noen år?

 

I 2008-rabalderet falt prisene ca 11% på landsbasis, i forrige virkelige boligsmell i Norge falt prisene noe over 40%. Den som kjøpte på topp i 1987 som investering fikk antageligvis trøbbel så det holder underveis, om de hadde cash til å holde seg flytende tok det godt over et tiår før de var tilbake på samme nominelle verdi. Noe avkastning å snakke om kom først de siste årene.

[superninja]

Takker for utfyllende svar.

 

Saken er at vi vil kjøpe en bolig, mens jeg studerer. Vi ("vi" er da meg med familie) har regnet på det, og funnet ut at det er mest hensiktsmessig å kjøpe en bolig med mange rom i forhold til pris (som er logisk nok). Dette er desverre slik at vi sannsynligvis må inn med en del penger for å få det til.

 

Saken er at jeg er student, og har to yngre søsken som etterhvert vil flytte til byen for å studere. Så vi tenkte at vi kunne investere i en bolig som vi kan bo i mens vi studerer - og leie ut storparten av huset til andre. Tanken er at vi kan jo like godt betale tilbake våres eget lån som noen andres. Etter våre regnestykker på de husene vi har sett oss ut nå, så vil vi sitte igjen med et hus på 5-6 millioner etter ca 15-20 år - og hvis vi har gjort et godt kjøp kunne betale minimalt av dette selv.

Det er jo klart at det er mange variabler inne i bildet, alt er jo matte, så vi prøver å finne en passende bolig. Men det er snakk om mye penger, så vi prøver å gjøre research på alle fronter - og da ble denne boligbobla en naturlig del av dette. For det er jo klart at vi vil jo tape mye penger dersom dette skjer - og på den andre siden vil vi spare utrolig mye om vi klarer å time det riktig, og kjøpe en bolig rett etter boblen har sprukket.

 

Det vi på en måte har konkludert med er at det langsiktig vil gå relativt greit - prisene vil jo gå opp igjen på ett eller annet tidspunkt. Samtidig er renta svært lav for tiden også. Var å snakket med banken her om dagen, og de kunne gi oss en rentesats på 3,95 % fastrente over 5 år. Det er da slett ikke så gale, og har forstått det slik at det er ingenting som tilsier at renten vil øke i nærmeste fremtid.

 

Etterspørselen i byen er svært stor for tiden, og mange blir tvunget til å betale utrolig mye leie for elendige hybler. Så vi tenker at om vi har et skikkelig hus som vi vil leie ut, så vil folk flytte inn. (vi vil jo også tape sinnsykt mye penger om folk ikke vil flytte inn - sannsynligvis også gå personlig konkurs) Så vi er påpasselig med å finne et hus som er så sentralt som mulig.

 

Likevel er det slett ikke utenkelig at vi selger om 5-10 år når vi er ferdig med å studere. Men det er relativt langt frem i tid, så vanskelig å si.

Endret 12. februar 2012 av superninja

[Euklid]

Virker som om dere har et ganske reflektert forhold til dette. To tanker:

1: Det er ikke gitt at prisene vil gå tilbake til gamle høyder, i alle fall ikke innenfor en horisont som er interessant for de fleste av oss. Japans marked kollapset ganske synkront med vårt på 80-tallet, og farer stadig rundt i svime.

2: Hva skjer når en av søsknene vil studere i en annen by? Utveksling? Flytter sammen med en samboer, men ikke kan kjøpe leilighet fordi lånekapasiteten er brukt opp på fellesboligen?

[superninja]

Virker som om dere har et ganske reflektert forhold til dette. To tanker:

1: Det er ikke gitt at prisene vil gå tilbake til gamle høyder, i alle fall ikke innenfor en horisont som er interessant for de fleste av oss. Japans marked kollapset ganske synkront med vårt på 80-tallet, og farer stadig rundt i svime.

2: Hva skjer når en av søsknene vil studere i en annen by? Utveksling? Flytter sammen med en samboer, men ikke kan kjøpe leilighet fordi lånekapasiteten er brukt opp på fellesboligen?

 

Slik som det er nå så er det fullt mulig at det bare bor andre studenter der. Likevel er det klart at det er praktisk om vi kan bo der selv. Men er et ganske idiotisk prosjekt om det skal vise seg at samtlige av oss skal studere i andre byer, så har vi kjøpt et hus i den ene byen vi ikke er. Er likevel relativt usansynlig, da jeg har planer om å komme inn på handelshøyskolen i Bergen, og studere økonomi der. Blir vanskelig å kjøpe leilighet for oss, ja, men samtidig vil vi stille svært kjøpesterke for alle sammen når vi faktisk har betalt tilbake huset. Så det er et langsiktig prosjekt.

 

Snakket litt med fattern om dette i dag tidlig, og det vi tenker er at vi prøver å by på den boligen vi har sett oss ut nå, så tar vi den hvis vi får den til en fornuftig pris. Hvis ikke tar vi å følger med på boliger en stund, og ser om det kommer opp noe tilsvarende. Hvis det ikke kommer, får heller prosjektet ta en annen vending.

 

Uansett har vi ikke lånekapasitet til alle barna (igjennom foreldre), så dette er vel det nærmeste vi kommer til å treffe alle sammen. Men ved å gjøre dette så vil vi etter 10-15 år stille mye sterkere på den måten. Likevel er dette litt usaklig lang tid til, så vi får se hvilke alternativer vi har.

[Arne]

Interessant tråd, og gode innspill!

 

Har dere råd til å sitte lenge på huset i tilfelle det skulle komme en boble? Jeg går ut fra at dere verdsetter muligheten for å bo i eget hus (evt. med søsken) også? Det må jo også tas med i regnestykket, med mindre dere utelukkende ser på dette som en investering.

 

Kan jeg spørre om hvor dette huset ligger? Vet ikke hvor kjent du er i området, men litt dumt å bo på Landås hvis du skal gå på NHH... Det er veldig masse studenter i Bergen (UIB, HIB, NHH) så jeg vil tro det er gode muligheter for å leie ut.

[blackbrrd]

Såvidt jeg ser det, så kan en svekkelse av boligmarkedet føre til et gradvis fall i priser og ikke nødvendigvis en umiddelbar kræsj. Boligprisene i Norge begynte f.eks å falle rundt 1988 og fortsatte nedover til ca 1992-1993.

[Euklid]

Fall i boligpriser manifesterer seg over ganske lang tid, og Norge er antageligvis et av landene som bruker lang tid på slike prosesser. I f.eks. USA går det en del fortere siden gjelden primært er knyttet opp mot boligen, med gjeld knyttet opp mot låntager får man lange og snodige forsinkelser i prosessen.

[lolole]

Siden år 2000 har faktisk svenske boligpriser steget mer enn norske, før den lille bremsen de opplever nå. Det står i rapporten som kan leses her http://www.huseierne.no/om-oss/nyheter/markedsrapport/

[hean]

Tviler sterkt på en sprekk i det mange kaller en boble, i verste fall får vi noe en utjevnelse eller svak nedgang i en periode på 1-2 år.

 

Norge ER heldigvis annerledeslandet og selv med fall i boligprisene er vil tilbake igjen innen 2-4 år, føler jeg med 100% sikker på.

[Euklid]

Siden år 2000 har faktisk svenske boligpriser steget mer enn norske, før den lille bremsen de opplever nå.

Sverige er et interessant case – her har mange boligkjøpere operert med ekstremt lang nedbetalingstid (99 år har ikke vært uvanlig!) kombinert med lange, avdragsfrie perioder. Når avdragsfriheten har kommet har mange funnet det for godt å refinansiere, så de skaffer seg ny avdragsfrihet.

 

Å avskrive prisfallet som «den lille bremsen» føler jeg er en smule prematurt inntil videre. Omtrent like prematurt som å mene at vi er dømt til å se halvering av prisene i Norge. Bobler har en lei tendens til å unndra seg offentlighet før de sprekker.

 

(On a rant: hva pokker lå i tankene til han som valgte skrifttypen i den rapporten? Herrejemini.)

 

---

 

Jeg kan ikke helt se for meg det store prisfallet i nær fremtid; det må en eller annen fundamental smell til før det skjer – tilsvarende lukkingen av mellomfinansieringen i 2008. Det som uroer meg er at den reele marginalkostnaden av plass her i landet er ekstremt lav, samtidig som den målte markedsprisen er svært høy.