Spinnvilt boligmarked i Oslo

[Sink]

Med veksten vi har sett de siste månedene ligger det an til 20% økning i inneværende år, så høy pris kombinert med rente på 5-5.5% innen utgangen av året vil stagnere markedet.

Kommer vel ikke til å nå et slikt rente-nivå før tidligst slutten av neste år(håper jeg) vel?

[Euklid]

Den gode Olsen har varslet rask normalisering, men hva som legges i «rask» er vanskelig å si.

 

(Men 90% konfidensintervall i rentebane i siste PPR er ca. 4% ved årsslutt ...)

Endret 1. april 2011 av Euklid

[Saftis]

Med veksten vi har sett de siste månedene ligger det an til 20% økning i inneværende år, så høy pris kombinert med rente på 5-5.5% innen utgangen av året vil stagnere markedet.

Kommer vel ikke til å nå et slikt rente-nivå før tidligst slutten av neste år(håper jeg) vel?

Nei beklager, ønsketenkning fra min side. Her er planene fra Norges Bank per 16. mars i år:

 

- I 2012 legges det opp til at renten skal heves fem ganger, og i slutten av året er rentebanen oppjustert med nesten 0,50 prosentpoeng. Det er mer enn vi så for oss, sier seniorøkonomen.

 

I utgangen av 2012 vil renten være oppe i nesten 4 prosent. I slutten av 2013 skal styringsrenten etter planen ha steget til omtrent 4,75 prosent.

 

Styringsrenten er vel litt over 1 prosent lavere enn utlånsrenten til bankene nå, så jeg tolker det som 5% utlånsrente i slutten av 2012 og opp mot 6% i slutten av 2013.

 

Den lave prisveksten og den sterke kronen taler isolert sett for å holde renten lav. Så langt har ikke det lave rentenivået ført til en vesentlig økning i husholdningenes låneopptak, men låneetterspørselen har tatt seg opp. Veksten i boligprisene og konsumet har tiltatt. Hensynet til å gardere mot risikoen for fremtidige finansielle ubalanser som kan forstyrre aktiviteten og inflasjonen et stykke fram i tid, taler for at renten snart bør settes opp.

 

Virker altså som at et av de sterkeste argumentene fra Norges Bank for å sette opp renten er nettopp boligmarkedet.

 

http://www.norges-bank.no/upload/82549/hovedstyrets%20vurdering.pdf

Endret 1. april 2011 av Saftis

[Euklid]

Hadde Banken kun skullet ta hensyn til boligmarkedet ville renten vært minst 6-7%. Tradisjonelt har man ikke tatt noe som helst hensyn til boligmarkedet, det foregår nå en debatt om hvorvidt og i hvilken utstrekning man skal begynne med dette. Ikke forvent de store revolusjoner; sentralbanker er ikke de smidigste blant institusjoner, og man skulle jo tro at sittende sentralbanksjef er nokså SSB-tro, i den leiren har de tross alt klokketro på eksisterende statistikk og presentasjon.

 

(Gjedrem tror jeg var mer på gli, derimot.)

[Saftis]

(Gjedrem tror jeg var mer på gli, derimot.)

Så vidt jeg fikk med meg var han vel mer på gli i forhold til å syte om skattefradraget for boliglånrenter, enn for å "ta saken i egne hender".

[festen]

 

 

Hvilket grunnlag har du for å si at normaltilstand er samme verdi? Kjøpekraften er generelt vesentlig høyere i Norge enn i USA, og sånn sett ville jeg sagt at høyere boligpriser i Norge er "normalt".

 

Jeg er også usikker på om begrepet "enebolig" er entydig nok til å i det hele tatt sammenlignes.

 

Kjøpekraften er midlertidig høyere på grunn av en midlertidig unik situasjon der virkemidlet USA bruker (seddelpressen) blåser opp oljeprisen, noe som kan virke som et tveegget sverd når de begynner å stramme inn pengepolitikken.

 

Det jeg har gjort er å ta enkelte tall og sammenligne de. Ser du på en enebolig, dvs en amerikansk, har den vært ca 75000 i 1980, 150000 i 1988, og 300000 i 2005, i USD. Det er en røff indikasjon og stemmer godt med kvadratmeterprisene i Norge i samme periode. Nå er den amerikanske eneboligen i snitt priset til 210000 USD. Den i Norge koster basert på snittprisene ca. 600000 USD.

[Euklid]

Så vidt jeg fikk med meg var han vel mer på gli i forhold til å syte om skattefradraget for boliglånrenter, enn for å "ta saken i egne hender".

Jeg kjenner ikke Øystein Olsen og hans regime godt nok til at jeg bør eller vil si stort. Gjedrem har jeg derimot diskutert dette med et par ganger, og han var etter hvert ganske så modell- og filosofiagnostisk, uten den samme barnlige entusiasmen for fleksibel inflasjonsstyring som fremdeles er å spore hos en del andre.

Endret 1. april 2011 av Euklid

[festen]

Det er helt klart at boblen som finnes i jordbruksareal til landbruket, råvarer generelt og olje er med på å holde boligboblen i Norge i live. Så lenge den situasjonen finnes tror jeg ikke det knekker boligmarkedet om rentene settes opp lokalt i Norge, rentene vil fortsatt være negative så lenge FED gir næring til boblen i råvarer. Først om dollaren styrker seg og boomen i råvarer gir seg tror jeg boligmarkedet vil falle. Jeg tror obligasjonsmarkedet kan gå mot en situasjon som i 1994-1995, hvor de amerikanske rentene presses opp, trolig vil kineserne devaluere RMB som i 1994 for å redde bankene og prisen på råvarer vil da gå ned. I etterkant av 1994-1995 gikk boligmarkedet i Vancouver i Canada ned helt frem til 2003 (etter å ha utslippet hele korreksjonen endel andre markeder hadde hatt), denne gangen er markedet i Norge på en tilsvarende syklus. Det som kjennetegner markedet i Vancouver er at det liker en svak dollar. http://vancouverreflections.com/files/2010/09/avgGraph1.jpg

Endret 2. april 2011 av festen

[Ueland]

Det er vel ikke akkurat en nyhet at det har blitt gitt ut lån over en lav sko i Norge, spørsmålet er jo hvor stor andel som kan kalles råtne lån. Dvs at lånetakerene ikke kan betjene lånet når renten går opp til normalnivå. (Ref kravet om 10% EK som ble innført for å begrense lånepresset)

 

Blir det en stor nok gruppe som mister hjemmet sitt vil det teoretisk og kunne bli en høyere ledige boliger: boligkjøpere-ratio igjen, med medfølgende prisfall.

 

Eller er jeg helt på jordet?

[festen]

Det er vel ikke akkurat en nyhet at det har blitt gitt ut lån over en lav sko i Norge, spørsmålet er jo hvor stor andel som kan kalles råtne lån. Dvs at lånetakerene ikke kan betjene lånet når renten går opp til normalnivå. (Ref kravet om 10% EK som ble innført for å begrense lånepresset)

Sammenlign prisene i Mysen med de på den andre siden av grensa. Det er sikkert 4 ganger så dyrt på den norske siden av grensa. Eller Kongsvinger med Arvika hvor du plukker opp en leilighet for 150 tusen som i Oslo hadde den solgt for 2 millioner. Det er subsidiering og olje alt sammen. Markedet i Norge virker sterkt, men jeg tror det hviler på skjebnen til det kinesiske markedet (som kan ta ned det norske markedet via effekten et eiendomskrakk der vil ha på råvarer). Det som skjer i Kina nå ligner perioden før de devaluerte RMB 30 % på en dag i 1994.

http://www.businessinsider.com/china-the-forgotten-real-estate-bubble-in-1990s-2011-3

http://www.grist.org/cities/2011-03-31-chinas-ghost-cities-and-the-biggest-property-bubble-of-all

Endret 2. april 2011 av festen

[Saftis]

Det er vel ikke akkurat en nyhet at det har blitt gitt ut lån over en lav sko i Norge, spørsmålet er jo hvor stor andel som kan kalles råtne lån. Dvs at lånetakerene ikke kan betjene lånet når renten går opp til normalnivå. (Ref kravet om 10% EK som ble innført for å begrense lånepresset)

 

Blir det en stor nok gruppe som mister hjemmet sitt vil det teoretisk og kunne bli en høyere ledige boliger: boligkjøpere-ratio igjen, med medfølgende prisfall.

 

Eller er jeg helt på jordet?

Min personlige erfaring er at de setter hardere krav enn 10% EK nå, jeg tjener over gjennomsnittlig og må hoste opp rundt 25% EK i prisklassen jeg ser i. Mulig jeg bare har dårlig/ansvarsbevisst bank, er uansett ikke komfortabel med å ta opp noe mer lån hvis renten tidvis øker til 8%.

[festen]

Det er en gammel graf:

 

Det er denne effekten som gjorde at boligmarkedet i Norge ikke falt som i USA. I USA hadde de først en boble i aksjer (1995-2000), Boliger (2000-2005), Råvarer (Kina) 2005-??, og det er effekten av den siste boblen som holder presset oppe i Norge. Når Giske vil ha flere norske studenter i utviklingsland går tankene mine til IT på 90-tallet. Boblen i råvarer forskyver den tilpasningen i Norge som de nå gjør i USA, og stiller oss i en dårlig posisjon når bull-markedet i råvarer tar slutt som kan være en gang mellom 2011-2014. Det er akkurat like naive holdninger i Norge som det var i USA.

Endret 3. april 2011 av festen

[blackbrrd]

For å se hvordan det står til med boligmarkedet, så kan det være greit å se på antall boliger til salgs. Disse dataene finner man her:

 

http://gratismegler.no/finn

 

Det er verdt å merke seg at man burde sammenligne toppen før påske, og ikke bare gå rett på dato. Påsken i år er veldig sen så vi har ikke fått duppen nedover før påske enda.

 

For "Alle fylker"-grafen så er det mindre til salgs enn det har vært siden 2008.

For "Oslo"-grafen så er det mindre til salgs enn det har vært siden denne statistikken ble opprettet i 2006.

 

I Kongsberg som jeg bor så er presset på prisene omtrent som i Oslo. Utvalget er på ca halvparten av hva det har vært de siste årene og jeg er sjeleglad for at jeg kjøpte i Juli ifjor. En kompis av meg har lagt inn bud på leiligheter i sentrum og disse går ca 10% over takst. Prisene på disse er i utgangspunktet latterlige - omtrent som i Oslo.

[festen]

Det er ingen indikator som virker fremover. I 2005 ville det amerikanske markedet sett "best ut" på en slik indikator. Det fungerer kanskje best for å finne en bunn.

 

Det sto noe i dagens næringsliv om desperate apekatter. Det betyr at det lave tilbudet av boliger presser prisen på meglertjenester lavt. Det er kanskje det første signalet på at markedet ikke er bra for de som lever av det.

[blackbrrd]

Poenget mitt var at trådstarter kommer med en påstand om at boliger går høyt over takst, en påstand jeg underbygger ved å vise til en statistikk som viser at tilbudet er svært lavt.

 

Boligprisene er avhengig av to ting: arbeidsledighet og rente. Når begge disse er lave vil prisene stige. I slutten av 2008 så var renten kommet opp i rundt 8%, arbeidsledigheten økte og prisene på vei ned. I starten av 2009 var renten nede i rundt 3% og prisene begynte å ta seg opp, selv med et usikkert jobbmarked.

 

Jobbmarkedet ser svært bra ut for tiden og det er kun meldt om svak økning av renten.

 

En siste ting å ta med seg når man ser på boligmarkedet er å se på leieprisene. Hvis det er billigere å eie enn å leie, så er det gjerne et tegn på at prisene skal videre opp. F.eks i Kongsberg så er leieprisene ca 50% høyere enn det det koster å eie. (Her er det verdt å merke seg at leieprisene er relativt høye pga høy arbeidsinnvandring av ingeniører, noe som snur seg svært fort i dårligere tider).

[festen]

Boliger holdes borte fra markedet på grunn av en forventninger om prisvekst (spekulantene er grådige). Det gir en oppgang på et veldig lavt volum, og om flere finner ut at de vil selge vil antallet boliger til salgs øke og prisene falle. Jeg tror ikke arbeidsledigheten i så stor grad kan brukes som forklaring, boligmarkedet er sterkt fordi arbeidsledigheten er lav og arbeidsledigheten er lav fordi boligmarkedet er sterkt, det blir en høna eller egget diskusjon. Jeg tror heller ikke rentene er viktige. Det som er viktig er psykologien hos førstegangskjøpere og hos spekulanter, om boblen sprekker tror jeg rentenivået ikke vil ha noen innvirkning (kjøperne vil da våkne opp og se på kjøpesum når de ikke lenger blindt kan anta at prisene bare skal oppover må de se på sum, ikke kostnader per mnd). Hvor mange foreldre er det som vil kausjonere for barna sine om de mister troen på at boligmarkedet kun vil gå en vei? Det er en kampanje i Australia nå hvor markedet er lignende det i Norge hvor det oppfordres førstegangskjøpere til å gjennomføre en streik.

http://www.telegraph.co.uk/news/worldnews/australiaandthepacific/australia/8420825/Australian-home-buyers-strike-over-inflated-house-prices.html

Endret 4. april 2011 av festen

[blackbrrd]

"arbeidsledigheten er lav fordi boligmarkedet er sterkt"

 

Jaha? Det kan være at dette stemte for Spania hvor det var en byggeboom uten like, men det stemmer da virkelig ikke for Norge, med tanke på hvor få boliger som blir bygget her...

 

Jeg kjøpte ifjor, noe jeg IKKE hadde gjort hvis:

a) jeg ikke hadde hatt en jobb jeg var sikker på

b) renten var på 8%

 

(Med en rente på 8% hadde det vært billigere og tryggere å leie)

Endret 4. april 2011 av blackbrrd

[festen]

"arbeidsledigheten er lav fordi boligmarkedet er sterkt"

 

Jaha? Det kan være at dette stemte for Spania hvor det var en byggeboom uten like, men det stemmer da virkelig ikke for Norge, med tanke på hvor få boliger som blir bygget her...

 

Jeg kjøpte ifjor, noe jeg IKKE hadde gjort hvis:

a) jeg ikke hadde hatt en jobb jeg var sikker på

b) renten var på 8%

 

(Med en rente på 8% hadde det vært billigere og tryggere å leie)

 

Jeg tror ikke regnestykket ditt stemmer. Jeg tror boligkjøperen er "dum" og tenker ut fra løpende cashflow. Det betyr at lånet inklusive avdrag og alle utgifter må sammenlignes med løpende leieutgifter.

I Spania virket sikkert byggeboomen direkte på økonomien ved at mange var sysselsatt i byggebransjen og jeg tror det er det samme i Kina. I Norge tror jeg byggeboomen de har i Kina indirekte virker inn på økonomien via prisen på råvarer. Hvis private husholdninger finner ut at de har nok gjeld, som de kan finne ut om boligprisene faller (jeg tror et fall i prisen på råvarer kan komme i forkant av dette), tror jeg det er mange arbeidsplasser som har behøvd denne økningen i privat gjeld som vil forsvinne.

Endret 4. april 2011 av festen

[yaddah]

Jeg er enig, har ikke så store reservasjoner mot å kjøpe for verditakst i dagens marked, men ikke 15% over.

 

Med veksten vi har sett de siste månedene ligger det an til 20% økning i inneværende år, så høy pris kombinert med rente på 5-5.5% innen utgangen av året vil stagnere markedet.

 

Det er ikke uvanlig med overopphetet marked på denne tiden av året. Som regel roer det seg i mai/juni, da langt flere boliger legges ut i disse månedene enn i januar-april.

 

Jeg ville ikke latt meg rive med i et "spinnvilt" marked. Prisene kommer ikke til å øke 20% i år. Mest sannsynlig vil det roe seg en del ganske snart.

[blackbrrd]

Jeg tror ikke regnestykket ditt stemmer. Jeg tror boligkjøperen er "dum" og tenker ut fra løpende cashflow. Det betyr at lånet inklusive avdrag og alle utgifter må sammenlignes med løpende leieutgifter.

Vel, det er selvfølgelig noen som tenker som du beskriver her, men det finnes nok veldig mange som sammenligner renter/husleie på huset man eier med leien. Vi er nok begge av den siste typen.

 

I Spania virket sikkert byggeboomen direkte på økonomien ved at mange var sysselsatt i byggebransjen og jeg tror det er det samme i Kina. I Norge tror jeg byggeboomen de har i Kina indirekte virker inn på økonomien via prisen på råvarer. Hvis private husholdninger finner ut at de har nok gjeld, som de kan finne ut om boligprisene faller (jeg tror et fall i prisen på råvarer kan komme i forkant av dette), tror jeg det er mange arbeidsplasser som har behøvd denne økningen i privat gjeld som vil forsvinne.

Høye råvarepriser er vel ikke akkurat noe som setter fart i økonomien, det er snarere en demper.

 

Boligbyggingen/markedet i USA har kollapset og nå, to år etterpå så er det ikke veldig mange spor igjen av dette i Norsk økonomi.

 

Norge eksporterer først og fremst olje, men her har vi vel truffet "peak oil" når det kommer til produksjon. Mao, selv om Kina senker sitt behov for olje, så vil fallet i produksjon gjør at prisene holder seg oppe.

 

Scenarioene du tegner om kollaps i Kina osv hinter forresten til dårlige tider og lave renter. Lave renter tror jeg må være hoveddriveren på boligmarkedet.