nor.jorgen

Det er vel ikke verre enn at man spør firmaet om å få bildene uten filnavn som en del av bildet. Vil gitt mer mening hvis dette var en slags katalog og man skal bestille fysisk utskrift av bildene, da trenger man en klar og eksplisitt måte å angi hvilket bilde man ønsker.

On 6/21/2022 at 5:38 PM, Bugle said:

Jeg har gitt beskjed til styret, men de avviser dette og viser til at det er tilbyder som står for gravearbeide og dermed er ikke utgiften 5% større enn de årlige felleskostnader.

(...)

Jeg har også vist til paragraf 8-9 punkt 1 og 6 i Burettslagloven.

Folk har har ofte en tendens til å fokusere på de 5 prosetene, men en viktig forutsetning i paragrafen du henviser til er at dette er tiltak som "går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald". F.eks. et borettslag som skal i gang med en dyr oppussing som kan koste langt mer enn 5 % av felleskostnadene og kanskje medføre høye lån, er noe som et styre kan vedta på egen hånd så lenge det handler vedlikehold av eksisterende bygningsmasse.

I dette tilfellet handler det om å skaffe borettslaget en ny tv/internett leverandør. Jeg går ut i fra at borettslaget har tv/internett/telefoni fra før, slike linjer må skiftes ut og det å sørge for at borettslaget har en moderne og oppdatert løsning faller inn under styrets ansvar. Det er vanlig forvaltning, selv om det ikke er noe som trengs å gjøres hvert år.

On 6/27/2022 at 2:38 PM, Guest 28f06...803 said:

Kan det gamle styret behandle og vedta saker etter at et nytt styre ble valgt på generalforsamlingen?

Er det slik at det gamle styret virker helt frem til første styremøte med det nye styret?

Borettslagsloven sier ikke noe om tidspunkter som Herr Brun nevner, så utgangspunktet må være at når Generalforsamlingen har valgt et nytt styre så det den avgjørelsen som gjelder. Det nye styret må være gyldig fra da generalforsamlingen ble avsluttet. Det vil ta noe tid før det nye styret blir registrert i Brønnøysund etc, men det kan ikke være noen tvil om at når generalforsamlingen har valgt et nytt styre så er det opp til det nye styret å ta avgjørelsene.

Styret er ansvarlig for driften av borettslag og kan ta alle de avgjørelsene de finner nødvendig, så lenge det ikke er noe som krever godkjennelse av generalforsamlingen. Et nytt styre kan oppheve tidligere vedtak som gamle styrer har gjort.

Det er tre stykker som sammen har arvet en hytte? Det er ikke en egen juridisk enhet, et sameie, som har arvet hytten? Og for å unngå krangling har de tre engasjert en advokat sammen som skal megle mellom de tre, eller skal advokaten megle med en annen ekstern part som en annen kreditor til boet eller en fjerde arving?

Og siden advokaten nå skal representere bare to av de tre, er det aktuelt at de to andre vil bruke advokaten til å gå til sak mot den tredje? Det kan være i strid med advokatforeningen sine regler for god advokatskikk, punkt 3.2.4 Oppdrag mot tidligere klient: https://www.advokatforeningen.no/advokatetikk/god-advokatskikk/kommentarutgaven/

Men først bør du selv klargjøre problemstillingen og hvis noen har engasjert en advokat mot deg, ta kontakt med advokat snarest. De fleste har en innboforsikring eller avtale med fagforening som kan gi deg juridisk hjelp.

En ting som kan være relevant her er hva slags terrasse det er. Hvis det hadde vært en mark-terrasse i 1. etasje så spiller det neppe noen rolle om det ligger flis der eller ikke, og styret overreagerer - som styrer ofte gjør.

Hvis dette er en tak-terrasse eller på en mellomliggende etasje burde tidligere andelseier trolig ikke lagt flis i det hele tatt hvis det f.eks. er lagt flis rett på et betong gulv, da flisen holder på vannet og gjør konstruksjonen mer utsatt. I slik tilfelle har styret en viktig jobb med å kreve det fjernet og heller ikke gi en tillatelse til å legge filsene på nytt.

On 6/11/2022 at 12:16 AM, Ståle Nordlie said:

Problemstillingen her er heller om du kan kreve at borettslaget gjenoppretter flisene dine for borettslagets regning. Særlig hvis den planlagte løsningen er dårligere.

Hvis, mot formodning, forrige eier ikke hadde rett til å legge fliser må sannsynligvis borettslaget kreve erstatning fra forrige eier, jf. brl § 5-16 andre ledd. 

 

Problemstillingen er heller hvem som har vedlikeholdsansvaret for terrassene. Paragrafen som det pekes på her er nettopp den paragrafen som gjør at nåværende andelseier arver ansvaret for feilene som tidligere andelseier har gjort. Borettslaget trenger ikke kreve inn noen penger fra tidligere eier.

6 minutes ago, process said:

I et sameie må dette domstolbehandles dersom eier ikke ønsker det. Da bør begrunnelsen være berettiget.

Uavhengig av hva enkelte måtte mene om alvorligheten i det.

 Dette virker å være en del av den vanlig misforståelsen om at i et sameie så man konge over sin egen lille øy og at ingen har noe med ditt kongedømme å gjøre.

Vond lukt som sprer seg mellom leilighetene kan derimot skyldes utfordringer med ventilasjonen, og det er kan sameiet undersøke.

https://lovdata.no/lov/2017-06-16-65/§33

Quote

Seksjonseieren skal gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere installasjoner som nevnt i første og annet punktum. Kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for seksjonseieren eller andre brukere.

Det å røyke cannabis innendørs og spre lukten til naboer er selvfølglig ikke aksepterbart, uansett hva enkelt narko-tilhengere måtte mene om alvorligheten i det. Styret er pliktig til å følge opp slik sjenerende oppførsel.

Men jeg ville vært forsiktig med å anta hvilken leiligheten lukten kommer i fra og at det er narko som er problemet. En praktisk tilnærming kan være at man henger opp et oppslag på alle dørene om at det er et problem i oppgangen med lukt fra en av leilighetene, ber andre som er plaget om å melde i fra og at man tenker igjen om det lukten er noe som kan komme fra egen leilighet. Redegjøre for ventilasjonsforholdene og at informer om at styret må gjennomføre en inspeksjon av ventilasjonen hvis forholdene ikke blir bedre.

Det å kunne anke en sak er en av rettighetene man har i en rettstat. Dine øvrige rettigheter til en rettferdig rettsak osv forblir de samme som før.

Det at valgkomiteen nominerer et av sine egne medlemmer til styret er vel også bare et problem hvis det er andre kandidater som blir oversett. Det vil til gjengjeld kunne være ganske ille og noe som andelseierne bør reagere på.

Har med fagforeningen din, som er på din side og som ofte kan disse reglene bedre enn din nærmeste leder.

NHO står på arbeidsgivers side og tolker ting ofte i arbeidsgivers retning.

Hvis du ikke er med i en fagforening, så meld deg inn i den som dekker din sektor eller som har lokal klubb etc. Arbeidslivets regler er basert på at man er organisert og særlig for mennesker som deg som lurer på rettighetene sine er organisering viktig.

On 3/24/2022 at 2:38 AM, Dragen said:

Trådstarter har ikke forklaringsplikt. Sameiet har ikke politimyndighet og kan ikke dra igang et avhør.
Trådstarter kan/skal derimot kreve at sameiet begrunner kravet.

Hvis man ønsker å maksimerer konflikten så er dette det en god start.

Normal folk bør heller vise forståelse for at feil kan skje, for at konklusjoner kan skje for fort, og vise støtte til styrets arbeid med å ta vare på bomiljøet. Gi så en forklaring på hva som faktisk har skjedd.

Her er en veldig fin infoside om dette temaet: https://elbil.no/om-lading-i-borettslag-og-sameier/

Hvis du bor i sameiet og garasjen tilhører sameiet så har du laderett. Men du bør avklare dette med styret før du kjøper bilen. Styret kan kun nekte hvis det foreligger en saklig grunn for det.

On 3/14/2022 at 4:19 PM, Aiven said:

budrunden starta på 500k, jeg har vært med hele veien. Jeg vet ikke hvor lenge de som bydde 1.2 har vært med, det tror jeg er hemmelig. Jeg har i alle fall ikke fått noe informasjon om de andre budgiverne, så antar dette er standard praksis.

Interessant problemstilling, de som hadde budet på 1,2 millioner kan altså tidligere ha trukket opp budrunden. Men kanskje de da ikke hadde et forbehold om finansiering og at de først måtte ta et slikt forbehold når de la inn det aller høyeste budet. Ville vært forsiktig å anta noe som helst om standard praksis, finner ingenting om en slik problemstilling og fant ikke noe umiddelbart i tvangsfullbyrdelsesloven om dette. Men oppdraget er gitt av en tingrett, og det er gratis å ringe dem og spørre om dette og uttrykke bekymring for uregelmessigheter med budrunden. Du kunne også tatt det opp med en annen megler eller advokat.

I tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 står det imidlertid at et bud ikke skal godkjennes dersom det er sannsynlig at en nytt salgsforsøk kan gi en høyere pris. Så hvis budet ditt på 1 million er en godt kjøp så tviler jeg på at du kommer noen vei. Hvis budet ditt er for lavt, bør megler anbefale tingretten å ta en ny budrunde.

On 3/13/2022 at 3:41 PM, zanta said:

Forslaget må styrebehandles før det legges frem saken på årsmøtet. Styret stemmer over saken, og styreleder har sin ene stemme, som øvrige styremedlemmer, og ved flertall i styret skal saken legges frem for årsmøtet for avstemning. Dersom årsmøtet vedtar forslaget, er saken avsluttet. Hva styreleder mener å ha betalt for er uvesentlig.

Enig i dette, hvis det er et forslag eller innstilling fra styret. Men den enkelte sameier kan også komme med dette som et forslag til årsmåte, som styret da vil være pliktig til å ta med på årsmøtet. Styret kan lage en felles innstilling, men forslaget fra sameier må med.

En sameier som er i styret kan også stille samme forslag privat, altså selv komme med det som et forslag til årsmøtet, uten å ta opp som styremedlem på et styremøte. Det kan kanskje ses på som en illojal handling, men kan være nødvendig hvis styreleder er i mot.

6 hours ago, Formfull said:

Er det lov å avslutte en konto i en bank jeg ikke bruker fast å få ut alle pengene i cash?Å vist ikke,hvorfor ikke det?

Ja, men hvordan har du tenkt å få pengene utbetalt i kontanter? Må oppsøke en fysisk filial da, blir nesten som et museumsbesøk det og det vil de sikker ha et gebyr for. Mye lettere å overføre pengene til en annen konto.

Eller ønsker du å legge ned kontoen pga oppsparte renter som du ønsker å få utbetalt samtidig?

On 2/16/2022 at 6:02 PM, alhajoth said:

Tar opp igjen denne da det har vært en utvikling jeg lurte på om dere kan hjelpe meg med.

Vi har som nevnt 15 plasser, ser det står flere el-biler i bakgården. Jeg ønsket sette opp egen ladeplass, men fikk i september beskjed fra styret at de ønsket bygge felles løsning.

Når jeg ba om status nå, fikk jeg beskjed om at jeg er eneste som har bedt om ladeplass og de allikevel er i tvil om de vil sette opp en felles løsning. Om de setter opp en løsning vil de kreve 1500,- per måned i leie, strøm er ikke inkludert. Vi betaler i dag 400, men har fått beskjed om at dette økes til 600.

Jeg reagerer på at de har brukt så lang tid på ingenting, når de bare kunne latt meg ordne ladeplass på egen hånd. Månedsleien de snakker om på 1500,- virker på meg opplagt urimelig, 900 ekstra hver eneste måned + strøm høres helt hinsidig ut. 

Å sette opp lader vil koste meg 10-15k som en engangssum.

Hva tenker dere om prisøkningen? I og meg at ingenting skjer i forhold til å sette opp felles løsning, kan jeg kreve å få sette opp egen plass? Hvor lang tid er det rimelig at de skal få på seg?

God link fra Kajac, har interessant betraktninger rundt kostnadsdelingen som virker ganske rimelig. Utgangspunktet er at sameiet er pliktig til å tilrettelegge faste parkeringsplasser for ladning. 

Med bare en plass hvor du har du egen lader og betaler for strømmen til denne selv, via egen måler, er det vanskelig å se hvorfor du skulle trenge å betale noe ekstra til sameiet. Sameiet må dekke infrastrukturen for at du kan ha en ladeplass, men etableringen av den og driften av den må du dekke selv.

Du må finne ut av den den prisøkningen egentlig skal dekke.

On 2/21/2022 at 11:38 AM, kimern9 said:

Problemet er at om OBOS ikke har tolket vedtektene feil så er det i realiteten umulig å endre til en lik fordeling av fastleddet, siden en sånn vedtektsendring krever tilslutning fra alle det gjelder. Det vil si at man må ha samtykke fra samtlige seksjonseiere. Over halvparten av sameiet høster fordel av at fastleddet fordeles på eierbrøk. Det er høyst usannsynlig at man derfor får endret dette. Eneste håpet er om OBOS har feiltolket hvordan fastleddet skal fordeles.

Vedtektene deres tillater jo fordeling etter nytte eller forbruk, så hvis dere klarer å finne en rimelig fordeling av kostnadene etter nytte og forbruk så det er ingen hindringer.

Quote

• Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken med mindre annet følger av disse vedtektene.
• (2) Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

 

Ingen vedtektsendring er nødvendig, vedtektene tar allerede høyde for dette. Forretningsfører har sannsynligvis ikke skjønt hva grunnlag for fordelingen skulle være. OBOS bestemmer ikke over dere og jeg har hørt mange historier om forretningsfører som ikke har ting på stell. Folk har et litt glorifisert bilde av OBOS og forretningsførere. Det gjelder å ta kontrollen selv og huske at styret selv står for driften av sameiet og dere bestemmer selv hvilke saker som skal tas opp på årsmøtet. Her har dere gjort en feil med å ta opp en sak som enda ikke var utredet godt nok med forretningsfører i tro at dette er en innsiktsfull person.

On 2/15/2022 at 10:22 PM, kimern9 said:

Varmtvann leveres av en energisentral.

Så det at sameiet bruker av vannet (og renovasjon) er grunnen til at det må fordeles på eierbrøk? Sameiet har egne vannkraner som brukes blant annet til vanning av hageanlegg og vask av garasjen. Beboere kan også vaske bilen med sameiets vannkran.

Det er dette som eventuelt vil hindre styret fra å kunne fordele fastledd likt på hver eierseksjon?

 

Jeg er ikke sikker på om "fellesbruken" burde hindre dere i å fordele vann, avløp og renovasjon likt på leilighetene, men det er noe som dere må vurdere. Kanskje dere kan estimerer fellesbruken så godt det lar seg gjøre eller til og med gjøre noen målinger. Basert på det dere kommer frem til, så kan en liten del holdes utenfor. Eventuelt så kan dere kanskje også konkludere med at "fellesbruken" utgjør så lite at det er neglisjerbart eller at bruken først og fremt gjelder leilighetene og derfor må være fordelt på leilighetene. Poenget er bare at styret bør vurdere "fellesbruken" og den er det bare styret som er i stand til vurdere. Ta med de dere mener er relevant i saken til generalforsamlingen og la eierne ta den endelig beslutningen.

On 2/13/2022 at 6:46 PM, Nukleosid said:

Der hadde hver forretningsdel (seksjon) 1 stemme, i likhet med hver enkelt boenhet (seksjon). Det var uavhengig av hvor stort areal av bygget de brukte.

I et blandet sameie, med næring og bolig, er det sameiebrøken som avgjør. Areal er ikke en faktor, men kan ha vært med å påvirke sameiebrøken når den ble etablert. Vedtektene kan ha egne bestemmelser om stemmefordelingen.

Quote

https://lovdata.no/lov/2017-06-16-65/§52
I sameier som bare inneholder boligseksjoner, har hver seksjon én stemme, og flertallet regnes etter antall stemmer. I andre sameier regnes flertallet etter sameiebrøken om ikke annet er fastsatt i vedtektene.

Regningen fra kommunen har både et fastledd og et variabelt ledd, hvor dere avregner det variable leddet med faktisk forbruk av kaldt vann? Men ikke varmt vann? Har hver seksjon egen varmtvannsbereder?

Quote

Vedtektene sier:

• (1) Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken med mindre annet følger av disse vedtektene.
• (2) Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Kostnader forbundet med kollektivt bredbånd og tv fordeles med en lik andel pr. tilknyttet seksjon.

Er ikke vann og avløpsgebyrer fra kommunen som beregnes på antall boenheter i sameiet en utgift som knytter seg til den enkelte bruksenhet, ref punkt 1?

Hvis kommunen fakturerer med en fast sum per bolig så jeg i hovedsak enig at den utgiften kan fordeles likt og ikke etter seksjonsbrøken. Både vedtektene punkt 1 og punkt 2 støtter dette. Kosten knytter seg direkte til den enkelte brukesenhet, ref punkt 1, og punkt 2 med fordeling "etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk" - hvor forbruket er at de benytter en kommunal tjeneste som koster X kr per måned.

Men jeg er bare enig så lenge sameiet ikke har vann/avløp til eget (felles)bruk. Hvordan dekkes vann til hage, vanning, vaskerier, diverse kraner rundt omkring etc?

Quote

Det er også et ønske fra en styrerepresentant at renovasjonsgebyret også skilles fra felleskostnaden, siden det også beregnes pr boenhet av kommunen. Vet ikke om det blir en helt annen problemstilling?

Samme problemstilling syns jeg, så lenge sameiet ikke har noen aktivet som produserer eget avfall. Hva med avfall som vaktmester samler inn, eller lager når han skal gjøre etter-eller-annet, avfall fra drift av sameiet, søppelkasser på fellesområde, avfall fra gate som dere er ansvarlige for å fjerne søppel fra etc.

Det blir altså et spørsmål om disse kostnadene faktisk går utelukkende på aktivitet i seksjonene, eller om det egentlig heller egentlig er en kostnad for å drifte bygningen hvor kommunene har funnet det hensiktsmessig å beregne kostnaden ut fra antall seksjoner.

Hei 9xx xx xxx!

Uvanlig å ta telefonummeret sitt som brukernavn, det bør du sikkert endre.

Hvis forretningen har 65 % av stemmene så er det vanskelig å få flertall for saker som ikke er gunstige for forretningen, noe som sikkert var meningen når seksjonsbrøken ble satt. De som holder til i forretningsdelen er kanskje utbyggeren?

Men hva slags saker er det dere tror at dere ikke kan få gjennomslag for? Foreslår at du svar etter du har fjernet telefonnummer som brukernavn.

I en leilighetsblokk så har borettslaget/sameiet enten en eller flere varmtvannsbereder på et fyrrom, eller så har leilighetene selv en mindre varmtvannsbereder.

Kaldt vannet er inkludert i "vann og avløp".

Hvis leiligheten har egen varmtvannsbereder så må man betale for varmtvannet selv i form av strøm.

Hvis borettslaget/sameie har sentral varmtvannsberedere så er det ofte inkludert i felleskostnadene og som leietager er det da inkludert i husleie. Hvis sameiet derimot har installert lokale målere for å kunne fakturere leilighetene etter forbrukt mengde varme, så kan det komme i tillegg.

Så ikke mulig å avgjøre basert på oppgitte opplysninger, be utleier om avklaring.

Hvis du taper saken risikerer du også å måtte dekke motparten sine saksomkostninger, så det er ikke 25% av egenandelen som bør bekymre deg.

Quote

Ref rettshjelploven §22: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1980-06-13-35#KAPITTEL_2

Departementet kan etter søknad fra den som har bevilling til fri sakførsel, i særlige tilfeller helt eller delvis dekke saksomkostningsansvar overfor motparten.

Vanskelig å si når man kan få dekket saksomkostninger hvis man taper saken men det gjelder altså kun "særlige tilfeller", som jeg vil tro vil være saker av en spesiell karakter som det er offentlig interesse for å få prøvd for retten. Selv om din sak er viktig for deg, betyr det ikke at saken er prinsipielt viktig.

Er skaden i leiligheten din? Hva er skadet? Du skriver så utrolig lite om det egentlig problemet at det blir mye gjetting og synsing.

> jeg måtte godta det styret ville gjøre eller glemme det.

Så la da styret få gjøre jobben sin og utbedre skaden. Ser ikke problemet ut i fra det du har skrevet.

> Noen råd eller må advokat og/eller takstmann må på plass?

Ville ventet på at styret utbedret skadet. Hvorfor trenger du takstmann, er noe av ditt skadet også?

Hvis du har skader så bør du få det dokumentert, gjerne med takstmann fra sameiets forsikring eller din egen forsikring hvis sameiet nekter.