WPX

Skjønner, betyr det at det er beboer selv helt uten innblanding fra styret som skal følge opp eget apparat? Utover at vi oppfordrer til å utføre service/bytte apparat når det trengs? I så fall vil det da kun være fellesområdene vi har kontroll over, mens resten blir opp til hver enkelt. Bidrar ikke akkurat til økt brannsikkerhet for bygningsmassene.

Sitter i styret i et sameie. På femte året er det krav om service på brannslukningsapparater, og skumapparater må skiftes ut. Det er litt ulike apparater i sameiet, da utbygger ikke bare har levert én type da bygget var nytt. Vi vurderer å skifte ut alt til skum, da dette medfører færre følgeskader i leiligheten ved mindre hendelser. Og så får vi samtidig alle like apparater + alt skiftes samtidig som er lettere for styret å følge opp. Men spørsmålet er om dette er en utgift som skal tas fra felleskostnadskassen. Beboerne har ett apparat hver inne i leiligheten, og så har vi noen rundt omkring i fellesareal. Sistnevnte er vel utvilsomt noe som skal dekkes av felleskostnadene, men inne i leiligheten er jeg mer usikker. Vi kan eventuelt tilby beboerne å bytte til skum dersom ønskelig, men da ender vi med det vi ikke vil - masse ulike apparater, samt apparater som ikke er "up to date" med service/utskiftning, for vi vet av erfaring at når beboerne selv får ansvar for slikt forsømmes det og følges ikke opp - noen vil skifte, andre ikke. Ved å skifte ut alt, til samme apparat, har vi kontroll. Men da blir følgen at vi bruker av felleskostnadskassen for noe som hører til inne i hver enkelt leilighet. Tanker?

Litt sent svar, dette endte med at jeg tok saken videre til Forbrukertilsynet som oppfordret til å innhente en tredjepartsvurdering av et annet selskap. Dette gjorde jeg, de sjekket TVen og konkluderte med at det ikke kunne påvises at innbrenningen var brukerfeil. Netonnet responderte med å tilby meg en tilgodelapp for opprinnelig kjøpspris på TVen (ca. 8000) hos Netonnet og samtidig dekke kostnad for sjekk hos tredjepart (ca. 1000). Jeg godtok dette for å unngå å måtte ta saken videre.

Da er problemet høyaktuelt igjen etter en udramatisk periode i sameiet. Undersøker litt dette med parkeringsregisteret, takk for tips. Er dette noe styret kan kjøre i gang med, etter registrering i parkeringsregisteret og skilting, uten årsmøtevedtak? Gjelder jo et tiltak i fellesområder (som stort sett påvirker de som eier parkeringsplass, som ikke er alle beboere), men det holder kanskje med skilting? Eierseksjonsloven ser ut til å hovedsakelig kreve flertallskrav på årsmøtet når det gjelder ombygging, påbygging, omgjøring osv. av fellesarealer, ikke "regulering" som jeg ville kalt dette tiltaket. Men man kan vel også argumentere for at det begrenser bruken av et fellesområde, som jeg syns det lukter årsmøtevedtak av.

Ja, er enig i det, men litt redd en omlakkering kan skape fargeforskjeller mot resten av bilen. Og det blir nok fort urimelig å kreve omlakkering av hele bilen mot firmaet som lagde bulken

Hadde en hvit Model Y til lakkforsegling hos et firma. Etter ferdig arbeid, kjørte vedkommende bilen ut av forretningen, da en dør blåste inn i siden på venstre bakdør. Det kom en liten bulk som er vanskelig å få øye på om man ikke vet at den er der. Lakken er like hel, ingen skraper. De beklaget seg veldig, og ville betale det det kostet å fikse. Men påpekte samtidig at lakkering av døren lett vil føre til fargeforskjeller, og de hadde i utg. lyst å gi meg en gratis lakkforsegling til en annen gang. Hva skal jeg med det, tenkte jeg. Skal jo ha denne bilen til den ikke går lenger... Har vært hos Micropaint, de mener hele døren må omlakkeres for 15 000. Usikker på hvorfor, får man ikke ut en liten bulk uten å måtte omlakkere hele døren? Omlakkering er jeg jo som påpekt av firmaet som bulket bilen redd for kan skape fargeforskjeller. Som sagt er bulken veldig liten, men den er jo der. What to do?

En beboer i sameiet sin hund står i timevis og bjeffer daglig, som plager nærmeste naboer. Etter vedtektene er dyrehold tillatt, så lenge det ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen. Ca. samme ordlyd følger av ordensreglene + at dyrehold skal være i henhold til dyrevelferdsloven. Styret har forsøkt å snakke med vedkommende, men bjeffingen fortsetter. Dersom vedkommende over lang tid, til tross for skriftlige advarsler ikke får orden på spetakkelet, vil dette være å vesentlig misligholde sine forpliktelser som åpner for tvangssalg av seksjonen, jf. eiersl. § 38? Dersom ikke, hva kan styret i praksis gjøre med saken?

Det følger ikke noe i avtalen om at den kan sies opp (dessverre). Så da har vi ikke noe valg enn å bare godta midlertidig og permanent erverv som følger av avtalen?

Vi er misfornøyde med måten vi behandles på i et utbyggingsprosjekt. Det er inngått en grunneieravtale med forrige huseier, denne ønsker vi nå å si opp. Kan den sies opp, og hva blir konsekvensene? Vil dette stanse utbyggingen på min eiendom til evt ekspropriasjonsvedtak foreligger? Ønsker å bruke dette mot utbygger for å forhandle bedre vilkår. De mener utbyggingen ikke vil stanses selv om jeg sier opp avtalen.

Det er ikke en dum idé med en form for sperring. Mistenker dog vedkommende da bare vil parkere på siden eller lignende, og vil da stå ute i kjørebanen til de andre i garasjen. Men å hyre parkeringsvakter har en kostnad, samt må det monteres skilting utenfor garasjen. Må diskutere litt med resten av styret hva vi går for her, men en eller annen sperring er jo lavterskel å få til og verdt å prøve.

Takk for tips. Vi forsøker bruk av parkeringsvakter først og dokumenterer ellers når vedkommende står feilparkert med bilder (de gangene vi får det med oss eller får beskjed av andre beboere). Det er for å komme nærmere dør som går til fellesgang og heis opp til boligene ja. "Skulle bare løpe opp kjapt for å hente x og y" er som oftest forklaringen til vedkommende. Andre har nok brukt plassen til lignende, men det er utelukkende denne personen det kommer klager på til styret fra andre beboere, da det skjer nærmest daglig.

Takker for synspunkter. Enig i at det er litt drastisk å skulle gå tvangssalgveien, men øvrig sanksjoneringsmuligheter er litt begrenset. Kan høre med parkeringsselskap om de kan sjekke garasjen og ilegge bøter for parkering utenfor oppmerkede plasser, men blir jo bare dersom vedkommende står der akkurat når parkeringsvakt er innom at det vil få eventuelle konsekvenser. Litt vanskelig med tauing, vedkommende står ikke vanligvis så lenge (men det forekommer ofte), så ser for meg at bilen er borte når tauebil er på plass.

Kort fortalt - beboer parkerer gjentatte ganger på stiplede områder i garasjeanlegg tilknyttet sameiet, og blokkerer dermed dører som gjør det vanskelig for rullestolbrukere og barnevogner å passere. Til tross for gjentatte beskjeder, fortsetter trenden. Andre beboere irriterer seg grønne. Er det tilstrekkelig å varsle om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt, når det følger av ordensreglene at "Parkering for beboere skjer på egne parkeringsplasser i garasjeanlegget." og det av vedtektene følger at (min utheving) "Seksjonseiers brudd på sine forpliktelser overfor sameiet utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk og brudd på ordensregler." og videre "Hvis en seksjonseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr. eierseksjonslovens § 38. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt."

Begge varaer er innkalt. Praksis i vårt sameiet er at alle kalles inn hver gang (4 styremedlemmer, 2 vara). Må styremedlemmer eksplisitt melde forfall? Vi opplever stadig at enkelte styremedlemmer ikke gir svar på invitasjon til styremøter, derav har varaer også alltid fått invitasjon ettersom styret ofte ikke er beslutningsdyktig om man bare skal belage seg på styremedlemmers oppmøte. Vi har til nå satt likhetstegn mellom å ikke svare på invitasjon og forfall, da det ellers blir vanskelig å gjennomføre et beslutningsdyktig møte om man er avhengig av eksplisitt svar i forkant. Invitasjon til styremøter gis minst en måned i forveien.

Jeg blir forvirret av eiersl. § 56 tredje ledd: "Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede." I forarbeidene står det at "Det er uten betydning om det er medlemmer eller varamedlemmer som møter, og det kan derfor være hensiktsmessig å kalle inn varamedlemmer for å sikre at styret blir beslutningsdyktig." Vi er fire styremedlemmer og to vara. Forstår jeg det riktig at styret er beslutningsdyktig dersom to styremedlemmer og én vara møter, når to styremedlemmer melder forfall? Altså at vara "tar plassen til" ett av styremedlemmene, og dermed blir vi beslutningsdyktig (3 av 4 stemmeberettigete)?

Takk for svar Krikkert. Ser hva du sier. Styret som helhet står bak søksmålet. Da tolker jeg det slik at du mener det ikke er behov for et ekstraordinært årsmøte for å stemme over kostnader som vil påløpe i rettssaken. Årsmøtet er orientert de siste tre årsmøtene, hvor det er gitt informasjon om mangler og rapporter som er innhentet ved en gjennomgang av advokaten. Det har for så vidt ikke vært noen med sterke innsigelser mot at styret kjører reklamasjonssaken videre. Én beboer mente nylig vi måtte ha flertall for å kunne takke nei til et ev. tilbud i rettsmekling og dermed gå til rettssak, men dette klarer jeg ikke å lese ut ifra loven. Det er påvist mangler i mangemillionsklassen, så det hadde vært synd å ikke få prøvd det i rettssystemet (gitt at det ikke stopper ved rettsmekling), dersom årsmøtet stemte nei mot kostnadene som vil påløpe i rettssaken. Da vil styret være låst til tilbudet i rettsmekling, selv om dette skulle være langt under det vi trenger for å utbedre manglene.

Generalforsamlingen skulle sikkert med fordel stemt over vår sak årlig også, men det har ikke vært et tema av tidligere styret eller blitt tatt opp av beboere selv. Det har på årsmøtene blitt informert om status på saken, men ikke vært foretatt noen avstemming. Slik jeg leser eiersl. § 50 bør det avholdes ekstraordinært årsmøte, dersom utgiftene ifm. rettssaken regnes som et tiltak som går "ut over vanlig forvaltning".

Sitter i styret i et sameie hvor det er en pågående reklamasjonssak mot utbygger. Dette har vart noen år, og det er innhentet takstrapporter for å påvise mangler samt brukt penger på advokatbistand. Nå nærmer rettsmekling og potensiell rettssak seg. Rettssaken i seg selv vil koste det det koster å ha advokatbistand i rettssak, samt alt av forberedelsestimer før og imellom rettsdagene. Slike utgifter vil kreves dekket av utbygger, men pengene må brukes før man eventuelt skulle få dekket dette. Heller ikke gitt at utfallet blir slik at man får dekket utgiftene. Vi nærmer oss også maks erstatning for rettshjelp etter forsikringen hvor det hittil er betalt 20 % egenandel, så overskytende må det betales 100 % av. Etter eiersl. § 60 er det klart at styreleder har partsevne og kan saksøke utbygger, uten at det trengs årsmøtevedtak. Men hva med kostnadene tilknyttet saksøking? Dette har ikke vært drøftet direkte på tidligere årsmøter, burde det vært det? Går det under vanlig drift og vedlikehold? Alle beboere har vært informert om saken og framdrift, men det er altså ikke stemt direkte over kostnadsbruken. Setter pris på synspunkter.

Rådgiveren vår i Obos er uenig med deg Krikkert 🙂 "Det ligger til styrets fullmakt å administrere fellesareal og det er helt greit å ta kr 100-200 for hver gang noen har brukt møterommet. Eierseksjonsloven § 49 annet ledd bokstav c gjelder litt andre typer utleie enn et felleslokale for noen timer." Sikkert vanlig praksis med andre ord at styrer krever penger for bruk av fellesarealer uten hjemmel, om Obos vanligvis anbefaler dette.

Siterer deg igjen her da jeg er usikker på om du får beskjed om jeg bare skriver en ny post. Lurte på om du hadde noen tanker om depositum for leie. Er vi fremdeles inne på noe som må vedtas av årsmøtet? Da vi som nevnt opplever at inventar forsvinner eller ødelegges ved bruk av rommet, er tanken at et depositum på en symbolsk sum i hvert fall senker terskelen for at slikt skjer. Innskrenker vi da også seksjonseiernes muligheter til bruk?

Alright. § 29 femte ledd om fordeling mellom alle seksjonseiere etter sameiebrøk er upraktisk for en 100 eller 200-lapp her og der, så tror vi heller sikter oss inn på en annen fordeling her etter siste punktum, dersom årsmøtet vedtar det.

Forresten, en ting til. Vi har blitt forespurt av et nabosameie om de kan leie møterommet, og vi innser at vi kan ha en grei biinntekt her ved siden av felleskostnader. Vil det samme prinsippet gjelde her med krav om flertall på årsmøtet? Å leie det ut til tredjeparter innskrenker jo ikke seksjonseierne i vårt sameiets rettigheter (utover den timen det leies ut). Men det definerer jo en bruk av fellesarealer som ikke er vedtatt av årsmøtet.

Mistenkte det ja. Takk for godt svar!

Hei, er nylig valgt inn i styret i et sameie. Vi har et møterom som regnes som fellesområde beboere kan booke for å avholde diverse arrangementer. I det siste har noe inventar forsvunnet, samt glass og fat knust. I den anledning ønsker vi å ta en liten sum (100-200kr) for leie, slik at vi dekker inn bruksslitasje. Det kunne gjerne vært dekket inn ved å øke felleskostnader, men det er lettere å holde styr på ved å ta en slik sum per leie. Spørsmålet er om styret kan vedta dette utenom årsmøtet, eller må en slik leie for bruk av fellesområder stemmes over ved årsmøtet?

Verkstedet har hentet TVen og sjekket den fysisk. Har sendt en ny mail til NetOnNet, men tviler på det blir noe gehør derfra. Får sende inn saken til Forbrukerrådet