klingende

Jeg skjønner at et sameie ikke er en juridisk person. Problemet er alt det andre du sier.

 

Jeg forstår at du sannsynligvis driver en eller annen form for teoretisk juss-øvelse rundt dette med forholdet mellom en juridisk person og organ, men hva er det du forsøker å si? Hva er relevansen når det kommer til de spørsmålene jeg har rundt praktisk styrearbeid? Jeg skjønner at det for noen kan være både interessant og i noen sammenhenger relevant å diskutere hva som i juridisk forstand kan eller ikke kan være et "organ", men i den praktiske verden er det revnende likegyldig hva man kaller det. Styret og sameiermøtet er to isolerte enheter med beslutningsmyndighet, rettigheter og plikter i et sameie. Det er ikke urimelig å kalle eller tenke på dem som organer eller beslutningsorganer selv om de eventuelt ikke er organer i lovens forstand. Jeg skriver "eventuelt" siden det er vanskelig å vite hva man skal tro om det du skriver siden du også kommer med uttalelser som er positivt feilaktige.

Nei, årsmøtet (tidl. sameiermøtet) er vitterlig ikke en juridisk enhet! Årsmøtet er en arena hvor seksjoneiere (fysiske og juridiske personer) møtes og avtaler felles beslutninger etter spesifiserte regler. Den enkelte seksjonseier kan akseptere beslutningen eller be domstolene gjøre den ugyldig. Det er naturligvis en sak mellom seksjoneierne, hvor styret ikke er part.

Før styret gjennomfører sine egne vedtak eller beslutninger som er fattet i årsmøtet bør styret være sikker på at seksjonseierne er gitt en mulighet til å akseptere eller aksjonere mot beslutningen. Seksjonseierne må altså varsles. Dessuten må beslutningen være uttrykkelig. Om styret gjennomfører ulovlige beslutninger så er det styremedlemmenes problem.

Styret ikke er en del av sameiet i juridisk forstand, fordi sameiet ikke er en juridisk person. Styret jobber for og har ansvar overfor hver enkelt seksjonseier.

Du er fortsatt på alvorlig bærtur.

 

Den forrige Eierseksjonsloven, "LOV 1997-05-23 nr 31: Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven)", inneholder også ordet "organer" nøyaktig en eneste gang i § 40.

 

 

Du kan fremover ikke forvente at jeg kommer til lese eller svare på videre innlegg fra deg i denne eller andre tråder, med mindre jeg finner det nødvendig å advare andre lesere av tråden om feilaktige opplysninger i dine innlegg. I denne tråden oppfatter jeg den oppgaven ferdig med dette innlegget.

Det var eierseksjonsloven 1983 som hadde et helt kapittel IV. Sameiets organer, deres oppgaver og saksbehandling. Du har et fossilt syn på eierseksjonsloven.

Her har du faktisk rett, loven har hele 68 paragrafer.

 

 

Her er du på bærtur. Ordlyden i § 58, både sitert tekst og linken til hele loven er gjeldene versjon av Eierseksjonsloven.

 

Det er forøvrig kommunestyret som har myndighet til å vedta eiendomskatt, det følger av Eigedomsskattelova § 2.

 

Hele Eigedomsskattelova finner du her: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1975-06-06-29.

 

Har du flere spørsmål om eiendomskatt foreslår jeg at du oppretter en egen tråd.

 

I forrige eierseksjonslov var ordet "organ" brukt mange ganger. I gjeldende lov står ordet kun en eneste gang - i § 58. Når dette sees i sammenheng med at det i lovforslaget er viet et helt kapittel nr 21 på å forklare at det aldri har vært meningen at sameiet skal være en juridisk person, så tilsier det at bruken av ordet organ er en utilsiktet feil. Det er altså ikke tilstrekkelig å lese loven.

Gjeldende eierseksjonslov er utvidet til også å regulere kommunens rettigheter og plikter. Da er det vittig at det fortsatt står at styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer, for det betyr strengt tatt at styret skal bestemme eiendomskatten. Jeg ser naturligvis konflikten med andre lover, men det er en annen sak. Hodet må stikkes temmelig dypt i sanden for å unngå å se at jeg har et relevant poeng.

Velkommen til forumet.

 

Minst følgende uttalelser i innleggende dine er åpenbart feilaktige, det ser du ved å lese Eierseksjonsloven, som du finner i fulltekst her https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65 .

 

 

 

§ 58 sier at styret er et organ, og at et eierseksjonssameie kan ha andre organer enn et styre.

 

§ 46 gir styret rett til å delta på årsmøtet, og gir styreleder plikt til å delta.

 

§ 57 og § 58 gir styret fullmakt til å fatte en lang rekke beslutninger uten vedtak på årsmøtet.

 

Det er mange paragrafer i loven. Men et organ må uansett tilhøre en person. Når et sameie ikke en juridisk person så mangler den personen som styret kan være en del av. Så enkelt er det. Ordlyden i § 58 er fra forrige lov, altså før kommunen ble tatt inn som en beslutningstaker etter loven. Skal styret beslutte eiendomsskatten?

Det kan godt være du har rett når det kommer til juridisk terminologi her. Ser at loven bruker ordet "myndighet", mens utallige nettsider av en eller annen grunn bruker "organ" om sameiermøtet og styret. I paragraf 58 står det dessuten "Styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.", så det er litt forvirrende.

 

Men jeg ser likevel ikke hva du forsøker å si eller relevansen av det sett i lys av denne tråden. Det er et beslutningshierarki (organ eller ikke), styret har styreansvar nedfelt i lov, det er et foretak med organisasjonsnummer og definert organisasjonsform, styret kan delta på møtet, i praksis har de som regel (i kraft av å være seksjonseiere) også forslagsrett.

Jeg tror du forstår at et sameie ikke er en juridisk person selv om styret har registrert det i foretaksregisteret som et sameie. Loven gjelder kun for fysiske og juridiske personer. Loven gjelder altså ikke for sameiet, men for reelle personer som kommunen, styremedlemmer og seksjonseiere.

Styret deltar ikke i årsmøter. Fordi sameiet ikke er en juridisk person så har det ingen egne rettigheter eller plikter som styret kan ivareta i et årsmøte. Det er først etter lovlige vedtak i årsmøtet at styret er gitt kompetanse i en sak. Jeg antar at det er praktisk informasjon.

Dette skjønner jeg ingenting av. Et eierseksjonssameie er da absolutt en organisasjon i juridisk sammenheng og det SKAL ha et styre og et årlig sameiermøte, som utgjør de to organene. Styret deltar selvsagt i årsmøtet siden de både plikter å arrangere møtet og siden styret i de aller fleste sammenhenger består av seksjonseiere. Styret har også forslagsrett, i alle fall i praksis, men det er mulig det er noen juridiske spissfindigheter (som jeg aldri har hørt om) i at det ikke er styret som sådan som har forslagsrett men styremedlemmene i kraft av å være seksjonseiere som har det.

 

Jeg er enig i at eierseksjonsloven ikk er så lett å forstå alltid, men er det mulig du blander med sameieloven her?

I lovforslaget Prop. 39 L (2016–2017) står på side 118: "Et borettslag er for eksempel en selvstendig juridisk person i motsetning til et eierseksjonssameie. Det har følgelig vært et bevisst politisk valg å opprettholde to sammenslutningsformer med ulike regler for hver av dem, se eksempelvis Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 30–32. Et eierseksjonssameie forvalter midler på vegne av seksjonseierne, og er ikke en juridisk enhet med egne midler."

Etter gjeldende eierseksjonslov har årsmøtet den øverste myndigheten i sameiet, og årsmøtet kan ikke være et organ når sameiet ikke er en juridisk person. Av samme grunn kan ikke styret være et organ. På årsmøter er det kun seksjonseierne som kan delta med forslagsrett. Det er forskjellige habilitetsregler for styrevedtak og årsmøtevedtak.

Enhver organisasjon er forskjellig, men noen generelle betraktninger kan ses på som relativt allmenngyldige.

 

Aller viktigst er å kjenne organisasjonsformen og reglene som regulerer den. Det er forholdsvis lett med den nye 2018-loven om eierseksjonssameier.

 

Dernest handler det om å kjenne formålet til de forskjellige organene. Det er for eksempel styrets oppgave å iverksette årsmøtets vedtak. Det betyr at spørsmål om hvordan vedtaket skal iverksettes som hovedregel bør overlates til styret med mindre årsmøtet selv tar det opp eller det kreves tatt opp på årsmøtet.

 

Skaffe snøfreser: Årsmøtesak. Skal vi ha en snøfreser, ja eller nei. Det kan eventuelt stilles tilleggsspørsmål til votering om makspris.

Finansiering, valg av type, pris, mv: Styresak.

 

Kommer det et formelt forslag enten innenfor fristen før ordinært årsmøte, eller med tilstrekkelig signaturer til å utløse rett til ekstraordinært årsmøte, må styret forberede saken, eventuelt i dialog med forslagsstiller. Forslagsstiller kan utrede forslaget selv, eller styret kan gjøre det. Styret har alltid rett til å komme med forslag til vedtak (f.eks. "Forslaget bifalles ikke").

 

Kommer det et formelt forslag som er spesifisert med hva som skal kjøpes, og dette er innenfor fristen/har tilstrekkelig signaturer må dette forslaget behandles. Er styret uenig i forslaget kan styret innstille på at forslaget ikke skal bifalles. Stiller styret motforslag, og begge forslagene krever 2/3 flertall, vil begge forslagene falle hvis 2/3 flertall ikke oppnås for noen av

Eierseksjonsloven er ikke lett å forstå. Et sameie er vel ingen organisasjon i juridisk sammenheng. Såvidt jeg vet er et sameie ikke en juridisk person, og har følgelig ingen organer. Styret jobber vel for seksjonseierne. Når styret fatter vedtak så er det vel som seksjonseiernes motpart, og bør vel derfor avklare eventuelle tvister før vedtak gjennomføres. Styret deltar ikke i årsmøter, har følgelig ingen forslagsrett, men kan uttale seg i innkallingen.